Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Общие вопросы предпринимательской деятельности > Несостоятельность (банкротство) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей > Застройщик в процессе банкротства: какие требования вправе заявить в арбитражный суд участник долевого строительства (Савостьянова О.Н.)

Застройщик в процессе банкротства: какие требования вправе заявить в арбитражный суд участник долевого строительства (Савостьянова О.Н.)

Дата размещения статьи: 01.04.2017

Банкротству застройщика посвящен параграф 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Рос. газ. 2002. 2 нояб.

Исходя из п. 1 ст. 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, а также в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Таким образом, участники строительства с момента возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве должны обращаться не с исковыми требованиями к застройщику в суд общей юрисдикции, а в заявительном порядке в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика (со ссылкой на номер дела).
С одной стороны, согласно ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). С другой стороны, общие правила коррелируют с теми особенностями, которые установлены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" <2>.
--------------------------------
<2> См.: Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 7. С. 41.

В пунктах 3 и 4 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" перечислены требования, с которыми могут обратиться участники строительства:
- требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию <3>;
--------------------------------
<3> С 1 января 2017 г. Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в подп. 3 п. 1 ст. 201.1 вносятся изменения. Текст в будущей редакции: "Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения)".

- денежное требование - требование участника строительства о:
а) возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
б) возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
в) возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
г) возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Заявление, содержащее требования участника строительства, должно быть подано в арбитражный суд, а также направлено застройщику и арбитражному управляющему в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения (п. 1 ст. 71 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"). Пропуск тридцатидневного срока чреват тем, что участник строительства лишается права участвовать в первом собрании кредиторов. А по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства реестр требований кредиторов подлежит закрытию (п. 1 ст. 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"). Между тем согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в апреле 2013 г., в случае пропуска гражданином - участником строительства вышеуказанного срока по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами <4>.
--------------------------------
<4> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 N 14452/12 // СПС "КонсультантПлюс".

Не только лица, заключившие договор долевого участия в строительстве, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями о включении в реестр кредиторов застройщика. Согласно п. 6 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:
- заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Рассмотрим на примерах из судебной практики отдельные требования, которые заявляют участники строительства в зависимости от ситуации, степени готовности дома и других обстоятельств.
Так, требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, участнику строительства целесообразно заявлять, когда нет вероятности того, что дом будет достроен. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства производятся в третью очередь.
Требование о передаче жилого помещения погашается путем предоставления должником кредитору отступного в виде объекта незавершенного строительства путем создания соответствующего жилищного кооператива, что прямо урегулировано нормами параграфа 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Вместе с тем в том случае, если погашение требований участников строительства путем создания кооператива невозможно, кредиторы, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, приобретают право трансформировать свои требования о передаче жилых помещений в денежное требование. Порядок изменения вида требований установлен ст. 201.13 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" <5>.
--------------------------------
<5> См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11; Постановление Десятого арбитражного суда апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, кредиторы, которые ранее были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, заявляют денежные требования к должнику в порядке ст. ст. 201.5 и 201.13 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Участники строительства вправе заявить денежное требование не только о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, но о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 201.5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилых помещений, которые должны были быть переданы участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
Заметим, что заключение на этапе банкротства участником строительства (кредитором) договора об уступке права требования не является основанием для изменения очередности по отношению к новому кредитору <6>. Замена первоначального кредитора на нового кредитора в случае уступки права требования происходит на основании определения арбитражного суда в рамках дела о банкротстве.
--------------------------------
<6> См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11 // СПС "КонсультантПлюс".

Положениями подп. 3 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" прямо предусмотрено, что участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Вместе с тем судебной практикой предусматривается возможность признания за участником строительства права собственности на объект долевого участия <7>, что соотносится с положениями п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве.
--------------------------------
<7> См.: разъяснения в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // СПС "КонсультантПлюс".

Правовые последствия требований о передаче жилого помещения участнику строительства и требований о признании права на объект долевого участия за участником строительства различны. В последнем случае объект долевого участия переходит в собственность участника долевого строительства и выбывает из конкурсной массы, поэтому этот вариант наиболее выгоден для участника строительства, если дом фактически достроен. При этом следует отметить, что, только получив определение арбитражного суда о признании права собственности на объект долевого участия, участник строительства может зарегистрировать за собой право собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, тогда как определение арбитражного суда о передаче жилого помещения таких последствий не порождает.
Заметим, что в случае, если дом не введен в эксплуатацию, право собственности следует признавать не на жилое помещение в виде квартиры, а на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, эквивалентную после ввода дома в эксплуатацию жилому помещению. Размер доли указывается в виде правильной дроби, где в числителе указывается площадь объекта долевого строительства, в знаменателе - общая площадь многоквартирного дома <8>.
--------------------------------
<8> См.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2015 г. по делу N А40-80775/2013; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2016 г. по делу N А40-80775/2013 // СПС "КонсультантПлюс"; Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 ноября 2014 г. по делу N А40-80775/2013. URL: http://www.msk.arbitr.ru.

