Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > Выход из переговоров. Как избежать ответственности (Кучер А., Мовшович М., Семенов О.)

Выход из переговоров. Как избежать ответственности (Кучер А., Мовшович М., Семенов О.)

Дата размещения статьи: 22.06.2020

В конце 2017 года АС Московского округа поддержал решения нижестоящих судов о взыскании с "Ашана" убытков в виде упущенной выгоды <*>. Основание - недобросовестное ведение переговоров при заключении договора аренды склада. По мнению судов, "Ашан" внезапно и неоправданно прекратил переговоры на стадии обмена подписными версиями договора. Минимизировать такие риски помогут несколько правил.
--------------------------------
<*> В январе 2018 года "Ашан" подал кассационную жалобу в СК ВС.

Исковые требования арендодателя "Декорт" в деле "Ашана" основаны на ст. 434.1 ГК, которая вступила в силу 1 июня 2015 года. Статья предусматривает общую обязанность сторон действовать добросовестно при ведении переговоров. При этом недобросовестность стороны предполагается, в частности, при внезапном и неоправданном прекращении переговоров, когда другая сторона переговоров не могла этого разумно ожидать.

Два с половиной года с момента вступления в силу ст. 434.1 ГК - не достаточный срок для формирования устоявшейся судебной практики, позволяющей выявить конкретные обстоятельства, при которых прекращение переговоров можно считать внезапным и неоправданным, а поведение стороны недобросовестным. Судебные решения по недобросовестному прекращению переговоров касались преимущественно отказа заказчика от заключения договора с победителем тендера.

При условии соблюдения тендерных процедур суды, как правило, признавали необоснованный отказ заказчика от заключения договора с победителем недобросовестным прекращением переговоров. Дело "Ашана" отличается подробным анализом фактических обстоятельств и развернутой аргументацией, а также носит универсальный характер, поскольку оно не связано с тендерными процедурами.

 

"Декорт" VS "Ашан" 

"Ашан" как потенциальный арендатор выступил инициатором переговоров с арендодателем с целью заключения договора аренды склада. После согласования договора аренды в окончательной редакции "Ашан" передал его на подписание представителям "Декорта". "Декорт" подписал экземпляры и вернул их для подписания "Ашаном", но "Ашан" внезапно прекратил "деловой контакт" с арендодателем, хотя в ходе переговоров "Ашан" позиционировал себя как лицо, "имеющее твердые намерения вступить с "Декортом" в договорные отношения".

В обоснование отказа "Ашан" утверждал, что арендодатель, "действуя добросовестно и разумно, мог и должен был предвидеть вероятность незаключения договора", если потенциальный арендатор не получит одобрение наблюдательного совета своей материнской компании или если арендодатель не предоставит согласие банка на заключение договора аренды.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что "Ашан" действовал недобросовестно, поскольку имело место внезапное и неоправданное прекращение переговоров.

Суды исходили из следующих обстоятельств: необходимость получить согласие наблюдательного совета материнской компании арендатора прямо не следовала из учредительных документов арендатора; а непредоставление согласия банка к моменту передачи подписных версий договора было для "Ашана" вполне ожидаемым. К тому моменту уже было получено принципиальное согласие банка на заключение договора, а технические задержки при получении официального согласия были связаны в том числе с действиями самого "Ашана". Безапелляционное прекращение "Ашаном" переговоров после получения подписных версий в связи с непредоставлением согласия банка являлось внезапным для арендодателя.

Учитывая выводы судов, следующие рекомендации помогут снизить риск признания прекращения переговоров недобросовестным. 

16 млн рублей - размер убытков в виде упущенной выгоды, которые суд взыскал в пользу потенциального арендодателя в связи с недобросовестным ведением переговоров.

 

Правила безопасного выхода из переговоров 

Дело "Ашана" позволяет на конкретном примере оценить, какие обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестном поведении стороны, выходящей из переговорного процесса.

Дополнительные согласования. Если до подписания договора нужно получить корпоративные или государственные согласования, необходимо заранее уведомить об этом контрагента. Особенно если согласования требуются на основании акционерного соглашения или необходимость получения таких согласований не является очевидной. Если соответствующий орган корпоративного управления или государственный орган откажет в согласии на заключение договора или рассмотрение данного вопроса будет отложено, необходимо незамедлительно проинформировать об этом контрагента.

Не рекомендуется подтверждать контрагенту наличие неформального согласия компании на заключение договора, если компания еще не приняла окончательное решение о заключении договора. При необходимости можно подтвердить принципиальное или предварительное согласие компании по отдельным условиям договора с оговоркой, что должно быть также достигнуто соглашение сторон по всем условиям договора и должны быть соблюдены обычно принятые в компании внутренние процедуры по окончательному согласованию договора. Например, согласование проекта с внутренними службами.

Если заключение договора зависит от согласия вышестоящего руководителя компании или иного лица (например, бенефициара), которому должен быть представлен на утверждение подготовленный рабочей группой проект договора, то необходимо заранее сообщить об этом контрагенту. Особенно это важно, если проект договора подлежит парафированию членами рабочей группы, перед тем как направить проект такому лицу на окончательное утверждение.

Посмотреть практику.

По делу N А41-90214/2016:

- Постановление АС Московского округа от 29.11.2017;

- Постановление 10ААС от 19.09.2017;

- решение АС Московского округа от 04.04.2017.

По делу N А56-75695/2016:

- Постановление АС Северо-Западного округа от 07.02.2018;

- Постановление 13ААС от 19.10.2017;

- решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.06.2017.

 

Своевременное информирование контрагента. Если подписание договора зависит от ряда условий, заблаговременно проинформируйте контрагента о таких условиях. Это могут быть: завершение юридической или финансовой проверки; согласование договора с внутренними службами компании; подписание сопутствующих соглашений; согласие банка или иного лица; предоставление определенных документов; получение положительного заключения консультанта и т.п.

Заранее обозначьте конкретные обстоятельства, при наступлении которых заключение договора теряет смысл для компании, если таковые имеются. Это могут быть, например, неподписание договора до определенной даты; существенное изменение обстоятельств; смена контроля; смена топ-менеджмента; нарушение эксклюзивности переговоров; неисполнение конкретных обязательств и т.п. Оперативно информируйте контрагента о возникновении новых обстоятельств, влияющих на ход переговоров и заключение договора.

Параллельные переговоры. Если компания планирует вести параллельные переговоры одновременно с несколькими потенциальными контрагентами, то желательно заранее предупредить их об этом. В идеале стоит получить согласие контрагентов на то, что переговоры будут проводиться на неэксклюзивной основе. Или по крайней мере необходимо убедиться при отсутствии договоренностей об эксклюзивности переговоров с конкретным контрагентом.

Общий принцип добросовестности. В целом в ходе переговоров необходимо внимательно относиться к любым своим действиям и заявлениям, которые формируют у контрагента разумное ожидание относительно дальнейшего поведения стороны в переговорном процессе (например, подтверждение принципиального согласия на сделку).

Исходите из следующего принципа: чем меньше остается несогласованных вопросов и ближе стороны подходят к моменту подписания договора, тем меньше оснований у контрагента разумно ожидать отказ другой стороны от заключения договора, если стороны прямо не договорились об ином.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-46-28
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


27 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1120504-7 "О внесении изменений в статьи 927 и 938 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"

В соответствии с международными соглашениями с 22 августа 2021 г. должно быть разрешено коммерческое присутствие иностранных страховых организаций путем создания филиалов на территории России. Цель законопроекта - исполнение обязательств Российской Федерации в рамках членства в ВТО, путем создания сопоставимых условий деятельности страховщиков на территории Российской Федерации, а также расширение перечня страховых услуг и их доступности.




22 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1116818-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" и ст. 45 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

Цель законопроекта - расширение доступа к участию в закупках субъектам малого и среднего бизнеса, с возможностью предоставить банковские гарантии в качестве обеспечения заявки на участие в конкурентной закупке с участием субъектов МСП или обеспечения исполнения договора, заключенного по результатам таких закупок, выданные банками, включенным в перечень, предусмотренный статьей 45 Закона № 44-ФЗ.




15 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1112339-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "Об исполнительном производстве"

Цель законопроекта - создание единой системы управления арестованным, конфискованным, а также иным изъятым имуществом, подлежащим обращению в собственность государства в соответствии с законодательством. Законопроектом предусматривается применение электронной формы торгов, а также, реализация имущества на единых электронных площадках, отобранных Правительством РФ, где путем проведения электронных аукционов реализуется конфискованное и иное обращенное в собственность государства имущество.




10 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1109512-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рекламе"

Цель законопроекта - совершенствование законодательства и устранения правовых пробелов в сфере регулирования распространения социальной рекламы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Предлагаемые изменения предоставят некоммерческим организациям инструменты рекламного продвижения своих инициатив и позволят оптимальным способом информировать о своей деятельности в сети "Интернет".




3 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1105153-7 "О внесении изменений в статьи 38 и 86 Федерального закона "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации"

Цель законопроекта - установление полномочий Правительства РФ с сфере определения порядка изъятия федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный контроль за обращением медицинских изделий, фальсифицированных, недоброкачественных или контрафактных медицинских изделий, не являющихся вещественными доказательствами по уголовным либо административным делам. 



В центре внимания:


Право на заключение договоров аренды лесных участков на новый срок без проведения торгов и основные принципы лесного законодательства (Кузнецова О.А., Шуплецова Ю.И.)

Дата размещения статьи: 19.02.2021

подробнее>>

Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Дата размещения статьи: 28.12.2020

подробнее>>

Выход из переговоров. Как избежать ответственности (Кучер А., Мовшович М., Семенов О.)

Дата размещения статьи: 22.06.2020

подробнее>>

Как проверить права на аренду земли для строительства объекта производства и не ошибиться? (Симич И.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

подробнее>>

Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2021
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.