Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Строительство > Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица: варианты оформления отношений (Полякова В.Э.)

Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица: варианты оформления отношений (Полякова В.Э.)

Дата размещения статьи: 14.03.2018

Ситуация: По договору аренды (далее - Договор аренды), заключенному в апреле 2001 г. между г. Москвой (далее также - Арендодатель) и юридическим лицом (далее - Арендатор), последнему был предоставлен земельный участок (далее также - Земельный участок) для строительства и эксплуатации многофункционального торгового центра на срок 49 лет. Другое юридическое лицо (далее - Общество) планирует строительство фирменного магазина на части этого участка. 

Вопрос: Каковы особенности оформления отношений между Арендодателем, Арендатором и Обществом? 

Ответ:

 

Субаренда части Земельного участка 

Права Общества на здание магазина. Приобретая право субаренды Земельного участка, Общество будет вправе осуществлять на нем строительство здания магазина, выступать в качестве застройщика, следовательно, вправе осуществлять подготовку проектной документации для строительства и эксплуатации здания (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

По окончании строительства Общество приобретет право собственности на здание (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Зависимый характер договора субаренды. Договор субаренды носит зависимый от договора аренды характер, который проявляется в следующем: согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ "если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды".

Иное Договором аренды не предусмотрено. Следовательно, в случае прекращения Договора аренды Обществу потребуется заключение нового договора аренды с собственником.

Порядок передачи земельного участка в субаренду. Согласно общим нормам п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

В соответствии с Договором аренды Земельный участок может быть передан в субаренду только при наличии письменного согласия Арендодателя.

На данный момент действующим земельным законодательством устанавливаются иные правила распоряжения арендатором своими правами на земельный участок, а именно: установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

В то же время согласно разъяснениям ВАС РФ в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". 

Земельный кодекс РФ вступил в силу со дня его официального опубликования - 29 октября 2001 г. В рассматриваемом случае Договор аренды вступил в силу в день государственной регистрации - до вступления в силу ЗК РФ.

В связи с этим для передачи части Земельного участка в субаренду необходимо руководствоваться действующими на дату заключения Договора аренды нормами п. 2 ст. 615 ГК РФ и положениями Договора аренды, которые требуют наличия согласия Арендодателя (г. Москва).

Идентификация Земельного участка для передачи в субаренду. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Законодательно четко не определено, каким образом должна быть идентифицирована часть прошедшего кадастровый учет земельного участка при передаче ее в аренду (субаренду). Иными словами, из норм законодательства прямо не следует, требуется ли для заключения договора аренды (субаренды) раздел земельного участка и постановка на кадастровый учет части земельного участка, передаваемой в аренду (субаренду), или достаточно графического обозначения границ земельного участка на карте (их словесного описания).

Разъясняя вопрос о необходимости раздела земельного участка в целях заключения договора аренды (субаренды), ВАС РФ указал, что положения ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В пункте 9 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) Пленум ВАС РФ разъяснил:

"Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта".

С учетом приведенной позиции судебные органы преимущественно признают действительными договоры, в которых передаваемая в аренду часть земельного участка идентифицирована путем графического обозначения границ земельного участка на карте (их словесного описания) <1>, и в споре с Росреестром занимают сторону заявителей, не находя оснований для отказа в государственной регистрации <2>.

--------------------------------

<1> См., например, Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2015 г. N Ф09-9392/14 по делу N А07-6749/2014, Арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2015 г. N Ф05-16345/2014 по делу N А41-10274/14, ФАС Московского округа от 14 марта 2014 г. N Ф05-1925/2014 по делу N А40-71885/13-16-699, ФАС Волго-Вятского округа от 17 декабря 2013 г. по делу N А43-4674/2013, ФАС Центрального округа от 22 апреля 2011 г. по делу N А36-3082/2010.

<2> См., например, Постановления ФАС Уральского округа от 5 февраля 2014 г. N Ф09-14297/13 по делу N А76-11594/2013, Восемнадцатого ААС от 18 февраля 2016 г. N 18АП-495/2016 по делу N А47-5825/2015.

 

Уступка прав на часть Земельного участка <3> 

--------------------------------

<3> При оценке этого варианта нами не анализировались возможные ограничения на уступку прав по Договору аренды, обусловленные способом заключения Договора аренды (в частности, в связи с возможным применением п. 7 ст. 448 ГК РФ). 

Права Общества на часть земельного участка. Согласно п. 3 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

При возможности раздела земельного участка арендное обязательство будет считаться делимым, следовательно, может быть совершена уступка части прав по Договору аренды.

При использовании такой схемы оформления отношений произойдет перемена лиц в обязательстве по договору аренды, Общество займет место Арендатора в отношениях с Арендодателем, будет являться законным владельцем и пользователем части Земельного участка, предназначенного для строительства магазина (ст. 606 ГК РФ).

Права Общества на здание магазина. Наличие прав на земельный участок позволит Обществу выступать в качестве застройщика (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и по окончании строительства приобрести право собственности на здание (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Независимость от действий Арендатора. При заключении договора уступки на часть Земельного участка Общество становится арендатором части Земельного участка, соответственно, судьба Договора аренды не будет зависеть от действий Арендатора (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Порядок уступки прав на часть земельного участка. В рассматриваемой ситуации к порядку уступки прав на часть Земельного участка применимы выводы, изложенные ранее относительно заключения договора субаренды.

Необходимость раздела Земельного участка. Согласно п. 9 Постановления N 73 глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Договор в отношении такого земельного участка признается незаключенным. Аналогичные выводы подтверждаются судебной практикой <4>.

--------------------------------

<4> См., например, Постановления ФАС Уральского округа от 30 августа 2012 г. N Ф09-6903/12 по делу N А60-43684/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2012 г. по делу N А19-12705/2011. 

Таким образом, для передачи прав по Договору аренды и заключения самостоятельного по сути договора с Арендодателем на часть Земельного участка потребуется раздел Земельного участка и оформление части этого участка как самостоятельного объекта, что влечет за собой необходимость получения согласия Арендодателя, проведение кадастрового учета и т.д. (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ).

Заключение агентского договора. В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Кроме того, в силу положения Градостроительного кодекса РФ застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Соответственно, законодательно не ограничено право застройщика привлекать иное лицо (агента) для строительства. Судебная практика свидетельствует об использовании таких схем отношений (Постановления ФАС Центрального округа от 21 ноября 2013 г. по делу N А36-2529/2012, ФАС Уральского округа от 4 августа 2008 г. N Ф09-5486/08-С5 по делу N А60-10456/07).

В рассматриваемой ситуации застройщиком и принципалом в соответствии с агентским договором будет выступать Арендатор, а Общество будет являться агентом (ст. 1005 ГК РФ).

Следовательно, строительство магазина должно обеспечиваться за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ), Обществу как агенту должны выплачиваться вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ) и возмещаться понесенные расходы (абз. 2 п. 2 ст. 975, ст. 1001 ГК РФ).

Поскольку в качестве застройщика будет выступать Арендатор, он же будет обязан получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию и как лицо, осуществившее строительство согласно оформленным документам, должен приобрести право собственности на здание по окончании строительства (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Если в итоге необходимо оформление права собственности на построенное здание, то для последующей передачи магазина во владение и пользование Обществу потребуется заключение дополнительных договоров (в частности, договора аренды, купли-продажи здания), в том числе на этапе строительства магазина.

Изменение разрешенного использования Земельного участка. При реализации любой из указанных схем необходимо учитывать, что они могут быть использованы, только если строительство нового магазина не приведет к изменению целевого использования Земельного участка, как оно предусмотрено Договором аренды.

Порядок использования земель населенных пунктов (поселений) определяется в соответствии с зонированием их территорий (п. 1 ст. 85 ЗК РФ). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные (п. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, по общему правилу правообладатели земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, а также изменять вид разрешенного использования с учетом требований градостроительных и технических регламентов.

Вместе с тем законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником. Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду.

1. Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, регламентирована п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ. Согласно указанной норме внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Указанное правило также распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу указанных норм (Определение ВС РФ от 26 января 2017 г. N 308-КГ16-19663).

Введение данных правил обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ) и, как следствие, о цене земельного участка <1>. Иными словами, указанные правила введены во избежание нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.

--------------------------------

<1> Письмо Росреестра от 24 марта 2016 г. N 14-02103/16, Постановление Шестнадцатого ААС от 15 февраля 2017 г. N 16АП-5572/2016 по делу N А63-11841/2016. 

2. Законодательно прямо не решен вопрос о возможности изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения аукциона. На практике <1> сложился подход, согласно которому не допускается изменение разрешенного использования (договора), если это ведет к обходу норм об обязательности торгов (п. 1 ст. 10 ГК РФ, ст. 39.8 ЗК РФ).

--------------------------------

<1> Письмо Росреестра от 17 ноября 2014 г. N 14-15679/14 "О рассмотрении обращения", Постановления Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2015 г. N Ф05-1540/2015 по делу N А40-29987/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2014 г. по делу N А75-3129/2013, Девятого ААС от 3 сентября 2015 г. N 09АП-29581/2015 по делу N А40-37494/2015. 

Таким образом, во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка для тех или иных целей.

В связи с этим до выбора схем построения отношений для строительства магазина целесообразно убедиться, что новое строительство не приведет к изменению целевого (разрешенного) использования Земельного участка, определенного в Договоре аренды, в случае сомнений - согласовать позицию с Департаментом имущества г. Москвы.

По результатам проведенного анализа можно прийти к следующим выводам: выбор конкретной схемы построения отношений зависит от конечной цели, на которую направлена реализация той или иной схемы.

Схема оформления отношений путем заключения договора субаренды предполагает, что, приобретая право субаренды, Общество будет вправе выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание магазина.

В то же время субаренда имеет зависимый характер по отношению к договору аренды: в случае прекращения Договора аренды Обществу потребуется заключить новый договор аренды с собственником Земельного участка.

Кроме того, необходимо принимать во внимание, что: 1) для индивидуализации части Земельного участка, передаваемой в субаренду, не требуется его раздел, достаточно графического (текстуального) описания; 2) по условиям Договора аренды требуется согласие Арендодателя на передачу Земельного участка в субаренду.

При оформлении отношений путем заключения договора уступки прав аренды на часть Земельного участка вследствие перемены лиц в обязательстве по Договору аренды Общество приобретет право аренды части Земельного участка, необходимой для строительства магазина, и будет являться арендатором в отношениях с Арендодателем.

Судьба договора аренды между г. Москвой и Обществом не будет зависеть от действий Арендатора.

При реализации схемы оформления отношений путем уступки необходимо учитывать, что: 1) для заключения самостоятельного по сути договора с Арендодателем на часть Земельного участка потребуется раздел Земельного участка и оформления части Земельного участка как самостоятельного объекта, что влечет за собой необходимость получения согласия Арендодателя, проведение кадастрового учета и т.д.; 2) по условиям Договора аренды требуется согласие Арендодателя на уступку прав и обязанностей по Договору аренды.

При заключении агентского договора Общество фактически будет иметь возможность осуществлять организацию строительства магазина.

Однако Арендатор, являясь владельцем Земельного участка, будет выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание. Строительство магазина будет обеспечиваться за счет Арендатора.

Если в итоге необходимо оформление права собственности на построенное здание, то для последующей передачи магазина во владение и пользование Обществу потребуется заключение дополнительных договоров (в частности, договора аренды, купли-продажи здания).

Во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка. При выборе схем построения отношений для строительства магазина целесообразно убедиться, что новое строительство не приведет к изменению целевого (разрешенного) использования Земельного участка. 

Автор выражает признательность менеджеру "ФБК Право" Н.Н. Леженниковой за содействие в подготовке материала.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 350-84-16
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


7 октября 2020 г.
Проект федерального закона № 1030414-7 "О внесении изменений в статью 12 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и в статью 23 Федерального закона "Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг"

Цель законопроекта - повышение прозрачности и доступности системы принудительного исполнения, уровня оперативности действий должностных лиц ФССП России в ходе принудительного исполнения судебных и иных актов, а также исключение случаев предъявления на принудительное исполнение в ФССП России поддельных исполнительных документов.




25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия  Правительства РФ в различных сферах деятельности.




19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.




15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".




2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.



В центре внимания:


Уступка требований из договора участия в долевом строительстве: Верховный Суд уточняет свою позицию. Комментарий к Определениям Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.05.2018 N 306-ЭС17-12245 и N 305-ЭС17-14583 (Латыев А.Н.)

Дата размещения статьи: 28.09.2020

подробнее>>

К вопросу о компенсационных фондах саморегулируемых организаций в сфере строительства (Понамарев А.М.)

Дата размещения статьи: 25.09.2020

подробнее>>

Классификация правовых средств обеспечения прав заказчика по договору строительного подряда (Шмалий О.В., Адамчук Е.Е.)

Дата размещения статьи: 23.09.2020

подробнее>>

Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве: новеллы судебной практики (Малис Ж.В.)

Дата размещения статьи: 11.09.2020

подробнее>>

К вопросу государственного регулирования производства строительных работ, которые подрядчик по государственному и (или) муниципальному контрактам обязан выполнять самостоятельно (Черникова Е.В., Синдеева И.Ю.)

Дата размещения статьи: 07.09.2020

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2020
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи