Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров (Родионова Д.)

Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров (Родионова Д.)

Дата размещения статьи: 18.08.2021

Во всех субъектах РФ завершился переход к применению в качестве налоговой базы кадастровой стоимости. Для расчета налога за 2020 год инвентаризационная стоимость применяться не будет. С 2021 года установлена процедура рассмотрения налоговым органом заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения. Об указанных нововведениях узнаете (если еще не знаете) из статьи 408 НК РФ. А ниже будут рассмотрены споры по налогам 2020 - 2021. Тем юристам, которые не специализируются на налогах и, соответственно, не могут сказать, что все знают в этой области, информация поможет подсказать клиентам, как избежать ошибок при уплате налогов. 

С оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, думаю, знаком каждый. Но, может, что-то изменилось в таких делах? Рассмотрим решение Московского городского суда от 26.01.2021 по делу N 3А-264/2021, а также изменения в законодательстве. В данном споре кадастровая стоимость была утверждена по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец, полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, обратился к частнопрактикующему оценщику за составлением отчета об оценке рыночной стоимости помещения. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость помещения, принадлежащего административному истцу, на дату установления его кадастровой стоимости составила на 32 000 000 рублей меньше. Принял ли суд эту оценку? Об этом позже. Таким образом, если рыночная стоимость объекта ниже кадастровой, то, конечно, в целях экономии целесообразно определить кадастровую стоимость в размере рыночной. Просто ли это сделать? Как мы видим, собственнику пришлось для этого обращаться в суд. Более того, он думал, что кадастровая стоимость будет соответствовать рыночной стоимости, определенной выбранным им оценщиком. Но нет. Была проведена судебная экспертиза, которая определила рыночную стоимость на 16 000 000 рублей больше оценщика. Решением суда кадастровая стоимость была установлена в размере, определенном судебной экспертизой.

В суд административный истец обратился на основании статьи 22 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной кадастровой оценке", согласно части 1 которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Изменилось ли что-нибудь в этом порядке со времени данного спора? Изменится с 01.01.2023. Данная статья утратит силу. Закон будет дополнен статьей 22.1, согласно части 1 которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению. Данное заявление подается в бюджетное учреждение или в многофункциональный центр.

Следующий спор - это возврат излишне уплаченного налога: Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2020 по делу N 33-416533/2020. Ф.И.О. 1 переплатил налог в размере 1 411 049 рублей и обратился в суд с иском к налоговому органу, чтобы их вернуть. По какой причине произошла столь большая переплата? Ф.И.О. 1 перестал быть собственником купленного имущества по независящей от него причине. Думаю, обстоятельства этого дела стоит детально рассмотреть, чтобы увидеть риски приобретения недвижимости, право на которую за продавцом установлено решением суда. В июне 2015 года продавец ООО 1 приобрел право собственности на нежилые помещения на основании решения суда. В декабре 2015 года Ф.И.О. 1 купил данные нежилые помещения у ООО 1. В январе 2016 года право собственности на данные нежилые помещения было зарегистрировано за Ф.И.О. 1. В марте 2019 г. Ф.И.О. 1 уплатил налог, начисленный за 2017 год. Определением ВС РФ от августа 2016 г. решение суда (на основании которого возникло право собственности у ООО 1) было отменено, в связи с чем ни у ООО 1, ни у Ф.И.О. 1 не возникло право собственности на нежилые помещения. В апреле 2019 г. Ф.И.О. 1 обратился к ответчику с заявлением о возврате налога, но налог не был возвращен. Таким образом, появляется вопрос, почему налог не был возвращен и должен ли он быть возвращен. Суд удовлетворил заявленные требования на основании статьи 78 НК РФ. Может быть, в данной статье произошли изменения, о которых вы еще не знаете? С 1 января 2021 года ФЗ от 29.09.2019 N 325-ФЗ в данную статью были внесены изменения.

Суд пришел к выводу, что, поскольку Ф.И.О. 1 уплатил налог на имущество физических лиц в отношении объектов, которые прежний собственник не вправе был отчуждать, владение этими объектами Ф.И.О. 1 на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, не было основано на законе. Суд указал, что из общего смысла положений ст. 78 НК РФ следует, что уплата суммы налога при отсутствии на то законного основания является переплатой, то есть излишне уплаченной суммой. В действующей в настоящее время редакции статьи 78 НК РФ (в редакции ФЗ от 29.09.2019 N 325-ФЗ) установлено следующее. Сумма излишне уплаченного налога может быть возвращена налогоплательщику (часть 1). При этом проценты на данную сумму по общему правилу налоговым органом не начисляются. Сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату по письменному заявлению (установлены варианты подачи данного заявления) налогоплательщика в течение одного месяца со дня получения налоговым органом такого заявления (часть 6). Заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога по общему правилу может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы и подается в налоговый орган по месту учета налогоплательщика (часть 7). По общему правилу решение о возврате суммы излишне уплаченного налога принимается налоговым органом в течение 10 дней со дня получения заявления (часть 8). Следует отметить и нормы про уплачиваемые налоговым органом проценты. Были изменены положения части 10 рассматриваемой статьи не только ФЗ N 325-ФЗ, но и ФЗ от 23.11.2020 N 374-ФЗ.

В следующем споре административный истец Ф.И.О. 1 не была согласна с расчетом налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости всего здания, в то время как при определении доли в праве учитывалась лишь площадь жилых помещений (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.11.2020 N 33а-5372/2020). Расчет был произведен налоговым органом с учетом нежилых помещений и общего имущества многоквартирного жилого дома, в то время как общее имущество в многоквартирном доме не подлежит налогообложению. Суд руководствовался статьями 401, 408 НК РФ. В данном случае объектом налогообложения был объект незавершенного строительства, расположенный в г. Москве. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. Производя расчет налога на имущество физических лиц, налоговый орган необоснованно исходил из общей площади многофункционального жилого комплекса, в то время как доля Ф.И.О. 1 решением суды была определена как отношение проектной общей площади квартиры к проектной общей площади квартир всего многофункционального жилого комплекса.

В Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 N 11АП-16881/2020 по делу N А65-15849/2020 делается вывод из судебной практики о том, что физическое лицо, не использующее недвижимое имущество в предпринимательской деятельности самостоятельно, но передающее право на распоряжение данным имуществом иному лицу для непосредственного использования этого имущества в предпринимательской деятельности, не вправе применять освобождение, предусмотренное пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, при последующей продаже имущества вне зависимости от факта получения (неполучения) арендной платы от такой передачи. Ф.И.О. 1 указывал, что спорные объекты недвижимости в коммерческих целях не использовал, какую-либо прибыль (доход) от передачи в безвозмездное пользование имущества ООО 1, а также по договору аренды с последующим выкупом с ООО 2 не получал, а в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих об обратном. Объекты в принципе не могли использоваться в предпринимательских целях, как указывал Ф.И.О. 1. В данном случае, как это было установлено налоговым органом, Ф.И.О. 1 реализовано имущество, назначение которого предполагает его использование в предпринимательской деятельности. Одно из доказательств - получение Ф.И.О. 1 дохода от сдачи спорного имущества в аренду ООО 1 на протяжении нескольких лет ранее. Более того, Ф.И.О. 1 получал доход от ООО 1 и ООО 2. В Постановлении арбитражный суд ссылается на Определения КС РФ и указывает, что квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможна, в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу. Далее отмечено со ссылкой на Определение ВС РФ, что направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата. Суд отрицательно отвечает на вопрос со ссылкой на Определение ВС РФ, может ли нежилое помещение по своему назначению использоваться собственником в личных целях независимо от наличия либо отсутствия договоров аренды, безвозмездного пользования и других аналогичных договоров с третьими лицами.

Рассмотрим тему имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности. В таком случае он распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Так в чем же заключался спор, изложенный в Кассационном определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2020 N 88а-16687/2020 по делу N 2а-2331/2019?

Ф.И.О. 1 принадлежала 1/3 доля в праве собственности на квартиру. Квартира была продана долевыми собственниками, среди которых и Ф.И.О. 1, за 2 850 000 рублей. Ф.И.О. 1 заявила о применении имущественного налогового вычета в сумме 950 000 рублей. Налоговый орган вынес решение о привлечении Ф.И.О. 1 к ответственности за совершение налогового правонарушения. Как указал налоговый орган, Ф.И.О. 1 полагалась доля имущественного налогового вычета пропорционально принадлежащей ей доле, так как Ф.И.О. 1 не имеет права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. В рассматриваемом случае граждане, в том числе Ф.И.О. 1, осуществили продажу по одному договору купли-продажи своих долей в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом доля Ф.И.О. 1 не являлась предметом самостоятельного договора купли-продажи, а потому право на имущественный вычет в полном размере у налогоплательщика отсутствует.

Таким образом, суды пришли к выводу, согласившись с позицией налогового органа, что положенный от продажи целой квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц, налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру. То есть в данном случае предметом договора купли-продажи будет являться квартира. Но если предметом договора будет являться продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. Таким образом, имущественный налоговый вычет предоставляется на объект сделки.

В следующем споре (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2021 N 39-КАД21-1-К1) налоговый орган выявил занижение налогоплательщиком налоговой базы по НДФЛ за 2017 г. на сумму 7 136 200 руб. в результате того, что, по мнению налогового органа, Ф.И.О. 1 при отсутствии к тому оснований уменьшила сумму дохода, полученного от продажи объектов недвижимости, в том числе квартиры, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. Суды, соглашаясь с налоговым органом, исходили из того, что проданное Ф.И.О. 1 недвижимое имущество использовалось ею в предпринимательской деятельности. Верховный Суд РФ нашел ошибки в указанных судебных актах.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пункт 2 статьи 220 НК РФ). Налоговый вычет при продаже имущества не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подпункт 4 пункта 2 статьи 220, подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ). Ф.И.О. 1 оспаривала использование проданного имущества в предпринимательской деятельности. ВС РФ указал, что факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно. Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным. В то же время продавец квартиры не осуществляет на свой риск какой-либо предпринимательской деятельности и имеет право распоряжаться данным имуществом. Почему налоговый орган и суды посчитали, что Ф.И.О. 1 использовала проданную квартиру в предпринимательской деятельности? В связи с отсутствием фактического проживания и регистрации по месту жительства Ф.И.О. 1 в упомянутой квартире. Но, по мнению ВС РФ, данное обстоятельство без установления факта эксплуатации квартиры в целях извлечения прибыли не позволяет прийти к выводу об использовании Ф.И.О. 1 этого помещения в предпринимательской деятельности, так как гражданское законодательство не запрещает физическим лицам иметь в собственности несколько жилых помещений, а также производить их отчуждение в целях улучшения жилищных условий.

В споре из Кассационного определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.03.2021 N 88а-6296/2021 Ф.И.О. 1 безуспешно пыталась доказать, что реализация тринадцати земельных участков в 2015 - 2017 годах носила случайный характер, была вызвана изменением материального положения семьи и не являлась предпринимательской деятельностью. Проданные земельные участки находились в собственности Ф.И.О. 1 непродолжительное время после их приобретения.

Таким образом, рассматривая споры по налогам, нельзя было обойти спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Кто часто с этим сталкивается, знает процедуру. Но в статье затронуты и грядущие изменения данной процедуры. Спор о возврате излишне уплаченного налога не был обычным. Гражданин был собственником, заплатил налог и перестал быть собственником имущества с момента его приобретения. Заставляет задуматься о рисках приобретения имущества, которое продавец приобрел на основании решения суда. Другой налогоплательщик недоплатил налог в связи с неправильным толкованием закона. Размер налогового вычета будет зависеть от предмета договора купли продажи: целая квартира или доля в праве собственности на нее. Не обошли стороной и предпринимательскую деятельность, которую осуществляет с продаваемым имуществом третье лицо, а собственник не получает льготы.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-46-28
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


21 октября 2021 г.
Проект Федерального закона № 4768-8 "О внесении изменений в статью 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" и статью 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

Целью законопроекта является защита жилищных прав граждан, проживающих в жилых помещениях (общежитиях или служебных жилых помещениях), принадлежащих ранее организациям, признанным несостоятельными (банкротами). Законопроектом предусматривается система гарантий по сохранению права пользования гражданами такими помещениями, а также их право на приватизацию указанных помещений.




12 октября 2021 г.
Проект федерального закона № 1263425-7 О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Цель законопроекта - комплексное реформирование института несостоятельности (банкротства). Законопроект направлен на расширение практики применения реабилитационных процедур в отношении юридических лиц, повышение гарантий независимости арбитражных управляющих, совершенствование проведения торгов и системы саморегулирования в сфере банкротства




8 октября 2021 г.
Проект Федерального закона № 1262116-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Законопроектом устанавливается правило, что денежные средства, включенные в состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, эмитентом которых является ипотечный агент, обязаны находиться на открытом (открытых) эмитентом залоговом счете (залоговых счетах), банковские реквизиты которого (которых) указаны в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При этом такие денежные средства входят в состав ипотечного покрытия в полном объеме.




28 сентября 2021 г.
Проект Федерального закона № 1256483-7 "О финансовых группах и финансовых холдингах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является повышение эффективности контроля рисков на финансовом рынке, обеспечение финансовой стабильности и защиты прав клиентов финансовых организаций. Законопроект предусматривает введение требований к деятельности объединений с участием некредитных финансовых организаций на основе принципов действующего регулирования банковских объединений.




22 сентября 2021 г.
Проект Федерального закона N 1254703-7 "О внесении изменений в статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ"

Цель законопроекта - повышение вовлечения пустующих земельных участков в хозяйственный оборот, поддержка инициативы субъектов, прежде всего, малого и среднего предпринимательства, привлечение инвестиций, а также увеличение налогооблагаемой базы за счет земельного налога.



В центре внимания:


Наглое мошенничество с недвижимостью - суд вынес решение в пользу пенсионера, но это только усугубило его положение (Горелов А.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

подробнее>>

Черные риелторы. Анализ судов и советы по защите (Алистархов В., Свирид Е.)

Дата размещения статьи: 20.08.2021

подробнее>>

Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров (Родионова Д.)

Дата размещения статьи: 18.08.2021

подробнее>>

Особенности договора продажи недвижимости, предприятия: конспект лекции (Долинская В.В., Слесарев В.Л.)

Дата размещения статьи: 20.03.2021

подробнее>>

Четыре мошеннические схемы при продаже вторичного жилья риелторами (лишитесь и денег, и квартиры) (Тархов А., Медовщикова Е., Дубинин О., Дячук М., Томилин И.)

Дата размещения статьи: 09.03.2021

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2021
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.