Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Защита преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество: проблемы практической реализации (Суслова С.И., Хликова О.Г.)

Защита преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество: проблемы практической реализации (Суслова С.И., Хликова О.Г.)

Дата размещения статьи: 14.10.2016

Исходя из положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ <1> (далее по тексту - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (далее по тексту - другой участник) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если после уведомления сособственников об условиях продажи данные условия изменились (по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя, например снизилась цена), то другие участники вновь должны быть извещены <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федер. закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<2> Андропов В.В., Беляев К.П., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с.

Несмотря на интерес ученых к теме преимущественного права покупки, совместному разъяснению положений ст. 250 ГК РФ Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <3> (далее по тексту - совместное разъяснение Пленумов), в области преимущественного права имеет место пробел, в силу которого другому участнику не представляется возможным защитить свое нарушенное право. Речь идет о тех случаях, когда продавец доли изменил условия продажи и повторно не уведомил об этом другого участника. При указанных обстоятельствах очевидно, что преимущественное право другого участника нарушено. Однако не известно, из каких источников другой участник узнает о своем нарушенном праве, какие досудебные действия необходимо совершить и каким образом (в случае пропуска трехмесячного срока) доказать в суде, что ранее не мог узнать о своем нарушенном праве. Приведем судебное решение, отражающее наличие указанного пробела.
--------------------------------
<3> О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. // СПС "КонсультантПлюс".

Так, 25 марта 2014 г. В Куйбышевский районный суд г. Иркутска обратился гражданин Т. с исковым заявлением к гражданам Ч. и Л. О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 3 мая 2011 г. В обосновании иска указал на то, что жилой дом и земельный участок принадлежали ему и Ч. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности. 11 февраля 2011 г. Ч. направила ему уведомление о намерении продать свою долю в этом имуществе за 800 000 рублей. 14 марта 2011 г. Т. ответил на уведомление, в котором указал, что отказывается от своего преимущественного права, в связи с этим Ч. продала свою долю указанного имущества Л. В феврале 2014 г. Т. в устной форме предложил Л. приобрести у него имущество за 800 000 рублей, в результате чего узнал, что Л. не намерен покупать у него долю за 800 000 рублей, так как приобрел у Ч. ее имущество за 100 000 рублей. Куйбышевский районный суд г. Иркутска, рассмотрев данное гражданское дело, установил нарушение преимущественного права Т. на приобретение названного имущества, однако решил в удовлетворении заявленных требований отказать. Свое решение суд мотивировал тем, что Л. и Ч. просили о применении судом при рассмотрении настоящего дела правил о пропуске срока исковой давности. Т. было известно о совершении сделки между Ч. и Л. с 2011 г. При должной степени заботливости и осмотрительности Т. имел реальную возможность узнать о нарушении своих прав, оспорить заключенный договор, обратившись в суд в срок до 31 марта 2012 г. Довод Т. о том, что только со слов Л. ему стало известно о существенных условиях договора в феврале 2014 г., судом во внимание не принимается <4>. Следует отметить, что суд апелляционной <5>, кассационной <6> инстанций и Верховный Суд Российской Федерации <7> оставили данное решение без изменения.
--------------------------------
<4> Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 3 октября 2014 г. Дело N 2-1739/2014 // Сайт Куйбышевского районного суда г. Иркутска, https://kuibyshevsky--irk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=393480&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&caseid=23608.
<5> Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 февраля 2015 г. Дело N 33-990/2015 // Сайт Иркутского областного суда. https://oblsudirk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=8805276&delo_id=5&new=5&text_number=1.
<6> Определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции Иркутского областного суда от 5 мая 2015 г. Дело N 4г-677/15 // Дело находится в архиве Иркутского областного суда.
<7> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июня 2015 г. Дело N 66-КФ15-248 // Дело находится в архиве Верховного Суда Российской Федерации.

Анализируя постановления судов по вышеуказанному гражданскому делу, возникают следующие вопросы:
1. Какова природа срока, установленного ст. 250 ГК РФ, с какого момента начинается течение срока и существует ли возможность восстановить указанный срок?
2. Каковы критерии, позволяющие определить, проявил ли другой участник "должную степень заботливости и осмотрительности" для того, чтобы узнать о своем нарушенном праве?
3. Как другому участнику узнать о существенных условиях договора купли-продажи, заключенного между продавцом доли и посторонним лицом (покупателем), при этом не являясь стороной данной сделки?
Статьей 250 ГК РФ определено, в случае нарушения преимущественного права иск о переводе прав и обязанностей покупателя может быть заявлен другим участником в течение трех месяцев. Данный срок является пресекательным, в силу своей правовой природы восстановлению не подлежит. Несмотря на это, в совместном разъяснении Пленумов указано, что при наличии уважительных причин по заявлению гражданина этот срок может быть восстановлен судом. Далее следует отметить, что исчисление срока устанавливается не нормами ст. 250 ГК РФ, а совместным разъяснением Пленумов, то есть течение срока начинается с момента, когда другому участнику стало или должно было стать известно о совершении сделки <8>. Представляется, что наиболее последовательным было бы вести исчисление данного срока по общим правилам начала течения срока исковой давности, то есть со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
--------------------------------
<8> Данная позиция судов вызывает вопросы с точки зрения возможности реальной защиты нарушенного преимущественного права, однако не будем подвергать ее критике, поскольку указанная проблематика не является предметом исследования.

В настоящее время в законодательных актах и в доктрине отсутствует понимание термина "степень заботливости и осмотрительности". Безусловно, данное понятие является оценочной категорией, основывается исключительно на субъективном мнении судьи. Пожалуй, установить критерии, позволяющие определить, проявил ли сособственник "должную степень заботливости и осмотрительности", не представляется возможным, поскольку их каждый устанавливает сам для себя.
Относя понятие "степень заботливости и осмотрительности" к абстрактной категории, далее следует определиться с возможным поведением другого участника. Если исходить из позиции суда по вышеуказанному делу, то представляется, что каждому участнику общей долевой собственности необходимо ежемесячно обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр) с заявлением о выдаче выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - выписка из ЕГРП) для того, чтобы впоследствии доказать в суде, что участник проявил должную степень заботливости и осмотрительности. При нормальном же течении гражданского оборота (как это предусмотрено нормами ГК РФ), думается, следует обратить внимание на принципы добросовестности и разумности каждого участника общей долевой собственности. В данном случае уже не будет возникать необходимости обращаться в Росреестр и возлагать на другого участника, право которого нарушено, такую обязанность, как проявление степени заботливости и осмотрительности.
Вызывает сложность ответ и на третий вопрос. Думается, что существует лишь два способа узнать другому участнику о существенных условиях сделки, стороной по которой последний не является.
Во-первых, из разговора между другим участником и сторонами по сделке. Очевидно, что ни продавец доли, ни постороннее лицо (покупатель) не заинтересованы в том, чтобы другой участник узнал о существенных условиях сделки.
Во-вторых, всем известно, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости регистрируется в Росреестре, в связи с этим все сведения о купле-продаже недвижимости содержатся в базе Росреестра. Статья 131 ГК РФ указывает на то, что информация о зарегистрированных правах на недвижимость и сделок с ней является публичной. Несмотря на это, Росреестр не предоставляет сведения о существенных условиях сделки, поскольку указанная информация является конфиденциальной. Ввиду чего не представляется возможным узнать о нарушении своего преимущественного права путем обращения в Росреестр.
Для решения данной проблемы можно предположить два подхода:
1. Внести изменения в ст. 250 ГК РФ, например, исходя из принципа добросовестности, обязать продавца доли письменно уведомить другого участника долевой собственности о состоявшейся сделке и о ее существенных условиях (предмет, цена). Однако представляется, что данный подход породит определенные проблемы, поскольку не каждый участник гражданского оборота действует добросовестно и может представить недостоверную информацию. В связи с внесением данных изменений будет необходимо устанавливать ответственность в случае неуведомления другого участника долевой собственности, а также решать вопрос о возможном способе защиты нарушенного права в данном случае. Безусловно, в правоприменительной деятельности судов возникнут сложности с толкованием нормы.
2. Возложить на Росреестр одну из следующих обязанностей:
- предоставлять информацию о существенных условиях совершенной сделки другому участнику;
- проверять соответствие существенных условий договора купли-продажи условиям, содержащимся в письменном уведомлении.
Вероятно, что и второй подход вызовет критику со стороны сотрудников Росреестра, так как возложение подобных обязанностей на Росреестр повлечет за собой изменение законодательства и, возможно, затянет процесс регистрации.
Поскольку на сегодняшний день у другого участника отсутствует объективная возможность узнать о существенных условиях сделки, стороной по которой последний не являлся, исходя из правоприменительной деятельности судов, вытекает следующая рекомендация. В случае если продавец доли изменил цену или другие условия продажи, не уведомил другого участника об изменениях условий, продал долю постороннему лицу, о чем впоследствии стало известно, то, перед тем как подать в суд исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче письменного отказа, исходя из которого будет известно, что существенные условия по данной сделке являются конфиденциальной информацией и не выдаются любому обратившемуся гражданину, а также заказать выписку из ЕГРП. Указанные документы будут являться письменными доказательствами в суде, подтверждающими, что при должной степени заботливости и осмотрительности истец не имел реальной возможности узнать о существенных условиях сделки, а значит, о нарушении своих прав и тогда, возможно, исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи будут удовлетворены судом.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федер. закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Андропов В.В., Беляев К.П., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с.
3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. // СПС "КонсультантПлюс".
4. Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 3 октября 2014 г. Дело N 2-1739/2014 // Сайт Куйбышевского районного суда г. Иркутска. https://kuibyshevsky--irk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=l&name_op=doc&number=393480&delo_id=1540005&new=0&text_number=1&case_id=23608.
5. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 февраля 2015 г. Дело N 33-990/2015 // Сайт Иркутского областного cyAa.https://oblsudirk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=l&name_op=doc&number=8805276&delo_id=5&new=5&text_number=1.
6. Определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции Иркутского областного суда от 5 мая 2015 г. Дело N 4г-677/15 // Дело находится в архиве Иркутского областного суда.
7. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июня 2015 г. Дело N 66-КФ15-248 // Дело находится в архиве Верховного Суда Российской Федерации.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


17 октября 2017 г.
Проект Федерального закона №287844-7 "О внесении изменений в статью 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)"

Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что по действующему законодательству очередность погашения требований, предусмотренная ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" и подлежащая применению к отношениям по договорам потребительского кредита (займа), ставит граждан-потребителей в худшее положение по сравнению с предпринимателями, к которым применим общий порядок, предусмотренный статьей 319 ГК РФ, которая не допускает установления более высокого приоритета требований по уплате неустойки перед требованиями по погашению основного долга и процентов на него.




15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона №266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.




1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.




15 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 249505-7 "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - увеличение эффективности налогового стимулирования, снижение административной нагрузки на бизнес и обеспечение стабильности и предсказуемости системы налогообложения. Так законопроектом предлагается сократить сроки проведения камеральной проверки, учитывая современные системы контроля финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщиков. Кроме того, предметом повторной выездной налоговой проверки на основании уточненной налоговой декларации с уменьшением исчисленной суммы налога может быть только обоснованность уменьшения налога на основании измененных в уточненной декларации сведений.




2 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 239932-7 "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части процедуры реструктуризации долгов в делах о банкротстве юридических лиц"

В настоящее время законодательство о банкротстве предусматривает недостаточно эффективные механизмы реабилитационных процедур. При этом они редко применяются на практике и редко заканчиваются восстановлением платежеспособности должников. Цель данного законопроекта - расширение практики применения реабилитационных механизмов в отношении юридических лиц, а также введение новой реабилитационной процедуры - реструктуризации долгов.



В центре внимания:


Продажа недвижимости с убытком (Николаев С.А.)

Дата размещения статьи: 16.09.2017

подробнее>>

Концептуальные проблемы налогообложения недвижимости в Российской Федерации (Коростелев С.П.)

Дата размещения статьи: 25.08.2017

подробнее>>

Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития (Бадулина Е.В.)

Дата размещения статьи: 18.08.2017

подробнее>>

Новые схемы мошенничества на рынке недвижимости (Липин Д.Г.)

Дата размещения статьи: 16.08.2017

подробнее>>

Госрегистрация прав на недвижимость. О нововведениях с 2017 года (Азжеуров Д.)

Дата размещения статьи: 23.03.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта