Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Защита ограниченных вещных прав на жилое помещение (Пушкина А.В.)

Защита ограниченных вещных прав на жилое помещение (Пушкина А.В.)

Дата размещения статьи: 13.01.2021

В ст. 216 ГК РФ среди ограниченных вещных прав не перечислены права на жилые помещения. Однако перечень ограниченных вещных прав в ст. 216 ГК РФ не является исчерпывающим. Вещные права могут быть предусмотрены и иными нормами. В частности, гл. 18 ГК РФ регламентирует право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Раздел II ЖК РФ также озаглавлен "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Однако прямо эти "другие вещные права на жилые помещения" не поименованы ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ.
Путем толкования доктрина и судебная практика делают вывод о том, что к "другим вещным правам на жилые помещения" относятся права членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения <1>. Но какие именно из членов семьи собственника становятся обладателями ограниченного вещного права на жилое помещение, вопрос дискуссионный. Считается, что ограниченное вещное право обладает таким свойством, как "право следования", то есть оно следует за вещью даже при перемене собственника.
--------------------------------
<1> Далее для обозначения членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения будет использоваться термин "члены семьи собственника жилого помещения", кроме случаев противопоставления членов семьи и бывших членов семьи.

Первоначально п. 2 ст. 292 ГК РФ устанавливал, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, изначально все виды прав члена семьи собственника можно было отнести к ограниченным вещным правам. В связи с этим оборот жилых помещений сильно затруднялся. Практически каждое продаваемое жилое помещение оказывалось обременено правами членов семьи прежнего собственника.
Поэтому Законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ была принята новая редакция данного пункта, в соответствии с которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу являлся основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. После вступления в силу данной редакции право члена семьи собственника жилого помещения по общему правилу утратило право следования, и большинство ученых перестали признавать за ним качество вещного права.
Но существуют некоторые категории членов семьи собственника жилого помещения, право которых сохраняется даже при смене собственника или при прекращении семейных отношений с собственником. Такие права членов семьи собственника жилого помещения считаются в доктрине и на практике ограниченными вещными правами.
Сначала к ним причисляли только права членов семьи, которые на момент приватизации имели равное с собственником право пользования данным жилым помещением, но не воспользовались свои правом на бесплатную приватизацию. К таким лицам относились члены семьи и бывшие члены семьи нанимателя по договору социального найма, продолжавшие проживать в занимаемом жилом помещении.
Это правило выводилось судебной практикой из положений ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В ней говорилось, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (о том, что бывшие члены семьи собственника жилого помещения по общему правилу утрачивают право пользования жилым помещением) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Официальное толкование данного положения было дано в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Верховный Суд закрепил сложившееся на практике правило о том, что, если лицо отказалось от приватизации жилого помещения в пользу одного из членов своей семьи, оно сохраняет право пользования данным жилым помещением даже при его отчуждении.

Появились и другие категории членов семьи собственника жилого помещения, право которых сохраняется даже при смене собственника или при прекращении семейных отношений с собственником. Так, суды исходят из того, что при смене собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которым это право было предоставлено на основании ордера. Для обоснования данного положения суды ссылаются на ту же ст. 19 Вводного закона, используя аналогию закона.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" как раз рассматривал случай, когда суды признали право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицом, которому это право было предоставлено на основании ордера, при обращении взыскания на данное жилое помещение. Конституционный Суд признал не соответствующим Конституции РФ подобное толкование ст. 19 Вводного закона, определив, что это препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
Конституционный Суд обязал законодателя внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на защиту как прав членов семьи прежнего собственника жилого помещения, так и интересов его приобретателя. Минстрой России подготовил проект федерального закона "О внесении изменения в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" во исполнение данного распоряжения. Указанным проектом предлагается ввести во Вводный закон статью 19.1, часть первая которой устанавливает:
"Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника жилого помещения при одновременном соблюдении следующих условий:
- указанные лица были включены в ордер, по которому производилось заселение жилого помещения, предоставленного на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, утвержденного исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации;
- указанные лица зарегистрированы в таком жилом помещении по месту жительства;
- у указанных лиц отсутствует право собственности на другое жилое помещение".
Второй пункт предлагаемой ст. 19.1 Вводного закона предусматривает возложение на органы местного самоуправления обязанности предоставлять по запросу заинтересованных лиц информацию об ордерах, выданных в отношении конкретных жилых помещений в домах ЖСК до введения в действие ЖК РФ.
Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства дал отрицательное заключение на данный законопроект. Он так и не был внесен в Государственную Думу.
Действительно, рассматриваемый законопроект не выполняет задач, возложенных на него Конституционным Судом. Необходимо было обеспечить баланс интересов нового собственника жилого помещения и всех категорий членов семьи прежнего собственника, которые сохраняют право пользования данным жилым помещением. В законопроекте же идет речь не о членах семьи прежнего собственника, а о бывших членах семьи.
И к членам семьи прежнего собственника, которые сохраняют право пользования данным жилым помещением, относятся не только лица, которым это право было предоставлено на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива. Вопрос с членами семьи собственника жилого помещения, которые отказались в его пользу от приватизации, также не решен. Есть еще лица, которым право пользования жилым помещением предоставлено завещательным отказом. Все эти права имеют характер вещных и нуждаются в более тщательном законодательном регулировании. В настоящий момент данные виды прав не подлежат государственной регистрации, в связи с чем узнать об их существовании покупателю квартиры бывает непросто.
Конституционный Суд предлагал решить проблему "в том числе с учетом возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений". Но законопроект ничего подобного не предусматривает.
Проект федерального закона N 47538-6/5 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" предлагает ввести новое ограниченное вещное право для членов семьи собственника жилого помещения - право личного пользовладения (узуфрукт). Согласно ст. 298.3 ГК РФ в редакции законопроекта члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, могут пользоваться этим помещением на праве личного пользовладения на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 224 ГК РФ в редакции законопроекта вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.
Однако основанием возникновения права личного пользовладения не может быть ни отказ от приватизации, ни предоставление права на проживание на основании ордера в ЖСК. Право личного пользовладения, согласно законопроекту, может быть установлено только по соглашению между собственником жилого помещения и пользовладельцем либо приобретено в порядке наследования на основании завещания собственника.
Таким образом, в данном законопроекте опять не учтены существующие в настоящее время ограниченные вещные права на жилые помещения. Представляется необходимым ввести в законопроект еще одно основание возникновения права пользовладения - закон. И определить в соответствующем акте, что при отказе от приватизации у члена семьи собственника возникает именно право личного пользовладения, равно как и при предоставлении права на проживание на основании ордера в ЖСК, а также в иных случаях, упомянутых ниже.
Проект федерального закона N 475386/5 ("малый" проект) был создан в рамках реформирования Гражданского кодекса РФ, которое вступило в официальную стадию в 2012 г. с внесением Президентом РФ в Государственную Думу проекта федерального закона N 47538-6 ("большой" проект). "Большой" проект предусматривал изменения во все четыре части Гражданского кодекса в целях его переосмысления в соответствии требованиями времени. После принятия в первом чтении "большой" проект, ввиду громадного объема предложенных изменений, был разделен на 11 блоков - отдельных законопроектов. К настоящему времени приняты 9 блоков, готовится к принятию "малый" проект федерального закона N 475386/5, который посвящен реформе вещного права.
В первоначальном, "большом", проекте была предусмотрена такая разновидность права личного пользовладения, как социальное пользовладение. Предполагалось, что социальное пользовладение будет предоставляться исключительно на жилые помещения для проживания членов семьи собственника, имеющих право требовать уплаты алиментов. В "малом" проекте авторы отказались от идеи социального пользовладения. Это представляется правильным, поскольку есть и другие категории членов семьи собственника, которым по закону должно предоставляться подобное право, и наделять им только лиц, имеющих право на алименты, не совсем корректно.
К числу ограниченных вещных прав на жилые помещения также относится право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, есть и иные случаи, когда жилое помещение предоставляется государством гражданину в собственность с учетом членов его семьи. Статья 19 Вводного закона по аналогии может применяться и к таким ситуациям.
Н.Н. Никифорова пишет о подобных случаях: "С позиций сформировавшейся судебной практики члены семьи, которые принимались в расчет при определении размера субсидии, имеют самостоятельное право пользования жилым помещением и их нельзя признать прекратившими право пользования применительно к ч. 4 ст. 31, если они прекратят семейные отношения с собственником. То же самое происходит, когда госслужащему жилое помещение передается прямо в собственность, но размер жилого помещения определяется с учетом членов семьи" <2>.
--------------------------------
<2> Никифорова Н.Н. Самостоятельное право пользования жилым помещением бывшими членами семей собственников этих помещений // Семейное и жилищное право. 2017. N 5. С. 44 - 47; СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, круг ограниченных вещных прав на жилое помещение в настоящее время достаточно широк, и они никак не отражаются в Росреестре. Еще в 2014 г. Е.И. Самойлов предлагал объединить все такие права в "общее право", которое он назвал вслед за "большим" проектом "правом пользовладения жилым помещением". Правда, круг этих прав у него был несколько иным, чем предлагается в настоящей статье, но суть от этого не меняется.
Представляется правильной характеристика Е.И. Самойловым признаков таких прав: "Ограниченным вещным правам, возникающим по поводу владения и пользования жилым помещением, помимо присущих им родовых признаков (абсолютного характера, материального объекта права, установления их перечня и содержания только законом, следования за вещью и вещно-правовых способов защиты), будет принадлежать в качестве самостоятельного видового признака невозможность передачи осуществления и отчуждения данных прав, а также их непередаваемость в порядке правопреемства" <3>.
--------------------------------
<3> Самойлов Е.И. Право пользовладения жилым помещением: понятие, виды, содержание: дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2014. С. 67.

Далеко не всегда обладатели ограниченных вещных прав на жилое помещение могут их беспрепятственно осуществлять. Нередко приходится обращаться в суд. Но не всегда истцы избирают правильный способ защиты своего права. Так, до Конституционного Суда дошел случай, когда М.Б. Гельфанд предъявил к бывшей супруге требование об определении порядка пользования жилым помещением. В исковых требованиях ему было отказано, так как суды признали ст. 247 ГК Российской Федерации, закрепляющую порядок владения и пользования имуществом участниками долевой собственности, не подлежащей применению при квалификации отношений, возникших между заявителем и собственником жилого помещения по поводу пользования спорным жилым помещением.
Тогда М.Б. Гельфанд обратился в Конституционный Суд с заявлением о признании противоречащим Конституции РФ п. 1 ст. 247 ГК РФ, так как он не предоставляет лицам, отказавшимся от приватизации жилого помещения в пользу члена своей семьи, права требовать от него по суду установления порядка пользования данным помещением.
Конституционный Суд РФ в Определении от 2 июля 2013 г. N 1033-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гельфанда Михаила Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации" справедливо отметил, что к компетенции Конституционного Суда не относится дополнение действующего законодательства, по существу предлагаемое М.Б. Гельфандом, но если недостижение согласия между собственником и другим лицом - бывшим членом его семьи в вопросе о порядке пользования жилым помещением, где они оба проживают, приводит к ограничению данного лица в праве пользования жилым помещением, оно подлежит защите в судебном порядке.
В Апелляционном определении Московского городского суда от 14 января 2019 г. по делу N 33-310/2019 данная позиция Конституционного Суда была применена в аналогичном деле. Судебная коллегия пришла к выводу, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права и что он имеет право требовать своего вселения в спорную квартиру, а не определения порядка пользования квартирой в соответствии с положениями ч. 1 ст. 247 ГК РФ.
Между тем в Определении Конституционного Суда РФ от 24 июня 2014 г. N 1414-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Л. на нарушение его конституционных прав статьями 247, 288 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации" формулировка в аналогичном случае несколько другая: "Что касается оспариваемого заявителем пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации, включенной федеральным законодателем в главу 16 "Общая собственность" данного Кодекса, то он не препятствует определению порядка пользования жилым помещением с учетом интересов всех лиц, обладающих правом пользования им".
В практике так и не сложился единообразный подход к данному вопросу. Так, в Определении Московского городского суда от 12 января 2012 г. по делу N 33-212/12 была подтверждена правомерность удовлетворения иска об определении порядка пользования квартирой, поскольку судом было установлено, что истец являлся членом семьи собственника жилого помещения и имел право пользования данным жилым помещением наравне с его собственниками. Правда, истец в данном деле не ссылался в обоснование своих требований на ст. 247 ГК РФ.
А.И. Иванова отмечает: "Таким образом, практика судов общей юрисдикции позволяет предположить, что, несмотря на возможные трудности при определении порядка пользования с учетом интересов не только собственников, но и обладателей самостоятельного права, предложенный механизм защиты самостоятельных прав пользования вполне может быть реализован" <4>.
--------------------------------
<4> Иванова А.И. Ограниченные вещные права на жилые помещения в решениях КС РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 6. С. 105 - 115; СПС "КонсультантПлюс".

Обладателям ограниченного вещного права на жилое помещение важно выбирать верный способ защиты своего права для того, чтобы эффективно его осуществлять. Суды пока не всегда готовы определить порядок пользования жилым помещением обладателем ограниченного вещного права. Возможно, в такой ситуации следует воспользоваться негаторным иском.
Таким образом, ограниченных вещных прав на жилое помещение в настоящее время достаточно много. Вопрос о том, какие именно права к ним относятся, до сих пор является предметом дискуссии между цивилистами. Система ограниченных вещных прав на жилое помещение нуждается в унификации. Предлагаемое "малым" проектом право личного пользовладения не решает задачу, которую поставил перед законодателем Конституционный Суд РФ в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П. Проект Минстроя, о котором шла речь выше, также не устанавливает баланс интересов собственника жилого помещения и обладателя ограниченного вещного права на него. Представляется, что необходимо разработать в "малом" проекте продуманную систему ограниченных вещных прав на жилое помещение, учитывающую сложившуюся на практике ситуацию. И распространить положения о защите вещных прав, предусмотренные "малым" проектом, на существующие сегодня в России ограниченные вещные права на жилые помещения.

Библиографический список

1. Иванова А.И. Ограниченные вещные права на жилые помещения в решениях КС РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 6. С. 105 - 115.
2. Никифорова Н.Н. Самостоятельное право пользования жилым помещением бывшими членами семей собственников этих помещений // Семейное и жилищное право. 2017. N 5. С. 44 - 47.
3. Самойлов Е.И. Право пользовладения жилым помещением: понятие, виды, содержание: дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2014.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 350-84-16
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


6 января 2021 г.
Проект Федерального закона № 1087686-7 "О сельскохозяйственной продукции, сырье и продовольствии с улучшенными характеристиками"

Законопроект направлен на повышение доступности для населения продукции сельского хозяйства, обладающей улучшенными характеристиками, а также информации о такой продукции. Целями законопроекта являются содействие устойчивому развитию сельского хозяйства; развитие  нутреннего рынка сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия; повышение конкурентоспособности произведенных на территории РФ сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на зарубежных рынках.




30 декабря 2020 г.
Проект Федерального закона № 1087244-7 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации в части отмены избыточных требований к содержанию устава акционерного общества"

Целью законопроекта является оптимизация требований к содержанию уставов акционерных обществ, поскольку анализ правоприменительной практики показал, что зачастую уставы акционерных обществ содержат информацию, фактически повторяющую положения закона.




22 декабря 2020 г.
Проект Федерального закона № 1079717-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования автомобильного туризма и реализации туристского кластера в РФ"

Цель законопроекта состоит в создания безопасных и комфортных условий, способствующих развитию автомобильного туризма и индустрии автомобильных путешествий в России. В настоящее время значимость автотуризма значительно возросла, поскольку он позволяет обеспечить соблюдение социальной дистанции и снизить вероятность заражения COVID-19.




16 декабря 2020 г.
Проект Федерального закона № 1076703-7 "О внесении изменений в ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и ст. 6 ФЗ "О лотереях"

Цель законопроекта - устранение отдельных пробелов законодательства в области организации и проведения азартных игр и лотерей, а также разграничение деятельности по организации и проведению лотерей и деятельности букмекерских контор и тотализаторов, в том числе в целях недопущения проведения азартных игр под видом лотерей.




8 декабря 2020 г.
Проект Федерального закона № 1070682-7 "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

Целью законопроекта является совершенствование действия механизма обжалования учредителями (участниками) юридического лица либо лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица принятых регистрирующим органом решений об отказе в госрегистрации в порядке пп. "ф" п. 1 ст. 23 Закона о государственной регистрации.



В центре внимания:


Правовые и практические вопросы исправления кадастровых ошибок (Храмова И.С.)

Дата размещения статьи: 13.01.2021

подробнее>>

Защита ограниченных вещных прав на жилое помещение (Пушкина А.В.)

Дата размещения статьи: 13.01.2021

подробнее>>

Потребкооперация - анализ проблем, права в ней? (Алексеевская А.)

Дата размещения статьи: 13.01.2021

подробнее>>

Правовые и этические аспекты ведения медицинской документации (Котова Т.Г.)

Дата размещения статьи: 13.01.2021

подробнее>>

"Эпоха непрофессионалов" вместо "эры милосердия"? (Дорошков В.В.)

Дата размещения статьи: 13.01.2021

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2021
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.