Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Дата размещения статьи: 01.11.2016

Для того чтобы перейти к исследованию судебной процедуры расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заключенного между администрацией и юридическим лицом, необходимо дать определение понятия договора аренды.

Договор аренды - это договор гражданско-правового характера, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из приведенного определения следует, что одним из важных условий договора аренды, а главное, условием сохранения договорных отношений является своевременное внесение арендной платы за временное пользование имуществом, принадлежащим на праве собственности арендодателю.
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в соответствующих договорах аренды относится к ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ закрепляет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При несоблюдении арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы арендодатель в порядке статьи 619 ГК РФ вправе досрочно расторгнуть договор аренды <1>.
--------------------------------
<1> Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г.). См.: Российская газета. N 23 - 25. 6 - 8 февраля 1996 г.; Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996 г. N 5. Ст. 410.

Таким образом, если арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендной платы, арендодатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате.
Исходя из анализа практики арбитражных судов сделан вывод о том, что данные исковые заявления практически всегда подлежат удовлетворению. Исключениями служат дела, в которых истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, либо случаи, когда заявлены встречные исковые требования, которые мотивированы нарушениями условий договора аренды со стороны арендодателя-истца (арендодатель не передал земельный участок в пользование, или земельный участок передан как не соответствующий требованиям, которые установлены для данного вида земельного участка и др.). Также основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды, заявленных арендодателем, служат уже вступившие в законную силу судебные акты либо постановления, которые имеют значение при рассмотрении данного дела (например, вступившее в законную силу решение арбитражного суда по иску арендатора о досрочном расторжении договора аренды).
Изучив решения арбитражных судов, полагаем отметить случаи, в соответствии с которыми исковые требования арендодателя о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.
Договор аренды земельного участка одновременно является актом приема-передачи земельных участков и содержит условия о размере арендной платы. В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в соответствующих договорах аренды относится к ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Важно: "в случае когда договором не определены условия об арендной плате, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями" <2>.
--------------------------------
<2> Решение арбитражного суда Оренбургской области от 12 октября 2015 года по делу N А47-5850/2015.

Договор аренды зарегистрирован в государственном регистрирующем органе в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 26 ЗК РФ). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Кроме того, на основании п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Таким образом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) и считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды на срок более года (ст. 609 ГК РФ). Кроме того, следует учитывать, что в аренду могут быть переданы только такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ) <3>.
--------------------------------
<3> Вопрос: нуждается ли в государственной регистрации договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года, в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя? (Консультация эксперта, Роснедвижимость, 2005) / Е.Н. Коломина; Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. 15.12.2005 [Электронный ресурс]. URL: https://www.lawmix.ru/finansu/48113.

Арендодатель просрочил внесение арендной платы более двух раз подряд. Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суд всегда при рассмотрении данной категории споров заостряет внимание на том, каким способом истец (арендодатель) уведомлял о просроченной задолженности и требовал уплаты просроченной арендной платы. Арендодателю необходимо иметь в виду, что направление любой почтовой корреспонденции должно производиться строго по адресу арендатора, указанному им при подписании договора. Доказательством, подтверждающим подлинность данного адреса, должна служить ксерокопия страницы регистрации в паспорте (если адрес указан по адресу проживания директора) либо свежая выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, в которой содержится адрес постоянно действующего органа. Арендодатель может обезопасить себя от случаев, когда арендатор изменяет регистрацию и, соответственно, не получает по старому месту регистрации никакую входящую почтовую корреспонденцию. Гарантом того, что арендодатель не окажется в подобной ситуации, может служить только условие в договоре, которое обязывает каждую из сторон при изменении реквизитов уведомить о данных изменениях.
Хотелось бы отметить, что в случае получения арендатором претензии от арендодателя с требованием погашения образовавшейся задолженности и ее удовлетворения арендатором это не лишает арендодателя права на обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды. В данном случае суды руководствуются Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Пункт 23 вышеуказанного Постановления Пленума закрепляет следующее: "Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора". Данный пункт разъясняет, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора <4>.
--------------------------------
<4> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Негативными последствиями неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы являются, как следствие, прекращение договорных отношений и начисленная неустойка за нарушение срока внесения арендной платы. Размер неустойки равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Суды взыскивают неустойку с арендатора в пользу арендодателя только в том случае, если такое требование было заявлено в суде первой инстанции.

Литература

1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
2. Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12 октября 2015 года по делу N А47-5850/2015.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.




19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.




11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".




1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.




18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.



В центре внимания:


Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Дата размещения статьи: 28.01.2019

подробнее>>

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости (Мокроусов О.)

Дата размещения статьи: 14.03.2018

подробнее>>

Аренда водных объектов (Казакова С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

подробнее>>

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Дата размещения статьи: 01.11.2016

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи