Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Дорогу осилит идущий

Дорогу осилит идущий

Дата размещения статьи: 11.07.2012

К. НАБИЕВА

В Семнадцатом апелляционном арбитражном суде г. Перми был выигран в пользу предпринимателя очередной спор - в апелляции устояло решение Арбитражного суда Свердловской области, признавшего незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом субъекту малого и среднего предпринимательства в предоставлении преимущественного права приватизации нежилого помещения. Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав предпринимателя.

Немного теории

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства. Он предусматривает гарантии, направленные на поддержку и развитие бизнеса. Субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий определенным условиям, закрепленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право выкупить арендуемое им помещение.
Такое право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном настоящим Законом, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Однако на практике даже при соответствии арендуемого государственного и муниципального имущества вышеназванным критериям возникает множество проблем при реализации преимущественного права выкупа как на стадии реализации права выкупа, так и после.
Рассмотрим возможные затруднения на конкретном примере.

У тебя есть права? Забудь!

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.08.2010 признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом субъекту малого и среднего предпринимательства в предоставлении преимущественного права приватизации нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав предпринимателя.
Сразу заметим, подобных дел, связанных с реализацией права выкупа, в практике Арбитражного суда Свердловской области множество, что лишний раз демонстрирует, с чем приходится сталкиваться предпринимателю при реализации своих прав. Это происходит уже на начальном этапе, когда он обращается в уполномоченные органы с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (предусмотренным ст. 4 N 159-ФЗ) и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны (п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ):
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Однако вместо этого на обращение предпринимателя, который соответствует критериям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, от муниципалитета был получен отказ на том основании, что представлен не весь пакет документов, и требование дополнительных документов. Хотя действующим законодательством представление каких-либо дополнительных документов не предусмотрено.
На повторное заявление с приложением запрашиваемых документов вновь был получен отказ и требование уплатить задолженность по пеням. При этом муниципалитет рассчитал неустойку за весь период действия договора, который превышает семь лет, конечно же без учета срока исковой давности. При этом пени начислены за незначительную просрочку внесения арендной платы, составляющую один-два дня.
Если вы решите воспользоваться своим преимущественным правом выкупа арендованного имущества, будьте готовы и к таким основаниям для отказа:
- отсутствие регистрации договора аренды в течение всего срока действия договора (тем самым несоблюдение двухгодичного срока владения и (или) временного пользования арендуемым объектом);
- несущественная просрочка внесения арендной платы;
- непредставление дополнительно запрашиваемых документов при обращении с заявлением о реализации своего права;
- включение арендуемого помещения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (причем имущество включается в перечень после получения заявления субъекта);
- площадь арендуемого помещения превышает предельные значения площади, установленной законом субъекта РФ (когда в действительности площадь предельных значений не превышает) и др.
В рассматриваемом случае предприниматель полностью соответствовал критериям Закона N 159-ФЗ, представил запрашиваемые документы, оплатил пени, но получил отказ в предоставлении права преимущественного выкупа в связи с тем, что "закон не предусматривает множественность обращений".
В связи с тем что такого основания для отказа не предусмотрено, было подано заявление о признании отказа в предоставлении преимущественного права незаконным и об устранении нарушения прав предпринимателя.
Не думайте, что после обращения в суд все проблемы закончились. Вас ждут:
- возражение муниципалитета против удовлетворения требований, направленное на затягивание рассмотрения дела и воспрепятствование реализации предпринимателем своего права;
- после признания отказа неправомерным судом первой инстанции его решение будет обязательно обжаловано в вышестоящие инстанции;
- после вступления решения суда в законную силу последует неисполнение решения суда в установленные сроки.
Иначе говоря, на любой стадии вы столкнетесь с активным сопротивлением со стороны власти.

Неотделимые улучшения

Следующей проблемой, с которой может столкнуться предприниматель при реализации своего права, является наличие неотделимых улучшений в арендуемом объекте, стоимость которых должна быть учтена при выкупе арендуемого имущества в случае, если они были осуществлены с согласия арендодателя.
В силу ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (ст. 5 Закона N 159-ФЗ).
Екатеринбургские предприниматели при обращении с заявлением о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого объекта должны быть готовы к отказу на основании некоего областного закона (который, кстати, никаких ограничений не содержит), а также ввиду того, что "в арендуемом помещении неотделимых улучшений нет".
Практика по таким делам в арбитражных судах Свердловской области пока немногочисленна, однако, на наш взгляд, это вопрос времени. Подобные отказы будут обжаловаться предпринимателями, так как действия муниципалитета явно направлены на воспрепятствование реализации прав и являются неправомерными. Более того, предприниматели, получившие отказы, уже сегодня обращаются в суды за взысканием причиненных такими действиями убытков, например вынужденной оплаты аренды.
Как видим, реализовать права по Закону N 159-ФЗ в административном порядке почти невозможно, а через суд - долго, нервно, затратно. Но только тем, кто не знает, что сопротивление можно сломить и, как следствие, одержать победу в виде реализации права на выкуп арендуемого имущества. Недаром говорят: "Дорогу осилит идущий".

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.




19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.




11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".




1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.




18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.



В центре внимания:


Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее (Алексеев В.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>

Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

подробнее>>

Кадастровая стоимость недвижимости. Как определяется и от чего она зависит (Фоменко Б.)

Дата размещения статьи: 20.12.2017

подробнее>>

Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью (Васильева С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Продажа недвижимости с убытком (Николаев С.А.)

Дата размещения статьи: 16.09.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи