Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Инвестиционная деятельность > Инвестиционный контракт: спорные вопросы (Постанюк В.)

Инвестиционный контракт: спорные вопросы (Постанюк В.)

Дата размещения статьи: 20.03.2017

В истории российского законодательства не раз бывали неоднозначные ситуации. Сталкивались не только нормы международного и национального права, но и положения одинаковых по юридической силе нормативных правовых актов РФ. К счастью, зачастую возникающие противоречия удавалось разрешить путем судебного толкования или оперативного внесения поправок в нормативные правовые акты, создавшие коллизию. Однако в случае с относительно недавними изменениями, внесенными в Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", коллизия до сих пор никак не разрешена. Разберемся, какие нормы вступают в противоречие и как на это реагирует судебная практика.

Специальный режим регулирования

Проблемы порождает конкретное положение Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) - п. 3 ст. 3. Он был введен в состав акта Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Содержание положения следующее: "Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется".
Если углубиться в анализ данной нормы, можно увидеть, что она фактически предусматривает специальный режим регулирования, исключение из общих правил в вопросе правового статуса для объекта недвижимости, строительство (или реконструкция) которого проводится:
- на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности;
- по инвестиционному договору, который заключен застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, при этом договор должен быть заключен до 1 января 2011 года, а также предусматривать распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами договора;
- с привлечением внебюджетных источников финансирования.
При выполнении всех перечисленных условий мы сталкиваемся с исключением из многих общих правил, установленных для объектов инвестиционной деятельности ранее. В то время как все участники инвестиционной деятельности, участвующие в строительстве (или реконструкции) определенного объекта недвижимости, по общему правилу, определенному, в частности, положениями ст. 219 ГК РФ, имеют обязательственные права в отношении будущего объекта недвижимости, публичное образование, также являющееся стороной инвестиционного договора, имеет вещное право на этот объект. Налицо очевидное нарушение принципа равенства государственной и частной собственности, равенства прав кредиторов при банкротстве и иных фундаментальных начал российского законодательства.

Практика опровергает

Прежде всего отметим, что данное положение, введенное в Закон об инвестиционной деятельности в декабре 2011 года (о чем говорилось выше), появилось позже Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54). В пункте 7 Постановления N 54 указано, в частности, что "в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества".
Далее Пленум ВАС РФ разъясняет, что в соответствии с положениями, установленными в п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Закона N 122-ФЗ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. А в пункте 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности мы читаем: "государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется". Безусловно, Постановление N 54 было принято на несколько месяцев раньше Закона N 427-ФЗ, который и внес рассматриваемые изменения в Закон об инвестиционной деятельности.
Стоит отметить, что рассматриваемое положение российские суды в целом довольно активно используют в своих решениях, касающихся в том числе определения характера договора. Отталкиваясь от п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, а также, очевидно, от положений п. 1 ст. 1042 ГК РФ, согласно которым вкладом участника договора о совместной деятельности (простого товарищества) может быть практически что угодно (включая деловую репутацию, связи, профессиональные и иные знания, умения и навыки), суды характеризуют подобные инвестиционные договоры именно как договоры о совместной деятельности (простого товарищества) (Постановления ФАС МО от 30.08.2012 N А40-6920/12-76-64, ФАС МО от 26.12.2012 по делу N А40-30007/12-126-275).
Когда рассматриваемые положения только появились в Законе об инвестиционной деятельности, специалисты разъясняли, что фактически данная норма предполагает исключение из правил, в соответствии с которыми при завершении строительства объекта недвижимости право собственности возникает в первую очередь у застройщика. С учетом же новых правил каждая сторона инвестиционного договора, заключенного до 1 января 2011 (и удовлетворяющего остальным условиям, приведенным в Законе об инвестиционной деятельности), получает право собственности на указанный объект раздельно и единовременно в момент завершения строительства, после чего стороны должны зарегистрировать возникшее право опять же раздельно. Однако подобный вывод опровергается последующей практикой.
В частности, в деле N А40-82850/11-114-702 коллегия судей ВАС РФ заняла интересную позицию при разрешении спора, возникшего между акционерным обществом, а также Правительством Москвы и федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением в отношении вопросов, связанных с заключенным между ними в 2001 году инвестиционным контрактом (который был квалифицирован судом как договор простого товарищества). Направляя дело на пересмотр в Президиум ВАС РФ в порядке надзора (Определение ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-18185/12 по делу N А40-82850/11-114-702), в частности, коллегия отметила, что "суды апелляционной и кассационной инстанции исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество и целью обращения заявителя в суд является раздел этого имущества между сособственниками". Далее следует интересное обоснование того, почему это было нарушением сложившейся практики. Судьи ВАС РФ определили, что необходимо было учитывать также "правовые подходы, сформулированные в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (например, Постановления от 25.09.2012 N 4007/12, от 24.01.2012 N ВАС-11450/11 и др.)".
В указанных актах ВАС РФ прямо сказано, что с учетом правовых подходов "к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность". Таким образом, сложилась ситуация прямого и открытого противоречия между сложившейся (и, судя по количеству актов ВАС РФ, устоявшейся) судебно-арбитражной практикой и нововведениями законодательства. Президиум ВАС РФ согласился с мнением коллегии, передавшей дело на его рассмотрение, а также отправил его на новое рассмотрение в соответствии с тем, что "судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве".

ВАС не признает неопределенности

Принципиально иная ситуация складывается при рассмотрении дела N А40-11689/2011. Суть спора в общих чертах идентична описанному ранее: застройщик заключил инвестиционный контракт с Правительством Москвы в 2003 году, многоквартирные дома были построены на земельном участке, принадлежавшем городу Москве, также застройщик получил разрешение на ввод их в эксплуатацию. Однако стороны договора не подписали акта о реализации инвестиционного контракта. В столь очевидной ситуации (рассмотренной, в частности, в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 1276/13 и от 04.06.2013 N 18185/12) необходимо было всего лишь обратиться в суд, требуя обязать вторую сторону подписать данный акт.
Однако представители Правительства Москвы заявляют в исковом заявлении совсем иные требования: об определении установленной в договоре доли в построенных домах. Хотя в Постановлении Президиума ВАС РФ N 1276/13 прямо сказано, что нормы п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности не распространяются на введенные в эксплуатацию объекты. Интересно, что Верховный Суд РФ, направляя дело на новое рассмотрение, все же указал на необходимость подписания акта о реализации инвестиционного договора, однако указал также на неожиданный элемент подобных конструкций. В связи с тем, что в отношении застройщика, участвующего в данном деле в качестве ответчика, введена процедура банкротства, необходимо определить также, входят ли указанные дома в конкурсную массу. По мнению Верховного Суда, вполне законно на основании п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности не входят, так как право собственности уже возникло у публичного образования (Определение ВС РФ от 21.11.2016 N 305-ЭС14-5756 по делу N А40-11689/2011).
Однако проблема также заключается в том, что ВС РФ отказался передавать в КС РФ запрос конкурсного управляющего застройщика о проверке конституционности рассматриваемого положения Закона об инвестиционной деятельности, так как "судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не усматривает правовой неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации положений пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности" (Определение ВС РФ N 305-ЭС14-5756).
Таким образом, мы можем заключить, что положения п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности вносят явную правовую неопределенность в гражданско-правовые отношения в Российской Федерации, однако высшая судебная инстанция отказывается это видеть и признавать. Анализируемые положения являют собой один из наиболее значительных и ярких примеров юридических коллизий, которые укоренились в правовой системе и пока не имеют разрешения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


10 ноября 2017 г.
Проект Федерального закона № 311128-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части санации страховых организаций"

Законопроект подготовлен во исполнение пункта 3 перечня поручений Президента Российской Федерации В.В. Путина от 9 июля 2017 г. № Пр-1329. Его цель - совершенствование законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) в части введения возможности осуществления мер по предупреждению банкротства страховой организации с участием Банка по аналогии с процедурой финансового оздоровления кредитных организаций.




25 октября 2017 г.
Проект Федерального закона № 296412-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части противодействия хищению денежных средств)"

Целью Законопроекта является закрепление механизма по противодействию несанкционированным переводам денежных средств, не требующего существенных временных и финансовых трудовых затрат, как первый шаг на пути создания унифицированной и комплексной системы противодействия любым несанкционированным операциям на финансовом рынке, которая в дальнейшем может быть распространена и на другие сектора финансового рынка (рынок ценных бумаг, страховой рынок и т.д.).




17 октября 2017 г.
Проект Федерального закона № 287844-7 "О внесении изменений в статью 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)"

Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что по действующему законодательству очередность погашения требований, предусмотренная ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" и подлежащая применению к отношениям по договорам потребительского кредита (займа), ставит граждан-потребителей в худшее положение по сравнению с предпринимателями, к которым применим общий порядок, предусмотренный статьей 319 ГК РФ, которая не допускает установления более высокого приоритета требований по уплате неустойки перед требованиями по погашению основного долга и процентов на него.




15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона № 266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.




1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.



В центре внимания:


Правовое обеспечение участия финансирующих лиц в инвестиционных проектах (Белицкая А.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2017

подробнее>>

Специальный инвестиционный контракт и государственный контракт, предусматривающий встречные инвестиционные обязательства (Федоров А.А.)

Дата размещения статьи: 11.04.2017

подробнее>>

Инвестиционный контракт: спорные вопросы (Постанюк В.)

Дата размещения статьи: 20.03.2017

подробнее>>

Понятие и субъекты иностранных инвестиций в инвестиционном праве России и Таджикистана: новеллы правового регулирования (Ерпылева Н.Ю., Максимов Д.М.)

Дата размещения статьи: 01.02.2017

подробнее>>

О понятии "правовой режим иностранных инвестиций" (Веселкова Е.Е.)

Дата размещения статьи: 30.01.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта