Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

С 1 марта 2015 года определен новый порядок продажи права аренды муниципальных земельных участков, введенный положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в пункте 14 статьи 39.11 которого указано: "Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона...".

Напомним, что до этой даты действовало положение, согласно которому предметом торгов являлось просто право аренды земельного участка. Согласно сложившейся практике стоимость права аренды отличалась от рыночной стоимости участка на величину выкупа земельного участка в собственность. Это была понятная и простая схема - инвестор покупает право на заключение договора аренды (право аренды), а далее вносит арендную плату, рассчитанную в соответствии с правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования. При этом стоимость продажи такого права была приближена к рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из нового положения предметом торгов является право аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы. При этом срок аренды жестко регламентирован (см. пункты 8 и 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 года N 137/пр). Внешне как будто ничего не изменилось. Но если разобраться, то для инвестора схема стала плохо прогнозируемой в отношении арендной платы на весь период освоения участка, трудно рассчитываемой и более рискованной.

Понятно, что такие условия не стимулируют активность инвесторов, а наоборот, сдерживают ее. Это уменьшает конкуренцию, и, следовательно, снижаются цены на торгах. К тому же в торгах, как правило, участвует не так много инвесторов. Слабая и недостаточная конкуренция при продаже права аренды не способствует установлению рыночной стоимости на торгах. В результате муниципалитет недополучает средства от продажи земельных участков.

Но настоящая проблема возникает при продаже права аренды участков с разрешенными видами использования "для индивидуального жилищного строительства" и "для строительства многоквартирных домов". Срок аренды для первого вида - 20 лет, для второго - от 18 до 84 - 104 месяцев в зависимости от площади строительства. Не вдаваясь в расчеты арендной платы, можно сказать, что в среднем она составляет 10 - 15 процентов от рыночной стоимости участка.

А теперь представим, что индивидуальный жилой и многоквартирный дома строятся в среднем 2 года. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации после регистрации этих домов земельный участок автоматически переходит в собственность либо гражданина-застройщика, либо в долевую собственность владельцев квартир. При этом муниципалитет может только наблюдать, как земельный участок "уходит" из его собственности практически даром. Эту ситуацию еще можно было бы понять, если бы участки предлагались очередникам на улучшение жилищных условий. Но когда реализуется коммерческий проект по строительству многоквартирного дома, то странной выглядит ситуация, когда участок какое-то время (на период строительства) находится в аренде, а затем просто так переходит в собственность без выплаты его рыночной стоимости.

Для устранения такой ситуации необходимо законодательно прописать процедуру перехода участков из аренды в собственность с получением при этом муниципалитетом рыночной стоимости за передаваемый участок.

Муниципалитеты, как могут, борются с этой проблемой. Не всегда это полностью законные методы, не говоря о том, что такие ситуации - это прямое приглашение: "Коррупция, иди сюда".

Литература и информационные источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.
2. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 года N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений".
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


11 января 2018 г.
Проект Федерального закона № 356734-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части установления статуса земельных участков необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами"

Внесение данного законопроекта обусловлено тем, что несмотря на социально-экономическую и экологическую значимость участков недр, отмечена правовая неопределённость статуса земель, под которыми такие участки расположены и необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Такая неопределённость приводит к спорным ситуациям, а также является коррупциогенным фактором.




1 января 2018 г.
Вступает в силу Федеральный закон от 27 ноября 2017 г. N 351-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 170 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

Данным законом устанавливается, что передача на безвозмездной основе имущества, созданного в целях реализации соглашений о создании особых экономических зон, не облагается НДС. Имеется ввиду передача имущества акционерным обществом, созданным в целях реализации таких соглашений, 100% акций которого принадлежит РФ, а также созданными с его участием хозяйственными обществами, являющимися управляющими компаниями особых экономических зон. Кроме того, исключается обязанность восстановления акционерным обществом и управляющими компаниями ОЭЗ сумм НДС, ранее принятых к вычету в отношении такого имущества.




26 декабря 2017 г.
Проект Федерального закона № 350175-7 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части уточнения понятия "иностранный инвестор")"

Данный законопроект направлен на создание эффективного механизма пресечения получения российскими юридическими лицами и гражданами необоснованных преимуществ, предусмотренных для иностранных инвесторов, а также совершенствование норм инвестиционного законодательства.




19 декабря 2017 г.
Проект Федерального закона № 344476-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольно

Законопроект вносит запрет на производство так называемого "сухого алкоголя", который представляет собой порошкообразное вещество, которое при добавлении воды в определенной пропорции преобразуется в алкогольный напиток. Исследованиями выявлено, что данное вещество является смертельно опасным если существенно увеличить концентрацию "сухого алкоголя" на количество жидкости.




1 декабря 2017 г.
Проект Федерального закона № 329665-7 "О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в части уточнения обстоятельств непреодолимой силы в отношении договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке)"

Законопроект предусматривает защиту прав залогодателей-физических лиц при заключении ими договора ипотеки жилого дома или квартиры в случае, если расчет по такому договору осуществлялся в иностранной валюте, изменение курса которой привело к существенному повышению цены договора в рублевом эквиваленте в результате финансово-экономического кризиса, изменения валютного курса, девальвации национальной валюты и других не зависящих от воли сторон договора о залоге недвижимого имущества обстоятельств. 



В центре внимания:


Аренда водных объектов (Казакова С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

подробнее>>

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Дата размещения статьи: 01.11.2016

подробнее>>

К вопросу о правовой природе субъективных прав арендатора (Богданов Е.В., Богданова Е.Е., Богданов Д.Е.)

Дата размещения статьи: 08.09.2016

подробнее>>

Договор аренды и государственная регистрация (Белов В.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2016

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2018
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта