Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития (Бадулина Е.В.)

Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития (Бадулина Е.В.)

Дата размещения статьи: 18.08.2017

2017 год - важный этап развития российской системы государственной регистрации недвижимости. С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), который закрепил объединение двух систем (государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества) и предусмотрел создание Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) - свода достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и правообладателях.
Любому современному правопорядку в том или ином виде присуща государственная регистрация прав на недвижимость или сделок с недвижимостью. Мировые регистрационные системы в самом общем виде можно подразделить на титульные (регистрация права) и актовые (регистрация сделки) системы. Исторически сложилось так, что до 2013 года российская система государственной регистрации прав на недвижимость имела двойственный характер - регистрировались как вещное право на объект недвижимости (его ограничение, обременение), так и сделки с недвижимостью. После введения в 2013 году в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) статьи 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество" законодательство стало развиваться в направлении регистрации права на недвижимость. Сегодня регистрация сделок осуществляется лишь в некоторых случаях и используется для целей оглашения сделки. В связи с этим интересно обратиться к истокам становления системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России и отметить предпосылки формирования единой регистрационной системы и этапы ее становления.
В нашей стране прообраз системы государственной регистрации прав на недвижимость начал формироваться в дореволюционный период. Первоначально для фиксации прав на имущество использовали символические ритуалы, обряды, например передачу ключей, передачу узды (см. [5. С. 251 - 259]).
В XIX веке в Российской империи сформировалась нотариальная система "укрепления" вещных прав на недвижимость. Сделки совершались у нотариуса, затем ввод во владение имуществом удостоверялся старшим нотариусом в уездном суде по месту нахождения имущества. В реестре крепостных дел совершалась запись о вводе во владение. Сведения о правах на недвижимость печатались в "Сенатских ведомостях". Журнал издавался только в городе Санкт-Петербурге, что не позволяло обеспечить надлежащую публичность сведений. В целом система "укрепления" прав была довольно сложна, а момент возникновения права собственности на недвижимость не был четко определен.
С течением времени назрела необходимость перехода к более совершенной системе регистрации прав на недвижимое имущество. В 1892 году Редакционной комиссией, которая готовила проект Гражданского уложения Российской империи, был подготовлен проект Вотчинного устава. Термин "вотчинные права" использовался в проекте устава применительно к вещным правам на недвижимое имущество (исходя из исторического значения слова вотчина - поместье, земля). В проекте определялась система вещных прав, предусматривалось создание специализированных вотчинных учреждений, которые должны были осуществлять регистрацию вещных прав посредством внесения записей в вотчинные книги. Основными началами регистрации были названы принцип "внесения" (вещное право на недвижимость возникает в момент совершения записи о нем в вотчинной книге), а также публичность (гласность) и достоверность сведений, содержащихся в вотчинных книгах <1>. Разработчики проекта Вотчинного устава опирались во многом на немецкий опыт, за основу ими были приняты принципы, характерные для "титульной" системы регистрации <2>.
--------------------------------
<1> Все права подлежат внесению в вотчинную книгу. Вотчинные книги "почитаются гласными, и содержание их признается достоверным для лиц, приобретающих по оным права" (ст. ст. 2, 6 проекта Вотчинного устава) (см. [1]).
<2> Так, например, согласно Гражданскому уложению Германии (ГГУ) для передачи права собственности на земельный участок, обременения земельного участка правом необходимо внести изменения в поземельную книгу, если законом не предусмотрено иное. Предполагается публичное доверие к поземельной книге (см. § 873, 892 ГГУ).

К сожалению, из-за политических событий начала XX века не были приняты ни проект Гражданского уложения, ни проект Вотчинного устава. Однако сам факт разработки Вотчинного устава свидетельствовал о том, что юридическое сообщество того времени признавало необходимость фиксации сведений о правах на недвижимость в едином публичном реестре и обеспечения достоверности сведений в нем.
В советское время публичная система государственной регистрации прав на недвижимость практически отсутствовала. Объекты, являющиеся по своей природе недвижимыми вещами, как правило, находились в государственной собственности, поэтому не было и практической необходимости в создании публичного реестра прав на недвижимость. Надо заметить, что в советском законодательстве в принципе не выделялась отдельная категория "недвижимость", хотя в силу объективных различий между движимыми и недвижимыми вещами существовал особый режим для отдельных объектов, например для жилых домов, которые могли находиться в частной собственности. В Гражданском кодексе РСФСР от 1922 года и в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года предусматривались обязательное нотариальное удостоверение сделок с жилыми домами и их последующая регистрация в местных советах. В Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 1968 года и Земельном кодексе РСФСР от 1970 года впервые появляются положения о государственном земельном кадастре, целью которого являлась экономическая оценка земель. Однако сформировать единую базу данных земельного кадастра не получилось в том числе из-за отсутствия единого уполномоченного органа в этой сфере.
Потребность в полноценной публичной системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество появилась в начале 1990-х годов с развитием частной собственности. Тогда же в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 год) было прямо закреплено деление имущества на движимое и недвижимое.
С начала 1990-х годов начинается первый этап формирования российской системы государственной регистрации прав на недвижимость, который завершается в 1998 году с вступлением в силу кодифицированного акта - Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
В 1990-х годах отсутствовал единый акт о государственной регистрации прав на недвижимость и об учете объектов недвижимости. В то время правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество осуществлялось разрозненно - указами Президента Российской Федерации, а также актами субъектов Российской Федерации, которые самостоятельно определяли порядок государственной регистрации. В тот период функции государственной регистрации права в зависимости от вида недвижимости осуществляли разные органы - местные советы, потом местные администрации и БТИ, земельные комитеты. Эти органы могли осуществлять технический учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав.
В 1993 году с выходом Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" была предпринята попытка создать единую систему регистрации и учета объектов недвижимости, однако из-за отсутствия федеральной законодательной базы и существующей разрозненности в местной практике объединение не состоялось.
С 1 января 1995 года вступила в силу часть первая ГК РФ, которым было установлено, что вещные права, их ограничения подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иной момент возникновения права не установлен законом. Таким образом, принцип "внесения" был закреплен в качестве основного начала российского регистрационного режима (статьи 8 и 131 ГК РФ). В то же время ГК РФ предусмотрел, что государственной регистрации подлежат практически все сделки с недвижимым имуществом. С регистрацией договора в этом случае связывался момент его заключения. Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия отдельного закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако Закон N 122-ФЗ был принят спустя несколько лет и вступил в силу только 31 января 1998 года. Закон установил, что государственная регистрация права или сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - ЕГРП) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРП право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В период с 31 января 1998 года по 1 января 2000 года формируется система учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость.
При разработке Закона N 122-ФЗ обсуждался вопрос, на кого возложить функции по государственной регистрации прав. С учетом зарубежной практики предлагались суды, нотариат, Министерство юстиции Российской Федерации (далее - Минюст России). В итоге решили возложить эти функции на государственные органы - учреждения юстиции, создаваемые в регионах и подконтрольные Минюсту России. Такое компромиссное решение (формирование системы регистрации на уровне субъектов под контролем федерального органа) было обусловлено нежеланием регионов лишиться полномочий в этой сфере и невозможностью еще более затягивать принятие федерального закона (подробнее см. [3. С. 8 - 11]). Учреждения юстиции непосредственно занимались государственной регистрацией, Минюст России осуществлял нормативно-контрольные полномочия. Было принято решение о создании единого регистрационного округа на территории каждого субъекта Российской Федерации и, соответственно, одного учреждения юстиции с филиалами в муниципальных образованиях. При этом учреждение юстиции возглавлял главный государственный регистратор прав субъекта Российской Федерации, а филиалы - государственные регистраторы прав (подробнее см. [4]). Это было очень важным достижением, поскольку некоторые субъекты Российской Федерации предлагали образовывать несколько округов на территории одного региона, что существенно усложнило бы систему государственной регистрации.
Учреждения юстиции были образованы к 1 января 2000 года. На всей территории Российской Федерации был введен единый порядок осуществления государственной регистрации прав и сформирован Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
До 2008 года система учета недвижимости была отделена от системы государственной регистрации прав, обе системы развивались самостоятельно. Кроме того, в это время функционировали две автономные системы учета недвижимости - система государственного кадастрового учета земельных участков и система государственного технического учета зданий, помещений, сооружений. Государственный технический учет зданий, помещений, сооружений осуществлялся БТИ <3>, земельные участки учитывались отдельно. Так сложилось исторически в связи с первоочередной необходимостью проведения инвентаризации земель в 1990-х годах и разграничения государственной собственности на землю.
--------------------------------
<3> См.: Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 4 декабря 2000 года N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства".

С 11 июля 2000 года вступил в силу Федеральный закон от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", закрепивший основы единого кадастрового учета земельных участков. Полномочия по кадастровому учету земельных участков были возложены на Федеральную службу земельного кадастра (которая впоследствии неоднократно переименовывалась) и земельные кадастровые палаты. Было проведено кадастровое деление на кадастровые округа (по субъектам Российской Федерации).
В период с 2001 по 2008 год система государственной регистрации прав на недвижимость, а также системы учета земельных участков и объектов капитального строительства существуют отдельно и находятся в ведении различных органов (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и подведомственные ей земельные кадастровые палаты, Ростехинвентаризация, территориальные БТИ).
Роснедвижимость осуществляла функции по ведению земельного кадастра. Технический учет зданий и сооружений исторически вела система БТИ, никак не связанная с системой учета земельных участков.
В период проведения административной реформы в 2004 году Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 года N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" была образована Федеральная регистрационная служба (далее - Росрегистрация), заменившая систему учреждений юстиции. Росрегистрация начала работу с 1 января 2005 года. В ее ведении находилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В тот период государственная регистрация прав и сделок имела довольно формальный характер. Документы проверялись регистратором на наличие формальных оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. Полная правовая экспертиза сделки не проводилась. Кроме того, существовал огромный массив объектов недвижимости, не включенных в государственные реестры. Объекты недвижимости отчуждались отдельно от земельного участка под ними, границы которого зачастую не были определены. Все это в совокупности не позволяло защитить интересы добросовестного приобретателя недвижимости и обеспечить достоверность сведений реестра.
30 октября 2001 года вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации, который закрепил принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, что послужило толчком к будущему объединению систем учета земельных участков и объектов капитального строительства. Одним из проявлений этого принципа стал запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу. В 2005 году, решая проблему о правах на земельный участок под многоквартирным домом, законодатель прямо установил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме <4>.
--------------------------------
<4> См. статью 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В период с 2008 по 2013 год происходит постепенное объединение систем учета недвижимости, формируется единый государственный кадастр недвижимости. Также происходит сближение ЕГРП и ГКН, закладываются основы принципа достоверности реестра, закрепленного впоследствии в статье 8.1 ГК РФ.
В 2008 году в рамках "второй" административной реформы на базе Росрегистрации была образована Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) (см. Указ Президента Российской Федерации [22]). В будущем предполагалось объединение системы кадастрового учета и системы регистрации прав и картографии по принципу "одного окна". На Росреестр возложили полномочия по государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости, часть из которых затем была делегирована Федеральной кадастровой палате.
С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который объединил системы учета зданий и земельных участков в одну систему. Закон о государственном земельном кадастре утратил свою силу с 1 марта 2008 года. Сначала до 1 января 2010, а потом до 1 января 2013 года был установлен переходный период, в течение которого осуществлялась постепенная передача архивов БТИ в Росреестр (подведомственную ему Федеральную кадастровую палату), а также постепенная передача функций по осуществлению кадастрового учета Федеральной кадастровой палате.
К 2013 году была создана объединенная система кадастрового учета объектов недвижимости. Сведения о кадастровом учете вносились в государственный кадастр недвижимости. С 1 января 2013 года работы по подготовке документов для кадастрового учета объектов недвижимости вместо БТИ стали осуществлять кадастровые инженеры (физические лица, имеющие соответствующий квалификационный аттестат). В этот период формируется профессиональное сообщество кадастровых инженеров, налаживается взаимодействие органов регистрации прав, органов кадастрового учета и кадастровых инженеров, развивается электронный документооборот. Подготовленные кадастровым инженером документы для кадастрового учета объектов недвижимости направляются кадастровым инженером самостоятельно в электронной форме в орган кадастрового учета. С 1 октября 2013 года предусмотрена возможность подачи заявления на государственную регистрацию в электронной форме через сайт портала государственных и муниципальных услуг или через сайт Росреестра. Это позволило сократить время приема документов, избежать очередей. С 1 октября 2013 года Закон N 122-ФЗ предусматривает, что сведения ЕГРП и ГКН являются одним информационным ресурсом.
Процесс объединения двух систем (кадастра и регистрации) начал достаточно активно развиваться с 2009 года, когда Министерством экономического развития Российской Федерации была разработана и утверждена Концепция создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (см. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации [24]). Здесь можно упомянуть, что во многих правопорядках существует единая система регистрации прав и кадастрового учета. В этом ключе интересен опыт Австрии, Швеции. В Германии базы данных регистрации и кадастра исторически существовали отдельно, однако постепенно идет процесс их сближения. При этом надо учитывать, что зарубежные кадастровые системы развивались в первую очередь исходя из необходимости кадастрового учета земли как основного объекта недвижимости, поэтому во многих кадастровых системах здания, строения, сооружения учитываются не отдельно, а в составе соответствующего земельного участка.
В 2013 году в рамках начавшейся реформы гражданского законодательства были внесены существенные изменения в ГК РФ, оказавшие значительное влияние на дальнейшее развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость.
С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", который ввел в ГК РФ статью 8.1. Эта статья закрепила принципы государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению вне зависимости от того, права на какое именно имущество регистрируются (недвижимость, доли в уставном капитале хозяйственных обществ и т.п.), - принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В целях обеспечения достоверности реестра статьей 8.1 ГК РФ предусмотрена возможность внесения определенных публичных отметок в отношении зарегистрированного права (например о наличии возражений в отношении зарегистрированного права). Наличие подобных отметок предусматривает, например, законодательство Германии.
В этот период проводится линия отхода от "двойной" регистрации. Государственная регистрация сделок, по сути, дублировала регистрацию прав на недвижимость. По общему правилу регистрации подлежат вещные права на недвижимость (ограничения прав, обременения недвижимости в соответствии с законом). Регистрация сделок сохранилась для отдельных видов договоров с целью придания им публичности (договор аренды недвижимости на срок от года, договор участия в долевом строительстве, договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия).
В рамках дальнейшей реформы ГК РФ 1 июня 2015 года была уточнена статья 433 ГК РФ - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации для третьих лиц, если иное не установлено законом. Законодатель отступил от ранее действовавшего правила о том, что отсутствие необходимой регистрации влечет незаключенность договора. Теперь стороны договора в отношениях между собой не вправе ссылаться на незаключенность договора при отсутствии его государственной регистрации. Таким образом, законодатель обозначил в виде цели регистрации сделки оглашение ее правовых последствий для третьих лиц.
В связи с этим интересна позиция Верховного Суда Российской Федерации. По мнению этого высшего судебного органа, обращение к реестру само по себе не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости. Пока потенциальный покупатель не примет "разумных мер" для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, он не может считаться добросовестным (см. [26]). Представляется, что при таком подходе цель принципа достоверности не достигается.
Постепенно усиливается роль нотариата при государственной регистрации недвижимости. С 2009 года нотариально удостоверенные документы о регистрации можно направить по почте. С 2013 года нотариус может подать документы о регистрации через электронный сервис. Правовая экспертиза нотариально удостоверенных документов не проводится. Для регистрационных действий с нотариальными документами установлены сокращенные сроки. Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания в суде.
Недавно Закон ввел обязательность нотариальной формы для отдельных сделок с недвижимостью <5>. Следует сразу оговориться, что споры о целесообразности нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью не утихают до сих пор. В ходе разработки проекта изменений в ГК РФ звучали предложения о том, что нотариальная форма сделки должна быть обязательной для сделок с недвижимым имуществом, если хотя бы одной стороной такой сделки выступит гражданин. Однако в окончательную редакцию проекта изменений в ГК РФ (проект N 47538-6) это предложение не вошло. Действительно, полномочия нотариуса разъяснять сторонам сделки их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность гражданина не могла быть использована ему во вред, выступают дополнительной гарантией для участников гражданского оборота и обеспечения достоверности реестра. Кроме того, нотариальная форма договора предоставляет дополнительные преимущества участникам оборота. Однако на другой чаше весов - необходимость обеспечения абсолютной прозрачности нотариального тарифа и механизма ответственности нотариуса.
--------------------------------
<5> В статьях 42 и 54 Закона о государственной регистрации недвижимости предусматривается необходимость нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, сделок по отчуждению земельных долей).

С 2014 года по 1 января 2017 года на основании Концепции Федеральной целевой программы "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)" и принятого в 2015 году Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" идет подготовка к созданию единого реестра.
Среди новелл Закона о государственной регистрации недвижимости можно упомянуть следующие <6>:
--------------------------------
<6> Также об этом см. статью [2].

1) ЕГРН ведется в электронной форме. Сведения ЕГРП и ГКН считаются сведениями ЕГРН, не требующими дополнительного подтверждения. Временный характер сведений ГКН сохраняется до момента регистрации права либо аренды для земельного участка, находящегося в публичной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока временные сведения исключаются из ЕГРН;
2) в ЕГРН появилась новая отметка. Если сделка совершена без необходимого согласия и при этом является оспоримой, а не ничтожной (например крупная сделка), то она регистрируется, а в реестр вносится отметка об отсутствии необходимого согласия. Таким образом, заинтересованное лицо будет считаться информированным о пороке сделки;
3) определен правовой статус машино-мест, поставлена точка в дискуссии о природе машино-места, а также о способе его описания. С 1 января 2017 года машино-место может полноценно участвовать в гражданском обороте как самостоятельный объект недвижимости. Помимо рассматриваемого Закона, соответствующие нормы появились в статье 130 ГК РФ. Машино-место может располагаться в здании или сооружении. Его границы определяются в проектной документации и закрепляются на месте, в том числе посредством нанесения на поверхность пола разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами);
4) государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются одним уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Росреестром и его территориальными органами <7>. По ранее действовавшему законодательству полномочиями проверять законность оснований государственной регистрации, а также осуществлять государственную регистрацию прав наделялась Федеральная кадастровая палата <8>. В настоящее время эти функции вправе осуществлять только непосредственно Росреестр. При этом Федеральная кадастровая палата может принимать представленные заявителем документы и выдавать документы после осуществления регистрационных процедур. По сути, полномочия палаты сводятся к полномочиям многофункциональных центров по предоставлению государственных и муниципальных услуг;
--------------------------------
<7> В Законе о государственной регистрации недвижимости используются термины "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" и "государственный кадастровый учет недвижимого имущества". Термин "государственный кадастровый учет" используется в российском законодательстве с 2008 года и означает внесение в реестр сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. При разработке Закона о государственной регистрации недвижимости было принято решение на текущем этапе развития законодательства о государственной регистрации недвижимости сохранить этот термин.
<8> Статья 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" утратила силу с 1 января 2017 года.

5) расширены полномочия государственного регистратора в части правовой экспертизы представленных документов на предмет выявления оснований для приостановления осуществления государственной регистрации и (или) государственного кадастрового учета. Статья 26 Закона о государственной регистрации недвижимости закрепила достаточно широкий круг таких оснований (всего 55 оснований). Они имеют как материально-правовой, так и технический, процедурный характер. В частности, регистратор проверяет сделку на предмет ее ничтожности. Пределы проверки документов определены в Законе через выявление многочисленных оснований для приостановления, то есть достаточно широко. Такой подход закладывает фундамент для разносторонней проверки государственным регистратором предоставляемых документов и сведений;
6) введен принцип экстерриториальности регистрации права (место подачи заявления на регистрацию права не зависит от места нахождения объекта недвижимости). Перечень подразделений Росреестра и многофункциональных центров, в которые можно обратиться с экстерриториальным заявлением, опубликован на официальном сайте Росреестра. По данным Росреестра, за I квартал 2017 года поступило более 12 тысяч экстерриториальных заявлений. Лидером по экстерриториальной подаче заявлений является город Москва (см. [28]);
7) развивается механизм межведомственного взаимодействия. Государственные органы предоставляют Росреестру имеющиеся у них сведения и документы. Росреестр вносит эти сведения в ЕГРН и уведомляет об этом правообладателя. Кроме того, с 1 января 2017 года Росреестр самостоятельно запрашивает в налоговом органе учредительные документы заявителя. Их не нужно каждый раз представлять на государственную регистрацию. В случае если сведения не внесены в ЕГРН в установленные сроки, то заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении сведений в ЕГРН;
8) в некоторых случаях действует единая процедура государственной регистрации права и государственного кадастрового учета объекта - по одному общему заявлению, а именно:
- при создании объекта недвижимости, для которого не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию;
- при образовании объекта недвижимости (в результате, например, разделения, объединения исходных объектов);
- при прекращении существования объекта недвижимости;
- при государственной регистрации ограничений и обременений.
В остальных случаях эти действия осуществляются раздельно. Например, если для кадастрового учета созданного объекта недвижимости требуется разрешение на ввод его в эксплуатацию, то уполномоченный на выдачу соответствующего разрешения орган направляет в Росреестр разрешение, заявление о кадастровом учете, иные необходимые документы. На основании указанного комплекта документов осуществляется постановка объекта на кадастровый учет, а затем правообладатель самостоятельно регистрирует свое право на объект недвижимости;
9) в Законе прямо указано, что государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства осуществляется, даже если истек срок договора аренды земельного участка или договор безвозмездного пользования земельным участком, но соответствующий договор действовал на момент ввода в эксплуатацию объекта недвижимости;
10) учет и регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании следующих документов:
- технический план таких объектов недвижимости;
- правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения без предоставления земельного участка или установления сервитута (например для подземных линейных сооружений, водопроводов и водоводов, линейных сооружений, канализации, для строительства которых не требуется разрешение на строительство).

В заключение надо отметить, что объединение системы регистрации прав и кадастрового учета обусловлено необходимостью совершенствования механизма защиты правообладателей и отвечает мировым тенденциям. Закон о государственной регистрации недвижимости действует не так давно. В настоящее время накапливается правоприменительная практика, на основе анализа которой в будущем возможно дальнейшее совершенствование системы государственной регистрации недвижимости. Однако уже сейчас можно обозначить примерные направления дальнейшего развития законодательства о государственной регистрации недвижимости.
По мнению автора настоящей статьи, в Законе о государственной регистрации недвижимости требуется уточнение в части взаимодействия регистрирующего органа и заявителя, в частности, при приостановлении регистрационных действий - если представленные документы не устраняют основание приостановки, необходимо оперативно информировать об этом заявителя. Ведь неустранение причин приостановки влечет за собой отказ в совершении регистрационных действий.
Дальнейшего развития требуют отдельные аспекты регистрации и учета отдельных объектов недвижимости (вопросы учета линейных объектов, многоквартирных домов, в том числе при поэтапном в воде в эксплуатацию и т.д.). Могут возникать вопросы при постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на объект, для учета которого требуется разрешение на ввод в эксплуатацию.
К сожалению, во многих регионах территориальные подразделения Росреестра оказались технически не готовыми осуществлять свою деятельность в соответствии с новым Законом с 1 января 2017 года. Для этого необходимы наработка подзаконной нормативной базы, дальнейшее совершенствование технической эксплуатации электронных сервисов, более широкое развитие принципа экстерриториальности.
Основные новеллы Закона направлены на защиту правообладателей, но не все это понимают, поэтому сотрудникам Росреестра следует активно проводить разъяснительную работу с потенциальными пользователями ЕГРН.
До сих пор обсуждается вопрос о целесообразности возврата к свидетельствам о государственной регистрации права, хотя выписка из реестра, которая заменила свидетельство с 15 июля 2016 года, выполняет те же функции, что и свидетельство о государственной регистрации права, имеет то же значение, но предоставляет больший объем информации. Выписка или свидетельство лишь фиксирует на определенный момент имеющиеся в государственном реестре данные о правообладателе.
Следует учитывать, что государственную регистрацию права подтверждает только запись в государственном реестре. Заинтересованные (например в приобретении квартиры) лица должны понимать - лучше получать актуальную информацию, чем ориентироваться на давнее свидетельство, которое не может обеспечить достоверность сведений. Работа с пользователями ЕГРН - неотъемлемый элемент качественного улучшения функционирования этого реестра.

Литература и информационные источники

1. Бабаев А.В. Система вещных прав: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2006.
2. Бадулина Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 10.
3. Крашенинников П.В. Становление системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Росреестра. 2009. N 1.
4. Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. N 4, 5.
5. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1.
6. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
8. Гражданское уложение Германии от 18 августа 1896 года // СПС "КонсультантПлюс".
9. О введении в действие Гражданского кодекса РСФСР (вместе с Гражданским кодексом РСФСР): Постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года // СПС "КонсультантПлюс".
10. Гражданский кодекс РСФСР: утвержден ВС РСФСР 11 июня 1964 года // СПС "КонсультантПлюс".
11. Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик: Закон СССР от 13 декабря 1968 года N 3401-VII // СПС "КонсультантПлюс".
12. Об утверждении Земельного кодекса РСФСР (вместе с Земельным кодексом РСФСР): Закон РСФСР от 1 июля 1970 года // СПС "КонсультантПлюс".
13. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Постановление ВС СССР от 31 мая 1991 года N 2212-1 // СПС "КонсультантПлюс".
14. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
15. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость: Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года N 2130 // СПС "КонсультантПлюс".
16. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 // СПС "КонсультантПлюс".
17. О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства: Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года N 921 // СПС "КонсультантПлюс".
18. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 года N 28-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
19. О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 года N 314 // СПС "КонсультантПлюс".
20. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
21. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
22. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года N 1847 // СПС "КонсультантПлюс".
23. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
24. Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 декабря 2009 года N 534 // СПС "КонсультантПлюс".
25. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
26. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления: утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года // СПС "КонсультантПлюс".
27. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект федерального закона N 47538-6 // СПС "КонсультантПлюс".
28. Материалы круглого стола "О проблемах реализации Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", проходившего в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 30 мая 2017 года.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


17 октября 2017 г.
Проект Федерального закона №287844-7 "О внесении изменений в статью 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)"

Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что по действующему законодательству очередность погашения требований, предусмотренная ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" и подлежащая применению к отношениям по договорам потребительского кредита (займа), ставит граждан-потребителей в худшее положение по сравнению с предпринимателями, к которым применим общий порядок, предусмотренный статьей 319 ГК РФ, которая не допускает установления более высокого приоритета требований по уплате неустойки перед требованиями по погашению основного долга и процентов на него.




15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона №266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.




1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.




15 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 249505-7 "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - увеличение эффективности налогового стимулирования, снижение административной нагрузки на бизнес и обеспечение стабильности и предсказуемости системы налогообложения. Так законопроектом предлагается сократить сроки проведения камеральной проверки, учитывая современные системы контроля финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщиков. Кроме того, предметом повторной выездной налоговой проверки на основании уточненной налоговой декларации с уменьшением исчисленной суммы налога может быть только обоснованность уменьшения налога на основании измененных в уточненной декларации сведений.




2 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 239932-7 "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части процедуры реструктуризации долгов в делах о банкротстве юридических лиц"

В настоящее время законодательство о банкротстве предусматривает недостаточно эффективные механизмы реабилитационных процедур. При этом они редко применяются на практике и редко заканчиваются восстановлением платежеспособности должников. Цель данного законопроекта - расширение практики применения реабилитационных механизмов в отношении юридических лиц, а также введение новой реабилитационной процедуры - реструктуризации долгов.



В центре внимания:


Продажа недвижимости с убытком (Николаев С.А.)

Дата размещения статьи: 16.09.2017

подробнее>>

Концептуальные проблемы налогообложения недвижимости в Российской Федерации (Коростелев С.П.)

Дата размещения статьи: 25.08.2017

подробнее>>

Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития (Бадулина Е.В.)

Дата размещения статьи: 18.08.2017

подробнее>>

Новые схемы мошенничества на рынке недвижимости (Липин Д.Г.)

Дата размещения статьи: 16.08.2017

подробнее>>

Госрегистрация прав на недвижимость. О нововведениях с 2017 года (Азжеуров Д.)

Дата размещения статьи: 23.03.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта