Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Ипотека > Ипотека - спаситель экономики? (Ипполитов А.)

Ипотека - спаситель экономики? (Ипполитов А.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

С момента начала развития ипотечного кредитования в современной России как индустрии ипотека рассматривается как точка роста экономики. Поговорим о том, насколько это утверждение верно и каков вклад участников инфраструктуры ипотечного рынка в развитие экономического благополучия страны.

 

Текущее состояние ипотечного рынка 

Начнем с краткого анализа текущего состояния и динамики развития ипотечного кредитования на основе открытых данных, которые предоставляет нам Банк России. Мы видим, что на протяжении своего развития ипотечный рынок стремительно рос. Его объем таков, что позволяет говорить: ипотека стала привычным и достаточно массовым способом решения жилищного вопроса. По итогам 2015 г. доля ипотечной задолженности к ВВП составила 5%. За последние пять лет этот показатель вырос на 2,2 процентного пункта. Это не много по сравнению с другими странами, но мы наблюдаем положительную динамику.

 

Динамика доли задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП 

Год

2011

2012

2013

2014

2015

Показатель, %

2,7

3,2

4

4,5

4,9

Источник: Банк России, Росстат.

 

Для сравнения: в европейских странах данный показатель колеблется от 20 до 40% - в Польше, Австрии, Венгрии, Италии; от 40 до 60% - во Франции, Германии, Испании; около 80% - в Великобритании; а в Дании и Голландии достигает 100% к ВВП. Это говорит о том, что потенциал развития ипотечного кредитования в России огромен.

 

Объем и количество выданных ипотечных кредитов в России за последние 10 лет 

Год

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Объем выдачи, млрд руб.

263

556

655

152

380

716

1028

1353

1762

1147

Количество, тыс.

204

214

350

130

301

524

692

825

1013

691

Источник: Банк России.

 

Ипотечное кредитование как индустрия 

Нужно понимать, что ипотечное кредитование - это целая индустрия, которая не ограничивается взаимоотношениями банка и заемщика. Кроме непосредственно банка, выдающего кредит, в инфраструктуре ипотечного кредитования задействованы страховые и оценочные компании, риелторские и брокерские агентства, региональные ипотечные компании. Не нужно забывать и о застройщиках, в некоторых их проектах доля покупателей с ипотечным кредитом составляет до 70%.

Поскольку в России развивается модель рефинансирования ипотечного кредитования, при которой под обеспечение потока платежей по кредитным обязательствам выпускаются ипотечные ценные бумаги, то в список участников рынка добавляются финансовые институты в лице инвесторов (в том числе институциональных), организаторов выпуска, юридических компаний.

 

Ипотека как генератор финансовых инструментов 

Рынок ипотечных ценных бумаг в России как целостная система уже сформирован. Есть законодательная база, есть потенциальные инвесторы, есть накопленный объем выданных кредитов, есть первый опыт выпуска ипотечных ценных бумаг. Несмотря на это, объем выпусков крайне незначителен. В 2015 г. было совершено 15 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов. На конец года объем всех выпусков ипотечных ценных бумаг в обращении составил около 500 млрд руб. Финансовый кризис 2008 г. подорвал веру инвесторов в ипотечные активы, а санкции и не самое лучшее состояние экономики 2015 г. значительно снизили инвестиционную активность в России. В настоящее время основным инвестором в ипотечные ценные бумаги является Банк России. Это говорит о том, что они так и не стали полноценным, рыночным и достаточным по объему механизмом привлечения фондирования для банков-оригинаторов.

 

Соотношение объема секьюритизированных ипотечных кредитов к объему выданных кредитов за последние пять лет 

Год

2011

2012

2013

2014

2015

Доля, %

6,5

6,6

10,4

14,4

7

Согласно Федеральному закону "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ" доля секьюритизированных активов в структуре инвестиционных портфелей пенсионных накоплений может составлять до 40%.

В структуре инвестирования совокупных средств пенсионных накоплений в 2014 г. доля ипотечных ценных бумаг составила 5,3%, или 163 млрд, от общего объема накоплений в 3,1 трлн руб.

 

Доля ипотечных ценных бумаг в структуре инвестиционных портфелей институциональных инвесторов 

2014 г.

Доля, %

Объем, млрд руб.

ВЭБ

4,2

80

НПФ

7,4

83

УК

0

0

Источник: "СОЛИД Менеджмент". 

Приведенные цифры показывают огромный потенциал ипотечных ценных бумаг как объекта инвестирования.

 

Рефинансирование ипотеки - как добиться роста 

В краткосрочной перспективе рыночные возможности рефинансирования ипотечного кредитования ограниченны. Помощь может прийти от государства и населения.

Объем кредитования в течение пяти лет восстановится и увеличится до 2 трлн руб. годовой выдачи. Примем допущение, что для устойчивого развития ипотечного кредитования физических лиц необходимо ежегодно рефинансировать не менее 50% от выданных кредитов. Получается, что в ближайшее время потребность в рефинансировании будет находиться в диапазоне от 500 млрд до 1 трлн руб. ежегодно.

Средний срок жизни ипотечного кредита можно принять равным 10 годам. Ипотечные ценные бумаги доказали свою надежность при разумном уровне доходности. Допустим, что после гашения облигаций с ипотечным покрытием деньги опять вкладываются в бумаги.

После 10 лет инвестиций сформируется инвестиционная масса, которая в дальнейшем будет работать как "вечный двигатель" ипотечного локомотива развития экономики.

Интерес к недвижимости как форме сбережения может быть реализован не только в материальном воплощении, но и в связанной с недвижимостью ценной бумаге.

Оценим сумму инвестиций за 10 лет в 10 трлн руб. Потенциально существуют три основных типа инвесторов: население, государственные институты, институциональные инвесторы.

Средства населения составляют существенный ресурс. Вклады населения на 1 января 2016 г. составили 23 219 млрд руб. За год прирост составил 4536 млрд руб., или 24%. Можно сделать предположение, что у населения имеются сбережения в наличной форме, превышающие 5 трлн руб.

Государство должно прилагать значительные усилия, чтобы через финансовые институты "заставить" эти деньги работать на развитие жилищного рынка. Немаловажную роль в этом вопросе должны сыграть программы развития финансовой грамотности населения в области инвестирования своих накоплений. Потенциал рынка оценивается в триллионы рублей, и за находящиеся у населения средства стоит побороться.

Институциональные инвесторы появятся при начале экономического роста или раньше - при потребности разместить средства с такой же надежностью и доходностью, как у ипотечных ценных бумаг. При определенных усилиях вложения в жилищную сферу, включая приобретение облигаций, могут стать важным направлением инвестирования.

До момента привлечения средств населения и инвесторов нагрузка ложится на государство.

Можно отойти от воздействия на рынок в виде программ субсидирования процентных ставок, реструктуризации кредитов и других способов "ручного управления". Альтернативой является регулирование через рефинансирование кредитов с заданными параметрами. Предлагаемый подход позволяет осуществить замену государственного инвестора частными - без изменения схем работы и нормативной базы.

Покажем наглядно связь трех составляющих политики государства и ипотечного кредитования как иллюстрацию целесообразности государственных вложений в ипотечные ценные бумаги. Будем использовать следующее допущение: в ближайшие три года для развития рынка ставка кредитования должна быть не выше 12%, банки работают с маржей 3%, ипотечные ценные бумаги дают доход инвестору 9%.

 

Экономическая политика 

Преимущества поддержки ипотечного кредитования

Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг

1. Очевидность прямого эффекта в виде дохода в 9%.

2. Мультипликативный эффект на экономику, увеличивающий прямой эффект на несколько процентных пунктов.

3. Отрасли, связанные с ипотечным кредитованием, поддерживают инфраструктурные компании

1. Надежность и прогнозируемость возврата инвестиций.

2. Гибкость регулирования объема участия в выкупе ИЦБ.

3. Доход от ИЦБ с учетом мультипликатора превышает доход от других государственных вложений

 

Социальная политика 

Преимущества поддержки ипотечного кредитования

Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг

1. Помощь особым категориям граждан через формирование отдельного конвейера кредитования и рефинансирования.

2. Дополнительная помощь при объединении различных госпрограмм

1. Регулирование условий кредитования через требования к ИЦБ (ставки, объекты, категории заемщиков)

 

Жилищная политика 

Преимущества поддержки ипотечного кредитования

Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг

1. Создание условий для обеспечения граждан комфортным жильем.

2. Возможность комплексного использования ипотечного бизнеса (арендное жилье, строительные сбережения, ипотечное кредитование, капитальный ремонт) для обеспечения комфортными условиями проживания.

3. Поддержка трудовой миграции населения без потери комфорта проживания и с понятной перспективой приобретения собственного жилья

1. Регулирование доступности жилья через условия выкупа секьюритизированных инструментов.

2. Привлечение средств населения в ипотечный бизнес.

3. Поддержка других видов ипотечного бизнеса (арендное жилье, капитальный ремонт)

 

Ипотека и государство 

Существуют две диаметрально противоположные позиции относительно того, нужно поддерживать ипотечный рынок или нет. Противники говорят: бизнес-процессы должны протекать самостоятельно, без вмешательства государства. Сторонники, которых намного больше, убеждают, что поддержка ипотечного рынка необходима - чтобы поддержать застройщиков и не допустить кризиса в строительной отрасли. По моему мнению, роль государства заключается в том, чтобы регулировать происходящие в экономике процессы, делая их наиболее эффективными.

В периоды кризиса государство должно помогать и стимулировать. В периоды стабильности - следить за соблюдением "правил игры" и с помощью налогов, пошлин, преференций стимулировать развитие конкурентной среды.

Пример текущего кризиса показал, как государство может эффективно противостоять кризису в отдельно взятом секторе.

Удачной стала программа субсидирования кредитования новостроек, которая была принята 13 марта 2015 г. Главной целью программы была поддержка строительной отрасли, которая является одной из системообразующих. Программа поддержала объем продаж, что позволило удержать рынок девелопмента от глубочайшего падения. В реализации программы участвовали Минстрой, Минфин, банки и застройщики.

 

Топ-5 банков с наибольшим вкладом в программу субсидирования в 2015 году 

N

Банк

Объем выданных кредитов по программе субсидирования, млн руб.

Объем выданных ипотечных кредитов в 2015 г., млн руб.

Доля программы субсидирования, %

1

Сбербанк

187 362

661 800

28,31

2

"ВТБ24"

77 289

198 368

38,96

3

Россельхозбанк

16 241

37 748

43,02

4

Банк "Санкт-Петербург"

10 074

13 189

76,38

5

Связь-Банк

8769

10 566

82,99

Программа позволила удержать ипотечное жилищное кредитование в 2015 г. на уровне 65% от выдачи рекордного 2014 г. Кредитование по программе составило 30% от общего объема кредитования в 2015-м и за плановый период действия программы до 1 марта 2016 г. обеспечит кредитование на сумму свыше 400 млрд руб.

Ввод жилья в 2015 г. оценивается в 83,8 млн квадратных метров. Программа уже по итогам ноября помогла сбыту 10,6 млн квадратных метров. В строительную отрасль пришли 592 млрд руб. Причем 36,7% составили средства населения.

Программа остановила негативный тренд падения ипотечного кредитования. Кроме финансовой, была оказана и моральная поддержка.

 

Ипотека - экономический аспект 

Вклад ипотечного жилищного кредитования в увеличение ВВП определяется мультипликативным эффектом, определяемым следующими составляющими.

Первая - заемщики и их платежи. Продолжительное время заемщики тратят значимую часть своего дохода (до 40%) на обслуживание кредита. Подобная нагрузка стимулирует к увеличению семейных доходов, а это произведенные товары и услуги и подоходный налог. Выплаты по кредитам ограничивают количество денег на потребление и, ограничивая спрос, чуть-чуть тормозят инфляцию.

Вторая - коммерческие банки. Конвейер выдачи и рефинансирования дает банкам стабильное финансовое положение, гарантированный доход, капитализацию.

Третья - услуги вокруг ипотечной сделки и квартиры. Независимая оценка, страхование, риелторские, нотариальные услуги сопровождают сделку. Переезд в новую квартиру требует транспортных, ремонтных услуг, приобретения мебели, предметов быта.

Четвертая - строительная отрасль. Застройщик дает работу субподрядчикам, смежным отраслям.

По отношению к экономике в целом можно говорить о высочайшей эффективности частных и государственных инвестиций в ипотечный бизнес для прироста ВВП.

 

Можно ли называть ипотеку точкой роста? 

Что же дает ипотека стране, что позволило бы назвать ее драйвером экономического роста? Можно ли называть ипотеку точкой роста? Безусловно, ипотечное кредитование стимулирует развитие жилищного строительства и связанные с ним отрасли.

Ипотечное кредитование можно назвать коммерческим банковским продуктом, имеющим большое социальное значение и создающим предпосылки для развития фондового рынка. В периоды кризиса ипотека "смягчает" падение экономики, но в то же время увеличивает социальную напряженность, связанную с трудностями домохозяйств в обслуживании взятых обязательств. В период стабильного экономического роста - стимулирует развитие целых отраслей и создает рабочие места для многочисленных инфраструктурных компаний.

Таким образом, можно с уверенностью констатировать, что ипотека является важным системообразующим бизнесом, стимулирующим общее экономическое развитие, решающим социальные и жилищные вопросы. Поддерживая ипотечный рынок, государство должно понимать, что это возвратные инвестиции с повышенной доходностью за счет мультипликативного эффекта.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


28 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 996066-7 "О внесении изменения в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности"

Цель законопроекта - повышение информированности вкладчика об условиях привлечения денежных средств физических лиц во вклады, а также снижение рисков вкладчиков при принятии решения о выборе конкретного вклада и кредитной организации, привлекающей денежные средства во вклады. Изложение условий договора банковского вклада в стандартной табличной форме и информирование вкладчика о минимальной гарантированной процентной ставке по вкладу позволит потребителю сравнивать условия разных банков




20 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 992248-7 "О внесении изменений в КоАП РФ по вопросам защиты прав и законных интересов физических лиц при совершении действий, направленных на возврат просроченной задолженности"

Законопроект направлен на усовершенствование механизма защиты прав граждан от недобросовестных действий при осуществлении возврата просроченной задолженности. Помимо этого, предлагаемое законопроектом изменение компетенции рассмотрения статьи 14.57 КоАП снизит нагрузку на судебные органы.




14 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 988027-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом устанавливается возможность использования системы налогообложения в виде ЕНВД и патентной системы налогообложения для субъектов предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли маркированной продукцией на период с 1 сентября 2020 г. по 31 декабря 2021 г. включительно.




7 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Цель законопроекта - обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика. Также он призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов.




28 июня 2020 г.
Проект Федерального закона № 979423-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом предлагается ввести гуманитарный сбор в размере 5 процентов от средств полученных рекламораспространителями за предоставление своих услуг. Цель данного сбора - оказание помощи гражданам России, оказавшимся в трудной жизненной ситуации и нуждающимся в лечении.



В центре внимания:


Как сложилась судебная практика в отношении "валютных ипотечников"? (Трубникова И.)

Дата размещения статьи: 13.07.2020

подробнее>>

Эскроу. Реформа строительства и ипотеки (Хлебников П.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

подробнее>>

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (Чепурова А.)

Дата размещения статьи: 05.04.2017

подробнее>>

Реализация имущества, залог (Кофанова Н.)

Дата размещения статьи: 03.04.2017

подробнее>>

Несовершеннолетние наследники ипотеки (Москалева О.)

Дата размещения статьи: 13.08.2016

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2020
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи