Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Налоговый учет расходов арендатора на отделку помещения (Писарев Д.И.)

Налоговый учет расходов арендатора на отделку помещения (Писарев Д.И.)

Дата размещения статьи: 07.01.2015

Дефицит качественных торговых и офисных площадей нередко приводит к тому, что фирмы заключают договоры аренды и начинают отделочные работы в помещениях, находящихся в недавно построенных зданиях, права собственности на которые еще даже не оформлены. К чему это может привести?

Суть дела

Компания осуществляла строительство торговых центров и сдачу их в аренду в формате, подразумевающем предоставление арендаторам пустых помещений без какой-либо отделки. Еще до завершения строительства торгового центра заключались соглашения с арендаторами об использовании коммерческой недвижимости. Одновременно с соглашениями между компанией и арендаторами подписывались договоры аренды на срок свыше года, вступающие в силу с момента их государственной регистрации, производимой после регистрации права собственности общества на построенный объект недвижимости.
По условиям соглашений арендаторы получали право доступа для проведения работ по отделке и дополнительному обустройству помещений, предоставляемых в пользование (отделке пола, стен, монтажу перегородок, дверных блоков, витрин и др.). Компания-собственник обеспечивала объекты общего пользования необходимыми коммуникациями (водоснабжением, канализацией, электроснабжением, теплоснабжением, вентиляцией и кондиционированием) с возможностью подключения к ним каждого арендуемого помещения. Обустройство и подключение данных помещений к общим инженерным системам производились арендаторами.
Выполнение работ согласовывалось и утверждалось компанией-собственником (арендодателем), а производились они арендаторами за свой счет без возмещения арендодателем понесенных затрат. Арендаторами были выполнены работы, результатом которых стали в том числе неотделимые улучшения, демонтаж которых привел бы к невозможности эксплуатации торговых помещений без повторной отделки.
Налоговая инспекция, проводя проверку компании-арендодателя, сочла, что спорные работы преимущественно относятся к тем видам работ, выполнение которых является необходимым условием для ввода торговых центров в эксплуатацию согласно строительным нормам и правилам. Значительную часть проведенных работ следовало бы, по мнению инспекции, отнести к общестроительным, не обусловленным спецификой деятельности собственника (арендодателя) и необходимостью отделки в соответствии с дизайн-проектами и фирменным стилем.
Результаты проведенных арендаторами работ по оборудованию арендованных ими помещений собственнику не передавались, и затраты, понесенные арендаторами на эти работы, им не возмещались. Налоговая инспекция сочла, что указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные работы, будучи направленными на доведение строящихся торговых центров до состояния, пригодного для эксплуатации, должны оцениваться как выгода компании - собственника зданий. Ведь она ввела объекты завершенного строительства в эксплуатацию и зарегистрировала право собственности на них с учетом результатов спорных работ, увеличивающих стоимость этих объектов.
Кроме того, проверяющие решили, что, поскольку спорные работы выполнялись в период отсутствия арендных правоотношений до введения торговых центров в эксплуатацию и регистрации права собственности на них, именно собственник задний, а не арендаторы, должен учитывать понесенные затраты в качестве капитальных вложений в основные средства. Выполнение спорных работ при отсутствии арендных правоотношений до введения торговых центров в эксплуатацию не позволило, на взгляд налоговиков, квалифицировать их в качестве капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендаторами, и применять положения, предусмотренные пп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ.
По мнению инспекции, спорные работы, как выполненные безвозмездно в пользу собственника зданий, должны учитываться им на основании п. 8 ст. 250 НК РФ в составе внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль, а также при определении среднегодовой стоимости имущества при расчете налога на имущество.
Собственник зданий обратился в арбитражный суд, однако тот согласился с выводами налоговой инспекции.
Суды следующих инстанций также сочли, что инспекция сделала правильный вывод о безвозмездном получении собственником зданий результатов спорных работ, выполненных арендаторами, поскольку соглашениями не было предусмотрено возмещения стоимости работ со стороны собственника. Суды сослались на п. 2 ст. 248 НК РФ и указали, что спорные работы должны считаться полученными безвозмездно, поскольку получение результата таких работ не связано с возникновением у собственника зданий обязанности передать арендаторам имущество (имущественные права) либо выполнить для них работы, оказать услуги. Размер дохода собственника должен складываться исходя из стоимости выполненных арендаторами работ (суммы, уплаченной арендаторами привлеченным ими подрядным организациям). По мнению судов, инспекция, оценивая налоговые последствия спорных отношений, правильно исходила из того, что результаты спорных работ являются неотделимыми улучшениями помещений, предоставленных в пользование, а эти работы выполнены арендаторами до сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности общества на него.
Однако с таким подходом не согласился Президиум ВАС РФ (Постановление от 08.10.2013 N 3589/13).

Позиция Президиума ВАС РФ

Высшие судьи решили, что налоговая инспекция, оценив отношения между собственником зданий и арендаторами как приводящие к образованию у первого внереализационного дохода в виде безвозмездно полученного результата спорных работ, многого не учла.
Выполнение работ арендаторами до ввода торгового центра в эксплуатацию обусловлено не стремлением осуществить их безвозмездное предоставление в пользу собственника зданий, а заинтересованностью в открытии магазинов одновременно с официальным открытием торгового центра для посетителей. Само по себе осуществление спорных работ до ввода торгового центра в эксплуатацию и регистрации права собственности на эти объекты не может свидетельствовать о выполнении работ исключительно в интересах собственника зданий, о безвозмездном получении им результата этих работ и, как следствие, внереализационного дохода по правилам, предусмотренным п. 8 ст. 250 НК РФ.
Содержащееся в соглашениях условие об утверждении арендодателем спорных работ предусмотрено в целях контроля соответствия работ правилам пожарной и технологической безопасности, правильности присоединения к электрическим и иным сетям. Согласование не превращает арендодателя в заказчика и объясняется необходимостью учета его интересов как собственника объекта недвижимости, заинтересованного в сохранении принадлежащего ему имущества от повреждений, а также в соблюдении всеми арендаторами общей концепции функционирования торгового центра.
Квалификация инспекцией спорных работ как осуществленных безвозмездно в пользу собственника зданий означает также, что и арендаторы в силу п. 16 ст. 270 НК РФ не вправе уменьшить свою базу по налогу на прибыль на понесенные ими расходы на отделку помещений.
Ссылку инспекции в отзыве на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора на то, что арендаторы вправе учесть эти расходы для целей налогообложения как плату за заключение с ними договоров аренды на определенных условиях, Президиум ВАС РФ отклонил.
По поводу того, что в отношениях сторон имело место не возмездное, а безвозмездное предоставление в виде выполнения арендаторами спорных работ, приводящих к улучшению имущества собственника зданий, без возникновения на стороне последнего обязанности по их оплате, Президиум ВАС РФ отметил следующее.
Пункт 8 ст. 250 НК РФ относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. В соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя. При этом согласно положениям п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации арендодателем понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора. Эти нормы с учетом правовой позиции Пленума ВАС РФ, выраженной в п. п. 10 и 11 Постановления от 17.11.2011 N 73, подлежат применению и в настоящем деле.
Договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке, - договор аренды будущей вещи - не противоречит ст. 608 ГК РФ.
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, у инспекции отсутствовали основания для неприменения положений, предусмотренных пп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ, только по причине того, что спорные работы производились арендаторами до сдачи объектов в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на них.
Нужно заметить, что подход Президиума ВАС РФ и позиция Минфина России (Письма от 01.08.2011 N 03-03-06/1/435, от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442) соответствуют друг другу: порядок учета затрат капитального характера в форме неотделимых улучшений в объекты основных средств арендодателя, произведенных арендатором, распространяется и на затраты, осуществленные арендатором по предварительному договору аренды на стадии строительства после выполнения общестроительных работ и приемки арендатором помещений под отделку до ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на него.
При ином подходе, основанном на определении различных налоговых последствий выполнения отделочных работ в предоставленных в возмездное пользование помещениях в зависимости от того, выполняются данные работы до или после регистрации права собственности арендодателя на возводимый объект недвижимости, будет нарушен принцип экономической обоснованности налогообложения, закрепленный п. 3 ст. 3 НК РФ. К однородным с экономической точки зрения отношениям при отсутствии специальных указаний в налоговом законодательстве должны применяться единые налоговые последствия.
Арендатор, кроме того, вправе учесть в составе расходов при исчислении базы по налогу на прибыль выплаченное в пользу подрядной организации денежное вознаграждение за выполненные работы по отделке помещения.
По выставленным счетам-фактурам арендатор имеет право предъявить вычеты сумм НДС, поскольку из положений гл. 21 НК РФ не следует, что право на вычет сумм НДС, уплаченных налогоплательщиками подрядным организациям, имеет только лицо, которое осуществляет постановку на учет объектов завершенного капитального строительства, регистрирует право собственности на этот объект и, следовательно, начисляет суммы амортизации объектов основных средств.
Вычеты арендатор может предъявить в том периоде, когда объект (помещение) будет стоять на учете в качестве основного средства, подлежать амортизации и принадлежать ему на праве аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2008 N 11174/07).

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


10 февраля 2018 г.
Проект Федерального закона № 357270-7 "О внесении изменений в Закон РФ "О занятости населения в РФ" в части совершенствования механизма повышения мобильности трудовых ресурсов и о признании утратившими силу отдельных положений...

В целях повышения эффективности реализации региональных программ проектом федерального закона предлагается наделить Правительство Российской Федерации полномочием по утверждению порядка включения субъектов Российской Федерации в перечень субъектов Российской Федерации, привлечение трудовых ресурсов в которые является приоритетным




28 января 2018 г.
Проект Федерального закона № 374843-7 "О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную...

Законопроект направлен на формирование общегосударственной модели саморегулирования в области проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, на закрепление права экспертных организаций осуществлять негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий




18 января 2018 г.
Проект Федерального закона № 365688-7 "О внесении изменения в статью 279 Трудового кодекса Российской Федерации в части установления дополнительных гарантий руководителю организации в случае прекращения с ним трудового договора"

Данный законопроект был разработан с учетом судебной практики, актов Конституционного Суда Российской Федерации и направлен на устранение правовой неопределенности в вопросе соответствия норм статей 278 и 279 ТК РФ Конституции РФ в процессе толкования этих норм, а также устанавливает принципы правового регулирования гарантий увольняемых руководителей и сохранения социально-значимых целей организаций.




11 января 2018 г.
Проект Федерального закона № 356734-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части установления статуса земельных участков необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами"

Внесение данного законопроекта обусловлено тем, что несмотря на социально-экономическую и экологическую значимость участков недр, отмечена правовая неопределённость статуса земель, под которыми такие участки расположены и необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Такая неопределённость приводит к спорным ситуациям, а также является коррупциогенным фактором.




1 января 2018 г.
Вступает в силу Федеральный закон от 27 ноября 2017 г. N 351-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 170 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

Данным законом устанавливается, что передача на безвозмездной основе имущества, созданного в целях реализации соглашений о создании особых экономических зон, не облагается НДС. Имеется ввиду передача имущества акционерным обществом, созданным в целях реализации таких соглашений, 100% акций которого принадлежит РФ, а также созданными с его участием хозяйственными обществами, являющимися управляющими компаниями особых экономических зон. Кроме того, исключается обязанность восстановления акционерным обществом и управляющими компаниями ОЭЗ сумм НДС, ранее принятых к вычету в отношении такого имущества.



В центре внимания:


Развитие и правовое регулирование системы страхования вкладов на примере России и Чехии (Горош Ю.В., Швейгл Й.)

Дата размещения статьи: 15.01.2018

подробнее>>

Доплаты к стоимости построенной квартиры: споры сторон (Симич И.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Опасности, которые таит цифровизация (Москалева О.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Проблемы судебного доказывания таможенной стоимости товаров (Микулин А.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Когда приоритет нарушает запрет (Тальцева Л.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2018
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта