Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Ипотека Это сладкое слово - ипотека. Как можно сэкономить при покупке жилья на первичном рынке (Макарова Н.)

Это сладкое слово - ипотека. Как можно сэкономить при покупке жилья на первичном рынке (Макарова Н.)

Дата размещения статьи: 08.04.2016

Жить отдельно по принципу "сам себе хозяин" - привлекательная и заманчивая перспектива. Массивная реклама по телевидению с лозунгами типа "Квартира нужна, чтобы она не ушла", красивыми картинками с домами, садиками и школами, усталость от проживания с родными, да и в целом социальный ориентир успешности - собственная квартира - в жизни и карьере человека подталкивают многие семьи к покупке жилья. Новостройки (первичный рынок) для большинства людей наиболее привлекательны: недорогие квартиры на стадии строительства, все новое, свежее, продуманное, с инфраструктурой. Так с чего же начать, если мечтаешь о собственной квартире в новостройке, а денег не хватает?

Правильный этаж

Во-первых, покупайте на ранней стадии строительства. Любая многоэтажка строится не один месяц. Вначале закладывается фундамент, затем возводится первый этаж и т.д. И чем ближе проект к завершению, тем дороже квадратные метры в этом доме.
Во-вторых, подбирайте квартиру в проектах комплексного освоения территории, там стоимость квартир может быть меньше, чем в точечных проектах, на 10 - 15%.
В-третьих, выберите правильный этаж. Очень часто стоимость аналогичных квартир в зависимости от этажности отличается на десятки тысяч рублей. Обычно по самым низким ценам распродают жилье, которое расположено ниже пятого этажа.
В-четвертых, учитывайте сезонность. Как и везде, наибольший ажиотаж на рынке недвижимости осенью. Заканчивается период отпусков, поездок и путешествий. Растет спрос на недвижимость, а потому продавцам нет необходимости снижать цены. Приблизительно такая же ситуация в марте - апреле. Если действительно хотите купить квартиру в новостройке с наибольшей выгодой, то лучше подождать с летним отпуском или сильно не расслабляться в новогодние праздники.
И, в-пятых, возьмите ипотеку. Да-да, как ни странно, именно кредит на покупку квартиры. Особенно, если вы живете в съемном жилье, то гораздо выгоднее будет деньги, которые вы тратили на оплату аренды, направить на погашение ипотеки. Платить вы уже будете за собственную квартиру, а не за аренду чужой. Кроме этого, арендная ставка постоянно растет, а размер ипотечных выплат фиксируется в договоре.

Потянем - не потянем?

Наиболее распространенные способы оплаты квартир - за счет продажи имеющегося жилья или за счет кредита.
Первый случай рассматривать не будем, так как здесь все просто: в этом случае люди получают рассрочку на период строительства, реализуют свою недвижимость, а потом вносят остаток суммы застройщику и справляют новоселье. Единственное, что можно посоветовать в этом случае, - тщательно изучить документы на квартиру, а также цены на первичном и вторичном рынках и по возможности учесть возможные колебания, чтобы денег от продажи хватило на погашение стоимости строящегося жилья. Иначе придется отказаться от новой квартиры или продавать ее по переуступке (цессии).
Второй случай - ипотека.
При получении кредита на покупку недвижимого имущества приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита, т.е. ее нельзя ни продать, ни подарить без согласия банка, выдавшего кредит, до полного его погашения и, как следствие, снятия обременения (залога) в виде ипотеки. Поэтому надо внимательно взвесить свои возможности по выплате ипотечного кредита: если вы не сможете своевременно погасить его, то придется реструктурировать задолженность перед банком или передать ему права на строящееся жилье, находящееся у него в залоге.
Сегодня ипотечное кредитование находится в состоянии кризиса. Крупнейшие банки вынуждены повысить ставки по кредитам в рублях, не говоря уже об ужасном положении, в которое попали граждане, взявшие кредиты в валюте. И все-таки, несмотря на забастовки и выступления в СМИ валютных заемщиков докризисных времен, нашлись смельчаки, которые решились поиграть с удачей и оформили в этом году кредиты в валюте. Таких, по данным Центрального банка РФ, за январь - август 2015 года набралось 103 человека. Эти люди взяли кредиты на общую сумму 3,9 млн руб. Мотивация понятна: средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, предоставленным банками РФ физическим лицам, в августе 2015 года составила 10,26% против 12 - 18% по рублевым кредитам.
В то же время глава Сбербанка Герман Греф сообщил, что в 2015 году спрос на ипотеку упал на 40%, но обещал, что к 2017 году ситуация поправится. Главное, посоветовал он, не упустить наиболее благоприятный момент для приобретения квартиры на "падающем" рынке.

А поможет ли государство?

Мало кому известно, но существует комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения - так называемая социальная ипотека. Суть ее заключается или в предоставлении пониженной процентной ставки по ипотечному кредиту, или в выдаче субсидии на часть стоимости квартиры, или в осуществлении продажи государственных квартир из фонда социального жилья по льготной цене в кредит.
В настоящее время на федеральном и местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей и для бюджетников - молодых учителей и ученых, а также для военнослужащих.

Ипотека молодым

Этот вид социальной ипотеки рассчитан на молодые семьи. Существуют как государственная программа, так и программы социальной ипотеки для молодых семей, введенные в отдельных банках.
Федеральная поддержка для молодых семей осуществляется в рамках федеральной целевой программы "Жилище", рассчитанной на 2015 - 2020 годы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050), подпрограмма носит название "Обеспечение жильем молодых семей". Она рассчитана на молодых, т.е. на те семьи, где каждому члену менее 35 лет. Для того чтобы воспользоваться программой, необходимо стоять в очереди на улучшение жилищных условий.
Размер субсидии различен и зависит от стоимости жилья в регионе.

Например, в Москве на двоих полагается выделение 48 кв. м, если детей нет, а если есть - 18 кв. м на человека.

Квартира в ипотеку молодой семье предоставляется на следующих условиях: если детей нет, то государство оплачивает до 35% стоимости жилья. За каждого ребенка полагаются дополнительные 5%. На оставшуюся сумму можно взять заем в одном из коммерческих банков, которые предоставляют кредиты на жилье молодым семьям. Таким образом, с учетом первоначального взноса получается льготная ипотека.
Оформление государственной помощи по федеральной программе может быть сопряжено с рядом сложностей. Для того чтобы оценить возможность ее получения в конкретном регионе, лучше всего посмотреть обсуждение на местном форуме и узнать мнение тех, кто уже смог такой субсидией воспользоваться.
Необходимо учитывать, что банки неохотно вступают в кредитные отношения с молодыми людьми, так как полагают, что мужчин могут призвать в армию, а женщины уйдут в декретный отпуск. Поэтому имеет смысл искать специальные программы ипотечного кредитования молодых семей, такие как у Сбербанка или ВТБ-24. В то же время окончательное решение следует принимать, опираясь прежде всего на процентные ставки и условия займа.

Ипотека в счет материнского капитала

После рождения второго ребенка семья может рассчитывать на погашение части задолженности по ипотеке за счет средств из материнского капитала. В то же время материнский капитал выплачивается только через три года после рождения второго ребенка. Например, банк ВТБ-24 предлагает программу "Ипотека + материнский капитал".

Социальная ипотека

В ряде городов существуют свои ипотечные программы. В частности, в рамках социальной ипотеки Москва предоставляет своим жителям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, возможность приобрести жилые помещения, находящиеся в собственности у города Москвы, по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. Цена такой недвижимости существенно ниже рыночной цены аналогичных помещений, не принадлежащих городу и реализуемых в рамках жилищных программ. Выкупная стоимость недвижимости рассчитывается на основании утвержденной правительством методики с учетом количества лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличия права на льготы при приобретении жилья.
Социальная ипотека предоставляется платежеспособным жителям города в возрасте от 18 до 55 лет, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Потенциальному заемщику следует получить положительное решение банка о выдаче кредита в необходимом для покупки квартиры размере.

Ипотека молодым специалистам

Кроме этого, существуют государственные региональные программы, рассчитанные на молодых специалистов, работающих в бюджетных сферах. Для участников ипотечного кредитования предусмотрены льготы по процентным ставкам, а также специальные условия по накоплению первоначальных взносов. Как взять государственную ипотеку, можно узнать в местных органах власти.

Военная ипотека

На сегодняшний день в нашей стране действует федеральная программа под названием "Военная ипотека". Суть ее заключается в том, что военнослужащие, принимающие участие в военной ипотеке, каждый год получают на свой специальный счет субсидию. Средства, накопленные на этом счете, могут быть использованы для внесения первоначального взноса при покупке жилья по программе военной ипотеки. Например, в ипотечных программах для военных участвуют следующие кредитные организации: Газпромбанк, Связь-Банк, банк "Зенит".

Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита (п. 2 ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)"). Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ч. 15 ст. 7 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)").
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ч. 1 ст. 6 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)").
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
С 1 июля 2014 г. договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается (п. п. 2, 5 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; п. п. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации").

Имущественный налоговый вычет при ипотеке

И вот вы - счастливый обладатель квартиры с кредитом лет эдак на 10 - 20 и - ключевой момент - с белой зарплатой. Вам пора в налоговую!
Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право получить имущественный налоговый вычет при приобретении объектов недвижимости за счет полученного целевого займа (кредита), при условии, что он имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Если налогоплательщик ранее воспользовался своим правом на него, то повторное предоставление не допускается.
При определении размера налогового вычета учитывается не только сумма займа, но и сумма, направленная на погашение процентов по этому займу.
С 1 января 2014 г. сумма возмещения процентов по ипотечному кредиту не превышает 3 млн руб. Для процентов по договорам, заключенным до указанной даты, ограничения по сумме вычета не устанавливаются. Возврат процентов по ипотечному кредиту предоставляется по мере их уплаты банку. Для этого необходимо каждый год, по мере погашения процентов по кредиту, подавать полный комплект документов в налоговую инспекцию. Платежные документы по кредиту, подтверждающие уплату процентов, должны быть выписаны только на того человека, который оформил на себя вычет.
При покупке недвижимости в налоговый вычет могут включаться также расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, оплату работ по строительству и отделке, разработку проектно-сметной документации, подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.
Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании следующих документов:
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (доли в ней);
- договор о приобретении недвижимости (доли в ней);
- акт приема-передачи недвижимости;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов (товарные и кассовые чеки, квитанции, банковские выписки по кредиту и другие документы);
- справка 2-НДФЛ;
- декларация по налогу на доходы физических лиц;
- паспорт;
- свидетельство ИНН;
- кредитный договор.
Налоговый вычет может быть получен от налоговой инспекции по окончании отчетного года, за который получается вычет, либо в течение года - у работодателя после получения в налоговом органе подтверждения права на имущественный вычет.
Налоговый орган может не произвести имущественный вычет из-за наличия у заемщика долгов по налогам. В этом случае необходимо оплатить задолженность и принести копии квитанций в инспекцию, так как вычет произведут только тогда, когда налогоплательщиком будут погашены все долги.
Право получения налогового вычета при долевой собственности не передается. При общей совместной собственности собственники самостоятельно устанавливают доли, в соответствии с которыми они получают вычет.
Например, если работает один супруг, то супруги смогут подать заявление в налоговую инспекцию о том, что муж имеет право получить 100% вычета, а супруга и дети от своих долей отказываются.

Если выплаты не по силам

С 1 октября 2015 г. вступил в силу так называемый Закон о банкротстве физических лиц. Теперь россияне, не имеющие возможности расплатиться с банками по кредитам, могут объявить себя банкротами и избавится от долгового бремени.
Получить статус банкрота можно, если имеется долг свыше 500 тыс. руб. и просрочка больше трех месяцев. Свою неплатежеспособность придется доказывать в арбитражном суде. Помимо внушительного перечня бумаг и документов, придется привлечь профессионального юриста для подготовки документов и временного управляющего вашим имуществом, являющегося членом специального СРО. Однако есть небольшой повод для радости: стоимость услуг временных управляющих за всю процедуру банкротства не будет превышать 10 тыс. руб. Правда, судебной практики по этой категории дел пока нет, но, полагаю, что при нынешней кризисной обстановке в стране она быстро наработается.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.

В центре внимания:

Мошенничество в сфере ипотечного кредитования с участием банковских служащих (Долганов С.И.)

Дата размещения статьи: 05.02.2021

Как сложилась судебная практика в отношении "валютных ипотечников"? (Трубникова И.)

Дата размещения статьи: 13.07.2020

Эскроу. Реформа строительства и ипотеки (Хлебников П.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (Чепурова А.)

Дата размещения статьи: 05.04.2017

Реализация имущества, залог (Кофанова Н.)

Дата размещения статьи: 03.04.2017