Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

Анализ судебной практики решений арбитражных судов Российской Федерации, связанных с защитой права собственности арендодателя и с защитой права пользования арендатора, позволил автору выявить самые распространенные споры данной категории дел и выявить ряд нюансов.

Наиболее распространенным спором, связанным как с нарушением права собственности арендодателя, так и с нарушением права пользования арендатора, является спор, связанный с устранением препятствий в пользовании земельным участком, являющийся предметом договора аренды. С данным исковым заявлением может обратиться как арендодатель, так и арендатор, указав основания, выраженные в действии или бездействии другой стороны, которые препятствуют другой стороне реализовывать свое право владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Если исходить из буквального содержания ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), закрепляющей право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хоть эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также охранять свое имущество от посягательств третьих лиц, то можно сделать вывод, что с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании земельным участком может обращаться только собственник такого земельного участка.

Однако судебная практика демонстрирует признание права на негаторный иск за широким кругом субъектов. В соответствии со ст. 305 ГК РФ, которая предусматривает право на вещно-правовую защиту владельцам на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо владельцам по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Из буквального содержания ст. 305 ГК РФ следует, что круг лиц, имеющих право на негаторный иск, не определен, таким образом, можно сделать вывод о том, что арендатор может обратиться с подобным исковым заявлением.

Вместе с тем право на иск признается и в ситуациях, когда фактическое обладание или физический контроль над вещью со стороны собственника не всегда очевидны.

Одной из самых сложных категорий дел, вытекающих из договора аренды земельного участка населенного пункта, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, заключенный с юридическим лицом, является категория дел, связанных с оспариванием сделок, то есть оспаривание договора аренды.

Сложность данной категории дел заключается в обосновании своих требований как с точки зрения закона, так и с простого описания обстоятельств, которыми нарушены права той или иной стороны.

ГК РФ предусматривает возможность признать любую сделку ничтожной, так как заключенный договор аренды земельного участка населенного пункта, находящегося в федеральной или муниципальной собственности с юридическим лицом, является сделкой, то по смыслу ГК РФ данную сделку также можно признать ничтожной в целом или признать ничтожными отдельные пункты договора аренды.

Помимо признания недействительным самого договора, еще есть возможность оспорить саму процедуру его заключения, например, результаты аукциона. Данный способ защиты своих прав предусмотрен законодательством Российской Федерации. Таким образом, восстановить нарушенное право можно еще до того, как земельный участок перейдет во временное пользование и владение арендатору на основании заключенного договора аренды. Сделать подобные выводы позволяет решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-3295/2016. На основании данного решения исковые требования были удовлетворены. Судом был признан недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Суд принимал данное решение, исходя из того, что указанный земельный участок не мог быть предметом проведения аукциона, более того, при организации и проведении самого аукциона организатором допущены существенные нарушения его проведения, выразившиеся в указании в аукционной документации недостоверных сведений о предмете аукциона и порядке его проведения. Спорный земельный участок не мог быть предметом проведения аукциона, потому что истец имел право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов. Истец подал заявление о заключении договора аренды, а уполномоченный орган, получив заявление истца о заключении договора аренды, не рассмотрев его по существу, в нарушение норм права не позволили истцу реализовать его право на заключение договора аренды спорных земельных участков без проведения торгов. Таким образом, нарушена ст. 449 ГК РФ, предусматривающая основания и последствия признания торгов недействительными.

Исходя из анализа обстоятельств данного дела, можно плавно перейти еще к одной часто встречающейся категории споров, связанных с защитой нарушенного права на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

Статья 621 ГК РФ закрепляет: "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок" (ст. 610).

При реализации арендатором данного права могут возникать судебные споры по вопросу нарушения данного права со стороны арендодателя.

Судебная практика по данным делам неоднозначна.

Подобный спор о невозможности реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды рассматривался в деле N А47-1979/2012. Данным решением исковые требования были удовлетворены. Главным основанием для вынесения такого решения послужило то, что на арендуемом обществом земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Признаки самовольной постройки в отношении объекта незавершенного строительства в порядке ст. 222 ГК РФ судом не установлены. Истец имеет разрешение на строительство, и общество обладает правом на завершение строительства объекта недвижимости. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалы дела не представлено, как и доказательств того, что истец не использует участок для предоставленных целей.

Еще одна категория споров, которая выявлена автором при изучении арбитражной практики, связана с расторжением договора аренды, обязании освободить и вернуть земельный участок, либо о признании договора субаренды земельного участка недействительным, о взыскании неосновательного обогащения.

При рассмотрении данных споров арбитражные суды Российской Федерации исходят из того, чем вызвано нарушение право истца, какими доказательствами это подтверждается. Так, например, при рассмотрении спора, инициированного арендодателем, который требует арендатора освободить земельный участок по основанию, что ответчик производственную деятельность на арендуемом земельном участке не осуществляет, а фактически передал участок в субаренду другому лицу, которое использует его не по целевому назначению.

Рассматривая заявленные исковые требования, судом установлено, что истцом в материалы дела не представлено достаточных доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что осуществляемая на спорных земельных участках деятельность приводит к ухудшению экологической обстановки. Кроме того, судом также установлено, что на момент рассмотрения дела арендатор устранил допущенные нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, участки возвращены, проведены работы по рекультивации, договоры субаренды прекратили свое действие. Право сдачи земельного участка в субаренду в настоящем случае является безусловным, не зависит от согласия либо несогласия истца (ст. 22 ЗК РФ).

Доказывая свою заинтересованность в оспаривании сделки, истец должен подтвердить, что удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению нарушенных сделкой прав или устранению состояния правовой неопределенности в отношении затрагиваемых прав истца. Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 г. N 289-О-О следует, что заинтересованным согласно ст. 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. Проанализировав доводы, приведенные в обоснование заинтересованности в оспаривании сделки, суд пришел к выводу, что договоры субаренды земельного участка не могут быть признаны недействительными, поскольку права и интересы истца не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности сделки.

В качестве правового основания признания сделки недействительной недостаточно того, что истец указывает на нарушение при ее заключении требований гражданского законодательства, а именно ст. 615 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 1 Кодекса граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ст. 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Судами отмечается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Кодекса). Принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом, основополагающим началом для организации современного рыночного оборота, его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора (потребителей), основ правопорядка или нравственности или интересов общества в целом. Если договоры субаренды подписаны сторонами без возражений и замечаний, условия договоров субаренды исполнены сторонами в срок, указанный в договоре, в полном объеме, без каких-либо замечаний, то они не могут быть признаны недействительными в судебном порядке.

ГК РФ закрепляет право не только признать договор недействительным, но еще и предусматривает право истца обратиться в суд с исковым требованием о признании такого договора прекращенным или прекратившим свое действие.

В рамках дела N А47-15584/2017 в Арбитражном суде Оренбургской области было рассмотрено исковое заявление о признании договора аренды земельного участка прекращенным и освобождении земельного участка. Суд данные исковые требования удовлетворил, мотивировав свое решение следующим, так как истец направил ответчику уведомление об отказе от договора, то есть после истечения срока действия договора. По окончании срока действия договора аренды имущество со стороны истца (арендатора) ответчику (арендодателю) не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, учитывая получение ответчиком уведомления истца об отказе от договора, судом определено, что в данном случае договор аренды, возобновленный ранее на неопределенный срок, прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с момента уведомления. При реализации права на односторонний отказ от договора законодательство не предусматривает процедуры предложения подписания в досудебном порядке соглашения о расторжении договора.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-46-28
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


13 апреля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1149361-7 "О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отмены транспортного налога"

Законопроектом предлагается признать утратившей силу главу 28 и отдельные статьи Налогового кодекса Российской Федерации, регламентирующие положения, касающиеся транспортного налога, отменив, таким образом, данный налог. В настоящее время плательщиками транспортного налога являются все физические и юридические лица имеющие автомобили. В то же время его собираемость не превышает 50%.




7 апреля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1145324-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)"

Законопроектом предлагается установить: обязанность кредиторов рассчитывать показатель долговой нагрузки в установленных Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)"случаях; определение нормативного порядка расчета показателя долговой нагрузки; обязанность кредитора уведомлять заемщика в письменной форме о рисках, обусловленных высоким значением показателя долговой нагрузки (если указанное значение превышает 50 процентов). 




23 марта 2021 г.
Проект Федерального закона № 1133091-7 "О внесении изменений в статью 26 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" и Федеральный закон "О противодействии коррупции"

Законопроектом устанавливается антикоррупционный механизм, санкционирующий обращение в доход РФ денежных средств, поступивших на счета в банках и иных кредитных организациях лица, которое замещает должность, связанную с осуществлением полномочий предусматривающих за собой обязанность представления сведений о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера, в случае, если сумма таких денежных средств превышает совокупный доход такого лица за отчетный период и предшествующие ему два года, и в отношении них не представлены достоверные сведения, свидетельствующие о законности их получения.




20 марта 2021 г.
Проект Федерального закона № 1132098-7 "О внесении изменений в статью 45.1 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и статью 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - отмена возложения на собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию не принадлежащего им имущества (прилегающих территорий, границы которых определяются правилами благоустройства территории муниципального образования), что противоречит положениям жилищного законодательства и нарушает их права.




16 марта 2021 г.
Проект Федерального закона № 1129690-7 "О внесении изменения в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предусматривает внесение изменений согласно которым вред, причиненный гражданину в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, отвечающих за состояние автодорог, и организаций коммунального комплекса, подлежит возмещению застраховавшим гражданскую ответственность потерпевшего страховщиком. Последний же в дальнейшем в порядке регресса взыскивает суммы осуществленного потерпевшему страхового возмещения с виновных государственных органов, органов местного самоуправления и организаций коммунального комплекса.



В центре внимания:


Право на заключение договоров аренды лесных участков на новый срок без проведения торгов и основные принципы лесного законодательства (Кузнецова О.А., Шуплецова Ю.И.)

Дата размещения статьи: 19.02.2021

подробнее>>

Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Дата размещения статьи: 28.12.2020

подробнее>>

Выход из переговоров. Как избежать ответственности (Кучер А., Мовшович М., Семенов О.)

Дата размещения статьи: 22.06.2020

подробнее>>

Как проверить права на аренду земли для строительства объекта производства и не ошибиться? (Симич И.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

подробнее>>

Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2021
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.