Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости (Ленковская Р.Р.)

Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости (Ленковская Р.Р.)

Дата размещения статьи: 22.09.2015

Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора. Главная обязанность продавца заключается в передаче объекта недвижимости, определенного договором продажи. Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора в связи с тем, что предмет договора является индивидуально-определенной вещью. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества. Кроме того, покупатель имеет право требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренный сторонами договора.

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст. 486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Последствия нарушения сроков исполнения сторонами своих обязанностей.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит продавец в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда при продаже в кредит речь идет об оплате переданной недвижимости, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена, до дня ее фактической оплаты.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Например, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 7323550 руб. неустойки.

На основании заключенного договора купли-продажи предприниматель приобрел в собственность здание и земельный участок, однако стоимость имущества не оплатил, в связи с чем по условиям договора ответчик обязан выплатить неустойку.

Между комитетом и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимости, однако покупатель в установленные сроки стоимость объектов не оплатил, в связи с чем по условиям договора за нарушение денежного обязательства подлежит начислению неустойка в размере 5% за каждый день просрочки. По письменному заявлению ответчика размер ответственности уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1.2 договора продавец передает в собственность покупателя здание общей площадью 323,57 кв. метра (литеры "А", "а") и земельный участок площадью 264,9 кв. метра, а покупатель обязуется оплатить 5633500 руб.

Пункт 2.2 указанного договора предусматривает, что покупатель оплачивает стоимость имущества в течение 10 дней с момента подписания договора.

По условиям пункта 4.1 договора купли-продажи при нарушении срока оплаты покупателю начисляются пени в размере 5% за каждый день просрочки.

Фактическая передача объектов подтверждается актом от 21.05.2009 и не оспаривается сторонами. Факт нарушения срока оплаты подтвержден документально и не оспаривается сторонами.

В процессе судебного разбирательства предприниматель обратился с заявлением от 28.09.2011 о явной несоразмерности неустойки (5% в день) и незначительности периода просрочки (26 дней).

После установления наличия оснований для применения указанной нормы, размер неустойки был уменьшен судом первой инстанции до 40000 руб. Таким образом, суд требование удовлетворил в части, поскольку факт нарушения покупателем договорных обязательств подтвержден, допущенная просрочка является в соответствии с условиями договора основанием для уплаты неустойки, но ее размер снижен на основании ст. 333 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2012 по делу N А72-5170/2011 // СПС "КонсультантПлюс". 

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 557 ГК РФ. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

Так, например, ООО "Мечта" обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ОАО "Омскшина" о взыскании убытков в размере 1840255,40 руб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "Омскшина" (продавец) и ООО "Мечта" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.11.2010, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты движимого и недвижимого имущества.

Сторонами в пункте 1.3 договора согласовано, что все коммуникации, сети, инженерное и технологическое оборудование, механизмы, установленные и размещающиеся в пределах недвижимого имущества либо связанные с его жизнеобеспечением и функциональным использованием или иным неотъемлемым образом, являются частью недвижимого имущества и переходят в собственность покупателя одновременно с переходом к нему права собственности на недвижимое имущество (как принадлежность).

Недостатки и дефекты, препятствующие использованию имущества по назначению, на момент передачи имущества должны быть отражены в передаточном акте.

При передаче имущества выявлены его недостатки, о чем 22.11.2010 составлен акт освидетельствования технического состояния имущества (далее - акт освидетельствования), передаваемого по передаточному акту, в том числе по скважине, согласно которому продавец обязался устранить указанные недостатки в согласованные с покупателем сроки.

Ответчиком выявленные недостатки имущества, указанные в акте освидетельствования, устранены не были, в связи с чем истцом самостоятельно путем привлечения подрядчиков произведены работы по восстановлению объекта "скважина" и работы по предотвращению обводнения территории, затраты по которым составили 1840225,40 руб.

Полагая, что данные затраты являются убытками, ООО "Мечта" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд обоснованно счел доказанным тот факт, что именно действия ответчика явились причиной возникновения необходимости в выполнении ремонтных работ и несения истцом затрат на заявленную сумму.

Суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска <2>.

--------------------------------

<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2013 по делу N А46-23618/2012 // СПС "КонсультантПлюс". 

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Так, например, К.М. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО "Строй-Проект XXI века" об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого помещения в виде квартиры общей площадью 178.7 кв. м; взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого помещения.

В обоснование своих требований истец указала, что указанное выше жилое помещение не соответствует техническим требованиям, строительство объекта выполнено некачественно, имеет ряд существенных строительных недоделок, устранение которых невозможно без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени, выполнить их собственными силами не представляется возможным.

Судом по делу установлено, что истец приобрела по договору купли-продажи объект недвижимости - жилое помещение - квартиру площадью 178.7 кв. м (блок типа таунхаус), принадлежащую ответчику на праве собственности, за 10528185 руб. Однако объект оказался выполненным некачественно, с существенными недоделками, устранение которых невозможно без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени, поскольку выполнить их без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени невозможно.

В обоснование своих исковых требований истец представила суду экспертное заключение, согласно которому состояние жилого помещения является недопустимым. Судом была также назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам экспертизы установлено: у объекта имеются недопустимые, неустранимые и критические дефекты строительства, имеются существенные нарушения СНиП, а состояние обследуемых строений объекта, в соответствии с положением, "ограниченно работоспособное". Выявлены существенные дефекты в конструкции крыши, дефекты в швах кладки, водоизоляционный и пароизоляционный слой оконных проемов отсутствует, имеются разрушения в блоках несущей конструкции стены, отклонения их от вертикальной оси стен и др. В соответствии с выводами эксперта ремонту подлежит 75% удельного веса конструкций объекта.

При таких обстоятельствах суд вынес решение об удовлетворении иска <3>.

--------------------------------

<3> Определение Московского городского суда от 04.12.2012 по делу N 11-29482 // СПС "КонсультантПлюс". 

Таковы основные правовые аспекты заключения, исполнения и ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений).

К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Права третьих лиц могут вытекать из правоотношений сервитута, возникших еще до передачи имущества, либо из правоотношений обязательственного характера, например, права арендатора.

Кроме того, недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, должно быть продано с согласия иных собственников долей. В противном случае продажа недвижимости с нарушением такого требования может быть признана ничтожной.

Таким образом, права третьих лиц, перечисленные в ст. 460 ГК РФ, представляют собой обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в некоторой мере ограничивают непосредственно владение, пользование, распоряжение имуществом.

В том случае, когда продавец передал покупателю недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Однако следует отметить, что если продавец докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя.

Когда права третьих лиц распространяются на недвижимость, являющуюся предметом сделки, то такое имущество может быть у покупателя изъято в судебном порядке по требованию третьих лиц.

Отчуждение приобретенной вещи носит название "эвикция", применение которого реально, когда продавец не обладал правом распоряжения вещью. Требование об эвикции в пользу третьих лиц удовлетворяется судом, когда третьи лица имеют вещное право на проданную недвижимость и при этом такое право возникло до заключения договора продажи недвижимости. Истребование имущества у покупателя происходит с учетом норм ст. ст. 301, 302, 305 ГК РФ.

Когда покупателю предъявляется иск об изъятии приобретенной недвижимости, то он должен привлечь продавца, который должен вступить в процесс в качестве третьего лица на стороне покупателя.

Если продавец не был привлечен покупателем в процесс, то в дальнейшем он освобождается от какой бы то ни было ответственности перед покупателем. Если в ходе судебного разбирательства будет вынесено решение об изъятии приобретенного недвижимого имущества, то продавец обязан компенсировать покупателю все убытки, связанные с договором продажи недвижимости.

Законодательство недостатки товаров в целом подразделяет на две категории - существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно или проявляются вновь после их устранения, и другими подобными недостатками. В качестве примера можно привести существенные недостатки жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов (фундамент недостаточной толщины) и т.д.

Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество.

Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.

Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплате покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно, требования об оплате проданного недвижимого объекта.

В том случае, когда покупатель не производит предусмотренную договором оплату, продавец имеет право отказаться от исполнения такого договора и может потребовать вернуть проданную недвижимость, за исключением случая, когда покупатель внес в качестве оплаты более половины от всей стоимости объекта.

При неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец вправе использовать общие средства защиты, которые законодательство предоставило кредитору. К таким средствам защиты можно отнести общие основания изменения и расторжения договора, когда происходит нарушение условий договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д., а также использование механизма ответственности должника за нарушение обязательства.

Таким образом, за нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости продавец имеет право требовать оплаты недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае продажи недвижимости с недостатками покупатель имеет право требовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае приобретения имущества, не свободного от прав третьих лиц, покупатель имеет право требовать расторжения договора. Стороны имеют право требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением своих договорных обязанностей.

Подводя итог, можно сказать, что на сегодняшний день в Российской Федерации, исходя из многочисленной судебной практики, нарушения в области купли-продажи недвижимости имеют массовый характер.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
2 сентября 2019 г.
Проект Федерального закона № 785806-7 "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях"

Вопросы гаражного строительства, оформления прав на гаражи и формы объединений граждан в целях реализации цели по возведению данных объектов являются традиционно актуальными для физических и юридических лиц. Принятие законопроекта способно снять правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников. Это, в свою очередь, положительно скажется на развитии гражданского оборота в целом и послужит стимулом для развития гаражного строительства.

20 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 778269-7 "О внесении изменения в статью 52 Федерального закона "О защите конкуренции"

В настоящее время количество антиконкурентных нарушений продолжает оставаться высоким. С целью оперативного устранения выявленных нарушений законопроектом предлагается установить, что в случае принятия заявления об обжаловании предписания антимонопольного органа к производству арбитражного суда исполнение предписания антимонопольного органа, выданного органу государственной власти или органу местного самоуправления, не приостанавливается (если иное не предусмотрено судебным актом).

12 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 771509-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части наделения Правительства РФ полномочием на утверждение требований к форме и содержанию годовых отчетов о выполнении программ деятельности государственных корпораций (компаний), публично-правовых компаний"

Законопроектом предлагается внести в Налоговый кодекс РФ изменения, предусматривающие, что в случае безвозмездной передачи органам государственной власти имущества, приобретенного (созданного) за счет средств субсидии, налогоплательщик вправе наравне с признанием внереализационного дохода в виде сумм субсидии в порядке пункта 4.1 статьи 271 НК РФ также признавать расход в виде стоимости безвозмездно передаваемого имущества.

7 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 770765-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования отношений, связанных с созданием искусственных земельных участков, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности"

Законопроект, в частности, предусматривает внесение изменений  в части исключения положений о проведении аукциона на право создания искусственного земельного участка на водном объекте, регламентации вопросов, связанных с созданием искусственных земельных участков на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, в том числе при создании морского порта и расширении его территории.

4 августа 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 320-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью данного Закона является стимулирование добровольного страхования жилья граждан. Законом устанавливается, что органы государственной власти субъектов РФ вправе разрабатывать, утверждать и реализовывать программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов РФ жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования.

В центре внимания:

Акты высших судебных органов как средство гармонизации российского гражданского процессуального права (Самсонов Н.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

К вопросу об отмене экспортной пошлины на нефть и нефтепродукты (Горбунова Е.Н.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

Особые пошлины: практика применения антидемпинговых, компенсационных и специальных пошлин (Мокров Г.Г.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

Правовое обеспечение учета экологических требований при территориальном планировании (Кичигин Н.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

Порядок осуществления контроля за расходами отдельных категорий лиц: проблемы и пути решения (Цирин А.М., Севальнев В.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019