Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Защита преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество: проблемы практической реализации (Суслова С.И., Хликова О.Г.)

Защита преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество: проблемы практической реализации (Суслова С.И., Хликова О.Г.)

Дата размещения статьи: 14.10.2016

Исходя из положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ <1> (далее по тексту - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (далее по тексту - другой участник) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если после уведомления сособственников об условиях продажи данные условия изменились (по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя, например снизилась цена), то другие участники вновь должны быть извещены <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федер. закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<2> Андропов В.В., Беляев К.П., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с.

Несмотря на интерес ученых к теме преимущественного права покупки, совместному разъяснению положений ст. 250 ГК РФ Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <3> (далее по тексту - совместное разъяснение Пленумов), в области преимущественного права имеет место пробел, в силу которого другому участнику не представляется возможным защитить свое нарушенное право. Речь идет о тех случаях, когда продавец доли изменил условия продажи и повторно не уведомил об этом другого участника. При указанных обстоятельствах очевидно, что преимущественное право другого участника нарушено. Однако не известно, из каких источников другой участник узнает о своем нарушенном праве, какие досудебные действия необходимо совершить и каким образом (в случае пропуска трехмесячного срока) доказать в суде, что ранее не мог узнать о своем нарушенном праве. Приведем судебное решение, отражающее наличие указанного пробела.
--------------------------------
<3> О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. // СПС "КонсультантПлюс".

Так, 25 марта 2014 г. В Куйбышевский районный суд г. Иркутска обратился гражданин Т. с исковым заявлением к гражданам Ч. и Л. О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 3 мая 2011 г. В обосновании иска указал на то, что жилой дом и земельный участок принадлежали ему и Ч. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности. 11 февраля 2011 г. Ч. направила ему уведомление о намерении продать свою долю в этом имуществе за 800 000 рублей. 14 марта 2011 г. Т. ответил на уведомление, в котором указал, что отказывается от своего преимущественного права, в связи с этим Ч. продала свою долю указанного имущества Л. В феврале 2014 г. Т. в устной форме предложил Л. приобрести у него имущество за 800 000 рублей, в результате чего узнал, что Л. не намерен покупать у него долю за 800 000 рублей, так как приобрел у Ч. ее имущество за 100 000 рублей. Куйбышевский районный суд г. Иркутска, рассмотрев данное гражданское дело, установил нарушение преимущественного права Т. на приобретение названного имущества, однако решил в удовлетворении заявленных требований отказать. Свое решение суд мотивировал тем, что Л. и Ч. просили о применении судом при рассмотрении настоящего дела правил о пропуске срока исковой давности. Т. было известно о совершении сделки между Ч. и Л. с 2011 г. При должной степени заботливости и осмотрительности Т. имел реальную возможность узнать о нарушении своих прав, оспорить заключенный договор, обратившись в суд в срок до 31 марта 2012 г. Довод Т. о том, что только со слов Л. ему стало известно о существенных условиях договора в феврале 2014 г., судом во внимание не принимается <4>. Следует отметить, что суд апелляционной <5>, кассационной <6> инстанций и Верховный Суд Российской Федерации <7> оставили данное решение без изменения.
--------------------------------
<4> Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 3 октября 2014 г. Дело N 2-1739/2014 // Сайт Куйбышевского районного суда г. Иркутска, https://kuibyshevsky--irk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=393480&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&caseid=23608.
<5> Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 февраля 2015 г. Дело N 33-990/2015 // Сайт Иркутского областного суда. https://oblsudirk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=8805276&delo_id=5&new=5&text_number=1.
<6> Определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции Иркутского областного суда от 5 мая 2015 г. Дело N 4г-677/15 // Дело находится в архиве Иркутского областного суда.
<7> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июня 2015 г. Дело N 66-КФ15-248 // Дело находится в архиве Верховного Суда Российской Федерации.

Анализируя постановления судов по вышеуказанному гражданскому делу, возникают следующие вопросы:
1. Какова природа срока, установленного ст. 250 ГК РФ, с какого момента начинается течение срока и существует ли возможность восстановить указанный срок?
2. Каковы критерии, позволяющие определить, проявил ли другой участник "должную степень заботливости и осмотрительности" для того, чтобы узнать о своем нарушенном праве?
3. Как другому участнику узнать о существенных условиях договора купли-продажи, заключенного между продавцом доли и посторонним лицом (покупателем), при этом не являясь стороной данной сделки?
Статьей 250 ГК РФ определено, в случае нарушения преимущественного права иск о переводе прав и обязанностей покупателя может быть заявлен другим участником в течение трех месяцев. Данный срок является пресекательным, в силу своей правовой природы восстановлению не подлежит. Несмотря на это, в совместном разъяснении Пленумов указано, что при наличии уважительных причин по заявлению гражданина этот срок может быть восстановлен судом. Далее следует отметить, что исчисление срока устанавливается не нормами ст. 250 ГК РФ, а совместным разъяснением Пленумов, то есть течение срока начинается с момента, когда другому участнику стало или должно было стать известно о совершении сделки <8>. Представляется, что наиболее последовательным было бы вести исчисление данного срока по общим правилам начала течения срока исковой давности, то есть со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
--------------------------------
<8> Данная позиция судов вызывает вопросы с точки зрения возможности реальной защиты нарушенного преимущественного права, однако не будем подвергать ее критике, поскольку указанная проблематика не является предметом исследования.

В настоящее время в законодательных актах и в доктрине отсутствует понимание термина "степень заботливости и осмотрительности". Безусловно, данное понятие является оценочной категорией, основывается исключительно на субъективном мнении судьи. Пожалуй, установить критерии, позволяющие определить, проявил ли сособственник "должную степень заботливости и осмотрительности", не представляется возможным, поскольку их каждый устанавливает сам для себя.
Относя понятие "степень заботливости и осмотрительности" к абстрактной категории, далее следует определиться с возможным поведением другого участника. Если исходить из позиции суда по вышеуказанному делу, то представляется, что каждому участнику общей долевой собственности необходимо ежемесячно обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр) с заявлением о выдаче выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - выписка из ЕГРП) для того, чтобы впоследствии доказать в суде, что участник проявил должную степень заботливости и осмотрительности. При нормальном же течении гражданского оборота (как это предусмотрено нормами ГК РФ), думается, следует обратить внимание на принципы добросовестности и разумности каждого участника общей долевой собственности. В данном случае уже не будет возникать необходимости обращаться в Росреестр и возлагать на другого участника, право которого нарушено, такую обязанность, как проявление степени заботливости и осмотрительности.
Вызывает сложность ответ и на третий вопрос. Думается, что существует лишь два способа узнать другому участнику о существенных условиях сделки, стороной по которой последний не является.
Во-первых, из разговора между другим участником и сторонами по сделке. Очевидно, что ни продавец доли, ни постороннее лицо (покупатель) не заинтересованы в том, чтобы другой участник узнал о существенных условиях сделки.
Во-вторых, всем известно, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости регистрируется в Росреестре, в связи с этим все сведения о купле-продаже недвижимости содержатся в базе Росреестра. Статья 131 ГК РФ указывает на то, что информация о зарегистрированных правах на недвижимость и сделок с ней является публичной. Несмотря на это, Росреестр не предоставляет сведения о существенных условиях сделки, поскольку указанная информация является конфиденциальной. Ввиду чего не представляется возможным узнать о нарушении своего преимущественного права путем обращения в Росреестр.
Для решения данной проблемы можно предположить два подхода:
1. Внести изменения в ст. 250 ГК РФ, например, исходя из принципа добросовестности, обязать продавца доли письменно уведомить другого участника долевой собственности о состоявшейся сделке и о ее существенных условиях (предмет, цена). Однако представляется, что данный подход породит определенные проблемы, поскольку не каждый участник гражданского оборота действует добросовестно и может представить недостоверную информацию. В связи с внесением данных изменений будет необходимо устанавливать ответственность в случае неуведомления другого участника долевой собственности, а также решать вопрос о возможном способе защиты нарушенного права в данном случае. Безусловно, в правоприменительной деятельности судов возникнут сложности с толкованием нормы.
2. Возложить на Росреестр одну из следующих обязанностей:
- предоставлять информацию о существенных условиях совершенной сделки другому участнику;
- проверять соответствие существенных условий договора купли-продажи условиям, содержащимся в письменном уведомлении.
Вероятно, что и второй подход вызовет критику со стороны сотрудников Росреестра, так как возложение подобных обязанностей на Росреестр повлечет за собой изменение законодательства и, возможно, затянет процесс регистрации.
Поскольку на сегодняшний день у другого участника отсутствует объективная возможность узнать о существенных условиях сделки, стороной по которой последний не являлся, исходя из правоприменительной деятельности судов, вытекает следующая рекомендация. В случае если продавец доли изменил цену или другие условия продажи, не уведомил другого участника об изменениях условий, продал долю постороннему лицу, о чем впоследствии стало известно, то, перед тем как подать в суд исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче письменного отказа, исходя из которого будет известно, что существенные условия по данной сделке являются конфиденциальной информацией и не выдаются любому обратившемуся гражданину, а также заказать выписку из ЕГРП. Указанные документы будут являться письменными доказательствами в суде, подтверждающими, что при должной степени заботливости и осмотрительности истец не имел реальной возможности узнать о существенных условиях сделки, а значит, о нарушении своих прав и тогда, возможно, исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи будут удовлетворены судом.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федер. закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Андропов В.В., Беляев К.П., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с.
3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. // СПС "КонсультантПлюс".
4. Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 3 октября 2014 г. Дело N 2-1739/2014 // Сайт Куйбышевского районного суда г. Иркутска. https://kuibyshevsky--irk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=l&name_op=doc&number=393480&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&case_id=23608.
5. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 февраля 2015 г. Дело N 33-990/2015 // Сайт Иркутского областного cyAa.https://oblsudirk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=l&name_op=doc&number=8805276&delo_id=5&new=5&text_number=1.
6. Определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции Иркутского областного суда от 5 мая 2015 г. Дело N 4г-677/15 // Дело находится в архиве Иркутского областного суда.
7. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июня 2015 г. Дело N 66-КФ15-248 // Дело находится в архиве Верховного Суда Российской Федерации.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

31 мая 2017 г.
Проект Федерального закона № 189113-7 "О внесении изменения в статью 36 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"

Данным законопроектом предусматривается внесение изменений в правовые и организационно-экономические особенности лизинга в части обеспечения роста поголовья специализированного мясного крупного рогатого скота. Законопроект разработан Минсельхозом России с учетом предложений АО "Росагролизинг" в целях усиления государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей в приобретении и передаче им в лизинг крупного рогатого скота специализированных мясных пород.




16 мая 2017 г.
Проект федерального закона "О признании утратившей силу части 4 статьи 8.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Законопроект направлен на устранение избыточности правового регулирования в части установления ответственности за нарушение условий гражданско-правовых договоров, заключаемых в соответствии с требованиями лесного законодательства. Во избежание возникновения временного разрыва, в течение которого лица, нарушающие условия договора безвозмездного пользования лесным участком, будут освобождены от какой-либо ответственности, часть 4 статьи 8.25 КоАП предлагается признать утратившей силу с 1 марта 2018 года.




27 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 162019-7 "О внесении изменений в статьи 4 и 5 Федерального закона "О транспортно-экспедиционной деятельности" и статью 11.14.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Законопроект разработан в целях принятия дополнительных мер противодействия актам незаконного вмешательства и обеспечения общественной безопасности, а также устранения противоречий положений статьи 12 Федерального закона от 6 июля 2016 года № 374-Ф3 отдельным нормам законодательства Российской Федерации. Статьей 12 федерального закона № 374-Ф3 внесены изменения в Федеральный закон от 30 июня 2003 года №87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности". 




13 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 148799-7 "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Целями законопроекта являются расширение сферы применения электронного документооборота и установление единого порядка электронного страхования для физических и юридических лиц; привлечение к реализации услуг страховых посредников (агентов и брокеров); устранение неопределенности в части обязанности медицинских учреждений предоставлять информацию о специальной категории персональных данных пациентов при наличии соответствующего разрешения субъекта персональных данных либо его законного представителя/наследника). 




4 апреля 2017 г.
Президентом РФ подписан Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О национальной платежной системе"

Основная цель данного Федерального закона - совершенствование регулирования осуществления трансграничных переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов. Кроме этого, Федеральный закон от 3 апреля 2017 г. № 59 ФЗ  направлен на устранение негативных последствий запрета на деятельность российских платежных систем на территории Украины, введенного 17 октября 2016 г.



В центре внимания:


Госрегистрация прав на недвижимость. О нововведениях с 2017 года (Азжеуров Д.)

Дата размещения статьи: 23.03.2017

подробнее>>

Новый Закон о регистрации недвижимости (Харламова И.)

Дата размещения статьи: 09.01.2017

подробнее>>

Юридические признаки недвижимых вещей в современном гражданском праве (Мотлохова Е.А.)

Дата размещения статьи: 09.12.2016

подробнее>>

Защита преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество: проблемы практической реализации (Суслова С.И., Хликова О.Г.)

Дата размещения статьи: 14.10.2016

подробнее>>

Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости (Пугина О.А., Захарцева Е.А.)

Дата размещения статьи: 05.10.2016

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта