Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Инвестиционная деятельность > Инвестиционный контракт: спорные вопросы (Постанюк В.)

Инвестиционный контракт: спорные вопросы (Постанюк В.)

Дата размещения статьи: 20.03.2017

В истории российского законодательства не раз бывали неоднозначные ситуации. Сталкивались не только нормы международного и национального права, но и положения одинаковых по юридической силе нормативных правовых актов РФ. К счастью, зачастую возникающие противоречия удавалось разрешить путем судебного толкования или оперативного внесения поправок в нормативные правовые акты, создавшие коллизию. Однако в случае с относительно недавними изменениями, внесенными в Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", коллизия до сих пор никак не разрешена. Разберемся, какие нормы вступают в противоречие и как на это реагирует судебная практика.

Специальный режим регулирования

Проблемы порождает конкретное положение Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) - п. 3 ст. 3. Он был введен в состав акта Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Содержание положения следующее: "Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется".
Если углубиться в анализ данной нормы, можно увидеть, что она фактически предусматривает специальный режим регулирования, исключение из общих правил в вопросе правового статуса для объекта недвижимости, строительство (или реконструкция) которого проводится:
- на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности;
- по инвестиционному договору, который заключен застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, при этом договор должен быть заключен до 1 января 2011 года, а также предусматривать распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами договора;
- с привлечением внебюджетных источников финансирования.
При выполнении всех перечисленных условий мы сталкиваемся с исключением из многих общих правил, установленных для объектов инвестиционной деятельности ранее. В то время как все участники инвестиционной деятельности, участвующие в строительстве (или реконструкции) определенного объекта недвижимости, по общему правилу, определенному, в частности, положениями ст. 219 ГК РФ, имеют обязательственные права в отношении будущего объекта недвижимости, публичное образование, также являющееся стороной инвестиционного договора, имеет вещное право на этот объект. Налицо очевидное нарушение принципа равенства государственной и частной собственности, равенства прав кредиторов при банкротстве и иных фундаментальных начал российского законодательства.

Практика опровергает

Прежде всего отметим, что данное положение, введенное в Закон об инвестиционной деятельности в декабре 2011 года (о чем говорилось выше), появилось позже Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54). В пункте 7 Постановления N 54 указано, в частности, что "в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества".
Далее Пленум ВАС РФ разъясняет, что в соответствии с положениями, установленными в п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Закона N 122-ФЗ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. А в пункте 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности мы читаем: "государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется". Безусловно, Постановление N 54 было принято на несколько месяцев раньше Закона N 427-ФЗ, который и внес рассматриваемые изменения в Закон об инвестиционной деятельности.
Стоит отметить, что рассматриваемое положение российские суды в целом довольно активно используют в своих решениях, касающихся в том числе определения характера договора. Отталкиваясь от п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, а также, очевидно, от положений п. 1 ст. 1042 ГК РФ, согласно которым вкладом участника договора о совместной деятельности (простого товарищества) может быть практически что угодно (включая деловую репутацию, связи, профессиональные и иные знания, умения и навыки), суды характеризуют подобные инвестиционные договоры именно как договоры о совместной деятельности (простого товарищества) (Постановления ФАС МО от 30.08.2012 N А40-6920/12-76-64, ФАС МО от 26.12.2012 по делу N А40-30007/12-126-275).
Когда рассматриваемые положения только появились в Законе об инвестиционной деятельности, специалисты разъясняли, что фактически данная норма предполагает исключение из правил, в соответствии с которыми при завершении строительства объекта недвижимости право собственности возникает в первую очередь у застройщика. С учетом же новых правил каждая сторона инвестиционного договора, заключенного до 1 января 2011 (и удовлетворяющего остальным условиям, приведенным в Законе об инвестиционной деятельности), получает право собственности на указанный объект раздельно и единовременно в момент завершения строительства, после чего стороны должны зарегистрировать возникшее право опять же раздельно. Однако подобный вывод опровергается последующей практикой.
В частности, в деле N А40-82850/11-114-702 коллегия судей ВАС РФ заняла интересную позицию при разрешении спора, возникшего между акционерным обществом, а также Правительством Москвы и федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением в отношении вопросов, связанных с заключенным между ними в 2001 году инвестиционным контрактом (который был квалифицирован судом как договор простого товарищества). Направляя дело на пересмотр в Президиум ВАС РФ в порядке надзора (Определение ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-18185/12 по делу N А40-82850/11-114-702), в частности, коллегия отметила, что "суды апелляционной и кассационной инстанции исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество и целью обращения заявителя в суд является раздел этого имущества между сособственниками". Далее следует интересное обоснование того, почему это было нарушением сложившейся практики. Судьи ВАС РФ определили, что необходимо было учитывать также "правовые подходы, сформулированные в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (например, Постановления от 25.09.2012 N 4007/12, от 24.01.2012 N ВАС-11450/11 и др.)".
В указанных актах ВАС РФ прямо сказано, что с учетом правовых подходов "к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность". Таким образом, сложилась ситуация прямого и открытого противоречия между сложившейся (и, судя по количеству актов ВАС РФ, устоявшейся) судебно-арбитражной практикой и нововведениями законодательства. Президиум ВАС РФ согласился с мнением коллегии, передавшей дело на его рассмотрение, а также отправил его на новое рассмотрение в соответствии с тем, что "судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве".

ВАС не признает неопределенности

Принципиально иная ситуация складывается при рассмотрении дела N А40-11689/2011. Суть спора в общих чертах идентична описанному ранее: застройщик заключил инвестиционный контракт с Правительством Москвы в 2003 году, многоквартирные дома были построены на земельном участке, принадлежавшем городу Москве, также застройщик получил разрешение на ввод их в эксплуатацию. Однако стороны договора не подписали акта о реализации инвестиционного контракта. В столь очевидной ситуации (рассмотренной, в частности, в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 1276/13 и от 04.06.2013 N 18185/12) необходимо было всего лишь обратиться в суд, требуя обязать вторую сторону подписать данный акт.
Однако представители Правительства Москвы заявляют в исковом заявлении совсем иные требования: об определении установленной в договоре доли в построенных домах. Хотя в Постановлении Президиума ВАС РФ N 1276/13 прямо сказано, что нормы п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности не распространяются на введенные в эксплуатацию объекты. Интересно, что Верховный Суд РФ, направляя дело на новое рассмотрение, все же указал на необходимость подписания акта о реализации инвестиционного договора, однако указал также на неожиданный элемент подобных конструкций. В связи с тем, что в отношении застройщика, участвующего в данном деле в качестве ответчика, введена процедура банкротства, необходимо определить также, входят ли указанные дома в конкурсную массу. По мнению Верховного Суда, вполне законно на основании п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности не входят, так как право собственности уже возникло у публичного образования (Определение ВС РФ от 21.11.2016 N 305-ЭС14-5756 по делу N А40-11689/2011).
Однако проблема также заключается в том, что ВС РФ отказался передавать в КС РФ запрос конкурсного управляющего застройщика о проверке конституционности рассматриваемого положения Закона об инвестиционной деятельности, так как "судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не усматривает правовой неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации положений пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности" (Определение ВС РФ N 305-ЭС14-5756).
Таким образом, мы можем заключить, что положения п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности вносят явную правовую неопределенность в гражданско-правовые отношения в Российской Федерации, однако высшая судебная инстанция отказывается это видеть и признавать. Анализируемые положения являют собой один из наиболее значительных и ярких примеров юридических коллизий, которые укоренились в правовой системе и пока не имеют разрешения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


27 марта 2018 г.
Проект федерального закона № 424632-7 "О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе - "токены", "криптовалюта" и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).




20 марта 2013 г.
Проект федерального закона № 419090-7 "Об альтернативных способах привлечения инвестирования (краудфандинге)"

Законопроектом регулируются отношения по привлечению инвестиций коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями с использованием информационных технологий, а также определяются правовые основы деятельности операторов инвестиционных платформ по организации розничного финансирования (краудфандинга). Деятельность по организации розничного финансирования (краудфандинга) заключается в оказании услуг по предоставлению участникам инвестиционной платформы доступа к ее информационным ресурсам. 




12 марта 2013 г.
Проект Федерального закона № 410960-7 "О внесении изменений в Уголовный кодекс РФ и ст. 151 Уголовно-процессуального кодекса РФ"

Законопроект направлен на усиление ответственности за нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд. Анализ правоприменения свидетельствует о наличии определенных пробелов в законодательном регулировании ответственности за злоупотребления в сфере госзакупок со стороны лиц, представляющих интересы государственных или муниципальных заказчиков, а также лиц, исполняющих государственные или муниципальные контракты.




7 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 408171-7 ""Об особенностях участия социально ориентированных некоммерческих организаций в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.




1 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 403657-7 "О внесении изменений в статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции"

Цель данного законопроекта - уточнение оснований для обжалования в антимонопольный орган нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в том числе при проведении торгов. Вносимые изменения позволят антимонопольному органу оперативно восстанавливать нарушенные права юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, во внесудебном порядке.



В центре внимания:


Значение двусторонних соглашений о защите капиталовложений и перспективы их совершенствования (Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г.)

Дата размещения статьи: 16.01.2018

подробнее>>

Правовое обеспечение участия финансирующих лиц в инвестиционных проектах (Белицкая А.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2017

подробнее>>

Специальный инвестиционный контракт и государственный контракт, предусматривающий встречные инвестиционные обязательства (Федоров А.А.)

Дата размещения статьи: 11.04.2017

подробнее>>

Инвестиционный контракт: спорные вопросы (Постанюк В.)

Дата размещения статьи: 20.03.2017

подробнее>>

Понятие и субъекты иностранных инвестиций в инвестиционном праве России и Таджикистана: новеллы правового регулирования (Ерпылева Н.Ю., Максимов Д.М.)

Дата размещения статьи: 01.02.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2018
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта