Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Рента и пожизненное содержание с иждивением > Пожизненная рента не всегда пожизненная... (Мун О.)

Пожизненная рента не всегда пожизненная... (Мун О.)

Дата размещения статьи: 06.03.2015

Вечная тема содержания и ухода за пожилыми и одинокими... Обычно речь идет о качестве ухода, но сейчас - об "инновациях" со стороны получателей ренты.

ДОГОВОРЫ РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

Сравнительно недавно стало популярным заключать договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 583 ГК РФ суть договора пожизненного содержания с иждивением заключается в том, что получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты). Договор пожизненного содержания с иждивением закрепляет за плательщиком ренты, помимо выплаты определенной суммы, обязанность осуществлять уход за получателем ренты и (или) указанным им третьим лицом (лицами).
На первый взгляд развитие данного института оправданно, поскольку пожилые, одинокие люди, люди со слабым здоровьем остро нуждаются в заботе и постоянном уходе, а пенсия, как известно, мизерная, и ее не хватает на продукты питания, лекарства, оплату коммунальных услуг и т.д. В случае, если такой гражданин обладает недвижимостью, он может заключить договор ренты, тем самым облегчить свою жизнь и при этом сохранить за собой право проживания в своей квартире (доме).
Договор ренты также является выходом для желающих приобрести недвижимость по сравнительно низкой цене. Но стоит учесть, что такая недвижимость продается вместе с жильцами, т.е. с обременением, и стать полноправным обладателем такого жилья возможно только после естественной смерти получателя ренты.
Многие слышали по СМИ сообщения о "черных" риелторах, недобросовестных плательщиках ренты, которые хотят ускорить кончину получателей ренты и освободить квадратные метры от нежелательных жильцов. Однако не стоит считать получателей ренты такими уж беззащитными, очень часто обманутыми остаются как раз плательщики ренты.
Рассмотрим несколько наиболее распространенных способов обмана плательщиков ренты.

СПОСОБ 1. "БАБУШКА - БОЖИЙ ОДУВАНЧИК"

Например: некая бабушка обращается в Центр социальной помощи пенсионерам и инвалидам, жалуется на трудную жизнь, что ее все бросили, никто не заботится, но у нее есть в собственности недвижимость, и она что-то слышала о договорах ренты. После проверки документов все изложенное пенсионеркой подтверждается. Центр социальной помощи помогает бабушке найти потенциального плательщика ренты и заключить с ним договор. Далее пенсионерка ставит условие, что хочет при подписании договора получить единовременную выплату в размере, например, миллиона рублей. Плательщика ренты такие условия, как правило, устраивают. После подписания договора стороны должны явиться в Росреестр и сдать документы для регистрации договора ренты и перехода права собственности.
Далее начинается самое интересное: бабуля может просто отказаться ехать в Росреестр либо после подписания заявления о регистрации договора самостоятельно обратиться с заявлением о прекращении регистрации договора. Как в первом, так и во втором случаях исход один: плательщик ренты остается с незарегистрированным договором ренты.
Важно отметить, что в ситуациях с договорами ренты и пожизненного содержания с иждивением не действуют нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ, где закреплено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Рассмотрим Определение Верховного Суда России от 23 июня 2009 г. N 5-В09-51.
16.05.2006 между ООО "Центр-Гарантия", с одной стороны, и Ч., с другой стороны, заключен договор пожизненной ренты, удостоверенный нотариусом.
По условиям договора Ч. передает в собственность ООО "Центр-Гарантия" квартиру, а ООО "Центр-Гарантия" обязалось выплатить Ч. единовременно сумму в размере 350 000 руб. 00 коп., ежемесячно производить рентные платежи в размере 3000 руб. 00 коп., сохранить в бесплатном пожизненном проживании и пользовании получателя ренты спорную жилую площадь, оплачивать коммунальные услуги, расходы по абонентской плате за телефон, а в случае смерти получателя ренты оплатить ритуальные услуги.
ООО "Центр-Гарантия" до государственной регистрации договора выплатило Ч. сумму в размере 350 000 руб. 00 коп.
Договор был сдан в ГУ ФРС по Москве для государственной регистрации, однако 22 мая 2006 г. Ч. подала в ГУ ФРС по Москве заявление о прекращении регистрации договора, в результате чего в регистрации договора было отказано.
ООО "Центр-Гарантия" обратилось в суд с иском к Ч. об обязании зарегистрировать договор пожизненной ренты, а также произвести государственную регистрацию права собственности на спорную жилую площадь.
Ч. предъявила встречное исковое заявление о признании договора пожизненной ренты недействительным на основании ст. 178 ГК РФ.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 18 мая 2007 г. исковые требования ООО "Центр-Гарантия" удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 9 августа 2007 г. указанное решение суда оставлено без изменения.
Проверив материалы дела, Судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Разрешая дело и удовлетворяя требования ООО, суд руководствовался положениями ст. ст. 165, 178, 425, 433, 551 ГК РФ и исходил из того, что ООО исполнило принятые на себя обязательства по договору пожизненной ренты, в связи с чем было вправе рассчитывать на регистрацию сделки и оформление квартиры в свою собственность.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд сослался на то, что Ч. не представлено доказательств, свидетельствующих о ее заблуждении относительно правовой природы сделки.
С указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным.
Вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.
Следует отметить, что для пожилых махинаторов такая деятельность не требует затрат и не несет каких-либо серьезных негативных последствий со стороны закона. Этот способ мошенничества является одним из самых применяемых. Максимальная ответственность - это 50% дохода (пенсии), даже по нескольким исполнительным листам (ст. 99 ФЗ "Об исполнительном производстве"), другими словами, у плательщика ренты нет шансов вернуть потраченные деньги.
Итог вышеизложенному: получателя ренты нельзя в судебном порядке понудить к регистрации сделки. Мошенники не только присваивают деньги (единовременная выплата), но и сохраняют свою собственность.
Вывод: необходимо в первую очередь не производить никаких расчетов с получателем ренты до получения свидетельства о регистрации договора, также необходимо на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов убедиться, что в отношении пенсионера не ведутся исполнительные производства (для этого достаточно личных данных получателя ренты).

СПОСОБ 2. "НЕЖДАННЫЕ РОДСТВЕННИКИ"

Договоры ренты, как правило, заключают одинокие люди. Но бывают случаи, что родственники есть, но они не ухаживают за пожилым человеком, и последние вынуждены обращаться за помощью к третьим лицам. Однако при возникновении перспективы получения недвижимости родственники объявляются и требуют от получателя ренты расторгнуть договор, что чаще всего им удается. В итоге договор расторгается в судебном порядке в связи с нарушением условий договора - непредоставлением достаточного уровня качества ухода, что оспорить очень сложно.
В данном случае судебная практика редко встает на сторону получателя ренты, но при правильном оформлении договора ренты и правильном построении системы доказательств в суде отстоять свое право удается и плательщику ренты.
Рассмотрим в качестве примера решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга.
Из материалов дела: истицей Е.А. предъявлен иск к Л.Ф. о возврате недвижимого имущества (квартиры), переданного в обеспечение по договору пожизненной ренты. Судом установлено: Е.А. и Л.Ф. заключили договор пожизненной ренты на условиях выплаты плательщиком ренты ежемесячного денежного содержания в размере 1 МРОТ. Договор был надлежаще удостоверен нотариусом и зарегистрирован в УФРС.
В судебном заседании истица Е.А. указала, что целью заключения этого договора являлось не столько ее содержание за счет ответчицы, сколько обеспечение ухода. Эту же позицию поддержали свидетели истицы.
Суд критически оценивает показания указанных лиц. Как следует из п. 6 заключенного договора, "плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты. В стоимость всего объема содержания с иждивением входит предоставление получателю ренты квартиры в бесплатное пожизненное пользование и выплата ежемесячного денежного содержания".
Таким образом, п. 6 договора устанавливает исчерпывающий перечень содержания, о котором договорились стороны (предоставление жилища и денежных выплат). Текст договора согласован сторонами при его заключении и истицей никогда не оспаривался. Требование об осуществлении ухода за истицей в договоре отсутствует, и ссылки на него со стороны истицы необоснованны.
Свидетель - дочь истицы А.Е. - показала, что не знает, по какой причине в договор не было включено требование об обеспечении ухода. Тем самым А.Е. подтвердила, что положение об обеспечении ухода не содержится в рассматриваемом договоре ни в явной, ни в скрытой форме.
Судом установлено, что ответчица Л.Ф. по собственной инициативе осуществляла уход за Е.А.
Суд также принимает во внимание, что задолго до заключения рассматриваемого договора истица неоднократно предлагала передать спорную квартиру ответчице, составив на нее завещание, что подтверждается их перепиской. Ответчица Л.Ф. многократно отказывалась от этого, предлагая Е.А. оформить завещание на ее дочь А.Е. Однако истица, находясь в плохих отношениях со своей дочерью, не желала передавать ей право на квартиру.
У суда не вызывает сомнений надлежащее оформление договора пожизненной ренты.
На основании ст. 602 ГК РФ "обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним". Таким образом, исходя из текста данной статьи, закон предоставляет сторонам право самостоятельно определить предмет договора относительно обеспечения потребностей в жилище, питании и одежде. Условиями договора, заключенного между истицей и ответчицей, было предусмотрено только обеспечение истицы жилищем. Далее, по тексту данной статьи, предоставление ухода является предметом договора пожизненного содержания только в случае, когда этого требует состояние здоровья гражданина. Однако, как следует из показаний самой истицы, ее свидетеля А.Е., а также всех свидетелей ответчицы и иных доказательств, на момент заключения договора пожизненного содержания истица свободно передвигалась, могла себя обслуживать и ни в каком уходе не нуждалась.
Суд не принимает утверждения истицы, что ответчица не производила выплату ежемесячных платежей по договору пожизненного содержания.
Давая объяснения в судебном заседании, истица Е.А. утверждала, что ответчица передавала ей денежные средства всего 1 - 2 раза. Ни истица, ни ее свидетели не смогли пояснить, имеется ли у ответчицы задолженность по данным выплатам и какая именно. В то же время ответчицей представлены суду доказательства произведенных выплат.
Учитывая, что истицей не представлено доказательств нарушения ответчицей условий заключенного договора пожизненной ренты, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Вывод: в договоре необходимо составить четкий список обязательств, которые плательщик ренты будет нести по отношению к получателю ренты. При выполнении обязательств необходимо письменно фиксировать факт его исполнения с заверением подписями сторон. Платежи преимущественно осуществлять через банк, т.к. у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, кем, когда и на чье имя были внесены денежные средства. Необходимо обязательно сохранять все чеки и иные платежные документы.

СПОСОБ 3. "В ЗДРАВОМ УМЕ И ТВЕРДОЙ ПАМЯТИ"

Пенсионер заключает договор ренты, а впоследствии сам либо с подачи родственников подает заявление в суд, что при заключении договора он был введен в заблуждение, или же получатель ренты вообще является ограниченно дееспособным по причине слабого душевного здоровья. Следует отметить, что смерть получателя ренты не всегда ставит точку в договоре ренты.
Рассмотрим пример. Кассационное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 2 августа 2010 года по делу N 9194.
Из материалов дела: Абдулов И.В. обратился в суд с исковыми требованиями к Чапловой Г.Г. о признании договора пожизненной ренты недействительным, признании права собственности.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что между Абдуловой З.С. (матерью истца) и Чапловой Г.Г. был заключен договор пожизненной ренты. Мать истца умерла.
Как указывает истец, после смерти его матери, Абдуловой З.С., открылось наследство в виде домовладения, в котором истец зарегистрирован и постоянно проживает.
Истец считает указанный договор недействительным, поскольку Абдулова З.С. в силу преклонного возраста, наличия у нее гипертонической энцефалопатии и соматической психопатии в момент совершения данной сделки находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
Он просит признать за ним право собственности на пристрой к жилому дому и признать договор пожизненной ренты, заключенный между Абдуловой З.С. и Чапловой Г.Г., недействительным.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
В кассационной жалобе Г.Г. Чапловой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
С целью определения способности Абдуловой З.С. во время заключения оспариваемого договора понимать значения своих действий и руководить ими судом было назначено проведение посмертной судебно-психиатрической экспертизы.
Согласно заключению судебно-психолого-психиатрических экспертов Абдулова З.С. страдала органическим расстройством личности. Об этом свидетельствуют данные медицинской документации. Имевшиеся у Абдуловой З.С. психические нарушения в период заключения договора были выражены столь значительно, что лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и приходит к обоснованному выводу, что заявленный иск о признании данного договора недействительным и признании недействительным зарегистрированного права собственности подлежит удовлетворению.
Вывод: чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед заключением договора необходимо получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, а также получить надлежащим образом заверенную выписку из амбулаторной карты пожилого человека.
Следует отметить, что использование тяжелого материального положения получателя ренты также будет являться основанием для расторжения сделки в суде. Таким образом, необходимо помнить, что выплаты и услуги, которые оказываются по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.
ВАЖНО:
1. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного по договору ренты с пожизненным содержанием, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
На практике встречаются случаи, когда пенсионер оформляет договор страхования недвижимости и заключает договор ренты. Далее совершает действия, направленные на порчу имущества, например поджог. В таком случае получатель ренты получит и страховку, и ежемесячные выплаты ренты. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, и в случае нарушения условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты без предоставления компенсации за понесенные расходы плательщику ренты.
2. Плательщику ренты не стоит бояться, если до заключения договора пожизненного содержания с иждивением пенсионер написал завещание о распоряжении предметом договора, т.к. данное имущество получателю ренты не принадлежит и он не может им распоряжаться.
3. Получатель ренты, несмотря на то что является собственником предмета ренты, не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты. В свою очередь получатель ренты также не может без согласия плательщика распоряжаться предметом ренты, в том числе прописать кого-либо.
4. Размер налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при совершении сделки купли-продажи. Таким образом, заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения.
Подведем итоги. Прежде чем заключить договор ренты, необходимо очень внимательно отнестись к выбору стороны-оппонента, свести к минимуму поводы для расторжения договора, а также следует объективно оценивать свои возможности.
При соблюдении вышеуказанных рекомендаций рента или пожизненное содержание - взаимовыгодное дело.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.




19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.




11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".




1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.




18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.



В центре внимания:


Цена и стоимость ренты (Березин Д.А.)

Дата размещения статьи: 28.01.2019

подробнее>>

К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты (Токарева К.Г.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

подробнее>>

Договор пожизненного содержания с иждивением: сущность, развитие, проблемы правового регулирования (Адаева Е.А., Адаев И.К.)

Дата размещения статьи: 05.06.2015

подробнее>>

Пожизненная рента не всегда пожизненная... (Мун О.)

Дата размещения статьи: 06.03.2015

подробнее>>

Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры (Лейба А.)

Дата размещения статьи: 28.11.2014

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи