Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Строительство > Продажа объекта незавершенного строительства (Знаменщиков С.А.)

Продажа объекта незавершенного строительства (Знаменщиков С.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

Когда не хватает средств на завершение строительства, выходом может стать продажа объекта недвижимости. Как в бухгалтерском учете отразить реализацию недостроя? 

Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по договору купли-продажи, в силу которого продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки. Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости, требует государственной регистрации и возникает на момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Для того чтобы право собственности передать, его вначале нужно получить, иными словами, внести в ЕГРН запись о регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством. Для этого потребуется представить в соответствующий территориальный орган Росреестра: правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Без наличия правоустанавливающих документов (свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок либо свидетельства о регистрации договора аренды) застройщик не может получить разрешение на строительство, начать работы по возведению объекта. Следовательно, эти документы должны быть у него в наличии.

Кроме того, необходимо представить в Росреестр следующую информацию: вид объекта недвижимости (незавершенное строительство); степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах; проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено. Информацию о степени готовности объекта, на наш взгляд, можно взять из актов приема-передачи результата работ на ту дату, когда застройщик принял решение приостановить возведение объекта.

Подчеркнем: предметом сделки может быть только приостановленное строительство, действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее нельзя (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Застройщик принимает на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, если договоры на строительство заключались через него). В регистрах бухгалтерского учета застройщика затраты на возведение объекта недвижимости подлежат отражению на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Принятие результата работ от подрядчика (технического заказчика) подлежит отражению записями:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

принят результат работ от подрядчика (техзаказчика);

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражен НДС по выполненным работам;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

зачтен НДС по СМР, принятым от подрядчика (техзаказчика).

За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Застройщик должен передать новому владельцу незавершенного строительства права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст. 552 ГК РФ, Определение ВС РФ от 04.02.2016 по делу N 308-КГ15-13732, А32-45693/2014). В случае если участок находится в собственности застройщика, он обязан, кроме самого объекта, продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец недостроя. При этом согласие собственника участка на переоформление договора аренды не требуется (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

На дату подписания акта приемки-передачи фактическая передача объекта новому владельцу (с сохранением права собственности еще за старым) должна быть отражена записью (Письма Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20):

Д-т сч. 45 "Товары отгруженные"

К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")

произведена передача объекта.

Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости подлежит начислению на дату подписания акта приемки-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы. От их сумм следует начислить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство (п. 11, 12, 14, 15 ПБУ 18/02). В регистрах бухгалтерского учета необходимы записи:

Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

начислен ОНА;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль"

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

начислено ОНО.

Моментом определения базы по НДС признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Следовательно, не дожидаясь перехода права собственности, продавец обязан на дату подписания акта начислить НДС, отразив его записью:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

начислен налог.

Покупателю в срок не позднее пяти дней со дня подписания акта должен быть выставлен счет-фактура (п. 3 ст. 168 НК РФ), который должен быть зарегистрирован в книге продаж покупателя в том же налоговом периоде, в котором и выписан, т.е. на дату подписания приемо-передаточного акта.

В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток. Результат увеличивает (либо уменьшает) налогооблагаемую прибыль на дату подписания акта приема-передачи (день начисления дохода и признания расходов в налоговом учете).

Важный момент: недостроенный объект недвижимости не является основным средством, поэтому особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.

После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом НДС. Записи будут следующими:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",

начислена выручка (с учетом НДС), подлежащая получению (полученная) от покупателя;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

зачтена сумма НДС, начисленная при подписании приемо-передаточного акта;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 45 "Товары отгруженные"

списана стоимость проданного объекта.

Кроме того, необходимо будет погасить ОНА и ОНО, начисленные на дату подписания акта приемки-передачи (день признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

погашен ОНА;

Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

погашено ОНО.

Указания на обязательность привлечения оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Тем не менее, на наш взгляд, наличие акта оценки позволит избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые нередко возникают при заключении крупных убыточных сделок, к которым можно отнести и продажу недостроя) (пример 1). 

Пример 1. Компания "Альфа" арендует земельный участок, необходимый для возведения офисного центра. Для осуществления строительства заключен договор с техническим заказчиком - ЗАО "Бета", которое согласно договору берет на себя все функции по организации строительства и от своего имени заключает договоры с генеральным подрядчиком, поставщиками материалов и другими участниками возведения объекта.

Объект передается на баланс застройщика после полного завершения работ и получения на его имя разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик в процессе возведения объекта отражает в бухгалтерском учете только затраты на арендную плату за земельный участок, на котором возводится центр.

Стоимость аренды - 100 000 руб. в месяц (без учета НДС). Начисление арендной платы ежемесячно отражалось записями по дебету счета 08 и кредиту счета 60.

Через полгода после начала работ компания "Альфа" решила продать строящийся объект. За это время расходы на аренду составили 600 000 руб. (100 000 руб. x 6 мес.). На дату расторжения договора техническим заказчиком предъявлены документы, где указано, что фактические затраты на возведение объекта - 177 000 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 000 руб.).

Принятие результата работ отражено записями:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

150 000 000 руб.

принят результат работ от технического заказчика;

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

27 000 000 руб.

принята подлежащая уплате сумма НДС;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

27 000 000 руб.

принята к вычету сумма НДС по затратам на возведение объекта.

Для оформления права собственности на объект уплачена госпошлина. Произведены учетные записи:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",

22 000 руб.

начислена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект недвижимости;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

22 000 руб.

перечислена госпошлина в бюджет;

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

22 000 руб.

госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.

Общая стоимость недостроенного объекта (с учетом арендной платы, стоимости работ и госпошлины) - 150 622 000 руб. Объект продан за 165 200 000 руб. (в том числе НДС 25 200 000 руб.).

Передача объекта подлежит отражению записью на сумму 150 622 000 руб. по дебету счета 45 и кредиту счета 08. Сумма НДС списывается записью на сумму 25 200 000 руб. по дебету счета 76 и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по НДС".

Для целей налогообложения прибыли на дату передачи объекта должен быть начислен доход от реализации в сумме 140 000 000 руб. и списана стоимость объекта - 150 622 000 руб. От возникшей вычитаемой временной разницы следует начислить ОНА - 28 000 000 руб. (140 000 000 x 20%), произведя на эту сумму запись по дебету счета 09 и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль".

От возникшей налогооблагаемой временной разницы необходимо начислить ОНО в сумме 30 124 400 руб. (150 622 000 x 20%), произведя запись по дебету счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", и кредиту счета 77.

Убыток от реализации имущества (не являющегося объектом основных средств) в сумме 10 622 000 руб. (140 000 000 - 150 622 000) относится на уменьшение налогооблагаемой прибыли текущего периода.

На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданную "незавершенку" компания "Альфа" производит следующие записи:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",

165 200 000 руб.

отражена выручка от реализации "незавершенки";

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

25 200 000 руб.

отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) в составе выручки;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

25 200 000 руб.

зачтена сумма НДС;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 45 "Товары отгруженные"

150 622 000 руб.

списана стоимость объекта;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

28 000 000 руб.

погашен ОНА, начисленный на дату начисления дохода для целей налогообложения прибыли;

Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

30 124 400 руб.

погашено ОНО, начисленное на дату списания расходов для целей налогообложения прибыли.

 

В случае продажи части недостроя продавец по-прежнему остается застройщиком, без переоформления на покупателя прав на земельный участок и разрешения на строительство. Покупатель получает в собственность долю в объекте недвижимости.

Подобные договоры по непонятной причине принято именовать инвестиционными, при этом многие считают, что это особый вид договора, не предусмотренный гражданским законодательством, но тем не менее имеющий право на существование.

По действующему законодательству инвестициями в самом общем смысле признаются вложения капитала с целью получения прибыли (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. 2 Федерального закона от 09.07.1999 N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"). Исходя из определений, данных в этих законодательных актах, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.

Цели при этом могут быть самыми разными. Для коммерческих организаций это в первую очередь получение прибыли любым законным способом. Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации), должна быть признана инвестиционной. Лицо, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором. Иными словами, само по себе понятие "инвестор" еще ни о чем однозначно не говорит.

Закон N 39-ФЗ регулирует отношения между участниками одного конкретного вида инвестиционной деятельности - капитальными вложениями. Под ними понимаются инвестиции (т.е. денежные и другие вложения) в основные средства - затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр. Другие виды инвестиционной деятельности, например долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдача долгосрочных займов и т.п.), не являющиеся капитальными вложениями, Закон N 39-ФЗ не рассматривает и не регулирует. Между тем согласно ПБУ 23/2011 приобретение либо продажа акций (долей участия) в других организациях (за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе) также признается инвестиционной деятельностью.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" к ней относятся земля либо здания, находящиеся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала.

Однако приобретение контрольного пакета акций другой компании или учреждение дочерней фирмы никоим образом нельзя признать капитальными вложениями. Точно так же нельзя признать капитальными вложениями и приобретение земельного участка с целью продать его в долгосрочной перспективе (после значительного роста цены). Это другие виды инвестиционной деятельности, другие договоры, другой порядок отражения операций в бухгалтерском учете, другое налогообложение, иные финансовые последствия.

Таким образом, любой договор, направленный на получение прибыли, следует считать инвестиционным.

При осуществлении капитальных вложений застройщик (по ГСК РФ), возводящий на принадлежащем ему (или взятом в аренду) земельном участке объект основных средств, одновременно является и инвестором по Закону N 39-ФЗ.

К такому выводу пришла ФНС России, разъяснившая, что инвестором в строительстве следует считать лицо, у которого возникнет право собственности на возводимый объект (Письмо от 09.09.2016 N СД-19-3/142). Однако, как говорилось выше, именно возникнуть право собственности может лишь один раз и только у единственного лица, и им может быть именно застройщик. Ведь для регистрации возникновения права собственности в ЕГРН с него в обязательном порядке потребуют разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ). Получить его можно только на основании полученного ранее разрешения на строительство (п. 1 ст. 55 ГСК РФ), которое, в свою очередь, нельзя получить без наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 1 ст. 51 ГСК РФ). Весь этот пакет документов может предъявить единственное лицо - застройщик объекта недвижимости. Иные лица могут получить право собственности от застройщика либо от того, кто получил это право от застройщика.

Возмездный переход права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому - результат исполнения сторонами договора купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Визит соинвестора (участника договора о совместной деятельности и т.п.) в Росреестр с намерением заполучить свидетельство о регистрации возникновения прав собственности на свою долю объекта недвижимости с предъявлением какого-нибудь "акта исполнения инвестиционного соглашения" либо иным подобным документом гарантированно закончится неудачей. Документ о праве на собственность можно будет получить, если застройщик изначально зарегистрировал право на данную часть объекта за собой, о чем в ЕГРН была сделана соответствующая запись.

Подведем итог: при заключении так называемого инвестиционного договора (на самом деле - договора купли-продажи строящейся недвижимости) есть две стороны - застройщик (он же продавец будущей недвижимости) и покупатель (несмотря на то что в договоре он может быть поименован инвестором, соинвестором и пр.). Такая позиция неоднократно высказывалась судами, в частности ВС РФ (Определение от 03.03.2016 N 309-ЭС15-13936), ВАС РФ (Постановление Пленума от 11.07.2011 N 54), Тринадцатым арбитражным апелляционным судом (Постановление от 12.10.2012 по делу N А56-28439/2012), Девятым арбитражным апелляционным судом (Постановление от 05.06.2012 N 09АП-10950/2012-ГК).

С точки зрения бухгалтерского учета это значит, что денежные средства, поступившие от соинвестора (участника совместного строительства), следует признать предварительной оплатой, которую нужно учесть при исчислении базы по НДС (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Поступление средств на расчетный счет застройщика (а также продавца будущей недвижимости) отражается следующими записями:

Д-т сч. 51 "Расчетные счета"

К-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

поступили средства от покупателя будущей недвижимости;

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "НДС с предоплаты",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

исчислен НДС с поступившей предоплаты.

После завершения строительства объекта застройщик примет все затраты по его возведению от подрядчика (или через технического заказчика) себе на баланс. Записи будут следующими:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

приняты затраты по строительству объекта недвижимости;

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражен НДС, предъявленный подрядчиком (техническим заказчиком);

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

предъявленный подрядчиком (техзаказчиком) НДС принят к вычету.

Далее застройщик должен зарегистрировать в Росреестре возникновение права собственности на два объекта недвижимости. Первый из них, предназначенный для себя (для последующей эксплуатации), он примет к учету (или уже принял) как объект основных средств. Второй, предназначенный для продажи ("для передачи соинвестору в рамках исполнения инвестиционного контракта"), следует отразить в учете как готовую продукцию (на счете 43).

Отметим, что если часть объекта, подлежащую продаже, не переводить на счет 43, а так и оставить на счете 08, то это будет, на наш взгляд, нарушением методологии учета, однако каких-либо налоговых последствий за собой не влечет.

Для регистрации каждого из объектов должна быть уплачена государственная пошлина, которая относится на увеличение первоначальной стоимости объекта (счет 08) или на увеличение готовой продукции (счет 43).

После того как объекты будут признаны пригодными к их дальнейшему использованию, они принимаются к учету как объект основных средств и готовая продукция. При этом производятся записи соответственно по дебету счета 01 или 43 и кредиту счета 08.

Далее готовая продукция (часть возведенного объекта недвижимости, строительство которой профинансировал соинвестор) на основании приемо-передаточного акта передается последнему.

Реализация объекта недвижимости с полной предварительной оплатой отражается записями:

Д-т сч. 45 "Товары отгруженные"

К-т сч. 43 "Готовая продукция"

передана "соинвестору" его доля в объекте недвижимости;

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

начислен НДС от стоимости переданной доли;

Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

начислен ОНА от стоимости переданной доли;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

начислено ОНО от стоимости фактических затрат на возведение переданной доли.

После регистрации перехода права собственности застройщик производит следующие записи:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Выручка",

начислена выручка от передачи соинвестору доли в объекте недвижимости;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "НДС",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

начислен НДС от стоимости переданной доли;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

зачтена сумма НДС, начисленная при подписании приемо-передаточного акта;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

принята к вычету сумма налога, начисленного при получении предоплаты;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Себестоимость продаж",

К-т сч. 45 "Товары отгруженные"

списана стоимость объекта;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

погашен ОНА, начисленный на дату начисления дохода для целей налогообложения прибыли;

Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

погашено ОНО, начисленное на дату списания расходов для целей налогообложения прибыли.

 

Пример 2. Компания "Альфа" на арендованном земельном участке обеспечивает возведение объекта недвижимости, который намерена в дальнейшем эксплуатировать длительный период времени. В связи с нехваткой денег для завершения строительства заключен инвестиционный договор с фирмой "Бета". Согласно ему фирма "Бета" (соинвестор) в установленный договором срок перечисляет на счет компании "Альфа" 70 000 000 руб. После завершения строительства соинвестору передается часть построенного здания пропорционально затратам на его возведение.

Компания "Альфа" в процессе возведения объекта отражала в регистрах бухгалтерского учета только затраты на арендную плату за земельный участок (100 000 руб. в месяц без учета НДС), на котором возводится объект.

Начисление арендной платы ежемесячно отражается следующими записями:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

100 000 руб.

начислена плата за аренду.

Поступление средств от ЗАО "Бета" отражено записями:

Д-т сч. 51 "Расчетные счета"

К-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

70 000 000 руб.

поступили деньги от соинвестора;

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "НДС с предоплаты",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

10 677 966 руб.

начислен НДС с предоплаты.

Допустим, что строительство объекта продолжается 15 месяцев, и за это время арендная плата за земельный участок, отнесенная на затраты по возведению, составила 1 500 000 руб. Технический заказчик предъявил приемо-передаточный акт, по которому затраты на возведение объекта составили 247 800 000 руб. (в том числе НДС - 37 800 000 руб.).

Принятие к учету затрат на возведение объекта в учете компании "Альфа" отражено следующими записями:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

210 000 000 руб. (247 800 000 - 37 800 000)

отражены затраты на возведение объекта;

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

37 800 000 руб.

начислен НДС;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

37 800 000 руб.

принят к вычету НДС по затратам на возведение объекта.

Итого затраты на строительство объекта с учетом арендной платы за земельный участок составили 211 500 000 руб.

Площадь здания 4 000 кв. м, при себестоимости 1 кв. м 52 875 руб. (211 500 000 руб. : 4 000 кв. м). Из них фирма "Бета" профинансировала приблизительно 1 120 кв. м [(70 000 000 - 10 677 966) : 52 875].

Следует учесть, что перед передачей этих площадей "Альфа" должна зарегистрировать на них возникновение права собственности как на отдельный объект недвижимости.

Госпошлина за регистрацию - 22 000 руб. Затраты на ее уплату, на наш взгляд, следует учесть в стоимости объекта, изготовленного для продажи, т.е. готовой продукции. Производятся записи:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",

22 000 руб.

начислена госпошлина;

Д-т сч. 43 "Готовая продукция"

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

22 000 руб.

госпошлина отнесена на стоимость объекта, предназначенного для продажи;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

22 000 руб.

уплачена госпошлина.

После проведения всех замеров готовых площадей решено, что в собственность фирмы "Бета" должен быть передан объект общей площадью 1 121 кв. м В регистрах бухгалтерского учета формирование стоимости недвижимости, предназначенной для продажи, следует отразить записью:

Д-т сч. 43 "Готовая продукция"

К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

59 272 875 руб. (1 121 кв. м x 52 875 руб.)

расходы отнесены на стоимость объекта.

С учетом затрат на регистрацию права собственности (22 000 руб.) себестоимость объекта - 59 294 875 руб. Соинвестор - фирма "Бета" заплатила за этот объект (с учетом НДС) 70 000 000 руб.

На дату подписания акта приема-передачи выполнены учетные записи:

Д-т сч. 45 "Товары отгруженные",

К-т сч. 43 "Готовая продукция"

59 294 875 руб.

соинвестору передана его доля в объекте недвижимости;

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

10 667 966 руб.

начислен НДС от стоимости переданной доли;

Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

11 864 407 руб. ((700 000 000 - 10 677 966) x 20%)

начислен ОНА от стоимости переданной доли;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

11 858 975 руб. (59 294 875 x 20%)

начислено ОНО от стоимости фактических затрат на возведение переданной доли.

После регистрации права собственности производятся записи:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Выручка",

70 000 000 руб.

отражена выручка;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "НДС",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

10 677 966 руб.

отражен НДС по проданной недвижимости;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Себестоимость продаж",

К-т сч. 45 "Товары отгруженные"

59 287 875 руб.

списана себестоимость объекта;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

11 864 407 руб.

погашен ОНА;

Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

11 858 975 руб.

погашено ОНО;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

10 677 966 руб.

принята к вычету сумма НДС, начисленного при получении предоплаты.

Компания "Альфа" продала объект на 27 159 руб. дороже затрат на его фактическое возведение (70 000 000 - 10 677 966 - 59 294 875). В зависимости от условий договора эта сумма может пойти на увеличение финансового результата продавца либо возвращена покупателю (соинвестору).

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система "Гарант" [Электронный ресурс].
2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г. N 117-ФЗ, с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система "Гарант" [Электронный ресурс].
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система "Гарант" [Электронный ресурс].
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 20, 14 мая.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


17 октября 2017 г.
Проект Федерального закона №287844-7 "О внесении изменений в статью 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)"

Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что по действующему законодательству очередность погашения требований, предусмотренная ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" и подлежащая применению к отношениям по договорам потребительского кредита (займа), ставит граждан-потребителей в худшее положение по сравнению с предпринимателями, к которым применим общий порядок, предусмотренный статьей 319 ГК РФ, которая не допускает установления более высокого приоритета требований по уплате неустойки перед требованиями по погашению основного долга и процентов на него.




15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона №266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.




1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.




15 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 249505-7 "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - увеличение эффективности налогового стимулирования, снижение административной нагрузки на бизнес и обеспечение стабильности и предсказуемости системы налогообложения. Так законопроектом предлагается сократить сроки проведения камеральной проверки, учитывая современные системы контроля финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщиков. Кроме того, предметом повторной выездной налоговой проверки на основании уточненной налоговой декларации с уменьшением исчисленной суммы налога может быть только обоснованность уменьшения налога на основании измененных в уточненной декларации сведений.




2 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 239932-7 "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части процедуры реструктуризации долгов в делах о банкротстве юридических лиц"

В настоящее время законодательство о банкротстве предусматривает недостаточно эффективные механизмы реабилитационных процедур. При этом они редко применяются на практике и редко заканчиваются восстановлением платежеспособности должников. Цель данного законопроекта - расширение практики применения реабилитационных механизмов в отношении юридических лиц, а также введение новой реабилитационной процедуры - реструктуризации долгов.



В центре внимания:


Ликвидация объекта незавершенного строительства (Верещагин С.А.)

Дата размещения статьи: 16.09.2017

подробнее>>

Продажа объекта незавершенного строительства (Знаменщиков С.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

подробнее>>

Отдельные вопросы закупок строительных работ в рамках Законов 44-ФЗ и 223-ФЗ (Евсташенков А.Н.)

Дата размещения статьи: 16.08.2017

подробнее>>

Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее (Кирсанов А.Р.)

Дата размещения статьи: 14.08.2017

подробнее>>

Понятие "строительство" в широком и узком смыслах: правовой аспект (Котина М.Ю.)

Дата размещения статьи: 16.05.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта