Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Строительство > Влияние изменений законодательства о долевом строительстве на интересы дольщиков (Сергеева С.)

Влияние изменений законодательства о долевом строительстве на интересы дольщиков (Сергеева С.)

Дата размещения статьи: 06.03.2017

В настоящей статье рассматриваются последние изменения законодательства о долевом строительстве, каким образом данные изменения смогут отразиться на правовом положении участников долевого строительства. Автором проанализированы отдельные нормы Закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившие в силу с 1 января 2017 года. 

Тема долевого строительства, как социально значимая, всегда имела актуальное значение и в жизни общества, и в юридической практике. С 1 января 2017 года появился ряд поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Во многом данные изменения направлены на комплексную защиту интересов покупателей, они отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства при приобретении недвижимости. Учитывая значительное количество изменений (они коснулись практически каждой статьи нормативного правового акта), проведем обзор лишь отдельных, наиболее значимых положений Закона.

Так, статья 4 Закона дополнена пунктом 4.1, согласно которому условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Данную статью можно оценивать как специальную норму по отношению к общим положениям гражданского законодательства о недействительности сделок. Важной особенностью в данном случае будет являться то, что помимо общих оснований для признания сделки недействительной добавляется еще одно - это ее несоответствие проектной документации. Из общего посыла нормы следует, что основной груз ответственности за выявленные несоответствия возлагается именно на застройщика, поскольку иск может подавать исключительно участник долевого строительства. Таким образом, законодатель фактически защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, желающих умолчать либо представить не соответствующую действительности информацию о продаваемом имуществе.

Еще одним изменением является определение цены договора. Если ранее цена договора определялась как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то теперь пункт 1 статьи 5 Закона имеет существенное дополнение. Законодатель указывает, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Ранее в судебной практике встречалось достаточно большое количество споров, вытекающих из цены договора. Так, в рамках дела N 33-10350/2016 истцом было заявлено требование о взыскании убытков, поскольку он полагал, что переплатил застройщику (ответчику) спорную сумму в связи с тем, что последним неверно был произведен расчет цены договора без учета понижающего коэффициента площади балкона (лоджии).

При отсутствии прямой нормы истец ссылался на пункт 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, которым предусмотрен понижающий коэффициент 0,5. Однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, поскольку данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации в целях проведения технической инвентаризации жилищного фонда; оценки и переоценки жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационного и консультационного обслуживания и иной деятельности, связанной с государственным учетом жилищного фонда. Застройщик же к указанным лицам не относится, в связи с чем требование о применении данной Инструкции при определении цены договора необоснованно, а также противоречило бы статье 5 ФЗ N 214-ФЗ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 18.10.2016 по делу N 33-10350/2016).

Предполагается, что изменения внесут ясность в порядок расчета цены договора, а понижающий коэффициент будет устанавливаться подзаконным актом, т.е. иметь регламентированный характер. Таким образом, законодатель исключил любую возможность установления застройщиками собственных понижающих коэффициентов.

Не менее важным, а, возможно, и основным изменением, способствующим минимизации рисков дольщиков, является попытка законодателя нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств. Так, статья 18 Закона перечисляет цели для использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. Из существенных дополнений к этой статье можно отметить пункт 4, которым установлено, что годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Ранее в Федеральном законе содержалась лишь обязанность застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Новацией Закона стала появившаяся статья 18.1, согласно которой возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

Данная новация фактически означает, что застройщик сможет получить возмещение своих расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры - детских садов, школ и т.д. только в случае их передачи в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно в муниципальную собственность.

С одной стороны, подобная норма направлена на защиту интересов дольщиков, но в настоящее время не совсем понятен механизм управления и эксплуатации таких объектов инфраструктуры.

Еще одной нормой, являющейся мерой дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, является статья 23.2 Закона, согласно которой допускается создание фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Условия и порядок использования средств фонда устанавливает Правительство РФ (статья 23.2 Закона N 214-ФЗ; пункты 1, 4 Постановления Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310).

Фактически данная норма модернизирует институт страхования долевого строительства. Основная задача фонда заключается в том, чтобы обеспечить завершение строительства и таким образом защитить участников долевого строительства от недобросовестной деятельности застройщиков, неспособных полностью исполнить обязательства по выполнению строительства объектов.

Вместе с тем в настоящее время продолжает действовать статья 12.1 Закона, которая перечисляет способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Среди таких способов указывается в том числе страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что перечисленные изменения вступили в силу с 1 января 2017 года, то в настоящее время судебная практика по вопросам их правоприменения еще не сложилась. В связи с этим сложно сделать ряд рекомендательных выводов в отношении использования данных норм. Вместе с тем при применении законодательства необходимо обратить внимание на следующее.

Во-первых, покупатель имеет право заявлять требование о признании сделки недействительной в случае ее несоответствия проектной документации.

Во-вторых, покупатель имеет возможность провести самостоятельный расчет цены договора, исходя из порядка расчета, предусмотренного статьей 5 Закона.

В-третьих, законодатель вводит положение об обязательном аудите финансовой отчетности застройщика, что предполагает проверку данных, а, следовательно, дает объективное представление о финансовой деятельности застройщика.

В-четвертых, следует учитывать появившуюся дополнительную возможность обеспечения обязательств застройщика в форме создания фонда. Данный механизм является продолжением развития института страхования и предполагает дополнительную защиту прав участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, следует отметить, что общая тенденция законодательства направлена на ограничение свободной воли застройщика, упорядочение отношений посредством более детальной регламентации отдельных сфер правоотношений. Данные изменения позволят, с одной стороны, снять социальную напряженность, а с другой стороны, уменьшить количество обманутых дольщиков.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

13 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 148799-7 "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Целями законопроекта являются расширение сферы применения электронного документооборота и установление единого порядка электронного страхования для физических и юридических лиц; привлечение к реализации услуг страховых посредников (агентов и брокеров); устранение неопределенности в части обязанности медицинских учреждений предоставлять информацию о специальной категории персональных данных пациентов при наличии соответствующего разрешения субъекта персональных данных либо его законного представителя/наследника). 




4 апреля 2017 г.
Президентом РФ подписан Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О национальной платежной системе"

Основная цель данного Федерального закона - совершенствование регулирования осуществления трансграничных переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов. Кроме этого, Федеральный закон от 3 апреля 2017 г. № 59 ФЗ  направлен на устранение негативных последствий запрета на деятельность российских платежных систем на территории Украины, введенного 17 октября 2016 г.




1 апреля 2017 г.
Проект федерального закона № 137655-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"... "

Законопроект разработан в целях развития системы предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна" в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг и направлен на обеспечение взаимодействия регистрирующего органа с многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме без дублирования документов на бумажных носителях при предоставлении услуги по государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.




27 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 133709-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Трудовой кодекс Российской Федерации"

Целью законопроекта является установление дополнительных гарантий по оплате труда работников, при банкротстве работодателя. В частности, предлагается обеспечивать погашение требования об оплате труда работников должника вне очереди за счет денежных средств, накопленных должником и размещенных на специальном счете эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), открытом в соответствии с проектируемой законопроектом ст. 130.1 ТК РФ ("Гарантия прав работников на вознаграждение за труд в случае прекращения деятельности работодателя и его неплатежеспособности").




17 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 124991-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Целью законопроекта является совершенствование законодательства, регулирующего туристскую деятельность. Законопроектом предлагается изложить в новой редакции определение понятия "туристский информационный центр" и предусмотреть в данном определении, что туристские информационные центры информируют об объектах туристской индустрии не только физических, но и юридических лиц.



В центре внимания:


Об опыте работы прокуратуры Брянской области по надзору за соблюдением прав граждан в сфере долевого строительства (Войтович А.П.)

Дата размещения статьи: 15.04.2017

подробнее>>

Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства (Хамов А.Ю.)

Дата размещения статьи: 13.04.2017

подробнее>>

О роли саморегулируемых организаций в обеспечении государственных и муниципальных закупок в сфере строительства (Гусева Т.А., Забелин А.В.)

Дата размещения статьи: 11.04.2017

подробнее>>

Участие в долевом строительстве как объект закупки: проблемные вопросы (Пратура О.С.)

Дата размещения статьи: 27.03.2017

подробнее>>

Грядущие новеллы в строительстве (Журавель Н.)

Дата размещения статьи: 23.03.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта