Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Рента и пожизненное содержание с иждивением > К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты (Токарева К.Г.)

К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты (Токарева К.Г.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

Регулирование рентных отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ) осуществляется в основном на началах диспозитивности (гл. 33). В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. Прежде всего закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 29 июня 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410; 2015. N 27. Ст. 4001.
<2> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (ред. от 13 июля 2015 г.) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 10. Ст. 357; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4385.

Императивное требование закона об обязательном нотариальном удостоверении является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона. Заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли лиц, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
С введением нового гражданского законодательства утрачено единство в общем подходе к принципам определения случаев обязательного нотариального удостоверения сделок. Так, ст. 163 ГК РФ <3> устанавливает обязательность нотариального удостоверения сделок в случаях, предусмотренных федеральными законами. Статья 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4> расширяет возможность введения обязательной нотариальной формы, предусмотрев, что случаи применения такой формы могут устанавливаться также законодательством, под которым данный Закон понимает не только федеральные законы, но и иные нормативные правовые акты РФ. Тогда как Основы законодательства Российской Федерации о нотариате в ст. 53 предоставляют право субъектам Российской Федерации своим законодательством устанавливать обязательность нотариального удостоверения сделок.
--------------------------------
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4394.
<4> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4385.

Сказанное позволяет говорить о противоречии ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате норме ст. 71 Конституции РФ <5>, согласно которой гражданское право (в частности, требования к формам сделок) относится к исключительной компетенции РФ.
--------------------------------
<5> Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

Статья 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", дающая возможность иным, кроме федеральных законов, нормативным актам вводить обязательную нотариальную форму сделок, противоречит ст. 163 ГК РФ и не должна применяться. Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ "гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов...", поэтому Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" должен соответствовать нормам ГК РФ, а в случае противоречия действуют нормы ГК РФ, т.е. ст. 163 ГК РФ. К тому же указанный Закон не является специальным по отношению к нотариальной форме сделок, он призван регулировать только вопросы государственной регистрации сделок.
Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме <6>.
--------------------------------
<6> Токарева К.Г. Форма и государственная регистрация договора ренты // Нотариус. 2007. N 5. С. 20.

Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является ли оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.
Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной.
Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется <7>.
--------------------------------
<7> Березовская Т. К нотариусу с оценкой // Домашний адвокат. 2005. N 8. С. 12.

Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
Если участником договора является юридическое лицо, которое в силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя.
В отношении имущества, подлежащего государственной либо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. Она может быть представлена по желанию самих участников договора как дополнительное доказательство отсутствия обременений <8>.
--------------------------------
<8> Миронов А.Н. Нотариат: Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. М.: ФОРУМ; ИНФРА-М, 2015. С. 147.

При отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты (п. 3 ст. 35 СК РФ <9>). Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.
--------------------------------
<9> Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 1. Ст. 16; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4366.

При удостоверении договора ренты, по которому под выплату ренты передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение и при этом передается за плату, в договоре должны быть отражены возможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.
В договоре должны быть указаны размер, сроки и способы выплаты ренты либо обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты, возможное правопреемство по договору. Если имущество передано под выплату ренты за плату, в договоре должны быть указаны стоимость отчуждаемого имущества и порядок расчетов за него между получателем ренты и ее плательщиком.
Договором должно быть предусмотрено право требования выкупа ренты ее получателем в случаях, установленных законом, а в договоре постоянной ренты - также право плательщика на выкуп ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением целесообразно помимо прочих условий определять порядок отчуждения и использования имущества, переданного под выплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, при этом передается за плату, то к отношениям сторон по передаче такого имущества применяются правила о купле-продаже. В связи с этим в договоре должно быть отражено, каким образом стороны намерены осуществлять передачу недвижимого имущества, в частности порядок составления передаточного акта или иного документа о передаче <10>.
--------------------------------
<10> Токарева К.Г. О некоторых проблемах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и дарении к рентным отношениям // Актуальные вопросы экономики и права. 2008. N 4. С. 170.

В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.
При передаче под выплату ренты жилых домов и иных строений договор должен также содержать необходимую информацию о расположении недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположено строение.
В договор могут быть включены и иные конкретные условия и сведения, которые сами стороны пожелали отразить в нем.
При удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений, должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания.
Таким образом, лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 29 июня 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410; 2015. N 27. Ст. 4001.
2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (ред. от 13 июля 2015 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 10. Ст. 357; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4385.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4394.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4385.
5. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
6. Токарева К.Г. Форма и государственная регистрация договора ренты // Нотариус. 2007. N 5. С. 20 - 24.
7. Березовская Т. К нотариусу с оценкой // Домашний адвокат. 2005. N 8. С. 11 - 13.
8. Миронов А.Н. Нотариат: Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. М.: ФОРУМ; ИНФРА-М, 2015. 224 с.
9. Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 1. Ст. 16; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4366.
10. Токарева К.Г. О некоторых проблемах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и дарении к рентным отношениям // Актуальные вопросы экономики и права. 2008. N 4. С. 169 - 173.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.




19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.




11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".




1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.




18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.



В центре внимания:


Цена и стоимость ренты (Березин Д.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>

К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты (Токарева К.Г.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

подробнее>>

Договор пожизненного содержания с иждивением: сущность, развитие, проблемы правового регулирования (Адаева Е.А., Адаев И.К.)

Дата размещения статьи: 05.06.2015

подробнее>>

Пожизненная рента не всегда пожизненная... (Мун О.)

Дата размещения статьи: 06.03.2015

подробнее>>

Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры (Лейба А.)

Дата размещения статьи: 28.11.2014

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи