Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Общие вопросы предпринимательской деятельности > Несостоятельность (банкротство) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей > Застройщик в процессе банкротства: какие требования вправе заявить в арбитражный суд участник долевого строительства (Савостьянова О.Н.)

Застройщик в процессе банкротства: какие требования вправе заявить в арбитражный суд участник долевого строительства (Савостьянова О.Н.)

Дата размещения статьи: 01.04.2017

Банкротству застройщика посвящен параграф 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Рос. газ. 2002. 2 нояб.

Исходя из п. 1 ст. 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, а также в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Таким образом, участники строительства с момента возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве должны обращаться не с исковыми требованиями к застройщику в суд общей юрисдикции, а в заявительном порядке в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика (со ссылкой на номер дела).
С одной стороны, согласно ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). С другой стороны, общие правила коррелируют с теми особенностями, которые установлены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" <2>.
--------------------------------
<2> См.: Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 7. С. 41.

В пунктах 3 и 4 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" перечислены требования, с которыми могут обратиться участники строительства:
- требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию <3>;
--------------------------------
<3> С 1 января 2017 г. Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в подп. 3 п. 1 ст. 201.1 вносятся изменения. Текст в будущей редакции: "Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения)".

- денежное требование - требование участника строительства о:
а) возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
б) возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
в) возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
г) возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Заявление, содержащее требования участника строительства, должно быть подано в арбитражный суд, а также направлено застройщику и арбитражному управляющему в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения (п. 1 ст. 71 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"). Пропуск тридцатидневного срока чреват тем, что участник строительства лишается права участвовать в первом собрании кредиторов. А по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства реестр требований кредиторов подлежит закрытию (п. 1 ст. 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"). Между тем согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в апреле 2013 г., в случае пропуска гражданином - участником строительства вышеуказанного срока по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами <4>.
--------------------------------
<4> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 N 14452/12 // СПС "КонсультантПлюс".

Не только лица, заключившие договор долевого участия в строительстве, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями о включении в реестр кредиторов застройщика. Согласно п. 6 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:
- заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Рассмотрим на примерах из судебной практики отдельные требования, которые заявляют участники строительства в зависимости от ситуации, степени готовности дома и других обстоятельств.
Так, требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, участнику строительства целесообразно заявлять, когда нет вероятности того, что дом будет достроен. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства производятся в третью очередь.
Требование о передаче жилого помещения погашается путем предоставления должником кредитору отступного в виде объекта незавершенного строительства путем создания соответствующего жилищного кооператива, что прямо урегулировано нормами параграфа 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Вместе с тем в том случае, если погашение требований участников строительства путем создания кооператива невозможно, кредиторы, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, приобретают право трансформировать свои требования о передаче жилых помещений в денежное требование. Порядок изменения вида требований установлен ст. 201.13 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" <5>.
--------------------------------
<5> См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11; Постановление Десятого арбитражного суда апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, кредиторы, которые ранее были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, заявляют денежные требования к должнику в порядке ст. ст. 201.5 и 201.13 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Участники строительства вправе заявить денежное требование не только о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, но о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 201.5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилых помещений, которые должны были быть переданы участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
Заметим, что заключение на этапе банкротства участником строительства (кредитором) договора об уступке права требования не является основанием для изменения очередности по отношению к новому кредитору <6>. Замена первоначального кредитора на нового кредитора в случае уступки права требования происходит на основании определения арбитражного суда в рамках дела о банкротстве.
--------------------------------
<6> См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11 // СПС "КонсультантПлюс".

Положениями подп. 3 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" прямо предусмотрено, что участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Вместе с тем судебной практикой предусматривается возможность признания за участником строительства права собственности на объект долевого участия <7>, что соотносится с положениями п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве.
--------------------------------
<7> См.: разъяснения в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // СПС "КонсультантПлюс".

Правовые последствия требований о передаче жилого помещения участнику строительства и требований о признании права на объект долевого участия за участником строительства различны. В последнем случае объект долевого участия переходит в собственность участника долевого строительства и выбывает из конкурсной массы, поэтому этот вариант наиболее выгоден для участника строительства, если дом фактически достроен. При этом следует отметить, что, только получив определение арбитражного суда о признании права собственности на объект долевого участия, участник строительства может зарегистрировать за собой право собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, тогда как определение арбитражного суда о передаче жилого помещения таких последствий не порождает.
Заметим, что в случае, если дом не введен в эксплуатацию, право собственности следует признавать не на жилое помещение в виде квартиры, а на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, эквивалентную после ввода дома в эксплуатацию жилому помещению. Размер доли указывается в виде правильной дроби, где в числителе указывается площадь объекта долевого строительства, в знаменателе - общая площадь многоквартирного дома <8>.
--------------------------------
<8> См.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2015 г. по делу N А40-80775/2013; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2016 г. по делу N А40-80775/2013 // СПС "КонсультантПлюс"; Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 ноября 2014 г. по делу N А40-80775/2013. URL: http://www.msk.arbitr.ru.

Так, в практике строительства, отмечает Л.Б. Шейнин, не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется "до лучших времен". Бывает и так, что недостроенный объект останавливается "как он есть", т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности <9>.
--------------------------------
<9> См.: Шейнин Л.Б. Кому принадлежат "недострои"? // Нотариус. 2013. N 6. С. 31.

Как правило, совместно в одном заявлении о признании права собственности на объект долевого участия или о передаче жилого помещения участники строительства заявляют требования:
- о возврате участнику строительства излишне уплаченных денежных средств (если фактическая площадь объекта долевого участия (квартиры) по данным БТИ, передаваемая участнику строительства, окажется меньше проектной площади, указанной в договоре) в размере стоимости разницы данных БТИ и проектной площади <10>;
--------------------------------
<10> См.: Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 г. по делу N А40-80775/2013. URL: http://www.msk.arbitr.ru.

- о взыскании неустойки за нарушение обязательств по передаче жилого помещения по возмездному договору <11>.
--------------------------------
<11> См.: Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 г. по делу N А40-80775/2013. URL: http://www.msk.arbitr.ru.

В практике часто встречаются случаи, когда участники строительства сначала заявляют в суд требования о передаче жилого помещения, а затем о признании права собственности на объект долевого участия. Следует отметить, что суды в этих случаях выносят весьма противоречивые решения.
В частности, в одном деле арбитражный суд отказал заявителю в признании права собственности на объект долевого участия, сославшись на то, что заявитель уже реализовал предоставленное ему право, и его требование включено в реестр требований кредиторов застройщика о передаче двухкомнатной квартиры на объекте незавершенного строительства жилого дома. Суд первой инстанции посчитал, что у кредитора есть право выбора одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". С этим выводом согласилась апелляционная инстанция <12>.
--------------------------------
<12> См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 09АП-22931/2016 // СПС "КонсультантПлюс".

В другом деле арбитражный апелляционный суд, признавая за заявителем право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указал, что определение арбитражного суда о включении в реестр кредиторов требования о передаче данному заявителю жилого помещения носит преюдициальный характер, следовательно, в деле о признании права собственности на этот же объект долевого участия признанные судом при вынесении определения обстоятельства не подлежат повторному доказыванию и должны быть приняты судом как установленный факт <13>.
--------------------------------
<13> См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 09АП-4838/2016 // СПС "КонсультантПлюс".

Литература

1. Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 7. С. 39 - 45.
2. Фед. закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Российская газета. 2002. 2 ноября.
3. Шейнин Л.Б. Кому принадлежат "недострои"? // Нотариус. 2013. N 6. С. 30 - 34.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

31 мая 2017 г.
Проект Федерального закона № 189113-7 "О внесении изменения в статью 36 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"

Данным законопроектом предусматривается внесение изменений в правовые и организационно-экономические особенности лизинга в части обеспечения роста поголовья специализированного мясного крупного рогатого скота. Законопроект разработан Минсельхозом России с учетом предложений АО "Росагролизинг" в целях усиления государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей в приобретении и передаче им в лизинг крупного рогатого скота специализированных мясных пород.




16 мая 2017 г.
Проект федерального закона "О признании утратившей силу части 4 статьи 8.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Законопроект направлен на устранение избыточности правового регулирования в части установления ответственности за нарушение условий гражданско-правовых договоров, заключаемых в соответствии с требованиями лесного законодательства. Во избежание возникновения временного разрыва, в течение которого лица, нарушающие условия договора безвозмездного пользования лесным участком, будут освобождены от какой-либо ответственности, часть 4 статьи 8.25 КоАП предлагается признать утратившей силу с 1 марта 2018 года.




27 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 162019-7 "О внесении изменений в статьи 4 и 5 Федерального закона "О транспортно-экспедиционной деятельности" и статью 11.14.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Законопроект разработан в целях принятия дополнительных мер противодействия актам незаконного вмешательства и обеспечения общественной безопасности, а также устранения противоречий положений статьи 12 Федерального закона от 6 июля 2016 года № 374-Ф3 отдельным нормам законодательства Российской Федерации. Статьей 12 федерального закона № 374-Ф3 внесены изменения в Федеральный закон от 30 июня 2003 года №87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности". 




13 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 148799-7 "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Целями законопроекта являются расширение сферы применения электронного документооборота и установление единого порядка электронного страхования для физических и юридических лиц; привлечение к реализации услуг страховых посредников (агентов и брокеров); устранение неопределенности в части обязанности медицинских учреждений предоставлять информацию о специальной категории персональных данных пациентов при наличии соответствующего разрешения субъекта персональных данных либо его законного представителя/наследника). 




4 апреля 2017 г.
Президентом РФ подписан Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О национальной платежной системе"

Основная цель данного Федерального закона - совершенствование регулирования осуществления трансграничных переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов. Кроме этого, Федеральный закон от 3 апреля 2017 г. № 59 ФЗ  направлен на устранение негативных последствий запрета на деятельность российских платежных систем на территории Украины, введенного 17 октября 2016 г.



В центре внимания:


Криминальное банкротство - форма хищения? (Разыграева Е.Н.)

Дата размещения статьи: 16.05.2017

подробнее>>

Трансграничная несостоятельность - 2016: обновленное руководство по вопросам трансграничного банкротства (Брукс С., Бернберг И.Д., Лэнц Р.Д.)

Дата размещения статьи: 16.05.2017

подробнее>>

Проблемы и перспективы законодательного закрепления вопросов, касающихся несостоятельности физических лиц (Порошкина Ю.О.)

Дата размещения статьи: 27.04.2017

подробнее>>

К вопросу о правовом статусе лица, исполняющего обязанности конкурсного управляющего: правовые коллизии и судебная практика (Гузанов К.А.)

Дата размещения статьи: 07.04.2017

подробнее>>

Обязательные платежи при банкротстве (Евдокимова А., Тихонова В.)

Дата размещения статьи: 05.04.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта