Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Правовое регулирование риелторской деятельности в России (Самигулина А.В.)

Правовое регулирование риелторской деятельности в России (Самигулина А.В.)

Дата размещения статьи: 14.02.2016

Международный опыт регулирования риелторской деятельности весьма разнообразен. Во Франции и Германии есть государственное лицензирование, а в Великобритании и Финляндии - общественное регулирование. В США лицензированию более 50 лет, но ни один закон не принимается без участия практиков рынка <1>.

--------------------------------
<1> Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2006. С. 345.

Согласно законодательству Российской Федерации регулирование риелторской деятельности как одного из секторов гражданско-правового характера относится к ведению федеральных органов государственной власти. Субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, определяющие порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества.
Единственное легальное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения "О лицензировании риелторской деятельности", утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407. Согласно этому документу под риелторской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности" (в ред. Постановления Правительства РФ от 24.08.2004 N 433) <2>. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) <3> такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" <4> не предусматривает лицензирования риелторской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.
--------------------------------
<2> СЗ РФ. 2002. N 20. Ст. 1859.
<3> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.
<4> Российская газета. 6 мая 2011 г. N 5473.

К сожалению, был отклонен проект Федерального закона N 71948-3 о риелторской деятельности <5>, внесенный депутатом Государственной Думы А.Г. Пузановским. В проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" было дано следующее определение: риелторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение предусмотренных настоящим Законом услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с настоящим Законом <6>.
--------------------------------
<5> http://www.lawmix.ru/pprf.php?id=51699
<6> http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=95

Одноименные проекты находятся на стадии рассмотрения в ряде субъектов РФ (Москва, Санкт-Петербург, Челябинск), при этом они значительно различаются относительно концепции контроля за риелторской деятельностью (лицензирование либо аккредитация органами самоуправления) и форм осуществления риелторской деятельности (в индивидуальном порядке либо через агентства).
Однако вместо четкого определения понятия и признаков риелторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риелторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка.
В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического - по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риелтора.
Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риелтор должен быть "немного" адвокатом, "немного" организатором биржевой торговли с недвижимостью и т.д., представляется порочной и малоперспективной <7>.
--------------------------------
<7> Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. М.: Дело, 2004. С. 125.

Необходимо отметить, что наряду с риелторской существует еще два смежных вида деятельности в сфере оборота недвижимости - сервейинговая и девелоперская.
Риелторская деятельность - предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.
Сервейинговая деятельность - предпринимательская деятельность по оказанию услуг по комплексному, системному управлению недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла, направленных на получение максимального полезного эффекта от ее использования. Одни специалисты в области сервейинговых отношений связывают их с профессиональным управлением недвижимым имуществом на всех этапах его жизненного цикла. Другие, напротив, делают акцент на деятельности по проведению экономических, юридических, технических, организационных и иных экспертиз.
Девелоперская деятельность - предпринимательская деятельность по оказанию услуг по подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости и по контролю и надзору за ходом строительства объектов недвижимости.
Таким образом, специальных законов, посвященных исключительно риелторской деятельности, в настоящий момент на федеральном уровне не принято. Данная ситуация, помимо юридической неразберихи, порождает массу социальных проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, сопровождающимся снижением уровня правовой культуры ее участников.
Отход государства от политики лицензирования как своеобразного способа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих риелторские услуги, значительно сократил круг гарантий, обеспечивающих надлежащее осуществление риелторской деятельности и защиту ее субъектов:
- механизмы, эквивалентные лицензированию, разработаны недостаточно;
- саморегулируемые организации как один из вариантов организации и одновременно правового контроля за осуществлением риелторской деятельности пока не получили законодательного закрепления. Не определен их статус, основные направления деятельности, порядок приема в свой состав, способы регулирования предпринимательских отношений и многое другое;
- инерционная психология российского потребителя услуг такова, что он продолжает искать защиты своих интересов у государства, а не у профессиональных сообществ, движимых даже самыми добрыми намерениями;
- вместе с тем в риелторском сообществе проделана огромная работа по созданию стандартов профессиональной деятельности, отработке механизма сертификации фирм и аттестации специалистов-риелторов.
Необходимо отметить, что существует острая необходимость принятия серии нормативно-правовых актов, способных определить порядок организации риелторской деятельности, дополнительные механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить акценты, на которые будет ориентироваться государство при дальнейшем реформировании экономики.
Правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риелторских услуг устанавливают главным образом ГК РФ (в рамках положений о договорах купли-продажи, аренды, доверительного управления, агентирования и др.) и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) <8>. Исходя из легальных определений видов договоров в ГК РФ в риелторской деятельности присутствует два основных вида договоров:
--------------------------------
<8> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

- договор возмездного оказания услуг (т.к. информационные услуги законодатель отнес именно к этому виду договоров) и
- договор поручения при оказании услуг по юридическому оформлению сделки.
Среди основных правовых проблем, сопровождающих деятельность риелтора, можно назвать:
- неразработанность самого понятия о специфике посреднической услуги риелтора;
- наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих риелторскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в судебной практике к риелторским услугам норм о смешанном договоре.
Это и маклерский договор (о фактическом посредничестве) со своими субинститутами в ГК РФ, такими как договор на оказание услуг фактического характера, агентский договор, с его отличиями от простой суммы элементов услуг фактического (гл. 39 ГК РФ) и юридического характера (гл. 49, 51 ГК РФ): оговорками об эксклюзивности и особенностями расторжения.
За последнее десятилетие в России сформировалась довольно значительная по численности корпорация профессиональных посредников на рынке недвижимости - риелторов. Применительно к правовой науке о посредничестве принято говорить двояко.
С одной стороны, традиционно под посредничеством понимается совершение фактических действий, направленных на выявление потенциального контрагента, согласование с ним всех необходимых условий сделки и сведение сторон для непосредственного заключения сделки. Эти действия совершаются посредником на основании договора о торговом представительстве (агентстве) или самостоятельного маклерского договора (в отдельных правовых системах, где маклерский договор урегулирован как самостоятельный договорный тип).
Маклерский договор, представляющий собой договор на оказание посреднических услуг, закрепленный в законодательстве большинства развитых стран, был известен и в дореволюционной России. Например, в немецком праве посредников в заключении сделки принято называть маклерами; в Германском гражданском уложении имеется и специальный раздел о маклерском договоре. Маклер вправе требовать выплаты вознаграждения лишь в том случае, если договор при его участии будет заключен. Очевидна нацеленность маклерского договора на достижение юридического результата, хотя сам маклер предпринимает в этих целях преимущественно фактические действия: подыскивает контрагента, ведет переговоры по условиям будущей сделки.
С другой стороны, под посреднической деятельностью понимается деятельность поверенного, комиссионера, агента, а также часто доверительного управляющего <9>. То есть деятельность, непосредственно, как правило, без какого-либо вмешательства со стороны получателя услуг, приводящая к правовому результату для последнего (установлению обязательственного отношения, переносу права собственности на имущество и т.п.).
--------------------------------
<9> Ломакина С.А. Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью: Дис. ... канд. экон. наук. Код специальности: 08.00.05. М., 2009. С. 56.

Адвокатская практика показывает, что свои правоотношения с клиентами риелторы оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции <10>:
--------------------------------
<10> http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=95

- по сделке, совершенной агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала (продавца), приобретает права и становится обязанным агент, хотя принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки;
- по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что не соответствует фактической действительности - риелторские фирмы никогда не выступают в качестве агента, как это понимается в ст. 1005 ГК РФ.
Основной практической деятельностью риелторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.
Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риелторы остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны. Большинство россиян в настоящее время предпочитают совершать сделки с жильем при активном содействии агентств недвижимости, обязующихся "сопровождать" сделку в регистрационных органах, обеспечить ее "юридическую чистоту" и пр. Однако подобные обязательства не всегда выполняются.
Например, в октябре 2014 г. Ачинским городским судом рассмотрено дело по иску гражданина К. к агентству недвижимости "П" о возмещении 30550 руб. ущерба, причиненного оказанием некачественных риелторских услуг, и компенсации морального вреда в размере 1500 руб. В ходе судебного разбирательства было установлено, что агентство недвижимости предоставило К. недостоверную информацию относительно владельца сдаваемой внаем квартиры. После заключения рекомендованного агентством договора найма и внесения платы за год вперед (30550 руб.) выяснилось, что "арендодатель" не является собственником или его уполномоченным лицом, и К. пришлось повторно оплачивать проживание законному владельцу квартиры.
Несмотря на, казалось бы, очевидную небрежность в действиях риелтора, суд отказал К. в иске, отметив следующее: договором об оказании информационно-посреднических услуг не была предусмотрена обязанность агентства проверять у арендодателя правовой титул на квартиру, истец же сам проявил неосмотрительность, не проверив наличие у арендодателя правоустанавливающих документов. В решении присутствовали ссылки на некоторые положения Закона о защите прав потребителей, но по существу суд ограничился буквальным толкованием условий договора относительно обязанностей агентства <11>. Такая мотивировка суда неслучайна.
--------------------------------
<11> www.achinsk.krk.sudrf.ru

Иммунитет риелторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риелторских услуг. Российский законодатель по-прежнему не определился в том, что составляет существо, сердцевину данной деятельности. Российские риелторы, угадав состояние нерешительности отечественного законодателя и судебных органов, определяют характер договора с клиентом самым причудливым образом: "об оказании риелторских услуг", "о посреднических услугах при продаже жилого помещения", "об оказании информационно-аналитических услуг на рынке недвижимости", "партнерское соглашение". Более честны те, кто вообще не дает никакого названия договору.
Анализ договорной практики показывает, что лишь в редких случаях наименование договора адекватно отражает характер и объем обязанностей агентства. Для большинства договоров, в том числе упоминающих о посреднических функциях риелтора, не характерно классическое посредничество, направленное на достижение результата. Как правило, риелтор принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией. Даже подбор вариантов не является "бесконечной" обязанностью риелтора. По условиям типичного договора услуга считается исполненной надлежащим образом и подлежит оплате после предложения клиенту-покупателю пяти вариантов жилья, удовлетворяющего его заявке; подбор и показ каждого последующего варианта осуществляются за отдельную плату.
Риелторы всячески избегают договоров о юридическом посредничестве (поручения, комиссии), в том числе по причине наличия в ГК РФ полноценного регулирования данных договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ об ответственности комиссионера, не проявившего необходимой осмотрительности в выборе контрагента для комитента). С экономической точки зрения ценность услуг большинства российских агентств недвижимости заключается в обладании определенной информацией, имеющей коммерческую ценность: о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. Это и есть тот товар, который "продают" риелторы и за недостатки которого отвечают, т.е. до сих пор на первом плане находится исключительно информационная сущность риелторской услуги, что, на наш взгляд, неправильно.
Агентство предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях, по условиям договора исполнитель не отвечает за достоверность данных о квартире, полученных от наймодателя, и подлинность его прав; обязанность самостоятельно проверить данные обстоятельства возлагается на заказчика. При этом агентство недвижимости использует оговорку о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законности сделки осуществляет учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость, технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета, за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел.
Следует отметить, что риелтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риелтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Поэтому сложно требовать от риелтора, чтобы он: получил справку из регистрационного органа, подтверждающую подлинность правоустанавливающих документов продавца; проверил дееспособность другого участника сделки путем запроса в суд по месту его жительства; выяснил, нет ли у него каких-либо вынужденных мотивов для совершения сделки, которые в будущем позволили бы ее оспорить, если все эти обязанности не будут включены в договор.
На практике, во избежание расширительного толкования условия о предмете договора, агентства недвижимости стараются и вовсе исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту. Даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риелтора к ответственности удается лишь в редких случаях. Объем возмещения обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).
Например, гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212500 руб., из них 20000 руб. - оплата услуг агентства, а 192500 руб. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал... ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (ч. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20000 руб. <12>.
--------------------------------
<12> www.hamovnichesky.msk.sudrf.ru

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. N 238 - 239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., N 14-ФЗ // Российская газета. 1996. N 23 - 27.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3. Принят Государственной Думой 1 ноября 2001 г., N 146-ФЗ // Российская газета. 2001. N 233.
4. Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" // Российская газета. 6 мая 2011 г. N 5473.
5. Постановление Правительства РФ от 08.05.2002 N 302 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности" // СЗ РФ. 2002. N 20. Ст. 1859.
6. Закон от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.
7. Проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" // http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=95.
8. Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. М.: Дело, 2004. 231 с.
9. Ломакина С.А. Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью: Дис. ... канд. экон. наук. Код специальности: 08.00.05. М., 2009. 173 с.
10. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2006. 478 с.
11. Адвокатская практика // http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=95.
12. Ачинский городской суд // www.achinsk.krk.sudrf.ru.
13. Хамовнический районный суд // www.hamovnichesky.msk.sudrf.ru.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


2 сентября 2019 г.
Проект Федерального закона № 785806-7 "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях"

Вопросы гаражного строительства, оформления прав на гаражи и формы объединений граждан в целях реализации цели по возведению данных объектов являются традиционно актуальными для физических и юридических лиц. Принятие законопроекта способно снять правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников. Это, в свою очередь, положительно скажется на развитии гражданского оборота в целом и послужит стимулом для развития гаражного строительства.




20 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 778269-7 "О внесении изменения в статью 52 Федерального закона "О защите конкуренции"

В настоящее время количество антиконкурентных нарушений продолжает оставаться высоким. С целью оперативного устранения выявленных нарушений законопроектом предлагается установить, что в случае принятия заявления об обжаловании предписания антимонопольного органа к производству арбитражного суда исполнение предписания антимонопольного органа, выданного органу государственной власти или органу местного самоуправления, не приостанавливается (если иное не предусмотрено судебным актом).




12 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 771509-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части наделения Правительства РФ полномочием на утверждение требований к форме и содержанию годовых отчетов о выполнении программ деятельности государственных корпораций (компаний), публично-правовых компаний"

Законопроектом предлагается внести в Налоговый кодекс РФ изменения, предусматривающие, что в случае безвозмездной передачи органам государственной власти имущества, приобретенного (созданного) за счет средств субсидии, налогоплательщик вправе наравне с признанием внереализационного дохода в виде сумм субсидии в порядке пункта 4.1 статьи 271 НК РФ также признавать расход в виде стоимости безвозмездно передаваемого имущества.




7 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 770765-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования отношений, связанных с созданием искусственных земельных участков, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности"

Законопроект, в частности, предусматривает внесение изменений  в части исключения положений о проведении аукциона на право создания искусственного земельного участка на водном объекте, регламентации вопросов, связанных с созданием искусственных земельных участков на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, в том числе при создании морского порта и расширении его территории.




4 августа 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 320-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью данного Закона является стимулирование добровольного страхования жилья граждан. Законом устанавливается, что органы государственной власти субъектов РФ вправе разрабатывать, утверждать и реализовывать программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов РФ жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования.



В центре внимания:


Акты высших судебных органов как средство гармонизации российского гражданского процессуального права (Самсонов Н.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

К вопросу об отмене экспортной пошлины на нефть и нефтепродукты (Горбунова Е.Н.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Особые пошлины: практика применения антидемпинговых, компенсационных и специальных пошлин (Мокров Г.Г.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Правовое обеспечение учета экологических требований при территориальном планировании (Кичигин Н.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Порядок осуществления контроля за расходами отдельных категорий лиц: проблемы и пути решения (Цирин А.М., Севальнев В.В.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи