Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Квалификация договора, предусматривающего пользование конструктивным элементом здания (Ахмедов А.Я.)

Квалификация договора, предусматривающего пользование конструктивным элементом здания (Ахмедов А.Я.)

Дата размещения статьи: 16.09.2014

На практике нередко заключаются договоры, в соответствии с которыми собственники здания или иного сооружения разрешают разместить на конструктивном элементе здания (стене, крыше) рекламу либо иное имущество другого лица за определенное сторонами встречное предоставление. И на практике, и в теории отсутствует единый подход к квалификации таких договоров <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. 2009. N 2. С. 21-26.

Так, в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <2> было отмечено, что договор, на основании которого предоставляется право использовать отдельный конструктивный элемент здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Президиум ВАС РФ указал на необходимость применения к данному договору общих положений об обязательствах и договорах, что свидетельствует о квалификации его как непоименованного договора. Между тем непосредственно в информационном письме еще не была отражена позиция о непоименованном характере договора, что вызывало вопросы в теории. Так, А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что в силу признаков исследуемого договора он не может быть квалифицирован как иной поименованный договор, отличный от договора аренды <3>.
--------------------------------
<2> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3.
<3> Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 2. С. 85.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ конструктивные элементы здания не могут являться самостоятельным объектом недвижимости. В силу иерархии системы арбитражных судов аналогичные решения принимались арбитражными судами всех уровней. Договор о предоставлении в пользование конструктивного элемента здания признавался непоименованным <4>.
--------------------------------
<4> Определение ВАС РФ от 10.12.2008 N 13750/08 по делу А55-17555/2007; постановление ФАС СКО от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007 по делу N А63-1865/2007-С1; постановление ФАС УО от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6 по делу N А50-13474/2006; постановление ФАС УО от 19.05.2005 N Ф09-1365/05-С4 по делу N А71-230/2004-Г16; постановление ФАС ВСО от 06.11.2007 N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 по делу N А19-5732/07-7; постановление ФАС ПО от 20.04.2006 по делу N А49-7440/05-424/5; постановление ФАС ЗСО от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11) по делу N А45-1458/2008-12/31 // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 03.10.2013).

Такая квалификация договора ВАС РФ получила поддержку в юридической литературе. А.И. Бычков не относит договор, направленный на использование конструктивного элемента здания для рекламных целей, к аренде в силу отсутствия прав на имущество по нему, а предмет непоименованного, по его мнению, договора заключается в предоставлении одним субъектом другому возможности на возмездной основе размещать рекламу в/на здании или помещении <5>.
--------------------------------
<5> Бычков А.И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного договоров в гражданском праве России // Адвокатская практика. 2012. N 2. С. 28; См. также: Кратенко М. Договор "аренды" нетипичных объектов (к вопросу о соотношении договора аренды и договора возмездного оказания услуг) // Хозяйство и право. 2007. N 6. С. 22.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" договор по-прежнему признавался непоименованным, однако отмечалось, что к нему применимы по аналогии закона положения о договоре аренды <6>.
--------------------------------
<6> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 9.

По мнению А.Г. Карапетова и А.И. Савельева, "аномальная" аналогия всего законодательного режима договора аренды свидетельствует о необходимости распространения режима договора аренды на указанный договор и отсутствии причин квалифицировать его как непоименованный. Для этого необходимо расширительно толковать норму о предмете договора аренды и индивидуализировать в договоре конструктивный элемент <7>. На наш взгляд, говорить об "аномальной" аналогии закона неправильно, так как применению каждой конкретной нормы по аналогии предшествует решение вопроса о соответствии такого правоприменения существу договора, заключенного сторонами. Кроме того, ГК РФ предусматривает, что применение положений закона по аналогии допустимо только при наличии пробела, то есть при отсутствии регулирования общими положениями обязательственного права и соглашением сторон.
--------------------------------
<7> Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода заключения непоименованных договоров и ее пределы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 4. С. 32.

Квалифицируя исследуемый договор как непоименованный, суды отмечают его сходство с договором аренды, которое обусловливает применение положений о договоре аренды по аналогии закона. Сходство договоров требует от правоприменителей внимательности при квалификации рассматриваемых договоров, выявления соответствия договора законодательно предусмотренной конструкции того или иного поименованного договора. Представляется, что договор на пользование конструктивным элементом здания соответствует квалифицирующим признакам договора аренды, не предусматривающего передачи права владения вещью.
Надо отметить, что даже после разъяснений ВАС РФ судебная практика оставалась противоречивой, и разными судами аналогичные договоры либо признавались непоименованными, либо квалифицировались как договоры аренды <8>.
--------------------------------
<8> Постановление ФАС ЗСО от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009; Постановление ФАС ВСО от 21.02.2011 по делу N А58-4292/10 // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 03.10.2013). Указанные судебные акты закрепляли квалификацию договора на использование конструктивного элемента здания как договора аренды.

Единственным квалифицирующим признаком исследуемого договора, который может не соответствовать законодательно предусмотренной конструкции договора аренды, является объект договора. Несамостоятельный характер объекта договора, предусматривающего пользование конструктивным элементом здания, обусловливает споры относительно соответствия его признаков квалифицирующим признакам договора аренды.
Объектами договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно буквальному тексту п. 1 ст. 607 ГК РФ часть вещи не является объектом договора аренды. Относительно части вещи, используемой по тому же назначению, что и вещь в целом, теоретики и практики пришли к консенсусу и относят договоры, предусматривающие передачу во владение и пользование или пользование такой части вещи, к договору аренды.
Надо отметить, что законодательством в ряде случаев предусматривается передача в аренду части вещи. Так, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> допускает аренду части помещения. Объектами договора найма (схожего по квалифицирующим признакам с договором аренды) могут являться изолированные часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Согласно ст. 16 ЖК РФ <10> к жилым помещениям относятся в том числе часть жилого дома и часть квартиры. По договору аренды здания или сооружения могут быть переданы права на часть земельного участка, достаточную для использования здания или сооружения (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Часть земельного участка также отнесена к объектам земельных отношений ст. 6 Земельного кодекса РФ <11>.
--------------------------------
<9> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. С. 3594.
<10> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // СЗ РФ. 2005. N 1. С. 14.
<11> Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 2001. N 44. С. 4147.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" была закреплена следующая правовая позиция: "... положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть" <12>.
--------------------------------
<12> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. N 4.

При этом ни ГК РФ, ни информационное письмо Президиума ВАС РФ, ни Постановления Пленума ВАС РФ не содержат понятия "часть вещи". Частью здания могут быть и помещение в здании, и крыша, и стена. Конструктивный элемент здания как его часть отличается от помещения в здании тем, что он не может использоваться по тому же назначению - для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных <13>. Однако назначение использования вещи не является значимым для квалификации договоров признаком. На наш взгляд, под частью вещи, которая может предоставляться в пользование по договору аренды, необходимо понимать в том числе и конструктивный элемент здания. Под пользованием в науке гражданского права понимается возможность извлекать полезные свойства вещи. Полезные свойства вещи связаны с назначением вещи, но полезность не ограничивается использованием вещи по назначению. М.М. Агарков отмечал, что "пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения доходов" <14>. Размещение рекламной конструкции или изображения на фасаде здания является использованием специфических полезных свойств вещи, направлено на последующее опосредованное извлечение доходов.
--------------------------------
<13> СНиП 10-01-94. "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения" (утв. постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17.05.1994 N 18-38). Данный нормативный правовой акт признан недействующим постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 10.09.2003 N 164 и используется в данной статье для определения понятия "конструктивный элемент здания".
<14> Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 1947. N 11. С. 41.

Для ответа на вопрос, является ли исследуемый договор непоименованным, необходимо выявить условия квалификации договора как непоименованного. Непоименованность договора состоит из двух аспектов (критериев): специфических квалифицирующих признаков и отсутствия регулирования договора. Второй признак можно легко установить, убедившись в отсутствии регулирования договора в законах и иных правовых актах. В данном случае квалификация заключенного сторонами соглашения является негативной относительно законодательно определенной системы договоров. Устанавливается, что договор не соответствует квалифицирующим признакам ни одного договорного типа, предусмотренного законом или иными правовыми актами.
Таким образом, непоименованный договор - соглашение, в отношении которого законом и иными правовыми актами не определены предмет и иные условия договора, содержащие не отраженный в иных договорных конструкциях признак направленности, предмета и объекта договора, являющийся основанием отличия совокупности квалифицирующих признаков соглашения от предусмотренных договорными типами. Квалифицирующими признаками непоименованного договора являются предмет и объект договора. На наш взгляд, квалифицирующие признаки договора на использование конструктивного элемента здания не отличаются от квалифицирующих признаков договора аренды без предоставления имущества во временное владение. Имущество передается во временное пользование за плату. В Постановлении Пленума ВАС N 64 указано, что при использовании конструктивного элемента здания обременение устанавливается на все здание в целом. На наш взгляд, это вызвано тем, что, во-первых, невозможно обременение конструктивного элемента здания, во-вторых, используется не только конструктивный элемент, но и общее имущество здания для прохода на крышу, для подключения к сетям электроэнергии, пользователь может менять световое оборудование, размещать иную рекламную конструкцию, не нарушая условий договора. Указание в договоре на пользование частью объекта служит цели определения содержания права арендатора на пользование вещью целиком <15>.
--------------------------------
<15> Васильев Г.С., Рыбалов А.О. "Часть вещи" как объект аренды // Закон. 2007. N 5. С. 175-176.

Вместе с тем после внесения 25.01.2013 дополнений в Постановление Пленума N 73 практика не изменилась, и суды продолжают квалифицировать договор, предусматривающий передачу конструктивного элемента здания в пользование, как непоименованный договор <16>. При этом отмечается, что передача вещи в аренду всегда влечет временную передачу собственником права пользования этой вещью. Представляется, что именно это и происходит при пользовании конструктивным элементом здания. Собственник не может пользоваться частью крыши, участком стены, на которых располагается рекламная конструкция или иное оборудование.
--------------------------------
<16> Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. по делу N А17-7144/2012; Решение Арбитражного суда Белгородской области от 6 августа 2013 г. по делу N А08-3739/2013; Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля 2013 г. по делу N А33-7701/2013; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 г. по делу N А46-30254/2012; Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17 июля 2013 г. по делу N А72-4225/2013 // Картотека арбитражных дел СПС "Право.ру". URL: http://www.cases.pravo.ru (дата обращения: 10.10.2013).

Все нормы о договоре аренды, за исключением положений о владельческой защите, могут быть применимы при регулировании отношений из договора на пользование конструктивным элементом вещи, что также должно быть учтено при его квалификации как договора аренды.
Рекламодатель и собственник здания заключают договор аренды, специфичный в связи с отсутствием правомочия владения имуществом и возможностью пользоваться лишь частью здания, не являющейся помещением. В.А. Белов приводит примеры аренды без передачи права владения (пользовательской аренды), к которым помимо прочего относит: аренду абонентского ящика на почте, ячейки сейфа банка, аренду объектов инфраструктуры, используемых для железнодорожных перевозок, спутников связи, каналов телевещания, линий радиосвязи, персонального компьютера в интернет-кафе, игрального автомата <17>. К "пользовательской" аренде должен быть отнесен и договор, предусматривающий передачу в пользование конструктивного элемента здания. В противном случае следовало бы отличать передачу имущества в пользование от аренды, что предлагается М.А. Пазына, называющей такой договор договором возмездного пользования <18>.
--------------------------------
<17> Белов В.А. Права пользования чужой вещью // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 15-16.
<18> Пазына М.А. Режим владения и пользования объектом по договору аренды при осуществлении предпринимательской деятельности // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. N 2. С. 89.

Договор, предусматривающий пользование конструктивным элементом здания, нередко именуется как договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции ввиду использования такой формулировки в п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе". Надо понимать, что регулирование этой сферы отношений в большинстве своем свойственно нормативным актам публичного характера, которые не всегда соотносятся с отраженной в ГК РФ системой договоров.
Предоставление имущества в пользование без передачи правомочия владения прямо предусматривается ГК РФ в определении договора аренды. Пользование может включать в себя любые действия по извлечению выгоды из вещи, в том числе пользование конструктивным элементом здания. При этом нами были отражены особенности пользования конструктивным элементом здания. Кауза сделки, направленной на передачу в пользование конструктивного элемента здания, не отличается от каузы, определенной законодателем для договора аренды. Другие признаки договора на использование конструктивного элемента здания соответствуют квалифицирующим признакам договора аренды. Таким образом, договоры на использование конструктивного элемента здания следует квалифицировать как договоры аренды без передачи права владения.

Литература

1. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права / М.М. Агарков // Советское государство и право. 1947. N 11. С. 34-49.
2. Белов В.А. Права пользования чужой вещью / В.А. Белов // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 6-57.
3. Бычков А.И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного договоров в гражданском праве России / А.И. Бычков // Адвокатская практика. 2012. N 2. С. 27-31.
4. Васильев Г.С., Рыбалов А.О. "Часть вещи" как объект аренды / Г.С. Васильев, А.О. Рыбалов // Закон. 2007. N 5. С. 174-176.
5. Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 / А.В. Егоров, М.А. Церковников // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 2. С. 48-97.
6. Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода заключения непоименованных договоров и ее пределы / А.Г. Карапетов, А.И. Савельев // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 4. С. 12-56.
7. Кратенко М. Договор "аренды" нетипичных объектов (к вопросу о соотношении договора аренды и договора возмездного оказания услуг) / М. Кратенко // Хозяйство и право. 2007. N 6. С. 19-29.
8. Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости / В.М. Ланда // Юрист. 2009. N 2. С. 21-26.
9. Пазына М.А. Режим владения и пользования объектом по договору аренды при осуществлении предпринимательской деятельности / М.А. Пазына // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. N 2. С. 88-90.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


2 сентября 2019 г.
Проект Федерального закона № 785806-7 "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях"

Вопросы гаражного строительства, оформления прав на гаражи и формы объединений граждан в целях реализации цели по возведению данных объектов являются традиционно актуальными для физических и юридических лиц. Принятие законопроекта способно снять правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников. Это, в свою очередь, положительно скажется на развитии гражданского оборота в целом и послужит стимулом для развития гаражного строительства.




20 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 778269-7 "О внесении изменения в статью 52 Федерального закона "О защите конкуренции"

В настоящее время количество антиконкурентных нарушений продолжает оставаться высоким. С целью оперативного устранения выявленных нарушений законопроектом предлагается установить, что в случае принятия заявления об обжаловании предписания антимонопольного органа к производству арбитражного суда исполнение предписания антимонопольного органа, выданного органу государственной власти или органу местного самоуправления, не приостанавливается (если иное не предусмотрено судебным актом).




12 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 771509-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части наделения Правительства РФ полномочием на утверждение требований к форме и содержанию годовых отчетов о выполнении программ деятельности государственных корпораций (компаний), публично-правовых компаний"

Законопроектом предлагается внести в Налоговый кодекс РФ изменения, предусматривающие, что в случае безвозмездной передачи органам государственной власти имущества, приобретенного (созданного) за счет средств субсидии, налогоплательщик вправе наравне с признанием внереализационного дохода в виде сумм субсидии в порядке пункта 4.1 статьи 271 НК РФ также признавать расход в виде стоимости безвозмездно передаваемого имущества.




7 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 770765-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования отношений, связанных с созданием искусственных земельных участков, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности"

Законопроект, в частности, предусматривает внесение изменений  в части исключения положений о проведении аукциона на право создания искусственного земельного участка на водном объекте, регламентации вопросов, связанных с созданием искусственных земельных участков на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, в том числе при создании морского порта и расширении его территории.




4 августа 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 320-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью данного Закона является стимулирование добровольного страхования жилья граждан. Законом устанавливается, что органы государственной власти субъектов РФ вправе разрабатывать, утверждать и реализовывать программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов РФ жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования.



В центре внимания:


Акты высших судебных органов как средство гармонизации российского гражданского процессуального права (Самсонов Н.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

К вопросу об отмене экспортной пошлины на нефть и нефтепродукты (Горбунова Е.Н.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Особые пошлины: практика применения антидемпинговых, компенсационных и специальных пошлин (Мокров Г.Г.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Правовое обеспечение учета экологических требований при территориальном планировании (Кичигин Н.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Порядок осуществления контроля за расходами отдельных категорий лиц: проблемы и пути решения (Цирин А.М., Севальнев В.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи