Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Отдельные виды предпринимательской деятельности > Строительство > Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества (Батуева Э.Ц., Даржаева Т.Ф.)

Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества (Батуева Э.Ц., Даржаева Т.Ф.)

Дата размещения статьи: 26.01.2019

Становление и развитие подходов к пониманию сущности объектов незавершенного строительства прошло длительный путь. Вопрос продолжительное время оставался дискуссионным: неоднозначными были взгляды законодателя, теоретиков и судов в определении статуса объектов.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. объекты незавершенного строительства в качестве отдельного объекта не рассматривались. На случай продажи таких объектов ст. 239.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. был предусмотрен договор купли-продажи строительных материалов, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению.
В начале 90-х гг. XX в. в рамках развития и укрепления рыночных отношений в стране самостоятельным и достаточно распространенным объектом стали именно объекты незавершенного строительства. После распада СССР по всей стране остались недостроенными более сотни зданий, сооружений в области науки, образования, медицины. Поэтому в качестве общей направленности законодательства начала 90-х гг. необходимо отметить стремление государства обеспечить завершение строительства данных объектов.
Особое внимание было уделено жилищной сфере и созданию условий для обеспечения граждан жильем. Так, Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" установил, что не завершенные строительством жилые дома, находившиеся в федеральной собственности, подлежат либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах, либо передаче для завершения строительства. На конкурс выставлялись объекты, обладающие рядом признаков: строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием финансово-материальных ресурсов, а также законсервированные и приостановленные строительством объекты.
Впервые была сделана попытка по определению объекта незавершенного строительства во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866 (утверждено протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершению нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8). К таким объектам были отнесены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находившиеся в федеральной собственности, финансировавшиеся без привлечения собственных средств предприятий, также с истекшим нормативным сроком строительства и приостановленные по причине отсутствия финансирования.
В качестве дополнительного фактора ввода в имущественный оборот объектов незавершенного строительства послужил процесс приватизации государственного и муниципального имущества. К приватизации в 1992 г. были намечены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства с истекшим нормативным сроком строительства.
Следует подчеркнуть, что именно условие консервации объекта являлось квалифицирующим признаком в определении объекта в качестве незавершенного строительства. Полагаем, что предпосылками для формирования такого подхода послужили нормативные акты советского законодательства в области консервации объектов. Так, если строительство признавалось нецелесообразным или на его продолжение отсутствовали средства, уполномоченными органами принималось решение о консервации объекта. На заказчика была возложена обязанность не позднее двух месяцев со дня приостановления работ принять от подрядчика законсервированный объект, а также неиспользованные материальные ценности. Консервация оформлялась специальным соглашением и определяла прекращение договорных отношений сторон.
В дальнейшем подходы законодателя к определению объектов незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества изменились. Если в начале 1990-х годов большинство объектов незавершенного строительства лежало бременем на содержании государства, то с развитием экономических отношений появляется частный элемент. Проведенная в стране приватизация привела к появлению множества равноправных собственников. В частности, Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" была предусмотрена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства. Условием выступала их приватизация. В качестве основания были определены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство, описание объекта незавершенного строительства, документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества <1>. Документом устанавливалась возможность регистрации права на объект при условии его приобретения заявителем и наличии у него права пользования земельным участком.
--------------------------------
<1> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 142.

Принятие 21 июля 1997 г. Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) обусловило вектор формирования правоприменительной практики относительно объекта незавершенного строительства согласно рассмотренному Указу Президента Российской Федерации. Именно с Законом о регистрации прав связывается первоначальное закрепление объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества. Пунктом 2 ст. 25 Закона о регистрации прав было регламентировано условие о регистрации права на объект в случае необходимости совершения с ним сделки. При этом Закон о регистрации прав не называл этот объект в качестве объекта недвижимости, подлежащего регистрации, а указывал только на государственную регистрацию сделки с таким объектом, четко не прописывая момент, с которого объект незавершенного строительства признавался бы недвижимостью. В последующем ст. 25 Закона о регистрации прав была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства больше не зависит от необходимости совершения сделки с объектом, закреплен перечень документов для государственной регистрации права собственности.
Вслед за Законом о регистрации прав Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены случаи залога не завершенного строительством недвижимого имущества, но при наличии ряда условий. Прежде всего возведение должно осуществляться на земельном участке, отведенном для строительства (п. 2 ст. 25 данного Закона). В случае передачи в залог объекта одновременно предусматривалась передача в залог по тому же договору земельного участка, на котором находился объект (ст. 69 данного Закона). При этом право на объект должно было быть зарегистрированным. Также ст. 76 данного Закона устанавливалась возможность ипотеки строящегося жилого дома. Ранее такая возможность была установлена Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Позднее возможность обеспечения исполнения обязательства по договору залога в отношении объекта незавершенного строительства была предусмотрена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект находится в залоге у участников долевого строительства. Речь идет о распространении ипотеки по мере строительства заложенного по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на возникающий объект, включая и объект, законченный строительством <2>.
--------------------------------
<2> Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 28 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исслед. центр частного права. М.: Статут, 2008. С. 32.

Также требует упоминания Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 г. N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации". Согласно ст. 1 указанного акта к недвижимости в градостроительстве были отнесены как земли городов, поселений и иных функциональных территорий, так и стационарные здания, в том числе незавершенного строительства. В дальнейшем Градостроительным кодексом Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ норма была изменена, объектами недвижимости в градостроительстве признавались объекты, определенные ст. 130 ГК РФ. Необходимо подчеркнуть, что на момент закрепления указанного положения объект незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ не упоминался.
На сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек. При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства - возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т.д. Право использования объекта капитального строительства установлено ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации - с момента ввода объекта в эксплуатацию. Тем самым с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <3>.
--------------------------------
<3> Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2.

Отсутствие четкой законодательной позиции в урегулировании правового статуса объектов незавершенного строительства было восполнено судебным толкованием. Прежде всего это разъяснения Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Как указано в п. 16, не завершенные строительством объекты, не выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, являются недвижимым имуществом. В период действия договора у сторон есть только обязательственные права на объект незавершенного строительства. В частности, до передачи объекта заказчику у подрядчика есть только право требования. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства право на объект может быть зарегистрировано согласно ст. 25 Закона о регистрации прав. Следует отметить, что судебная практика последовательно реализовывала разъяснения Пленума ВАС РФ.
В дальнейшем указанные разъяснения получили развитие в п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда", согласно которому не завершенный строительством объект, выступающий в качестве предмета действующего договора строительного подряда, не относится к недвижимой вещи. В этой части судом высшей инстанции понятие недвижимости было сужено: из категории исключены объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом обязательственных правоотношений (договора строительного подряда). Как следствие, указанная позиция послужила своего рода руководством к действию и последовательно реализовывалась судами на практике.
Аналогичное по своему содержанию положение изложено в п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому право собственности на объект завершенного строительства подлежит регистрации в следующих случаях: 1) данный объект не выступает в качестве предмета договора строительного подряда; 2) необходимость совершения с этим объектом сделки. Понятие "необходимость совершить сделку с объектом" неопределенно и расплывчато, что неоднократно подвергалось критическому анализу в правовой науке. Фактически ВАС РФ отразил широкое толкование п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав.
Далее судебными органами была отвергнута концепция, в соответствии с которой объект незавершенного строительства относили к движимому имуществу как совокупность строительных материалов. В качестве основного критерия, послужившего отнесением объекта незавершенного строительства к недвижимости, была определена невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного ущерба. При этом при определении статуса объекта судом учитывались его экономические критерии (его естественные свойства).
Необходимо подчеркнуть, что указанные постановления приняты до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ (до 30 декабря 2004 г.), что свидетельствует о расширительном толковании признаков недвижимого имущества, зафиксированных на тот момент в данной норме.
Результатом реформирования процесса включения в гражданский оборот объектов незавершенного строительства стало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ, которым было внесено дополнение в ст. 130 ГК РФ - путем включения слов "объекты незавершенного строительства" в ее содержание. Однако данное дополнение существенно не изменило правовой режим объектов незавершенного строительства на фоне уже установившейся судебной практики, признававшей объекты в качестве недвижимого имущества.

Очередная правовая позиция была высказана судом высшей инстанции 23 июня 2015 г. - Пленумом ВС РФ принято Постановление N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В частности, в п. 38 судебным органом даны разъяснения касательно того, что при отнесении правомерно строящегося объекта к недвижимости (объекту незавершенного строительства) следует исходить из того, завершены ли на нем полностью работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Данное разъяснение представляется своевременным в условиях наступившего в стране экономического кризиса, вследствие которого строительные компании из-за сложного финансового положения не могут начать работы по возведению планируемых объектов - зданий, сооружений либо приостанавливают ("замораживают") начатое ранее строительство. В таких условиях возникают намерения компаний оформить и продать земельные участки с элементами замощения как отдельные сооружения с целью извлечения большей прибыли, рассматривая и земельный участок, и возведенную на нем конструкцию как самостоятельные объекты недвижимости.
С вступлением в силу с 1 января 2017 г. положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" учетно-регистрационная практика в отношении объектов незавершенного строительства сохранена и не претерпела принципиальных изменений. Основное положение, которое требует обязательного соблюдения при проведении процедуры государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства, наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (на котором располагается такой объект) и разрешительной документации (разрешения на строительство) - ст. 40 Закона о регистрации недвижимости.

Проведенное исследование развития законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства, подтверждает, что объект незавершенного строительства является особым объектом имущественных отношений. Данный объект обладает качественными характеристиками, отличающими его от других объектов недвижимого имущества, такими как совокупность определенных физических свойств (степень готовности) и юридическое признание (государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него).

Литература

1. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства / В.М. Ланда // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 - 5.
2. Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) / А.А. Маковская // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова. М.: Статут, 2008. 267 с.
3. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. М.: Волтерс Клувер, 2006. 350 с.
4. Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости / Е.М. Тужилова-Орданская // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 5. С. 4 - 10.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 350-84-16
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


7 октября 2020 г.
Проект федерального закона № 1030414-7 "О внесении изменений в статью 12 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и в статью 23 Федерального закона "Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг"

Цель законопроекта - повышение прозрачности и доступности системы принудительного исполнения, уровня оперативности действий должностных лиц ФССП России в ходе принудительного исполнения судебных и иных актов, а также исключение случаев предъявления на принудительное исполнение в ФССП России поддельных исполнительных документов.




25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия  Правительства РФ в различных сферах деятельности.




19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.




15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".




2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.



В центре внимания:


Уступка требований из договора участия в долевом строительстве: Верховный Суд уточняет свою позицию. Комментарий к Определениям Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.05.2018 N 306-ЭС17-12245 и N 305-ЭС17-14583 (Латыев А.Н.)

Дата размещения статьи: 28.09.2020

подробнее>>

К вопросу о компенсационных фондах саморегулируемых организаций в сфере строительства (Понамарев А.М.)

Дата размещения статьи: 25.09.2020

подробнее>>

Классификация правовых средств обеспечения прав заказчика по договору строительного подряда (Шмалий О.В., Адамчук Е.Е.)

Дата размещения статьи: 23.09.2020

подробнее>>

Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве: новеллы судебной практики (Малис Ж.В.)

Дата размещения статьи: 11.09.2020

подробнее>>

К вопросу государственного регулирования производства строительных работ, которые подрядчик по государственному и (или) муниципальному контрактам обязан выполнять самостоятельно (Черникова Е.В., Синдеева И.Ю.)

Дата размещения статьи: 07.09.2020

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2020
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи