Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > Уплата обеспечительного платежа по предварительному договору аренды (Белецкая Ю.А.)

Уплата обеспечительного платежа по предварительному договору аренды (Белецкая Ю.А.)

Дата размещения статьи: 25.03.2016

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлены различные способы обеспечения исполнения обязательств: неустойка, задаток, залог, поручительство, независимая гарантия. В прошлом году к ним добавился обеспечительный платеж, который регулируется ст. 381.1 ГК РФ <1>. Его особенностью является возможность обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Значит, его можно применять при заключении предварительных договоров.

--------------------------------

<1> Введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015. 

К слову, понятие "обеспечительный платеж" и раньше использовалось на практике, например в широко распространенных предварительных договорах аренды. Теперь порядок его применения прямо прописан в Гражданском кодексе.

О чем надо помнить при заключении предварительного договора аренды? Какова правовая природа обеспечительного платежа? Как он учитывается для целей налогообложения? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

 

Особенности предварительного договора аренды 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, уполномоченным на это законом или собственником). Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике площади под аренду сдаются еще на стадии строительства объектов недвижимости (как правило, торговых или офисных центров). Для этого будущие собственники предлагают заключить предварительный договор аренды, в котором обычно присутствует условие о внесении обеспечительного платежа.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора. На это указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 14.07.2009 N 402/09. Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным - п. 3 ст. 429 ГК РФ. Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес).

Кроме этого, в п. 3 ст. 429 в редакции, действующей с 01.06.2015, появилось новшество - предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного.

Пунктом 5 ст. 429 предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Это требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При возникновении разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Тогда основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В большинстве случаев предварительный договор аренды предусматривает уплату определенной денежной суммы будущим арендатором строящегося объекта недвижимости в пользу застройщика. Как только не называют на практике данный платеж: и задатком, и авансовым арендным платежом... Попробуем разобраться, насколько это правомерно.

Если предварительный договор предусматривает внесение авансового платежа в счет арендной платы, необходимо учитывать следующее. Обязанность перечислить аванс в счет арендной платы представляет собой составную часть обязательства по ее уплате, основанием возникновения которого будет именно основной договор (ст. 606 ГК РФ). Пока он не заключен, такое обязательство возникнуть не может.

Кроме того, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений (п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще не создано и право собственности на него в ЕГРП не зарегистрировано. Значит, внесение авансовых платежей по предварительному договору противоречит требованиям гражданского законодательства и есть риск, что норма предварительного договора о таких платежах может быть признана недействительной как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ).

Нельзя считать данный платеж и задатком. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ обязателен такой признак задатка, как уплата его в счет платежей, причитающихся застройщику от плательщика. То есть задаток, как и авансовый платеж, уплачивается в счет арендной платы и возможность уплаты даже части арендной платы по предварительному договору неправомерна (по причинам, изложенным выше). Поэтому норма предварительного договора о задатке может быть признана недействительной как противоречащая закону.

И вот здесь пригодится обеспечительный платеж, который не является ни авансом, ни задатком, а имеет самостоятельную правовую природу и представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, теперь уже предусмотренный ГК РФ. (Отметим, что и ранее, когда в ст. 329 ГК РФ обеспечительный платеж напрямую не упоминался, а лишь говорилось о других способах, предусмотренных законом или договором, возможность его использования признавалась арбитрами - см. Постановления ФАС ПО от 18.04.2006 по делу N А12-13721/05-С7, ФАС МО от 29.06.2006 по делу N КГ-А41/5127-06-2, от 02.09.2005 по делу N КГ-А40/8084-05, от 18.05.2004 по делу N КГ-А40/3078-04.)

 

Понятие обеспечительного платежа 

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, эта сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Случаи, в которых обеспечительный платеж подлежит возврату, определены в п. 2 ст. 381.1 ГК РФ:

- ненаступление в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 данной статьи;

- прекращение обеспеченного обязательства.

При этом в договоре можно установить отступления от правил.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3).

Пункт 4 ст. 381.1 ГК РФ исключает возможность начисления на сумму обеспечительного платежа законных процентов (ст. 317.1 ГК РФ), то есть процентов по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, на сумму долга за период пользования денежными средствами. Норма п. 4 сформулирована диспозитивно, это означает, что договором могут устанавливаться иные правила. В предварительном договоре аренды недвижимости можно прописать, в частности, следующие правила относительно использования обеспечительного платежа:

- в случае неисполнения плательщиком обязанности по заключению основного договора из обеспечительного платежа удерживается сумма неустойки, подлежащая уплате застройщику. При незаключении основного договора по вине застройщика обеспечительный платеж подлежит возврату плательщику;

- в случае заключения основного договора обеспечительный платеж либо возвращается плательщику, либо засчитывается в счет платежей по основному договору, либо засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору (если таковой предусмотрен), который также обеспечивает исполнение покупателем или арендатором своих обязательств перед собственником помещений.

 

Обеспечительный платеж в налоговом учете 

Налог на прибыль. В силу пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Пунктом 32 ст. 270 НК РФ установлено, что в составе расходов не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога.

В данных нормах говорится о залоге и задатке, но обеспечительный платеж не является в чистом виде ни тем, ни другим.

По мнению Минфина России (см. Письма от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360, от 28.10.2015 N 03-03-06/2/61826, от 27.07.2015 N 03-03-06/2/42967), в силу общей правовой природы залога (ст. 334 ГК РФ) и обеспечительного платежа положения пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ применяются и к обеспечительному платежу.

Таким образом, у организации, осуществившей этот платеж, при определении базы по налогу на прибыль не учитываются:

- в составе доходов - денежные суммы, переданные в обеспечение обязательств по основаниям, указанным в ст. 381.1 ГК РФ;

- в составе расходов - возвращенные в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или в случае прекращения обеспеченного обязательства.

Кроме того, обеспечительный платеж имеет черты задатка (п. 1 ст. 380 ГК РФ), что позволяет налогоплательщику, получившему данный платеж, применить в отношении его пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ и не учитывать полученную сумму в доходах для целей налогообложения.

В Письме Минфина России от 27.07.2015 N 03-03-06/2/42967 также подчеркивается, что проценты по обеспечительному платежу (если они предусмотрены договором) учитываются в составе доходов и расходов с учетом положений ст. 269 НК РФ.

Налог на добавленную стоимость. Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК РФ в базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), не освобождаемых от обложения НДС. Поэтому, считает Минфин России (Письмо от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360), при получении налогоплательщиком суммы обеспечительного платежа в рамках договора, предусматривающего зачет данного платежа в счет оплаты реализуемых налогоплательщиком товаров (работ, услуг), не освобождаемых от обложения НДС, сумма обеспечительного платежа включается в налоговую базу по НДС.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


10 ноября 2017 г.
Проект Федерального закона № 311128-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части санации страховых организаций"

Законопроект подготовлен во исполнение пункта 3 перечня поручений Президента Российской Федерации В.В. Путина от 9 июля 2017 г. № Пр-1329. Его цель - совершенствование законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) в части введения возможности осуществления мер по предупреждению банкротства страховой организации с участием Банка по аналогии с процедурой финансового оздоровления кредитных организаций.




25 октября 2017 г.
Проект Федерального закона № 296412-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части противодействия хищению денежных средств)"

Целью Законопроекта является закрепление механизма по противодействию несанкционированным переводам денежных средств, не требующего существенных временных и финансовых трудовых затрат, как первый шаг на пути создания унифицированной и комплексной системы противодействия любым несанкционированным операциям на финансовом рынке, которая в дальнейшем может быть распространена и на другие сектора финансового рынка (рынок ценных бумаг, страховой рынок и т.д.).




17 октября 2017 г.
Проект Федерального закона № 287844-7 "О внесении изменений в статью 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)"

Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что по действующему законодательству очередность погашения требований, предусмотренная ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" и подлежащая применению к отношениям по договорам потребительского кредита (займа), ставит граждан-потребителей в худшее положение по сравнению с предпринимателями, к которым применим общий порядок, предусмотренный статьей 319 ГК РФ, которая не допускает установления более высокого приоритета требований по уплате неустойки перед требованиями по погашению основного долга и процентов на него.




15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона № 266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.




1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.



В центре внимания:


Аренда водных объектов (Казакова С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

подробнее>>

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Дата размещения статьи: 01.11.2016

подробнее>>

К вопросу о правовой природе субъективных прав арендатора (Богданов Е.В., Богданова Е.Е., Богданов Д.Е.)

Дата размещения статьи: 08.09.2016

подробнее>>

Договор аренды и государственная регистрация (Белов В.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2016

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта