Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Покупка строительного проекта (Сибиряков Н.)

Покупка строительного проекта (Сибиряков Н.)

Дата размещения статьи: 10.07.2014

Нередки случаи, когда еще на начальном этапе строительства (а именно на этапе разработки проектной документации) становится ясно, что инвестор не в состоянии будет завершить проект. В такой ситуации он может привлечь соинвесторов и разделить построенный объект между ними. Если же инвестор решает отказаться от реализации инвестиционного проекта, то ему необходимо окупить уже понесенные затраты и найти нового инвестора. Как осуществляются операции по покупке проектной документации и операции по приобретению имущественных прав на объект, вы узнаете из этой статьи.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ)).
Подготовки проектной документации не требуется лишь при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства, а именно отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трех, предназначенных для проживания одной семьи (п. 3 ст. 48 ГрК РФ)). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Перечень работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624.
Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Таким образом, если работы по подготовке проектной документации объекта капитального строительства включены в названный выше Перечень, то лицо, осуществляющее подготовку проектной документации такого объекта, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации (п. 5.1 ст. 48 ГрК РФ).

Как правило, разработку проектно-сметной документации осуществляют специализированные организации, с которыми заказчик заключил договор. При заключении договора между заказчиком и проектной организацией следует руководствоваться гл. 37 "Подряд" ГК РФ.
Из ст. 758 ГК РФ следует, что по договору подряда на выполнение проектных работ подрядчик (проектировщик) обязан по заданию заказчика разработать техническую документацию. Обязанностью заказчика является прием и оплата результата выполненных подрядчиком работ.
В состав проектной документации объектов капитального строительства согласно п. 12 ст. 48 ГрК РФ включаются, в частности:
- пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
- проект организации строительства объектов капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
- требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
- смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
- иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию утверждено Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (далее - Положение N 87).
Отсутствие в проектной документации разделов, предусмотренных Положением N 87, либо несоответствие разделов проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации являются основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, представленных на государственную экспертизу (п. 24 Положения о порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145, Письмо Минрегиона России от 26.05.2010 N 22018-ИП/08 "О требованиях к содержанию разделов проектной документации объектов капитального строительства").

Для инвестора затраты на разработку проектной документации являются вложениями во внеоборотные активы, поскольку учитываются при формировании первоначальной стоимости объекта строительства и отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".
О том, что проектная документация может быть признана товаром и, следовательно, объектом купли-продажи, говорится в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2003 по делу N А56-16284/03. В Постановлении, в частности, указано, что проектная документация рассматривается как вещественное оформление результата выполненных работ. Что касается продажи и тем более перепродажи проектов без предварительного заказа на их разработку со стороны покупателя, то для продавца в этом случае такая документация должна рассматриваться как объект торговой операции, то есть как товар. Поэтому, когда инвестор решает выйти из инвестиционного процесса и предоставить свои права третьему лицу, такая сделка состоит из операции купли-продажи проектной документации и операции уступки имущественных прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты по заключенным инвестиционным контрактам.
Операции по реализации на территории РФ товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав являются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, для покупателя проектной документации НДС, предъявленный инвестором, может быть принят к вычету на основании положений ст. ст. 170 - 172 НК РФ. Для этого необходимо, чтобы проектная документация была использована в операциях, облагаемых НДС, был оформлен в соответствующем порядке счет-фактура, данная проектная документация была принята на учет.

Замечу, что у нового инвестора расходы на приобретение проектной документации также будут учитываться в составе капитальных вложений во внеоборотные активы.
Проектная документация на строительство может быть приобретена не только у российского разработчика, но и у иностранного контрагента.
Вопрос применения НДС в отношении оказываемых российской организации иностранной организацией услуг по разработке проектной документации на объект недвижимости, результаты которых по условиям контракта передаются иностранной организацией по электронной почте в адрес своего представительства в РФ и в дальнейшем представляются российскому заказчику в бумажном и электронном виде, рассмотрен в Письме Минфина России от 01.03.2012 N 03-07-08/56.
В данном Письме указано, что порядок определения места реализации работ (услуг) в целях применения НДС установлен ст. 148 НК РФ. Согласно пп. 4 п. 1 этой статьи местом реализации инжиниринговых услуг признается территория РФ, в случае если покупатель услуг осуществляет деятельность на территории РФ. При этом к инжиниринговым услугам относятся в том числе предпроектные и проектные услуги (подготовка технико-экономических обоснований, проектно-конструкторские разработки и другие подобные услуги).

Таким образом, в случае если покупателем инжиниринговых услуг, в том числе услуг по разработке проектной документации, у иностранной организации является российская организация, данная организация признается налоговым агентом по НДС, который должен исчислить и уплатить налог при перечислении денежных средств иностранной организации. При этом факт передачи по электронной почте иностранной организацией, зарегистрированной и осуществляющей деятельность на территории иностранного государства, результатов оказанных ею услуг в адрес своего представительства в РФ и в дальнейшем представления результатов таких услуг российскому заказчику в бумажном и электронном виде не влияет на порядок применения НДС.
Когда первоначальный инвестор реализовал проектную документацию, ему необходимо уступить имущественные права на объект строительства новому инвестору.
По сути уступка права требования представляет собой перемену лиц в обязательстве, которая регулируется гл. 24 ГК РФ. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом, если договором между сторонами не предусмотрено условие о необходимости уведомления стороны об уступке права требования, такая уступка совершается без предварительного уведомления должника (ст. 382 ГК РФ).
Договор на уступку имущественных прав заключается в той же форме, что и первоначальный договор.
Следует иметь в виду, что имущественные права на объект строительства можно уступить только до момента государственной регистрации права собственности. После этой регистрации, если инвестор захочет передать свои права на объект строительства, необходимо заключать договор купли-продажи недвижимости, что значительно труднее с точки зрения организационных процедур.

Другими словами, при уступке имущественных прав фактически происходит реализация объекта недвижимости (который будет построен в будущем), при этом право собственности регистрируется сразу на приобретателя объекта недвижимости. Стороны не должны платить государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи недвижимости, поскольку договор уступки имущественных прав не требует государственной регистрации.
Обратите внимание: из этого правила существует исключение. Касается оно уступки имущественных прав по договорам участия в долевом строительстве. Такая регистрация необходима в силу того, что и сам договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Только после этого момента он считается заключенным, что следует из п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Что касается порядка налогообложения таких операций, то он будет зависеть от того, на какую недвижимость уступаются имущественные права.
Если передача прав осуществляется на жилую недвижимость, то налоговая база у продавца будет определяться как разница между доходом, полученным от передачи таких прав, и расходами, понесенными в связи с их приобретением (п. 3 ст. 155 НК РФ). В данном случае такими расходами будет выступать инвестиционный взнос инвестора. Покупатель вправе принять суммы предъявленного НДС к вычету при наличии соответствующих документов и выполнении всех необходимых условий, закрепленных ст. ст. 170 - 172 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признаются объектом обложения НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ, поэтому имущественные права в целях НК РФ имуществом не признаются, на что указывает Минфин России в Письме от 01.02.2012 N 03-07-11/26.
Учитывая изложенное, при передаче имущественных прав на жилые помещения по договору уступки права требования пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются.

Если же имущественные права уступаются на нежилую недвижимость, то порядок налогообложения у покупателя будет зависеть от того, каким из вариантов воспользуется в данном случае первоначальный инвестор.
Дело в том, что налоговое законодательство не предусматривает особого порядка определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилую недвижимость. Это дает основание некоторым налогоплательщикам и вовсе не облагать НДС данные операции. Однако такую точку зрения организации скорее всего придется доказывать в суде. Некоторые налогоплательщики считают, что операции по уступке имущественных прав на нежилую недвижимость следует облагать аналогично операциям по передаче имущественных прав на жилую недвижимость. Однако при принятии сумм НДС к вычету у покупателя - нового инвестора могут возникнуть разногласия с налоговыми органами по поводу правомерности применения таких налоговых вычетов.
Точка зрения, которой придерживаются сегодня контролирующие органы, заключается в том, что операции по передаче имущественных прав на нежилую недвижимость следует облагать в соответствии с общим порядком обложения НДС, то есть исходя из всего дохода, полученного налогоплательщиком - первоначальным инвестором.
Такая ситуация является наиболее выгодной для организации-покупателя, поскольку в данном случае она сможет принять к налоговому вычету сумму большую, чем в предыдущих двух вариантах.
Вопрос применения НДС при передаче имущественного права на нежилые помещения рассмотрен в Письме Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, где указано, что особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ. При этом данной статьей не установлены особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения.
Таким образом, при передаче указанных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав.
Аналогичное мнение изложено в Письме Минфина России от 07.02.2013 N 03-07-11/2927 и в Письме ФНС России от 08.02.2011 N КЕ-4-3/1907@ "О применении НДС при передаче имущественного права на нежилые помещения". Минфин обращает внимание на то, что организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.
Что касается принятия к вычету сумм НДС по приобретенному имущественному праву на нежилые помещения, которое является основанием для приобретения этого нежилого помещения, то необходимо учитывать следующее.
На основании п. 2 ст. 171 НК РФ вычету подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС.

В указанном выше случае согласно п. 6 ст. 171 НК РФ суммы НДС, предъявленные подрядной организацией (после окончания строительства нежилого помещения) на полную стоимость выполненных работ (включая стоимость работ, выполненных до приобретения налогоплательщиком имущественного права на нежилое помещение), подлежат вычету на основании счета-фактуры, выставленного подрядной организацией (заказчиком-застройщиком), после принятия налогоплательщиком (покупателем имущественных прав) на учет нежилого помещения и при наличии соответствующих первичных документов.
Если стоимость нежилого помещения, принятого на учет, увеличивается на стоимость приобретенных налогоплательщиком имущественных прав в части превышения над суммой платежей, подлежащих перечислению подрядной организации (заказчику-застройщику), то сумма НДС в размере суммы, пропорциональной данному превышению, также подлежит вычету.
Изложенное выше полностью соответствует разъяснениям Минфина по вопросам, связанным с применением НДС при осуществлении капитального строительства объектов (доведены до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 15.10.2007 N ШТ-6-03/777@).
В случае применения иного порядка исчисления НДС и составления счета-фактуры при передаче имущественного права на нежилое помещение право на применение налогового вычета возникает после внесения в установленном порядке соответствующих исправлений, в том числе в счет-фактуру.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.




19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.




11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".




1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.




18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.



В центре внимания:


О реализации конституционного права на нотариальную защиту (Лакоба А.Д.)

Дата размещения статьи: 26.01.2019

подробнее>>

Совершенствование учебно-методического обеспечения подготовки высококвалифицированных нотариусов как условие реализации их правового статуса (Ушакова Е.Ю.)

Дата размещения статьи: 26.01.2019

подробнее>>

Конструкция залогового обязательства при множественности кредиторов (Челышева Н.Ю.)

Дата размещения статьи: 26.01.2019

подробнее>>

Равные начала выступления Российской Федерации с иными участниками гражданских правоотношений (Садриева Р.Р.)

Дата размещения статьи: 26.01.2019

подробнее>>

К вопросу о понятии и признаках обычая в гражданском обороте и семейных отношениях (Ханукаев Ю.Э.)

Дата размещения статьи: 26.01.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи