Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Идеальная проверка квартиры - дело дотошного покупателя! (Пластинина Н.)

Идеальная проверка квартиры - дело дотошного покупателя! (Пластинина Н.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

Проверенная риелторским агентством перед сделкой квартира вполне может оказаться предметом спора, а риск ее утраты новым собственником не исключен...

 

СУД ВЫНЕС РЕШЕНИЕ ПО ГРОМКОМУ ДЕЛУ ГЕРОЕВ ONLINER - СЕМЬИ, КОТОРАЯ КУПИЛА КВАРТИРУ У МОШЕННИКА <1>

--------------------------------
<1> Недвижимость Onliner, 23 мая 2019 г.

В этой истории закон и справедливость были на разных сторонах, а решение суда - совершенно неочевидно. Марина, мать двоих детей, честно и по рыночной цене ($60 тыс.) купила двухкомнатную квартиру, а через несколько лет бывший собственник квартиры Василий был признан потерпевшим по громкому делу о мошенничестве. Оказалось, что с легкой руки афериста он обменял свою двушку на комнату в коммуналке. Мошенник по фамилии Вакула, воспользовавшийся его доверием, проблемами с психикой и алкогольной зависимостью, проведет в колонии десять лет, а Марине просто не повезло купить у Вакулы ту самую квартиру. Василий с помощью адвоката и родственников подал в суд и потребовал вернуть жилье назад, но накануне очередного слушания снова запил и угодил в ЛТП. Суд счел его присутствие необязательным и назначил скорую развязку. Вчера состоялось финальное слушание, было впервые опрошено агентство "Сильван", которое проводило сделку, но до сих пор воздерживалось от любых комментариев, и вынесен вердикт в этой судьбоносной и очень непростой истории.

Суд вынес решение не в пользу Василия, страдавшего алкоголизмом и психическими отклонениями. Ему было отказано в удовлетворении иска об истребовании квартиры на Кольцова, признании недействительным договора купли-продажи, перехода права собственности, установлении факта ничтожности договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

В пользу новой собственницы - Марины - сыграл тот факт, что согласно приговору мошенник обещал Василию выплатить разницу между стоимостью квартиры и комнаты. Следовательно, предметом обмана являлись деньги, а не сделка с квартирой. Суд обосновал свое решение следующим: приговором суда действительно было признано, что квартира на Кольцова похищена у Василия, однако Василий получил в счет этой квартиры комнату, которой распорядился, признавая свое право на эту собственность. Таким образом, в настоящее время не представляется возможным истребовать квартиру на Кольцова у добросовестных приобретателей и признать все эти сделки недействительными.

Есть повод порадоваться за Марину: первый бой она выиграла. Однако у стороны Василия остается возможность оспорить решение суда в апелляционном порядке.

Несомненно, история более чем неожиданная и печальная, несмотря на воодушевляющее решение суда. Хотя говорить о конце спора пока рано.

При этом ни пострадавшей стороне (а мы, несомненно, считаем таковой Марину как добросовестного покупателя спорной квартиры), ни суду, ни читателям никак не удается понять роль агентства недвижимости, взявшего на себя обязанность проверить сделку на чистоту и гарантировавшего Марине ее законность и неоспоримость.

Каждый, кто "доверяется" солидной риелторской компании, как минимум рассчитывает, что сделку и цепочку собственников проверят и сомнительный вариант отметут. Как показала практика, напрасно.

Предлагаем на основе приведенной истории разобрать, где, чьи и в чем были допущены промахи. А также определим, как этого избежать на будущее.

 

РИЕЛТОР ОБЕЩАЕТ МНОГО, НО ДЕЛАЕТ ПО ФАКТУ МИНИМУМ 

В большинстве случаев риелтор свою функцию воспринимает только как поиск покупателя для продавца или наоборот. Бремя сбора справок, документов обычно риелторы стараются с себя "сбросить".

 

ДОЛГИ ПО ЖКУ 

Максимум, на что можно рассчитывать за стандартную оплату услуг риелтора, - это текущая справка из ЖЭУ об отсутствии долгов по лицевому счету и справка с паспортного стола об отсутствии зарегистрированных в объекте недвижимости на момент выдачи справки лиц.

Этого недостаточно для подтверждения тех фактов, которые стараются подтвердить.

Пример: банку, продававшему квартиру, доставшуюся ему как залоговое непроданное имущество в результате судебных тяжб, управляющая компания выдала справку, что "задолженности по уплате жилищно-коммунальных услуг за ОАО "Банк" на "дату" не числится". Успокоенный покупатель был изрядно удивлен, когда первая же платежка показала, что по лицевому счету имеется огромный долг бывшего владельца, не справившегося с выплатой ипотечного кредита и, соответственно, оплатой коммунальных услуг.

Вывод: в справке из управляющей компании должно быть четко указано, что долгов по лицевому счету (счетам, если их открыто несколько на одну и ту же квартиру на разных владельцев (когда лицевой счет разделен)) нет никаких, а не конкретно предыдущего владельца.

Конечно, наличие такого долга не является критичным. В случае если покупатель не принимал на себя обязательств по погашению долгов предыдущего собственника, неправомерность требований управляющей компании можно доказать в суде и косвенно заставить ее взыскивать долг с бывшего владельца, а не нового. Ведь обязанность по содержанию квартиры у покупателя возникла только с момента регистрации права на объект.

 

НЕПРАВОМЕРНО ВЫПИСАННЫЕ 

Вряд ли риелтор сможет предоставить вам всю историю всех когда-либо прописанных в объекте людей. Чаще всего это можно сделать в отношении частного дома, на который ведется домовая книга. Такая информация необходима для того, чтобы определить, были ли в "истории" квартиры осужденные, которых сняли с учета, но которые лет эдак через 10 смогут претендовать на жилье? Может быть, когда-то в квартире проживала семья, в которой родители погибли, а дети были переданы в детский дом или под опеку?

Статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" предусмотрены следующие случаи и основания для снятия гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства:

- изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;

- признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;

- смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

- выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;

- обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;

- изменение гражданином, указанным в ст. 6.1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй ст. 6.1 настоящего Закона;

- прекращение гражданином, указанным в ст. 6.1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме;

- выявление факта фиктивной регистрации гражданина РФ по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.

Вообще, если в истории квартиры есть те, кто был выписан не по собственному заявлению, а на основании иных оснований, стоит насторожиться. Особенно тяжелыми являются случаи снятия с регистрационного учета тех, кто был признан умершим, но потом оказался живым...

Но и собственное заявление не всегда является железным аргументом. Весьма непростой может оказаться ситуация с осужденным, который выписался из квартиры якобы сам, а после отбывания срока заявил, что сам никаких заявлений на снятие с учета не писал, что вполне может подтвердить почерковедческая экспертиза при назначении ее судом. Понятное дело, что такой вариант был бы вряд ли возможен без заинтересованного участия работника паспортного стола. Но привлечь его к ответственности, скорее всего, не удастся из-за давности события и сложности доказывания его преступных действий, совершенных совместно с родственниками осужденного.

Много вопросов и, соответственно, проблем, может возникнуть и с количеством лиц, зарегистрированных в объекте за всю ее историю. Если история квартиры не такая уж и "древняя", а прописанных за все время в ней более 30 - 50 - 100 человек, такую квартиру проще обойти стороной, нежели разбираться, все ли зарегистрированные ранее были сняты с учета правомерно.

Вывод: ориентируйтесь на квартиры, в которых было адекватное количество зарегистрированных лиц за всю историю. Уточняйте, все ли были сняты с учета по собственному заявлению, не было ли среди них несовершеннолетних, сирот и осужденных.

 

ОБДЕЛЕННЫЕ ДЕТИ 

Дети как собственники или имеющие право проживания в квартире, являющейся объектом купли-продажи, - это особая тема. Практически всегда в случае спора, затрагивающего права детей, суд встает на сторону детей. Это следует иметь в виду, если несовершеннолетний был или должен был быть собственником квартиры.

Так, не секрет, что с началом действия программы материнского капитала много квартир было куплено в ипотеку. Соответственно, до полной выплаты ипотечного кредита заемщиком-собственником оформлялось нотариально заверенное обязательство выделить доли детям в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Однако очень часто это обязательство не исполняется, квартира продается, а потом становится предметом спора.

Учтите, что в случае спора о размере долей всех членов семьи, приобретшей жилье с помощью средств материнского капитала, суды преимущественно исходят из равенства долей родителей и детей на жилое помещение в целом (независимо от того, что оно было приобретено (построено, реконструировано) не полностью за счет средств материнского капитала).

Пример из практики: П.А. - мама двоих детей, не выполнив взятое на себя нотариально оформленное обязательство по выделу долей детей в комнате, приобретенной с помощью средств материнского капитала, комнату продала. Прокурор, действуя в интересах ее несовершеннолетних К.М. и С.А., обратился в суд с иском к ней и покупателю комнаты И. о признании договора купли-продажи комнаты недействительным. В ходе прокурорской проверки и в ходе рассмотрения дела в суде подтвердился факт, что, продавая И. комнату, П.А. нарушила права своих детей, не оформив указанную комнату в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми. В связи с чем суд признал недействительным договор купли-продажи комнаты и прекратил право собственности И. (нового собственника, покупателя комнаты) на спорную комнату. Кроме того, учитывая, что для покупки комнаты были использованы средства материнского капитала, в целях восстановления жилищных прав несовершеннолетних, суд признал за П.А. и несовершеннолетними К.М. и С.А. право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную комнату за каждой. На основании ч. 4 ст. 166 ГК РФ суд взыскал с П.А. в пользу И. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 480 000 рублей (см. Справку по результатам изучения практики рассмотрения судами Вологодской области дел, связанных с реализацией права на материнский (семейный) капитал (подготовлена Вологодским областным судом)) <2>.
--------------------------------
<2> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=AB1B8B3C9A776598B996898E7316CEFD&mode=fullsplus&div=LAW&SORTTYPE=0&BASENODE=32906&ts=594757101020300043961308012&base=SOSZ&n=184605&rnd=0.8384892820656149#ey5mqhomi7s 

Заметьте: дело закончилось хорошо для детей нечестного продавца - мамы обделенных правами детей. Но не для покупателя. И хотя суд формально взыскал с нее стоимость возвращенной ей комнаты, в пользу покупателя, оставшегося без жилья, думаю, любой практик скажет, что это не есть счастливое окончание истории для покупателя. Одно дело - решение на бумаге. А другое - реальные деньги. В большинстве случаев покупатель, попавший в подобную ситуацию, будет теперь пожизненно получать сущие копейки через службу судебных приставов от матери детей, обделившей их долей в проданной, но возвращенной комнате.

Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Что будет, если квартира, купленная с помощью средств материнского капитала, не была распределена в долях на детей, а была продана? В этом случае велика вероятность, что она будет возвращена продавцу, не поделившемуся с детьми, так как сделку суд признает недействительной. Ну а покупателю теоретически вернут деньги. Теоретически - это потому что на бумаге (по решению суда). Практика же исполнения решений судов о взыскании денег, как известно, давно и прочно... хромает.

Вообще в тех сделках, где собственник имеет детей, покупателю необходимо быть предельно осторожным. Так, например, квартира может быть куплена на одного члена семьи и до появления ребенка. Однако вполне может оказаться, что с последующим рождением ребенка был связан факт получения материнского капитала, денежные средства которого были направлены на погашение стоимости указанной ранее приобретенной квартиры (например, если квартира была приобретена на кредитные средства или же с рассрочкой платежа). Примеры в практике успешного оспаривания сделок при подобных обстоятельствах в практике уже были.

Пример из практики: Мать ребенка в его интересах подала иск в суд к отцу ребенка, своему супругу. В период совместной жизни Б.К. взял потребительский кредит в Сбербанке. Из указанных денежных средств большая часть была потрачена на покупку квартиры. Потом истец и ответчик зарегистрировали брак, у истца и ответчика родился сын - Б.А.К. По согласованию с Б.К. истец получила сертификат на материнский капитал, деньги которого были потрачены на погашение кредита Б.К. в Сбербанке, т.е. фактически материнский капитал использовали на покупку квартиры. Б.К. зарегистрировал вышеуказанную квартиру на свое имя, однако отказался выделить долю ребенку, чем нарушил права последнего на улучшение жилищных условий. Впоследствии Б.К. продал квартиру гражданину К. Истица же считала, что, поскольку при совершении данной сделки купли-продажи не было учтено, что квартира приобретена на средства материнского капитала, интересы несовершеннолетнего ребенка при совершении сделки также учтены не были, данная сделка является ничтожной. Суд удовлетворил иск. При вынесении решения суд исходил из того, что квартира была приобретена супругами, в том числе с использованием средств материнского капитала, а потому она в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" должна была быть оформлена в общую собственность членов семьи с определением размера доли каждого. Государственная регистрация права собственности К. (нового владельца, покупателя) на данное жилое помещение была прекращена (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.01.2017 N 33-910/2017, 33-17110/2016 <1>).
--------------------------------
<1> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=AB1B8B3C9A776598B996898E7316CEFD&mode=fullsplus&div=LAW&SORTTYPE=0&BASENODE=32908&ts=594757101020300043961308012&base=SOSB&n=202672&rnd=0.8384892820656149#2daqncblg2b

 

Вывод: доскональной проверкой семейного положения продавца и факта освоения средств материнского капитала мало кто занимается. Поверхностная же проверка более чем в половине случаев не выявляет подвохов в предстоящей сделке и рисков оспорения ее в последующем.

 

СПОРНЫЕ ОБЪЕКТЫ ИЛИ... 

Не игнорируйте информацию о том, что квартира уже когда-либо между кем-либо была в споре. Возможно, что данный факт уже не окажет влияния на вашу сделку. Но возможно, после спора расстановка прав на квартиру менялась. Изучите судебную историю спора. Оцените существование или отсутствие каких-либо рисков в связи с ним.

 

ПРОПИСАННЫХ... НЕ ВСЕГДА ВИДНО 

Не все просто бывает и с прописанными в квартире лицами. Конечно, на ваше право собственности это не повлияет. И даже вполне возможно, что речи о реальном вселении не зайдет. Но вот риск возникновения необходимости обращения в суд для снятия с учета случайно оставшихся прописанными в квартире людей есть.

Чаще всего такое случается с квартирами, которые отходят банкам от заемщиков, не выплативших кредит. Конечно, банки обладают мощной юридической службой, которая старается максимально "очистить" квартиру перед продажей. Но если банк сам на грани банкротства, становится не до этого. И тогда квартиры выставляются на продажу как есть, вместе с прописанными бывшими заемщиками и членами их семей. Бывает, что и такие объекты покупают, если покупатели чувствуют в себе силы ходить по судам и паспортным столам и выписывать прописанных в принудительном порядке.

Но не только с ипотечными квартирами случаются подобные истории с прописанными людьми.

В реальной практике был случай, когда на момент продажи квартиры выяснилось, что в квартире есть прописанный человек. И он имеет право там проживать! А оказалось все просто. При застройке старого ветхого квартала новыми домами старый дом реально не снесли, но по документам адрес и его номер оказались свободными. Новому дому же дали номер старого. И вот квартира в новом доме (например, N 1) и явилась объектом сделки. Гражданин В., ведущий асоциальный образ жизни в квартире N 1 СТАРОГО ветхого неснесенного дома потерял паспорт. С помощью мошенников (которые его отмыли, приодели) гражданин паспорт восстановил. И восстановил прописку. По адресу в квартире N 1 НОВОГО дома. В связи с чем при заказе справки в паспортном столе собственник накануне сделки обнаружил прописанного гражданина. Конечно, выписываться гражданин никуда не собирался, а мошенники обещали сделать это за деньги. Сделка сорвалась. И несчастному собственнику пришлось идти в суд за защитой своего права от бюрократической неразберихи.

Вывод: от подобной ситуации застраховаться в принципе нельзя. Кроме того, чтобы отследить информацию на картах города о присвоении названий улиц и стройках на месте ранее снесенных домов, практически ничего предпринять нельзя. С учетом того что такие случаи - скорее казусы, чем правило, можно надеяться, что подобное конкретно вас минует.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ - ПОД ПРИСТАЛЬНЫМ ВНИМАНИЕМ! 

Особо внимательно следует относиться к квартирам, право собственности на которые было получено в результате приватизации. Вроде бы процесс давно отработанный, все в прошлом, но последствия неправильной приватизации еще могут аукаться долго...

Пример: перед приватизацией семья выписала ребенка, и квартиру приватизировала на одного хозяина. Брак впоследствии был расторгнут, все жили врозь. После смерти хозяина квартиры наследниками явились члены его нынешней семьи. Однако его бывшая жена решила сражаться за это наследство и предъявила в суд иск о признании приватизации недействительной. Через 9,5 лет после ее проведения! Самое удивительное, что суд ее иск удовлетворил! Суд пришел к выводу, что ребенок неправомерно был выписан из квартиры, в связи с чем не смог участвовать в приватизации и его права были нарушены. Суд признал приватизацию недействительной и вернул все в исходное состояние. Ну а поскольку основной и единственный собственник квартиры (наследодатель) к этому моменту уже умер, то право приватизировать квартиру досталось. Сыну умершего от первого брака. Соответственно, новая семья умершего и его дети во втором браке не смогли получить в наследство указанную квартиру вообще ни в каких долях.

В принципе при рассмотрении истории квартиры можно исходить из десятилетнего срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 196 ГК РФ с оговорками п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", несмотря на то что в практике бывали случаи, когда из-за неправильного толкования начала течения этого срока он технически оказывался больше. Но в общей практике данного срока вполне достаточно, чтобы риск успешного оспорения сделки (например, той же приватизации) был сведен к минимуму.

 

ИДЕАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА 

А теперь давайте определим, что же такое идеальная проверка будущей сделки с недвижимостью, кто ее может провести и как глубоко надо копать в истории квартиры, которую желаете купить.

Правило 1. Доверяя, проверяй. А лучше - несколько раз. Помните: основная функция и цель риелтора - свести покупателя и продавца, вывести их на сделку и получить свой гонорар. Заверения риелтора о чистоте сделки чаще всего пустые, а анализ истории - поверхностный. Для глубокого анализа истории приобретаемого объекта недвижимости лучше нанять опытного и не заинтересованного в сделке юриста. Однако при этом следует помнить, что никакой ответственности за промахи при анализе ни он, ни риелтор не понесут. Максимум вы сможете убедить их в ненадлежащем качестве оказанных услуг и истребовать часть уплаченных им за услуги денег.

Можно доверить проверку сделки (и проведение ее заверки) нотариусу, чья ответственность застрахована. Но, как показывает практика, это очень недешево. И 100% гарантии чистоты тоже не дает.

Правило 2. Многочисленность собственников - признак высокого риска оспоримости сделки. Если прежних владельцев от момента постройки объекта (сдачи новостройки) или с момента приватизации более 5 - 6, объект потенциально опасен в правовом смысле. При этом количество считается как в параллели (то есть на момент одновременного владения объектом членами одной семьи), так и вертикально (по количеству реальных переходов прав собственности от одних собственников к другим). Отговорки, что все 5 - 6 семей за непродолжительный срок расширяли жилплощадь или уменьшали свои аппетиты из-за долгов и кредитов, - по большей части удобный миф для доверчивого покупателя. На деле, скорее всего, или в истории квартиры обнаруживались недостатки (например, обнаруживалось, что имеется еще один обделенный владелец квартиры, в настоящее время отбывающий длительный срок наказания в исправительном учреждении), или в качестве квартиры (например, что большинство соседей - дебоширы и пьяницы, а крыша весной неизменно течет).

Правило 3. Проверяйте всю цепочку собственников в течение 10 лет до текущей даты. Для обеспечения глубокой проверки лучше установить всех, абсолютно всех граждан, которые владели данной квартирой на праве собственности. То есть должна быть установлена вся цепочка сделок. Соотнесите эту информацию с историей прописанных лиц за тот же срок в указанной квартире. Нет ли среди них несовершеннолетних? Если таковые были, риск оспаривания какой-либо из предыдущих сделок не исключен. Следует иметь в виду, что в большинстве случаев покупатели видят только справку об отсутствии прописанных на момент купли-продажи лиц. И на этом успокаиваются. Да, действительно, это гарантирует, что вам не придется после сделки ходить и требовать чьей-либо выписки из квартиры. Но риск внезапного появления лиц, имеющих право проживания в вашей квартире (уже после регистрации сделки), этого не исключает.

Правило 4. Не доверяйте активности посредников. Как правило, если с немощным собственником преклонных лет или с собственником-алкоголиком рядом постоянно ходит "посредник", риск ввязаться в мошенническую схему велик. Научитесь распознавать мошенников, обходите их стороной.

Вообще в условиях современного рынка недвижимости, свободы сделок с жильем заключить сделку и купить себе вожделенную квартиру достаточно просто. Но при этом случаев, когда "счастье собственника длилось недолго", становится все больше и больше. Для того чтобы снизить риск утраты своей покупки и риск получения виртуального решения суда о присуждении вам ее стоимости к возврату, рекомендуем:

- не пускайте на самотек проверку объекта, активно участвуйте сами;

- не бойтесь запрашивать документы у бывшего собственника. Как правило, он не меньше вашего заинтересован в сделке и не будет ставить ультиматумы: "или заключаем сделку без всяких глубоких проверок, или не заключаем". Дайте понять, что вы - дотошный покупатель и без проверки объект не купите;

- если есть возможность, откажитесь от покупки квартиры, если у нее в истории уже есть пять и более переходов прав собственности (даже между родственниками!). Возможно, так квартиру "очищали" для добросовестного покупателя. Например, если изначально ее продали по недействительной доверенности;

- дешевизна должна настораживать! Не слишком доверяйте сказкам про срочный выезд владельца за границу на ПМЖ и потому про установление дешевой цены. Чаще всего причинами срочной продажи являются долги по кредитам или же распри наследников;

- посетите не раз и не два двор дома и соседей. Поговорите о бывших владельцах и обстановке в доме. Возможно, вы не догадывались, что рядом стоящий стадион не даст вам спать ни днем, ни ночью. А соседи были и есть потомственные алкоголики. Нужны ли вам такие условия проживания? Если к тому же стало известно о пристрастиях текущего владельца, оцените риск возникновения ситуации аналогичной истории Марины и мошенника Вакулы;

- не стесняйтесь заранее узнать о семейном положении продавца и наличии у него несовершеннолетних детей. Строго следите за наличием всех необходимых документов, если таковые обнаружатся (согласие супруга, согласие-разрешение на сделку органов опеки и попечительства и пр.);

- не покупайте квартиру по доверенности. Такие сделки проще всего потом оспорить;

- самостоятельно оцените волю собственника на сделку. Проявляет ли он адекватную инициативу, или же всегда рядом с ним есть кто-то, кто эту инициативу искусственно поддерживает? Неактивность, неуверенность и незаинтересованность собственника в сделке должны насторожить. Возможно, что сделка - часть мошеннической схемы. Вовремя распознайте это и откажитесь от сделки;

- не забывайте про возраст и трезвость продавца. Из-за возраста и пристрастия к алкоголю и наркотикам продавца могут признать недееспособным на момент сделки (чаще - посмертно, по искам наследников) и на этом основании оспорить сделку;

- научитесь правильно читать справки их ЖЭУ. Это обезопасит вас от неожиданности выявления долгов по ЖКУ по лицевому счету купленной квартиры.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


2 сентября 2019 г.
Проект Федерального закона № 785806-7 "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях"

Вопросы гаражного строительства, оформления прав на гаражи и формы объединений граждан в целях реализации цели по возведению данных объектов являются традиционно актуальными для физических и юридических лиц. Принятие законопроекта способно снять правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников. Это, в свою очередь, положительно скажется на развитии гражданского оборота в целом и послужит стимулом для развития гаражного строительства.




20 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 778269-7 "О внесении изменения в статью 52 Федерального закона "О защите конкуренции"

В настоящее время количество антиконкурентных нарушений продолжает оставаться высоким. С целью оперативного устранения выявленных нарушений законопроектом предлагается установить, что в случае принятия заявления об обжаловании предписания антимонопольного органа к производству арбитражного суда исполнение предписания антимонопольного органа, выданного органу государственной власти или органу местного самоуправления, не приостанавливается (если иное не предусмотрено судебным актом).




12 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 771509-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части наделения Правительства РФ полномочием на утверждение требований к форме и содержанию годовых отчетов о выполнении программ деятельности государственных корпораций (компаний), публично-правовых компаний"

Законопроектом предлагается внести в Налоговый кодекс РФ изменения, предусматривающие, что в случае безвозмездной передачи органам государственной власти имущества, приобретенного (созданного) за счет средств субсидии, налогоплательщик вправе наравне с признанием внереализационного дохода в виде сумм субсидии в порядке пункта 4.1 статьи 271 НК РФ также признавать расход в виде стоимости безвозмездно передаваемого имущества.




7 августа 2019 г.
Проект Федерального закона № 770765-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования отношений, связанных с созданием искусственных земельных участков, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности"

Законопроект, в частности, предусматривает внесение изменений  в части исключения положений о проведении аукциона на право создания искусственного земельного участка на водном объекте, регламентации вопросов, связанных с созданием искусственных земельных участков на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, в том числе при создании морского порта и расширении его территории.




4 августа 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 320-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью данного Закона является стимулирование добровольного страхования жилья граждан. Законом устанавливается, что органы государственной власти субъектов РФ вправе разрабатывать, утверждать и реализовывать программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов РФ жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования.



В центре внимания:


Идеальная проверка квартиры - дело дотошного покупателя! (Пластинина Н.)

Дата размещения статьи: 21.08.2019

подробнее>>

Новое в законодательстве (Новикова Е.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

подробнее>>

Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее (Алексеев В.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>

Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

подробнее>>

Кадастровая стоимость недвижимости. Как определяется и от чего она зависит (Фоменко Б.)

Дата размещения статьи: 20.12.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2019
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи