Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Учет упрощенцем расходов на содержание имущества, переданного по договору аренды (Картвели С.)

Учет упрощенцем расходов на содержание имущества, переданного по договору аренды (Картвели С.)

Дата размещения статьи: 17.11.2015

(Комментарий к Письму ФНС России от 12.08.2015 N ГД-4-3/14232 "О направлении Письма Минфина России")

От редакции. Неблагоприятные внешнеэкономические и внешнеполитические факторы последнего времени повлияли на все сферы экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости, в том числе рынок аренды офисов, складских и иных коммерческих помещений.
Стремясь удержать арендаторов, владельцы офисных помещений и торговых центров предпринимают различные меры: идут на снижение стоимости аренды, предоставляют арендаторам места на парковке и другие льготы. Некоторые арендодатели предлагают включить в стоимость аренды коммунальные платежи (оплату водоснабжения, отопления, энергоснабжения и т.п.). Спорные моменты между арендодателями и арендаторами - в условиях кризиса явление нередкое. И хотя аренда - это наиболее распространенный вид хозяйственных операций, с их учетом и налогообложением порой возникают проблемы, о чем свидетельствуют многочисленные разъяснения финансового ведомства и налоговой службы по данной тематике. К числу таких писем относится и комментируемое Письмо ФНС России от 12.08.2015 N ГД-4-3/14232. Но фактически комментарий посвящен не Письму налоговой службы, а направленному ею Письму Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-09/33555. В нем министерство разъяснило порядок учета расходов на содержание переданного по договору аренды имущества налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения (УСН).

Напомним, что с 2007 г. в полномочиях налоговиков произошло кардинальное изменение. Речь, в частности, идет о положениях ст. 32 НК РФ. Теперь пп. 5 п. 1 этой статьи установлена прямая обязанность налоговых инспекций руководствоваться письменными разъяснениями финансового ведомства по вопросам законодательства РФ о налогах и сборах. Разъяснительные письма ФНС России, согласованные с Минфином России либо содержащие правовую позицию, аналогичную изложенной в изданных им письмах, подлежат размещению в базе данных налоговой службы. В Письме от 23.09.2011 N ЕД-4-3/15678@ "О разъяснениях ФНС России" налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного применения нижестоящими налоговыми инспекциями при реализации возложенных на них полномочий положений писем ФНС России, размещенных в указанном разделе сайта ФНС России.
Сами же налоговики обязаны (пп. 4 п. 1 ст. 32 НК РФ) бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах. Среди прочих обязанностей налоговые инспекции должны сообщать налогоплательщикам о порядке исчисления и уплаты налогов и сборов. В комментируемом Письме налоговая служба поручает довести разъяснение финансового ведомства до налогоплательщиков.
Статус писем налоговой службы был затронут в недавнем Постановлении КС РФ от 31.03.2015 N 6-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 части 4 статьи 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" и абзаца третьего подпункта 1 пункта 1 статьи 342 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой открытого акционерного общества "Газпром нефть". В этом документе суд отметил, что с учетом положений НК РФ (п. 1 ст. 34.2, пп. 5 п. 1 ст. 32, пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ), а также Положения о ФНС России (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506) не исключается право ФНС России принимать акты информационно-разъяснительного характера, с тем чтобы обеспечить единообразное применение налогового законодательства налоговыми инспекциями на всей территории РФ. Такие акты адресованы непосредственно налоговым органам и должностным лицам, применяющим соответствующие законоположения. Обязательность содержащихся в них разъяснений для налогоплательщиков нормативно не закреплена. Но такие акты опосредованно, через правоприменительную деятельность должностных лиц налоговых инспекций, приобретают по сути обязательный характер и для неопределенного круга налогоплательщиков. Ведь нижестоящие налоговые инспекции в силу ведомственной подчиненности обязаны в правоотношениях с налогоплательщиками руководствоваться исходящими от налоговой службы разъяснениями норм НК РФ.

По вопросам содержания сданного в аренду имущества за разъяснениями чаще обращаются арендаторы. Но на сей раз разъяснить ситуацию попросил арендодатель. По установившемуся в последнее время порядку суть проблемы в Письме не отражается. Из первой части Письма Минфина ясно только то, что арендодатель применяет УСН. Перечень расходов, которые можно признать на упрощенке, закрытый. Можно учесть лишь те траты, которые указаны в ст. 346.16 НК РФ. Но в приведенном в этой статье (пп. 4 п. 1) перечне расходов есть лишь арендные платежи за арендованное имущество. А о расходах арендодателя на содержание сданного в аренду имущества ничего не сказано. Возможно, именно это обстоятельство и смутило налогоплательщика, обратившегося за разъяснением.

Гражданско-правовые основы

Основы арендных отношений регулируются гл. 34 ГК РФ. Поэтому и свои разъяснения финансисты начали со ссылок на положения этой главы.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 616 ГК РФ (п. 2) возлагает на арендатора обязанность поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Налоговый учет

Как уже было отмечено, Налоговым кодексом для упрощенцев установлен ряд особенностей, в частности закрытый перечень расходов.
Как следует из пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщики, применяющие УСН, могут уменьшать полученные доходы на сумму произведенных материальных расходов.
Согласно п. 2 указанной статьи названные налогоплательщики состав материальных расходов определяют в порядке, установленном ст. 254 НК РФ.
Положениями этой статьи (пп. 1 п. 1) определено, что к материальным расходам относятся в том числе расходы на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) и (или) образующих их основу либо являющихся необходимым компонентом при производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Подпунктом 5 п. 1 той же статьи к материальным расходам отнесены в том числе расходы на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии.
К материальным расходам отнесены и расходы на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, в том числе по техническому обслуживанию основных средств (пп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Наконец, п. 2 ст. 346.16 НК РФ установлено, что расходы, указанные в пп. 5 п. 1 данной статьи, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций ст. 265 НК РФ. Она, как известно, посвящена внереализационным расходам. В числе этих расходов упомянуты расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу). Правда, только в том случае, если сдача имущества в аренду носит разовый характер. Если же по договору имущество сдается в аренду на систематической основе, то расходы арендодателя, связанные с содержанием такого имущества, относятся к расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Вот так посредством выявления сложной взаимосвязи правовых норм финансовое ведомство сделало вывод: налогоплательщики-арендодатели, применяющие УСН, могут учитывать в составе материальных расходов затраты по содержанию объектов аренды, если договором аренды эти затраты возложены на арендодателя.
Обобщим сказанное в разъяснениях. В общем порядке (п. 2 ст. 616 ГК РФ) арендованное имущество поддерживает в исправном состоянии арендатор (производит за свой счет текущий ремонт и несет расходы на содержание такого имущества).
Однако договором аренды могут быть зафиксированы условия, согласно которым обязанность по содержанию объекта аренды возлагается на арендодателя.
Нормы НК РФ (п. 2 ст. 346.16 и пп. 1 п. 1 ст. 265) позволяют арендодателю учитывать затраты на обслуживание переданного имущества в составе материальных расходов.
При этом в целях исчисления единого налога при УСН для признания издержек таковыми сдача в аренду должна осуществляться систематически, то есть сдача имущества внаем во временное пользование должна быть видом предпринимательской деятельности организации-арендодателя.

От редакции. НК РФ не содержит норм, определяющих понятие "систематический характер". Тем не менее расшифровки систематичности в Кодексе найти можно. Например, понятие систематичности, применяемое в п. 3 ст. 120 НК РФ, означает два раза и более в течение календарного года. Аналогичным образом (два раза и более) интерпретируется систематичность и в ст. 105.28 НК РФ (пп. 3 п. 1).

В условиях кризиса арендодатели стараются быть гибкими и при заключении договоров выбирать условия, приемлемые как для себя, так и для арендатора.
Но при этом нужно помнить, что в учете аренды (в том числе для упрощенцев) есть еще не до конца урегулированные вопросы. Речь, в частности, идет в отношении учета затрат арендодателя по уплате коммунальных платежей в целях исчисления единого налога.

Затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей

Как уже было отмечено, финансисты и налоговики разъясняют (например, Письма Минфина России от 31.07.2014 N 03-11-11/37705, УФНС России по г. Москве от 18.12.2008 N 18-14/2/118479@ и другие, более ранние, письма), что затраты арендодателя-упрощенца по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение должны признаваться материальными расходами (пп. 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Это при условии, что договором аренды указанные затраты возложены на арендодателя. Ведь арендодатель рассчитывается с организациями, осуществляющими водо-, тепло-, электроснабжение и другие подобные услуги.
Включение коммунальных платежей в состав материальных расходов поддерживает и судебная практика. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2009 по делу N А11-10907/2008-К2-24/585 или, скажем, Северо-Западного округа от 28.08.2006 N А56-42386/2005. В этих решениях суд отклонил довод инспекции о том, что предприниматель неправомерно включил в состав расходов суммы затрат, связанных с обеспечением электро- и водоснабжения сдаваемых в аренду помещений. Перечисленные услуги были предусмотрены договорами аренды, а затраты по их оказанию подтверждены документально.
В то же время на практике встречались случаи, когда налоговые инспекции были против того, чтобы арендодатель учитывал в расходах траты на коммунальные платежи. Налоговики (Письмо УФНС России по г. Москве от 06.03.2006 N 18-11/3/17206) обосновывали свою позицию тем, что основным потребителем таких услуг при аренде является арендатор. А для арендодателя такие платежи не являются экономически обоснованными. Стало быть, такие расходы неправомерно учитывать при исчислении налоговой базы по единому налогу при УСН.
В такой ситуации во избежание налоговых споров рекомендуется предусмотреть возмещение арендодателю сверх арендной платы стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, на основании:
- отдельного договора;
- договора аренды, в котором указано, что арендатор возмещает арендодателю его затраты на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона №266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.




1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.




15 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 249505-7 "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - увеличение эффективности налогового стимулирования, снижение административной нагрузки на бизнес и обеспечение стабильности и предсказуемости системы налогообложения. Так законопроектом предлагается сократить сроки проведения камеральной проверки, учитывая современные системы контроля финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщиков. Кроме того, предметом повторной выездной налоговой проверки на основании уточненной налоговой декларации с уменьшением исчисленной суммы налога может быть только обоснованность уменьшения налога на основании измененных в уточненной декларации сведений.




2 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 239932-7 "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части процедуры реструктуризации долгов в делах о банкротстве юридических лиц"

В настоящее время законодательство о банкротстве предусматривает недостаточно эффективные механизмы реабилитационных процедур. При этом они редко применяются на практике и редко заканчиваются восстановлением платежеспособности должников. Цель данного законопроекта - расширение практики применения реабилитационных механизмов в отношении юридических лиц, а также введение новой реабилитационной процедуры - реструктуризации долгов.




28 июля 2017 г.
Проект федерального закона № 237568-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и Федеральный закон "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях"

Принятие данного законопроекта будет способствовать обеспечению защиты прав граждан-должников по потребительским кредитам (займам) посредством установления правового механизма, ограничивающего возможные злоупотребления в данной сферы, а также способствующего вытеснению с рынка не профессиональных кредиторов, а также кредиторов, ведущих недобросовестную деятельность, связанную с предоставлением потребительских кредитов (займов).



В центре внимания:


Нет обязательств - нет возмещения (Гапизов Ш.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

подробнее>>

Штраф за нарушение прав потребителей: НДФЛ и налог на прибыль (Дружинин А.В.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

подробнее>>

Возврат денежных средств, потраченных на виртуальные ценности, невозможен (Пешков А.В.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

подробнее>>

Корректировка базы по НДС при премировании покупателей (Бычков А.И.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

подробнее>>

Обременения застройщика многоквартирных жилых домов: учет и налогообложение (Знаменщиков С.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта