Дата размещения статьи: 11.07.2012
М.И. ШИШКИН, А.В. КОДОЛОВА
В юридической литературе неоднократно поднимался вопрос об эффективности ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (далее - Закон о кадастре недвижимости). Значение рассматриваемого законодательного акта весьма велико, поскольку с момента его вступления в силу система государственных кадастров претерпела значительные изменения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
До 2007 г. по зданиям и сооружениям учет вела система БТИ, никак не связанная с существующей системой учета земельных участков. Данная система представляла собой отдельную систему регистрации и учета, которая осуществлялась на муниципальном уровне и предоставляла юридическим лицам и гражданам выписки из технического паспорта здания или сооружения.
Объединение учета земельных участков и объектов капитального строительства явилось важным шагом на пути реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
Тем не менее существующая система учета объектов недвижимости не лишена недостатков, для устранения которых необходимо внести изменения в Закон о кадастре недвижимости. Помимо этого данные вопросы требуют решения и на уровне других отраслей законодательства.
Существующее определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, нельзя назвать удачным с точки зрения кадастрового учета. Во-первых, объекты недвижимости, отнесенные к таковым в силу закона, такие, как морские и воздушные суда, космические корабли, не могут быть объектами такого учета (п. 6 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости). Не распространяются положения рассматриваемого Закона и на участки недр, поскольку только их значимость для государства позволяет выделить их в отдельную от земельного участка категорию недвижимого имущества. Во-вторых, согласно п. 5 ст. 1 Закона государственный кадастровый учет осуществляется в отношении объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе, таких, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. При этом отсутствуют четкие критерии разграничения движимого и недвижимого имущества: прочная связь с землей не является основополагающим признаком недвижимости с момента исключения из ст. 130 ГК РФ лесов и многолетних насаждений. Такие объекты традиционно считались недвижимостью еще со времен римского права, а их исключение из перечня недвижимых вещей в силу закона фактически поставило под сомнение основополагающий признак недвижимого имущества.
Перемещение без несоразмерного ущерба назначению имущества также не может служить критерием отнесения объекта к недвижимости: при современном уровне развития технологий переместить без причинения повреждений возможно практически любое здание и сооружение.
Кроме того, существует целая категория объектов капитального строительства, отнесение которых к недвижимому имуществу имеет все основания, но на которые не распространяется Закон о кадастре недвижимости. К ним относятся воздушные и морские суда, используемые в качестве кафе и ресторанов, капитальные сооружения, не имеющие фундамента, заглубленного в землю, и т.п.
Также под категорию недвижимого имущества подпадает такая правовая фикция, как предприятие как имущественный комплекс. При этом кадастровый учет осуществляется в отношении каждого земельного участка и объекта капитального строительства, входящего в данный комплекс.
Эти проблемы кадастрового учета объектов недвижимости требуют внесения изменений в гражданское законодательство с позиции пересмотра теоретических подходов к недвижимому имуществу.
Невозможно повышение эффективности кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства без реформирования законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Например, определенные проблемы кадастрового учета объектов недвижимости выявляются при регистрации договоров аренды части здания. Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости представляет собой выписку из такого кадастра, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Статья 1 Закона содержит исчерпывающий перечень объектов, в отношении которых осуществляется кадастровый учет: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" <2> утверждена форма кадастрового паспорта помещения, которая включает две части: во-первых, текстовую, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения); во-вторых, графическую, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план).
--------------------------------
<2> Российская газета. 2008. 22 февр.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> в целях государственной регистрации договора аренды части помещения вместе с договором необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
До вступления в силу Закона о кадастре недвижимости решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку соответствующей части помещения).
Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота.
После вступления в силу Закона о кадастре недвижимости судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения. Так, решением Арбитражного суда города Москвы удовлетворено заявление ООО "ЕМС", а также признано незаконным решение УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного заявителем с арендодателем (ЗАО "ТГК "Салют") на аренду нежилого помещения (дело N КГ-А40/9763-07). Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено и в удовлетворении заявления отказано. Апелляционный суд установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению суда, сведения, описывающие непосредственно часть помещения (ее местоположение, размер площади), не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении индивидуализировать объект не позволяет, что противоречит положениям ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав. Правомерным ФАС Московского округа посчитал и вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В рассматриваемом случае судебное толкование законодательства позволило решить проблему, которая в настоящее время является правовым пробелом. Тем не менее данная ситуация позволяет констатировать, что в настоящее время существуют нерешенные проблемы осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, которые возможно решить лишь путем комплексного анализа действующего законодательства с позиции эффективности проведения кадастрового учета.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Звонки бесплатны.
Работаем без выходных
Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.
Цель законопроекта - предоставление новым организациям, зарегистрированным на территории Курильских островов, при соблюдении определенных условий, налоговых льгот. В частности предусматривается, что данные организации в течение 20 лет с момента регистрации на территории Курильских островов не будут признаваться налогоплательщиками налога на прибыль организаций, земельного и транспортного налогов, а также налога на имущество организаций.
Целью законопроекта является создания перестраховочного пула на рынке ОСАГО. Необходимость его формирования обусловлена проблемами при функционировании системы гарантированного заключения договора ОСАГО ("Е-Гарант") и, как следствие, снижением доступности данного вида страхования.
Законопроектом устанавливается предельный размер ежедневной процентной ставки по потребительским кредитам (займам) 0,8% в день, предельное значение полной стоимости потребительского кредита (займа) в размере 292% годовых и предельного размера суммы всех платежей по договору потребительского кредита (займа) сроком до года до 130% от суммы предоставленного потребительского (кредита) займа.
Целью законопроекта является совершенствование процедуры государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности. Так, для упрощения процедуры регистрации индивидуальных предпринимателей, законопроектом предусматривается исключение предоставления копии паспорта гражданина РФ в регистрирующий орган.
Дата размещения статьи: 01.12.2021
Дата размещения статьи: 13.10.2021
Дата размещения статьи: 20.08.2021
Дата размещения статьи: 18.08.2021
Дата размещения статьи: 20.03.2021
Навигация