Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Дата размещения статьи: 28.12.2020

В последние годы имущественные права все чаще становятся объектами, на которые обращается взыскание в ходе принудительного исполнения судебных актов и актов иных уполномоченных органов.

Федеральная служба судебных приставов в своих поручениях неоднократно отмечала актуальность указанного направления деятельности и акцентировала внимание на расширении сферы применения мер по выявлению и обращению взыскания на имущественные права должников (поручения ФССП России от 8 июня 2010 г. N 12/02-12111-ВВ, от 10 июня 2019 г. N 00015/19/139798-ОП, от 29 июля 2019 г. N 00013/19/160055-ОП, от 16 декабря 2019 г. N 00015/19/221506-ОП, совместное письмо ФССП России и Минприроды России от 20 марта 2015 г. N 00014/15/17338-АП/ИВ-05-28/2775 "Об активизации мер по обращению взыскания на право аренды лесных участков" и т.д.).
При этом правами, вовлекаемыми в оборот, выступают не только имущественные требования, связанные с обязательствами контрагента по уплате денежных средств (дебиторская задолженность), но и права, не связанные с денежными требованиями. К таким неденежным имущественным требованиям, в частности, относятся права, возникающие из договоров по владению и пользованию вещами.
Одним из самых распространенных видов сделок, по которым лицо, не являющееся собственником, приобретает имущественные права в отношении чужой вещи, является договор аренды.
Договор аренды имеет широкое применение как в предпринимательской, так и в иных областях экономических отношений. Так, на 1 января 2017 г. на территории г. Москвы насчитывалось 77 182 индивидуальных предпринимателя, которые осуществляли на постоянной основе операции с недвижимым имуществом, в том числе связанные с арендой, что составило 29,3% от общего количества зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, при этом аналогичную деятельность осуществляло 22,1% предприятий и организаций от общего количества хозяйствующих субъектов - зарегистрированных предприятий и организаций <1>.
--------------------------------
<1> Белов В.А. Договор аренды. Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018.

Вовлечение широкого круга вещей в гражданский оборот посредством арендного обязательственного правоотношения позволяет рассматривать возникающие из него имущественные права как один из перспективных объектов, при обращении взыскания на который возможно обеспечить исполнение требований судебных актов и актов иных уполномоченных органов, должником по которым выступает арендатор.
Несмотря на то что права, вытекающие из договора аренды, имеют определенное тождество и с иными имущественными правами, на которые согласно ст. 75 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) может быть обращено взыскание, все же специфика арендных правоотношений обусловливает и ряд особенностей, которые присущи именно данному виду имущественных прав.
Вносит свои особенности и тот факт, что правовое регулирование аренды осуществляется множеством нормативных актов, подчеркивающих, как правило, специфику аренды того или иного объекта (ГК РФ, ЗК РФ, ЛК РФ и т.д.), которые невозможно не учитывать при обращении взыскания на вытекающие из договора имущественные права.
С учетом указанных обстоятельств, а также правоприменительной (в первую очередь судебной) практики попытаемся определить механизм обращения взыскания на имущественные права, возникающие у арендатора по договору аренды.

1. Сущность имущественных прав, возникающих у арендатора по договору аренды

Аренда имущества является одной из разновидностей обязательств, возникающих из договора.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Суть права на аренду имущества (как имущественного права), возникающая из гражданско-правового договора, а также его экономическая основа проявляются в том, что лицо, не являющееся собственником имущества, приобретает право на определенное время владеть и пользоваться имуществом, принадлежащим иному лицу.
Именно сама возможность обладать имуществом, которое не принадлежит лицу на праве собственности, а также возможность в силу указанного обладания извлекать пользу из данного имущества (от владения данным имуществом) и позволяет относить право на аренду имущества к оборотоспособным имущественным правам, которые могут быть в том числе объектами обращения взыскания.
Таким образом, фактически объектом обращения взыскания выступает право заменить арендатора в арендном обязательстве с переходом ко вновь вступающему участнику договорного отношения всех прав и обязанностей прежней стороны по договору.
Понимая право на аренду как вид имущества, на которое может быть обращено взыскание, в ряде случаев законодатель, обозначая данную разновидность прав, использует термин "право аренды" (например, ч. 10 ст. 89 закона об исполнительном производстве). Данная терминология фигурирует и во многих других нормативных актах <1>.
--------------------------------
<1> См., например: ст. 7.34 КоАП РФ, ст. 7.5 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" и т.д.

Вместе с тем законодательство об исполнительном производстве, как и гражданское законодательство, регулирующее собственно имущественные (в том числе обязательственные) правоотношения, не различает и не дает определения понятия такого имущества (имущественного права), как право аренды.
В российском законодательстве аренда как таковая определяется через двустороннее договорное обязательственное правоотношение, возникающее из договора (п. 1 ст. 154, ст. 606 ГК РФ). В силу этого арендатор по договору аренды одновременно приобретает не только права, но и ряд обязанностей, главной из которых является обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом.
Встречный характер арендного обязательства (ст. 328 ГК РФ) обусловливает тот факт, что ни арендодатель, ни арендатор не являются лицами, обладающими исключительно правами по договору аренды; кроме прав, каждое из лиц несет еще и определенный объем обязанностей, исполнение которых входит в саму суть структуры арендного обязательства.
Неразрывность в арендном правоотношении прав и обязанностей обусловливает и то, что перемена лица в договоре может произойти только при одновременном переходе как прав, так и обязанностей по договору (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Как подчеркнул ВАС РФ, при обращении взыскания на право аренды к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). Иначе говоря, к приобретателю переходит не право как таковое ("чистое право"); новое лицо становится полноправным участником, стороной договора аренды со всеми вытекающими из него обязательствами.
В другом случае ВАС РФ указал, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст. 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Таким образом, право аренды как некое "право", "чистое право", выделенное из структуры арендного правоотношения, не существует и не может существовать в силу самой сущности указанного правоотношения, а употребление термина "право аренды" как права, вырванного из цельной структуры обязательства, является не вполне удачным и может вводить в заблуждение по поводу объема переходящих к новому участнику договора прав и обязанностей.
Следует также подчеркнуть, что объектом обращения взыскания в данном случае выступает не сама вещь как таковая, а лишь вытекающая из соответствующего договора возможность владения и пользования ею. В этой связи нормы права, которые определяют специфику оборота тех или иных вещей, не всегда распространяются на условия оборота имущественных прав на эти вещи.
Причисляя право на аренду к имущественным правам, законодатель специально выделяет только "право на аренду недвижимого имущества" (п. 3 ч. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве) и "право долгосрочной аренды недвижимого имущества" (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве) <1>. Специального упоминания о возможности обращения взыскания на право на аренду иного имущества (не являющегося недвижимым) в законодательстве нет.
--------------------------------
<1> Ранее действовавший Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" также использовал указанный термин - "право долгосрочной аренды недвижимого имущества" (ч. 4 ст. 62). Однако совершенно неясно, для каких целей указанная, не совсем удачная, терминология была воспринята последующим нормативным актом. Как и в прежнем, в Федеральном законе от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ (как и в гражданском законодательстве) не содержится критериев, позволяющих относить определенный вид договора аренды к долгосрочным (краткосрочным, среднесрочным); не определяется и практическая значимость использования данного критерия (долгосрочности) для целей принудительного исполнения.

Тем не менее отсутствие специального упоминания в Законе об исполнительном производстве не исключает возможности обращения взыскания на право на аренду иного (помимо недвижимого) имущества, поскольку перечень оборотоспособных имущественных прав, предусмотренных в ч. 1 ст. 75 Закона, является открытым.
По своей правовой природе к указанному имущественному праву близки также и иные права, возникающие из обязательственных правоотношений по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества, такие как наем жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ).
Сходство возникающих из указанных договорных обязательств прав по владению и пользованию имуществом с арендным обязательством, а также открытый перечень имущественных прав, предусмотренный ч. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве, позволяет сделать вывод о возможности обращения на них взыскания путем применения механизма, используемого при обращении взыскания на право на аренду имущества.

2. Выявление права на аренду имущества

Для обращения взыскания на имущественное право потребуется установить его наличие. В зависимости от вида арендованного имущества, а также субъекта, являющегося арендатором, информация о наличии права на аренду имущества может быть получена из различных источников.
Так, у субъектов, являющихся участниками хозяйственной деятельности и обязанных в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете предоставлять бухгалтерскую отчетность, данные об арендованном имуществе будут отражаться в указанной отчетности.
В связи с этим в таком случае прежде всего следует изучить план счетов бухгалтерского учета, содержащий полный перечень синтетических и аналитических (включая субсчета) счетов, необходимых для ведения бухгалтерского учета.
План счетов бухгалтерского учета представляет собой схему регистрации и группировки фактов хозяйственной деятельности (активов, обязательств, финансовых, хозяйственных операций и др.) в бухгалтерском учете. В нем приведены наименования и номера синтетических счетов (счетов первого порядка) и субсчетов (счетов второго порядка).
При аренде имущества, относящегося к основным средствам, указанная информация (о наличии арендованного имущества) будет отражена в плане счетов организации по забалансовому счету <1> N 001 "Арендованные основные средства", на который и следует обратить внимание. Факт принятия и зачисления арендатором объекта аренды учитывается по дебету указанного счета (выбытие, соответственно, по кредиту).
--------------------------------
<1> Забалансовые счета предназначены для обобщения информации о наличии и движении ценностей, временно находящихся в пользовании или распоряжении организации (арендованных основных средств, материальных ценностей на ответственном хранении, в переработке и т.п.), условных прав и обязательств, а также для контроля за отдельными хозяйственными операциями (Приказ Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению").

Арендованные основные средства у арендатора учитываются на данном счете в оценке, указанной в договорах на аренду.
Аналитический учет по счету N 001 ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя). При этом арендованные основные средства, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете обособленно.
В свою очередь, у арендодателя основные средства, сданные в аренду, учитываются на счете N 011 "Основные средства, сданные в аренду".
Информация об объектах основных средств, предоставленных и полученных по договору аренды, в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию (п. 32 Приказа Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01").
Нередко информация о заключенных договорах аренды имущества устанавливается налоговыми органами в ходе осуществления мероприятий налогового контроля (гл. 14 НК РФ).
В связи с этим сведения о заключенных должником договорах аренды могут быть также получены судебным приставом-исполнителем у соответствующих налоговых органов.
Информация о наличии права на аренду недвижимого имущества будет содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ) <1>. Исключениями являются случаи аренды здания или сооружения на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды земельного участка, субаренды земельного участка на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
--------------------------------
<1> Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Соответствующая информация будет отражена в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая также может быть получена по запросу судебного пристава-исполнителя.
Кроме указанных ресурсов информация о наличии у должника права на аренду имущества может быть получена непосредственно от сторон договора аренды, а также иных источников.
Тем не менее получение информации о наличии у должника права на аренду имущества из бухгалтерской отчетности, от налоговых органов, из публичных реестров или иных источников не исключает того обстоятельства, что для последующей реализации указанного имущественного права потребуется правоустанавливающий документ - собственно договор аренды имущества, на котором основываются имущественные права должника по исполнительному производству (арендатора).
По общему правилу в аренду может быть предоставлено имущество тем лицом, которому оно принадлежит на праве собственности (ст. 608 ГК РФ). Вместе с тем взыскание может быть обращено на право на аренду имущества, которое принадлежит арендодателю и на ином вещном праве, например на праве оперативного управления (см. Постановление АС Московского округа от 5 июля 2016 г. N Ф05-8749/2016 по делу N А41-80321/2015).
Установив принадлежность должнику права на аренду имущества, судебный пристав-исполнитель должен проверить наличие и действительность указанного права (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28 декабря 2009 г. по делу N А32-2660/2008-36/2), в том числе:
- является ли арендодатель собственником или обладателем иного вещного права на переданное в аренду имущество;
- заключен ли договор с арендатором надлежащим субъектом (собственником имущества или иным уполномоченным на то лицом);
- не истек ли срок аренды имущества. Проверяя действительность договора, следует учитывать, что срок договора аренды является одним из его существенных условий.
Согласно п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
- не расторгнут (прекращен) ли договор аренды до истечения установленного им срока.

3. Наложение ареста и обращение взыскания на имущественное право

В целях обеспечения сохранности установленного у должника имущественного права судебный пристав-исполнитель устанавливает необходимые ограничения.
Несмотря на то что традиционно запрет на распоряжение устанавливается в отношении вещи, которую в момент вынесения соответствующего постановления установить и описать не представилось возможным (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"), совершение подобного исполнительного действия не исключено и в отношении имущественного права.
Так, в Апелляционном определении от 18 января 2018 г. по делу N 33а-925/2018 Свердловский областной суд отметил, что судебному приставу-исполнителю предоставлены полномочия по запрету совершения регистрационных действий на любое имущество должника, включая имущественные права.
Соответственно, до наложения ареста судебный пристав-исполнитель может вынести постановление о запрете на распоряжение правом на аренду имущества, в котором:
- запрещает арендатору уступать право на аренду имущества третьим лицам;
- запрещает сторонам по договору совершать действия, влекущие изменение условий договора аренды либо прекращение (расторжение) договора аренды.
После получения правоустанавливающих и иных документов, позволяющих установить наличие и действительность права на аренду имущества у должника по исполнительному производству, судебный пристав-исполнитель налагает на него арест, о чем выносит постановление и составляет акт.
Для наложения ареста на право на аренду недвижимого (а также движимого) имущества судебный пристав не должен получать письменное (или устное) согласие арендодателя (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26 августа 2013 г. по делу N А38-6936/2012, ФАС Северо-Западного округа от 11 июля 2011 г. по делу N А66-9691/2010, Кассационное определение Суда Еврейской автономной области от 3 февраля 2012 г. по делу N 33-55/2012 и т.д.). Содержащееся в п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве требование о наличии документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, распространяется только на стадию реализации имущества должника (см. Постановления АС Северо-Кавказского округа от 18 июля 2018 г. N Ф08-5538/2018 по делу N А61-5556/2017, ФАС Московского округа от 14 января 2011 г. N КА-А40/16900-10 по делу N А40-20418/10-79-110 и т.д.).
Вместе с тем по вопросу обращения взыскания на право на аренду недвижимого имущества имеется и другая судебная практика. Так, Пермский краевой суд в одном из своих Определений (от 4 февраля 2015 г. по делу N 33-858) указал, что арест на право долгосрочной аренды недвижимого имущества применяется в том числе для обеспечения сохранности с целью последующей реализации имущественного права должника, в связи с чем арест на право аренды может быть произведен только при наличии согласия арендодателя имущества. Однако данная позиция является исключением из общей сложившейся правоприменительной практики по данному вопросу и не согласуется с буквальным содержанием положений п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве.
В акте о наложении ареста (описи) помимо иных сведений, указание которых предусмотрено законодательством, указываются данные, позволяющие идентифицировать арестованное имущественное право, а также основания его возникновения, в частности:
- данные о том, какое именно имущественное право арестовано, а также данные об объекте, в отношении которого данное имущественное право действует (например, "...право на аренду земельного участка, площадью... кв. м, с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: ...");
- сведения о правоустанавливающих документах, на основании которых возникло арестованное имущественное право (например, "...договор аренды земельного участка от... N..., заключенный между сторонами..., зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости от... за N...").
Для обеспечения сохранности как права на аренду имущества, так и правоустанавливающих документов хранение последних следует осуществлять в структурном подразделении службы судебных приставов в материалах соответствующего исполнительного производства (ч. 2 ст. 86 Закона об исполнительном производстве).
Также в акте о наложении ареста (описи) на имущественное право указывается его предварительная стоимость. Окончательное определение стоимости арестованного права на аренду имущества осуществляется привлекаемым судебным приставом-исполнителем в установленном порядке специалистом (п. 3 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).
Арест права на аренду имущества включает в себя запрет на распоряжение указанным имущественным правом. Иные ограничения в отношении арестованного имущественного права могут быть установлены судебным приставом-исполнителем в постановлении о наложении ареста и акте о наложении ареста (описи).
Поскольку право на аренду имущества является имущественным правом, возникающим из обязательственного правоотношения, по своей правовой природе имеет определенные сходства с дебиторской задолженностью, полагаем, что при наложении ареста на право на аренду имущества по аналогии следует устанавливать запрет на совершение должником и арендодателем любых действий, приводящих к изменению либо прекращению правоотношений, на основании которых возникло имущественное право, а также на уступку данного права третьим лицам (ч. 1 ст. 83 Закона об исполнительном производстве).
Хотя арест и устанавливает определенные ограничения, тем не менее наложение ареста на право на аренду имущества не может являться препятствием для реализации арендодателем предусмотренного законом и договором права на расторжение договора аренды вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по этому договору (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 27 января 2012 г. N Ф09-10130/11 по делу N А07-11512/2011).
При обращении взыскания на право на аренду имущества следует учитывать ряд особенностей, вытекающих как из существа (правовой природы) имущественного права, так и из законодательной регламентации процедуры обращения на него взыскания.
В частности, при обращении взыскания на некоторые виды имущества, принадлежащие должникам на праве собственности, законодательство требует получения судебного санкционирования. Например, в силу ст. 278 ГК РФ такой судебный акт потребуется для обращения взыскания на земельный участок должника.
Однако если земельный участок не принадлежит должнику на праве собственности, а владение указанным имуществом осуществляется на основании договора аренды, то получение судебного акта не потребуется. Но и взыскание будет обращено не на вещь - земельный участок, а на право его аренды.
Так, судебная практика исходит из того, что ссылки на положения ст. 278 ГК РФ, согласно которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, не принимаются во внимание, поскольку данная норма применяется только при обращении взыскания на земельный участок принадлежащий должнику на праве собственности (см., например, Апелляционные определения Кировского областного суда от 22 июля 2014 г. по делу N 33-2423, Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 июля 2013 г. по делу N 33-1554/2013 <1>).
--------------------------------
<1> Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики рассмотрения дел, связанных с исполнительным производством, утв. Президиумом Нижегородского областного суда 11 февраля 2015 г., в котором указано, что обращение взыскания на принадлежащее должнику право на аренду земельного участка возможно судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства; при этом положения ст. 278 ГК РФ, предусматривающей обращение взыскание на земельный участок по обязательствам его собственника только на основании решения суда, в данном случае неприменимы.

В целом же следует учитывать, что принятие решения об обращении взыскания на право на аренду имущества и его дальнейшая реализация являются исключительным полномочием судебного пристава-исполнителя и не требуют судебного санкционирования (см. Определение Мурманского областного суда от 11 октября 2012 г. по делу N 33-2812-2012, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 июля 2011 г. по делу N А19-24900/09, по которому Определением ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14311/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора, и т.д.).
В свою очередь, непринятие судебным приставом-исполнителем мер по обращению взыскания на принадлежащее должнику право на аренду имущества может послужить основанием для признания подобного бездействия незаконным (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28 августа 2014 г. по делу N 33-33807).

4. Порядок оценки и реализации права на аренду имущества

Как было указано выше, для оценки арестованного права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель обязан привлечь специалиста (оценщика). Самостоятельно произвести оценку, по которой арестованное имущественное право впоследствии будет выставлено на торги, судебный пристав-исполнитель не вправе.
Определение стоимости права на аренду имущества осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 385.
Для реализации права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель представляет определенный перечень документов, из которых специфичным для рассматриваемого имущественного права выступает согласие арендодателя на его реализацию.
В судебной практике неоднократно обращалось внимание на необходимость получения такого согласия (см. Определение ВАС РФ от 11 июня 2010 г. N ВАС-6922/10 по делу N А45-6615/2009, Постановление АС Поволжского округа от 3 июня 2019 г. N Ф06-46760/2019 по делу N А65-29229/2018 и т.д.).
Хотя конкретный перечень документов, необходимых для передачи арестованного права на аренду имущества для реализации, в законодательстве предусмотрен только для права долгосрочной аренды недвижимого имущества (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве), тем не менее исходя из общего положения, касающегося аренды как таковой и сформулированного в п. 2 ст. 615 ГК РФ, получение согласия арендодателя требуется во всех случаях распоряжения указанным имущественным правом (за исключением тех, которые предусмотрены законодательством).
Отсутствие согласия арендодателя на реализацию принадлежащего должнику права на аренду имущества препятствует возможности обращения на него взыскания.
При этом по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ отказ арендодателя - лица, владеющего имуществом на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право на аренду этого имущества не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения (см. Апелляционные определения Ульяновского областного суда от 2 декабря 2014 г. по делу N 33-4570/2014, Пермского краевого суда от 17 июля 2013 г. по делу N 33-6757, Определение ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14311/11 по делу N А19-24900/09 и т.д.).
Для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества законодательством об исполнительном производстве предусмотрен специальный перечень представляемых документов.
Так, согласно ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, а также п. 2 совместного письма ФССП России N 00145/17/61359-ДА, Росимущества N ДП-12/26251 от 5 июля 2017 г. "О перечне документов" при передаче на реализацию права долгосрочной аренды представляются:
- копия договора аренды;
- копии технической документации, характеризующей объект недвижимости: копия технического паспорта БТИ (экспликации) или копия кадастрового паспорта объекта недвижимости (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);
- копия кадастрового плана земельного участка и (или) копия кадастрового паспорта земельного участка, в случае если объектом аренды является земельный участок (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);
- копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях, обусловленных способом и порядком исполнения определенных судебных актов, согласия арендодателя на реализацию имущественного права не требуется. При этом в случае коллизии между нормами ГК РФ об аренде и нормами специального законодательства (например, ЗК РФ) судебная практика исходит из приоритета специального законодательства над ГК РФ (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 25 марта 2008 г. N 16810/07, от 27 июля 2010 г. N 2111/10, от 15 февраля 2011 г. N 14381/10).
Законодательством подобное исключение предусмотрено для договоров аренды земельных участков.
Так, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" имущественные права, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В таком случае получения согласия на реализацию имущественного права в ходе исполнительного производства не требуется (см. также Постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2011 г. N КГ-А40/8669-11 по делу N А40-151883/10-153-1059, по которому Определением ВАС РФ от 21 мая 2012 г. N ВАС-15073/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).
Так, рассматривая один из споров, Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 1 марта 2016 г. N 33-3498/2016 по делу N 2-3664/2015 разъяснил, что поскольку нормы, содержащиеся в п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, носят диспозитивный характер, постольку положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ носят специальный характер по отношению к указанному правилу. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжения правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ (п. 17 указанного Постановления Пленума ВАС РФ).
Также нет необходимости в получении согласия арендодателя на обращение взыскания на имущественное право, когда в самом судебном акте содержится требование об обращении взыскания на конкретное право на аренду имущества (см., например, Постановление АС Московского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф05-12249/2015 по делу N А40-23273/13 <1>).
--------------------------------
<1> Как разъяснил суд, положения п. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве подлежат применению в случае, когда судебный пристав-исполнитель, исполняя судебный акт о взыскании денежного долга, выявляет у должника имущество в виде права долгосрочной аренды, не поименованное в судебном акте.

Не требуется согласия и при обращении взыскания на здание или сооружение, находящееся на арендованном земельном участке (письмо ФССП России от 8 июня 2010 г. N 12/02-12111-ВВ "Об обращении взыскания на имущественные права сторон договора аренды").
Отсутствие необходимости в получении согласия на обращение взыскания на право аренды может следовать и непосредственно из условий заключенного договора аренды. Такое обстоятельство будет налицо, если стороны при заключении указанной сделки в самом договоре аренды предусмотрели возможность передачи по нему прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя неопределенному кругу лиц.
Реализация права на аренду имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
После реализации покупатель имущественного права вступает в обязательственное арендное правоотношение на стороне арендатора на условиях сделки, которые были определены ранее действовавшим договором. Фактически между сторонами происходит сделка по перенайму (передаче прав и обязанностей по договору аренды иному лицу <1>).
--------------------------------
<1> См.: п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

Подводя итог, необходимо отметить, что, несмотря на довольно длительный период правоприменительной практики обращения взыскания на рассматриваемое имущественное право, следует признать, что правовое регулирование данного вопроса остается неоправданно скудным. Причем касается это как неопределенности в базовых терминах, так и собственно методического регулирования самого процесса обращения взыскания на права на аренду имущества.
Впрочем, эта скудность нормативного регулирования, оставляющая неоправданно широкий простор для толкования правоприменительными (прежде всего судебными) органами, касается абсолютно всех имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, вопросу обращения взыскания на которую посвящена большая часть норм.
Полагаем, что при систематизации законодательства об исполнительном производстве процесс обращения взыскания на имущественные права, в том числе на право на аренду имущества, должен получить более развернутое, детализированное регулирование.

Список литературы

Белов В.А. Договор аренды. Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-46-28
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


27 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1120504-7 "О внесении изменений в статьи 927 и 938 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"

В соответствии с международными соглашениями с 22 августа 2021 г. должно быть разрешено коммерческое присутствие иностранных страховых организаций путем создания филиалов на территории России. Цель законопроекта - исполнение обязательств Российской Федерации в рамках членства в ВТО, путем создания сопоставимых условий деятельности страховщиков на территории Российской Федерации, а также расширение перечня страховых услуг и их доступности.




22 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1116818-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" и ст. 45 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

Цель законопроекта - расширение доступа к участию в закупках субъектам малого и среднего бизнеса, с возможностью предоставить банковские гарантии в качестве обеспечения заявки на участие в конкурентной закупке с участием субъектов МСП или обеспечения исполнения договора, заключенного по результатам таких закупок, выданные банками, включенным в перечень, предусмотренный статьей 45 Закона № 44-ФЗ.




15 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1112339-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "Об исполнительном производстве"

Цель законопроекта - создание единой системы управления арестованным, конфискованным, а также иным изъятым имуществом, подлежащим обращению в собственность государства в соответствии с законодательством. Законопроектом предусматривается применение электронной формы торгов, а также, реализация имущества на единых электронных площадках, отобранных Правительством РФ, где путем проведения электронных аукционов реализуется конфискованное и иное обращенное в собственность государства имущество.




10 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1109512-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рекламе"

Цель законопроекта - совершенствование законодательства и устранения правовых пробелов в сфере регулирования распространения социальной рекламы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Предлагаемые изменения предоставят некоммерческим организациям инструменты рекламного продвижения своих инициатив и позволят оптимальным способом информировать о своей деятельности в сети "Интернет".




3 февраля 2021 г.
Проект Федерального закона № 1105153-7 "О внесении изменений в статьи 38 и 86 Федерального закона "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации"

Цель законопроекта - установление полномочий Правительства РФ с сфере определения порядка изъятия федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственный контроль за обращением медицинских изделий, фальсифицированных, недоброкачественных или контрафактных медицинских изделий, не являющихся вещественными доказательствами по уголовным либо административным делам. 



В центре внимания:


Право на заключение договоров аренды лесных участков на новый срок без проведения торгов и основные принципы лесного законодательства (Кузнецова О.А., Шуплецова Ю.И.)

Дата размещения статьи: 19.02.2021

подробнее>>

Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Дата размещения статьи: 28.12.2020

подробнее>>

Выход из переговоров. Как избежать ответственности (Кучер А., Мовшович М., Семенов О.)

Дата размещения статьи: 22.06.2020

подробнее>>

Как проверить права на аренду земли для строительства объекта производства и не ошибиться? (Симич И.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

подробнее>>

Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2021
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.