Так, в практике строительства, отмечает Л.Б. Шейнин, не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется "до лучших времен". Бывает и так, что недостроенный объект останавливается "как он есть", т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности <9>.
--------------------------------
<9> См.: Шейнин Л.Б. Кому принадлежат "недострои"? // Нотариус. 2013. N 6. С. 31.

Как правило, совместно в одном заявлении о признании права собственности на объект долевого участия или о передаче жилого помещения участники строительства заявляют требования:
- о возврате участнику строительства излишне уплаченных денежных средств (если фактическая площадь объекта долевого участия (квартиры) по данным БТИ, передаваемая участнику строительства, окажется меньше проектной площади, указанной в договоре) в размере стоимости разницы данных БТИ и проектной площади <10>;
--------------------------------
<10> См.: Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 г. по делу N А40-80775/2013. URL: http://www.msk.arbitr.ru.

- о взыскании неустойки за нарушение обязательств по передаче жилого помещения по возмездному договору <11>.
--------------------------------
<11> См.: Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 г. по делу N А40-80775/2013. URL: http://www.msk.arbitr.ru.

В практике часто встречаются случаи, когда участники строительства сначала заявляют в суд требования о передаче жилого помещения, а затем о признании права собственности на объект долевого участия. Следует отметить, что суды в этих случаях выносят весьма противоречивые решения.
В частности, в одном деле арбитражный суд отказал заявителю в признании права собственности на объект долевого участия, сославшись на то, что заявитель уже реализовал предоставленное ему право, и его требование включено в реестр требований кредиторов застройщика о передаче двухкомнатной квартиры на объекте незавершенного строительства жилого дома. Суд первой инстанции посчитал, что у кредитора есть право выбора одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". С этим выводом согласилась апелляционная инстанция <12>.
--------------------------------
<12> См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 09АП-22931/2016 // СПС "КонсультантПлюс".

В другом деле арбитражный апелляционный суд, признавая за заявителем право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указал, что определение арбитражного суда о включении в реестр кредиторов требования о передаче данному заявителю жилого помещения носит преюдициальный характер, следовательно, в деле о признании права собственности на этот же объект долевого участия признанные судом при вынесении определения обстоятельства не подлежат повторному доказыванию и должны быть приняты судом как установленный факт <13>.
--------------------------------
<13> См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 09АП-4838/2016 // СПС "КонсультантПлюс".

Литература

1. Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 7. С. 39 - 45.
2. Фед. закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Российская газета. 2002. 2 ноября.
3. Шейнин Л.Б. Кому принадлежат "недострои"? // Нотариус. 2013. N 6. С. 30 - 34.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


27 марта 2018 г.
Проект федерального закона № 424632-7 "О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе - "токены", "криптовалюта" и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).




20 марта 2013 г.
Проект федерального закона № 419090-7 "Об альтернативных способах привлечения инвестирования (краудфандинге)"

Законопроектом регулируются отношения по привлечению инвестиций коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями с использованием информационных технологий, а также определяются правовые основы деятельности операторов инвестиционных платформ по организации розничного финансирования (краудфандинга). Деятельность по организации розничного финансирования (краудфандинга) заключается в оказании услуг по предоставлению участникам инвестиционной платформы доступа к ее информационным ресурсам. 




12 марта 2013 г.
Проект Федерального закона № 410960-7 "О внесении изменений в Уголовный кодекс РФ и ст. 151 Уголовно-процессуального кодекса РФ"

Законопроект направлен на усиление ответственности за нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд. Анализ правоприменения свидетельствует о наличии определенных пробелов в законодательном регулировании ответственности за злоупотребления в сфере госзакупок со стороны лиц, представляющих интересы государственных или муниципальных заказчиков, а также лиц, исполняющих государственные или муниципальные контракты.




7 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 408171-7 ""Об особенностях участия социально ориентированных некоммерческих организаций в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.




1 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 403657-7 "О внесении изменений в статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции"

Цель данного законопроекта - уточнение оснований для обжалования в антимонопольный орган нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в том числе при проведении торгов. Вносимые изменения позволят антимонопольному органу оперативно восстанавливать нарушенные права юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, во внесудебном порядке.



В центре внимания:


К вопросу о роли судебной практики в системе источников правового регулирования отношений несостоятельности (банкротства) (Карелина С.А.)

Дата размещения статьи: 09.03.2018

подробнее>>

Теперь и арбитражные управляющие с профессиональными стандартами (Оржиховская Е.)

Дата размещения статьи: 27.02.2018

подробнее>>

Некоторые вопросы реализации трудовых прав работников в свете недавних изменений Закона о банкротстве (Беседина О.С.)

Дата размещения статьи: 16.01.2018

подробнее>>

Банкротство застройщиков: новое в законодательстве (Улезко А.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

подробнее>>

Что нужно знать кредитору о банкротстве должника (Ермаков В.И.)

Дата размещения статьи: 31.10.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2018
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта