Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Строительство > Участие в долевом строительстве как объект закупки: проблемные вопросы (Пратура О.С.)

Участие в долевом строительстве как объект закупки: проблемные вопросы (Пратура О.С.)

Дата размещения статьи: 27.03.2017

Заказчики, применяющие положения Закона N 44-ФЗ, наряду с любыми другими юридическими лицами вправе становиться участниками долевого строительства. Главное отличие договора долевого участия в строительстве от договора строительного подряда в том, что участник долевого строительства не является заказчиком строительных работ: он не определяет условия и сроки их выполнения, а лишь присоединяется к уже существующим условиям и вносит соответствующую долю.
Однако участие в долевом строительстве регулируется специальным законом, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Поэтому при заключении договоров участия в долевом строительстве с использованием норм Закона N 44-ФЗ заказчики сталкиваются с рядом проблем, обусловленных необходимостью одновременного применения как Закона N 214-ФЗ, так и Закона N 44-ФЗ. Предлагаемая вниманию читателей статья представляет собой обзор таких проблем, а также способов их решения.

Предмет контракта: товар или работа?

Уже на этапе подготовки закупки заказчики начинают задумываться, а что же, собственно, является предметом закупки в случае участия заказчика в долевом строительстве? Является ли объектом закупки товар или же работа (услуга)?
Как следует из ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Поскольку объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ), можно сделать вывод, что объект закупки является товаром, а не работой либо услугой.
Почему это имеет столь принципиальное значение?
Дело в том, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.02.2015 N 99 (далее - Постановление N 99) на основании ч. ч. 2 и 3 ст. 31 Закона N 44-ФЗ установлены дополнительные требования к участникам закупок отдельных видов товаров, работ, услуг, закупки которых осуществляются путем проведения конкурсов с ограниченным участием, двухэтапных конкурсов, закрытых конкурсов с ограниченным участием, закрытых двухэтапных конкурсов или аукционов, в том числе к наличию:
1) финансовых ресурсов для исполнения контракта;
2) оборудования и других материальных ресурсов для исполнения контракта на праве собственности или ином законном основании;
3) опыта работы, связанного с предметом контракта, и деловой репутации;
4) необходимого количества специалистов и иных работников определенного уровня квалификации для исполнения контракта.
Как следует из п. 2 приложения N 1 к Постановлению N 99, в случае закупок строительных работ, относящихся к группировке 45 Общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности (ОКПД) ОК 034-2007, начальная (максимальная) цена (далее - НМЦК) которых превышает 10000000 руб., заказчик обязан предъявлять к участникам соответствующей закупки дополнительное требование о наличии опыта выполнения строительных работ за последние 3 года до даты подачи заявки на участие в закупке.
Если рассматривать участие в долевом строительстве как закупку строительных работ, то их ОКПД будет относиться к коду 45.21.12.110 "Работы общестроительные по возведению новых многоквартирных жилых зданий", который входит в группировку 45 "Работы строительные". А значит, если НМЦК закупки превышает 10 млн. руб., заказчику следует предъявлять к участникам дополнительные требования, предусмотренные Постановлением N 99.
Если же рассматривать участие в долевом строительстве как приобретение товара (которым будет являться конечный объект недвижимого имущества), необходимость предъявления дополнительных требований к участникам закупки отпадает. Разумеется, вопрос о праве установить дополнительные требования к участникам закупки - это вопрос о праве ограничить число потенциальных участников закупки на абсолютно законном основании. Именно поэтому и оказывается столь важным установить правовую природу предмета закупки по контракту участия в долевом строительстве.
Интерпретация предмета закупки при участии заказчиков в долевом строительстве именно в качестве товара, а не работы или услуги, поддерживается целым рядом территориальных органов ФАС России. Например, такой вывод сделала комиссия Приморского УФАС России в решении от 20.11.2015 N 90.
В данном случае заказчик проводил электронный аукцион на участие в долевом строительстве малоэтажных многоквартирных жилых домов в целях приобретения жилых помещений в муниципальную собственность. При этом заказчиком не устанавливались требования к участникам закупки, предусмотренные Постановлением N 99, что и послужило причиной для проведения внеплановой проверки.
Изучив материалы дела, комиссия Приморского УФАС России пришла к выводу, что объектом закупки является участие в долевом строительстве малоэтажных многоквартирных жилых домов в целях приобретения жилых помещений в муниципальную собственность, а не выполнение работ строительных, включенных в код 45 ОКПД. Следовательно, заказчик не допустил каких-либо нарушений законодательства о контрактной системе, не установив требования к участникам закупок, предусмотренные Постановлением N 99 (а именно, требование о наличии опыта исполнения контрактов на выполнение работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, за последние 3 года до даты подачи заявки на участие в электронном аукционе).
Сходное мнение высказала комиссия Новосибирского УФАС России в решении от 07.08.2015 N 08-01-296. В данном случае заявитель жалобы посчитал, что заказчик в нарушение ч. 4 ст. 31 Закона N 44-ФЗ не установил в аукционной документации дополнительное требование к участникам закупки, предусмотренное в соответствии с Постановлением Правительства N 99. Закупка размещалась с кодом ОКПД 45.21.12.110 "Работы общестроительные по возведению новых многоквартирных жилых зданий", при этом начальная (максимальная) цена контракта превышала 10 млн. руб., следовательно, имелись все признаки необходимости устанавливать указанное требование.
Однако комиссия Новосибирского УФАС России установила, что объектом данной закупки является приобретение благоустроенных жилых помещений в муниципальную собственность путем участия в долевом строительстве, включая многоквартирные дома, строящиеся (создаваемые) с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц, для переселения граждан из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Иными словами, объектом закупки являются права собственности на объекты долевого строительства (договор купли-продажи недвижимого имущества), а не работы по строительству жилых помещений (договор подряда), т.е. приобретаются товары, а не работы или услуги. Тем самым при осуществлении данной закупки не могут применяться дополнительные требования к участникам закупок, установленные Постановлением N 99.
Комиссия УФАС России по Республике Алтай в решении от 17.12.2015 по делу N 221-К/15 точно также поддержала точку зрения, в соответствии с которой при проведении электронного аукциона на приобретение в муниципальную собственность муниципального образования жилых помещений путем участия в долевом строительстве предметом закупки являются созданные объекты долевого строительства (квартиры), а не сами работы по их созданию. Следовательно, к участникам закупки не должны были устанавливаться дополнительные требования, предусмотренные Постановлением N 99.
Кроме того, контрольный орган в сфере закупок признал заказчика нарушившим требования ч. 3 ст. 7 Закона N 44-ФЗ, поскольку в извещении и документации о закупке им был установлен код по ОКПД 45.21.12.110, не отвечающий предмету контракта (т.е. указана недостоверная информация о закупке).
Кажется, на этом можно было бы считать решенным вопрос о классификации объекта закупки в случае участия в долевом строительстве. Но не все так однозначно...
Ряд территориальных органов ФАС России придерживается мнения, что в случае участия в долевом строительстве квартир в многоквартирных жилых домах объектом закупки является выполнение работ.
К примеру, комиссия Кемеровского УФАС России в решении от 09.04.2015 N 08/3314 установила, что согласно ОКПД закупаемые заказчиком работы относятся к коду 45.21.12.110 "Работы общестроительные по возведению новых многоквартирных жилых зданий" и входят в группировку 45 "Работы строительные" ОКПД. А значит, данные работы подпадают под действие Постановления N 99 и заказчику необходимо предъявлять к участникам закупки дополнительные требования, предусмотренные названным нормативным правовым актом. Таким образом, долевое участие в строительстве квартир в многоквартирном жилом доме квалифицировано как выполнение работ: ведь только при выполнении работ возможно установление дополнительных требований к участникам закупок в соответствии Постановлением N 99.
В другом решении Кемеровского УФАС России от 01.04.2015 N 08/3081 была рассмотрена иная проблема, однако данное решение также свидетельствует, что принявший его антимонопольный орган рассматривает приобретение жилых помещений путем участия в долевом строительстве именно как выполнение работ.
В силу ч. 2 ст. 52 ГрК РФ, виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, могут выполняться только такими лицами, у которых есть свидетельства о допуске к таким видам работ, выданные саморегулируемой организацией в сфере строительства (далее - допуск СРО). Перечень указанных видов работ утвержден Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624 (далее - Приказ N 624). Если работы по организации включены в Приказ N 624, лицо, осуществляющее строительство объекта капитального строительства, должно иметь допуск СРО к таким работам (ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ).
В данном случае, который был рассмотрен комиссией Кемеровского УФАС России, заказчик установил в документации о закупке требование, в соответствии с которым участник закупки в составе второй части своей заявки на участие в электронном аукционе должен был представить допуск СРО к работам по организации строительства (п. 33.3 Приказа N 624). По мнению заказчика, указанный состав деятельности соответствовал работам, выполнение которых было предусмотрено техническим заданием аукционной документации.
Однако в составе второй части единственной заявки, представленной для участия в рассматриваемом электронном аукционе, не было затребованного заказчиком допуска СРО. В связи с изложенным заявка участника закупки была признана не соответствующей требованиям аукционной документации. Тем не менее комиссия Кемеровского УФАС России при рассмотрении данного дела не посчитала установленное заказчиком требование к участнику закупки неправомерным, хотя оно устанавливается только при закупках строительных работ по договору подряда, но не при закупке готовой строительной продукции в виде созданных застройщиком объектов недвижимости.
Вывод о необходимости наличия допуска СРО содержится также в решениях УФАС России по Алтайскому краю от 20.04.2016 по делу N 224/16, Кемеровского УФАС России от 01.04.2015 N 08/3081, Липецкого УФАС России от 22.09.2014 N 208м/14 и др.
Иная точка зрения на необходимость допуска СРО была изложена Мурманским УФАС России в решении от 01.10.2014 по делу N 06-10/14-322. Антимонопольный орган указал, что объектом рассматриваемой закупки является участие в долевом строительстве жилого дома (домов), а не строительство объекта капитального строительства, в связи с чем участник закупки не обязан обладать допуском СРО.
Подведем предварительные итоги: вопрос о классификации объекта закупки по договору участия в долевом строительстве в качестве товара, работы либо услуги до настоящего времени остается открытым. В связи с изложенным заказчику следует ориентироваться в первую очередь на правоприменительную практику, сложившуюся по месту его нахождения.

Требования к участникам закупки

Рассмотрим более детально вопрос об установлении требований к участникам закупки, если предметом закупки является участие в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
1) получения в установленном порядке разрешения на строительство;
2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ;
3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Относительно проектной декларации в ч. 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ особо устанавливается, что она должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в т.ч. в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также должна быть предоставлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Из содержания приведенных норм можно сделать вывод, что заказчиком должны быть установлены требования о содержании в составе второй части заявки следующих документов и информации:
- копии разрешения на строительство;
- копии проектной декларации;
- копии документа, подтверждающего государственную регистрацию застройщиком права собственности на земельный участок, либо иного права, позволяющего застройщику осуществлять правомочия владения земельным участком.
Приведем в качестве примера решение Мурманского УФАС России от 01.10.2014 по делу N 06-10/14-322. В данном случае заявитель жалобы посчитал, что заказчик неправомерно установил требование о предоставлении участниками закупки следующих документов:
1) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок: зарегистрированное в установленном порядке застройщиком право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договор аренды, договор субаренды земельного участка;
2) разрешение на строительство;
3) проектную декларацию о проекте строительства.
Рассмотрев материалы дела, антимонопольный орган установил, что объектом закупки является участие в долевом строительстве жилого дома (домов) для граждан, проживающих на территории муниципального образования в домах, признанных в установленном порядке аварийными. Электронный аукцион объявлен с целью реализации мероприятий региональной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и предусматривает определение застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного жилого дома, для приобретения в данном доме жилых помещений в собственность. Указанные действия регулируются Законом N 214-ФЗ. Следовательно, в соответствии с положениями п. 1 ч. 1 ст. 31, ч. 3 ст. 64 Закона N 44-ФЗ заказчик обязан установить в документации о закупке условие об обязательном наличии у участников осуществляемой закупки документов, регламентированных Законом N 214-ФЗ.
Аналогичным является решение Кемеровского УФАС России от 09.04.2015 N 08/3314.
А вот комиссия Приморского УФАС России в решении от 27.07.2015 N 387/04 пришла к противоположному выводу. В данном случае заявитель жалобы посчитал, что заказчик установил неправомерные требования к участникам закупки. Так, заказчик указал, что участник должен обладать статусом застройщика, отвечающего требованиям Закона N 214-ФЗ, а именно:
- получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в порядке, установленном ст. 51 ГрК РФ;
- принять проектную декларацию;
- зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо заключить договор аренды/субаренды такого земельного участка, или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", - договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком;
- иметь действующий допуск СРО к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (по Приказу N 624);
- застраховать гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объектов долевого строительства в порядке, предусмотренном ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.
Изучив материалы дела, комиссия Приморского УФАС России посчитала, что заказчик установил перечисленные требования к участникам закупок в нарушение ч. 6 ст. 31 Закона N 44-ФЗ, поскольку объектом закупки является приобретение жилых помещений, и действующим законодательством Российской Федерации не установлено требований о наличии вышеуказанных документов у лиц, осуществляющих поставку приобретаемого заказчиком товара.
Еще один интересный момент отражен в решении Иркутского УФАС России от 10.08.2015 N 395 в части требований к участникам закупки и описания объекта закупки при проведении электронного аукциона на возведение "под ключ" объектов долевого строительства (квартир), находящихся в многоквартирном жилом доме (или домах).
На этот раз заявитель жалобы посчитал неправомерным требование заказчика о предоставлении участниками закупки в составе своих заявок положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на строительство (создание) многоквартирного жилого дома с подводящими сетями и благоустройством (вне зависимости от количества этажей).
Изучив материалы дела, комиссия Иркутского УФАС России пришла к следующим выводам.
Объекты экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий установлены в ст. 49 ГрК РФ. Как следует из ч. 1 названной статьи, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 той же статьи. Как следует из п. 3 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, запрещается проводить экспертизу в отношении таких объектов капитального строительства, как многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В рассматриваемом случае документация об электронном аукционе не содержала указания на конкретное количество этажей многоквартирного дома, на наличие или отсутствие блок-секций, а также их количество. Также в ней не было требований к характеристикам многоквартирного дома, позволяющих однозначно установить необходимость проведения экспертизы, предусмотренной ст. 49 ГрК РФ. Несмотря на это, в ней было установлено обязательное требование к участникам закупки о наличии у них положительного заключения названной экспертизы вне зависимости от количества возводимых этажей, что противоречит ст. 49 ГрК РФ.
Также в рассматриваемом деле заявитель жалобы оспорил включение заказчиком в проект контракта положения о предоставлении подрядчиком после окончания строительства заключения службы государственного строительного надзора Иркутской области о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Случаи осуществления государственного строительного надзора перечислены в ч. 1 ст. 54 ГрК РФ. Так, государственный строительный надзор осуществляется при:
1) строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ либо является типовой проектной документацией или ее модификацией;
2) реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства, в том числе указанных работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.
В связи с этим контрольный орган в сфере закупок пришел к выводу, что проектная документация объектов капитального строительства, долевое участие в строительстве которых является объектом рассматриваемого электронного аукциона, будет подлежать экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ только в том случае, если такая документация не подпадает под исключения, установленные частями 2, 3 и 3.1 указанной статьи. Таким образом, установленное заказчиком требование об обязательном представлении заключения органа, осуществляющего государственный строительный надзор, противоречит ч. 1 ст. 54 ГрК РФ.
На основании изложенного комиссия Иркутского УФАС России признала заказчика нарушившим положения п. 1 ч. 1 ст. 33, п. 1 ч. 1 ст. 64 Закона N 44-ФЗ. Напомним, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 64 Закона N 44-ФЗ аукционная документация должна содержать описание объекта закупки и условия контракта, удовлетворяющие требованиям ст. 33 названного Закона, тогда как в п. 1 ч. 1 ст. 33 Закона N 44-ФЗ предусмотрено, что описание объекта закупки должно носить объективный характер.
В решении Якутского УФАС России от 25.04.2016 по делу N 06-273/16 получило правовую оценку еще одно требование к участникам электронного аукциона, предметом которого являлось долевое строительство квартир в многоквартирном жилом здании. Речь идет о предоставлении копий документов, подтверждающих отсутствие обременения, обязательств перед третьими лицами и о подтверждении размещения проектной декларации в средствах массовой информации и в сети Интернет.
Изучив материалы дела, комиссия Якутского УФАС России пришла к заключению, что документ, подтверждающий отсутствие обременения и/или обязательств перед третьими лицами, является по своей сути свидетельством отсутствия у участника закупки дополнительных обязательств, накладывающих на него ограничения, и не является документом, подтверждающим наличие у участника закупки прав, которые соответствуют целям его деятельности. При этом Закон N 214-ФЗ не содержит императивного требования к застройщикам о наличии у них документов, подтверждающих отсутствие обременения и/или обязательств перед третьими лицами.
Что же касается требования подтвердить размещение проектной декларации в средствах массовой информации и в сети Интернет, то в силу ч. 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ "застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств". Из смысла вышеизложенной нормы следует, что обязанность застройщика опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования устанавливается лишь в том случае, если денежные средства, являющиеся источником финансирования строительства объекта недвижимости, привлекаются посредством распространения рекламы. Следовательно, публикация проектной декларации в средствах массовой информации и (или) ее размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не является подтверждением наличия у участника закупки прав, которые соответствуют целям его деятельности.
С учетом изложенного комиссия Якутского УФАС России признала заказчика нарушившим требования законодательства о контрактной системе, поскольку в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 64 Закона N 44-ФЗ не допускается устанавливать в документации об электронном аукционе требования, влекущие за собой ограничение количества участников закупки или ограничивающие доступ к участию в электронном аукционе.
Наконец, нередко при подготовке документации о закупке, предметом которой является долевое строительство жилых помещений в многоквартирном доме, возникает вопрос о правомерности требований к месту строительства. Так, в решении Дагестанского УФАС России от 05.05.2015 N 319А-2015 была рассмотрена жалоба, заявитель которой посчитал соответствующие требования заказчика ограничивающими конкуренцию.
Действительно, в соответствии с извещением о проведении аукциона предметом закупки является приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома, при этом по условиям проекта муниципального контракта предметом закупки является строительство многоквартирного дома на конкретном участке с кадастровым номером 05:42:000062:340, по адресу: РД, г. Дербент, ул. 3-Интернационала, д. N 14.
По мнению контрольного органа в сфере закупок, при подобном определении предмета закупки в проекте муниципального контракта (строительство жилого дома на конкретном земельном участке с конкретным кадастровым номером 05:42:000062:340), отличном от предмета закупки, который указан в извещении о проведении аукциона (приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома), заказчиком нарушаются требования ч. 1 ст. 34 Закона N 44-ФЗ, которые обязывают его заключать контракт на условиях, определенных извещением об осуществлении закупки.
Аналогичные выводы содержатся в решении Иркутского УФАС России от 02.10.2014 N 2083, а именно указание заказчиком конкретного адреса, по которому будет производиться строительство, является нарушением требования п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 33 Закона N 44-ФЗ и приводит к ограничению количества участников закупки до единственного участника, соответствующего требованиям аукционной документации, которому тем самым создаются преимущественные условия участия в торгах.

Вопросы ценообразования

Обоснование НМЦК на участие в долевом строительстве также может вызывать определенные затруднения у различных участников контрактной системы.
Так, в решении Оренбургского УФАС России от 01.10.2014 делу N 08-071722 была рассмотрена следующая ситуация.
По мнению заявителя жалобы, установленные заказчиком в документации о закупке единица измерения ("шт."), количество ("1"), цена за единицу (902010,00 руб.) противоречат расчету НМЦК, в котором указана единица измерения кв. м, количество 32,1, цена за кв. м 28100,00 рублей. Кроме того, НМЦК была определена без учета Приказа Минстроя России от 15.07.2014 N 387/пр "О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации по второе полугодие 2014 года и показателям среднерыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2014 года".
Изучив материалы дела, комиссия Оренбургского УФАС России установила, что объектом закупки является участие в долевом строительстве в целях приобретения одной квартиры. Таким образом, объект закупки - один, НМЦК составляет 902010,00 руб., при этом площадь квартиры должна составлять не менее 2,1 кв. м и из расчета 28100,00 руб. за один квадратный метр. С учетом изложенного антимонопольный орган не усмотрел в действиях заказчика каких-либо нарушений законодательства о контрактной системе.
Кроме того, в соответствии с положениями областной адресной программы "Переселение граждан Оренбургской области из аварийного жилищного фонда" на 2013 - 2017 годы", стоимость одного квадратного метра для данного конкретного муниципального образования была установлена в размере не более 28100,00 рублей, и рассчитанная заказчиком НМЦК данному нормативу также соответствовала.
А вот в решении УФАС России по Алтайскому краю от 20.04.2016 по делу N 224/16 в ответ на довод жалобы об использовании неверного метода обоснования НМЦК комиссия указала, что рассмотрение таких доводов в соответствии с требованиями ч. ч. 5, 8 ст. 99 Закона N 44-ФЗ не относятся к компетенции антимонопольного органа, и передала материалы дела по подведомственности в орган внутреннего финансового контроля и финансовый орган.

Противоречия Закона N 214-ФЗ и Закона N 44-ФЗ

Необходимость одновременного применения норм Закона N 214-ФЗ и Закона N 44-ФЗ может завести заказчиков в тупик, поскольку нормы данных законодательных актов нередко противоречат друг другу. Рассмотрим в качестве примера положения о заключении и расторжении контракта.
Так, в силу ст. 4 Закона N 214-ФЗ контракт вступает в силу с момента его государственной регистрации, тогда как по Закону N 44-ФЗ контракт считается заключенным с даты его подписания сторонами. На это указывает и Минэкономразвития России в своих письмах от 19.11.2015 N Д28и-3386, от 17.02.2016 N Д28и-485: по мнению ведомства, заключение договора участия в долевом строительстве должно осуществляться в соответствии с Законом N 214-ФЗ. Таким образом, Закон N 214-ФЗ обладает приоритетом перед Законом N 44-ФЗ в этой части.
Вопрос о том, нормы какого законы применимы при расторжении контракта на участие в долевом строительстве, получил правовую оценку в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 04.12.2015 по делу N А32-5642/2015.
Администрация муниципального образования обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к застройщику о взыскании аванса, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами. Застройщик подал встречный иск о признании незаконным уведомления об одностороннем отказе заказчика от исполнения муниципального контракта.
Решением суда первой инстанции требования заказчика были удовлетворены, тогда как во встречном иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что право заказчика на односторонний отказ от исполнения контракта предусмотрено в ч. 9 ст. 95 Закона N 44-ФЗ, а также условиями муниципального контракта. По мнению суда первой инстанции, нормы Закона N 44-ФЗ об одностороннем отказе от исполнения контракта являются специальными нормами по отношению к положениям п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и не противоречат ему. Суд посчитал, что по условиям контракта стороны согласовали случай одностороннего отказа от его исполнения, предусмотренный в п. 5 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
Однако суд апелляционной инстанции указал на ошибочное толкование судом первой инстанции соотношения норм закона и контракта и пришел к выводу, что в условиях контракта стороны указали отказ по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный контрактом срок передачи такого объекта на два месяца (соответствующее основание для одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе участника долевого строительства установлено в п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Так, по контракту построенные дома должны были быть переданы заказчику не позднее 20.11.2014. Заказчик принял решение об одностороннем отказе от исполнения контракта 25.11.2014, а застройщик получил уведомление об отказе 09.12.2014. В силу ч. 13 ст. 95 Закона N 44-ФЗ решение заказчика об одностороннем отказе от исполнения контракта вступает в силу, и контракт считается расторгнутым через 10 дней с даты надлежащего уведомления заказчиком поставщика (подрядчика, исполнителя) об одностороннем отказе от исполнения контракта. Проанализировав все указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции установил, что фактически заказчик отказался от исполнения контракта 20.12.2014, т.е. ранее истечения двухмесячного срока, который предусмотрен в п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. В связи с этим суд пришел к выводу, что на 20.12.2014 у заказчика отсутствовали правовые основания для расторжения контракта в одностороннем порядке, и признал односторонний отказ заказчика от исполнения контракта недействительным, как противоречащий положениям п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
Суд кассационной инстанции оставил решение апелляционного суда без изменений. Так что из материалов данного дела можно сделать вывод, что процедура одностороннего отказа от исполнения контракта на участие в долевом строительстве должна проводиться с учетом требований п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

***

В настоящей статье были рассмотрены далеко не все проблемы, связанные с участием государственных и муниципальных заказчиков в долевом строительстве. Автор намеревается посвятить еще одну статью вопросам установления неустойки в контрактах на участие в долевом строительстве, условиям применения обеспечения исполнения таких контрактов, особенностям описания объекта закупки и другим проблемам, с которыми сталкиваются заказчики при исполнении данных контрактов.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

13 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 148799-7 "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Целями законопроекта являются расширение сферы применения электронного документооборота и установление единого порядка электронного страхования для физических и юридических лиц; привлечение к реализации услуг страховых посредников (агентов и брокеров); устранение неопределенности в части обязанности медицинских учреждений предоставлять информацию о специальной категории персональных данных пациентов при наличии соответствующего разрешения субъекта персональных данных либо его законного представителя/наследника). 




4 апреля 2017 г.
Президентом РФ подписан Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О национальной платежной системе"

Основная цель данного Федерального закона - совершенствование регулирования осуществления трансграничных переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов. Кроме этого, Федеральный закон от 3 апреля 2017 г. № 59 ФЗ  направлен на устранение негативных последствий запрета на деятельность российских платежных систем на территории Украины, введенного 17 октября 2016 г.




1 апреля 2017 г.
Проект федерального закона № 137655-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"... "

Законопроект разработан в целях развития системы предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна" в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг и направлен на обеспечение взаимодействия регистрирующего органа с многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме без дублирования документов на бумажных носителях при предоставлении услуги по государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.




27 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 133709-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Трудовой кодекс Российской Федерации"

Целью законопроекта является установление дополнительных гарантий по оплате труда работников, при банкротстве работодателя. В частности, предлагается обеспечивать погашение требования об оплате труда работников должника вне очереди за счет денежных средств, накопленных должником и размещенных на специальном счете эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), открытом в соответствии с проектируемой законопроектом ст. 130.1 ТК РФ ("Гарантия прав работников на вознаграждение за труд в случае прекращения деятельности работодателя и его неплатежеспособности").




17 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 124991-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Целью законопроекта является совершенствование законодательства, регулирующего туристскую деятельность. Законопроектом предлагается изложить в новой редакции определение понятия "туристский информационный центр" и предусмотреть в данном определении, что туристские информационные центры информируют об объектах туристской индустрии не только физических, но и юридических лиц.



В центре внимания:


Об опыте работы прокуратуры Брянской области по надзору за соблюдением прав граждан в сфере долевого строительства (Войтович А.П.)

Дата размещения статьи: 15.04.2017

подробнее>>

Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства (Хамов А.Ю.)

Дата размещения статьи: 13.04.2017

подробнее>>

О роли саморегулируемых организаций в обеспечении государственных и муниципальных закупок в сфере строительства (Гусева Т.А., Забелин А.В.)

Дата размещения статьи: 11.04.2017

подробнее>>

Участие в долевом строительстве как объект закупки: проблемные вопросы (Пратура О.С.)

Дата размещения статьи: 27.03.2017

подробнее>>

Грядущие новеллы в строительстве (Журавель Н.)

Дата размещения статьи: 23.03.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта