Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Договор аренды > До и после форс-мажора. Влияние пандемии на отношения по договору аренды (Клинова К.)

До и после форс-мажора. Влияние пандемии на отношения по договору аренды (Клинова К.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

Пандемия заставила юристов по договорному праву задуматься о том, какие условия включать в договор. Практически все осознали, что его раздел "Форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы)" уже не носит формального характера, а основания и порядок внесудебного отказа от договора надо пересмотреть. О том, что стоит учесть в будущих договорных отношениях между арендатором и арендодателем, рассказывает заместитель руководителя юридического департамента ГК "Результат" Кристина Клинова. 

Многие виды бизнеса пострадали от неблагоприятных обстоятельств, связанных с COVID-19. Однако именно на взаимоотношениях по договору аренды пандемия с ее локдаунами, новыми требованиями и ограничениями сказалась, пожалуй, в первую очередь.

 

Договор аренды с новыми условиями 

Одним из условий возврата сотрудников в офисы было соблюдение на рабочем месте новых санитарно-гигиенических требований. И тут возникает резонный вопрос: за чей счет должен быть банкет? Кто платит - арендатор или арендодатель?

Установка перегородок, переносимых фильтров для воздуха - это отделимые улучшения. В связи с этим можно рассмотреть три варианта урегулирования договорных обязательств:

- Если расходы на выполнение санитарно-гигиенических мероприятий возлагаются на арендодателя: "Арендодатель за свой счет и своими силами обязуется обеспечить соответствие арендуемого помещения требованиям действующего законодательства, предъявляемым к состоянию арендованного имущества.

В случае введения в действие дополнительных требований после заключения настоящего договора арендодатель обязуется предпринять действия, направленные на соблюдение введенных норм и приведение арендованного имущества в надлежащее состояние.

Вплоть до выполнения арендодателем своих обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, арендатор вправе в одностороннем порядке снизить арендную плату на 50% в расчете за каждый день несоответствия арендованного имущества требованиям действующего законодательства, предъявляемым к состоянию арендованного имущества".

- Если расходы на выполнение санитарно-гигиенических мероприятий возлагаются на арендатора. На самом деле позицию арендодателя защищают нормы закона - статья 616 ГК РФ. Поэтому для арендатора важным моментом является то, что в условиях договора аренды не должно быть ухудшения положения арендатора по сравнению с законом.

- Обоюдный вариант: "Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, включая расходы по надлежащему соблюдению норм санитарно-гигиенических мероприятий.

В случае если требования к санитарно-гигиеническому содержанию помещения изменятся после заключения настоящего договора, арендатор обязан в разумный срок за свой счет предпринять действия, направленные на приведение арендованного имущества в надлежащее состояние".

Кроме затрат на соблюдение требований по санитарно-гигиеническим мероприятиям в период пандемии, арендуемое помещение могло еще и вынужденно простаивать в связи с изданием публичными органами власти соответствующих актов. В данном случае вопрос, конечно, больше относится к арендатору.

Для минимизации разногласий с оплатой арендуемого помещения можно отразить в договоре аренды два момента - целевое назначение имущества и арендная плата в период вынужденного простоя. Стоит понимать, что чем более обобщенно указано целевое назначение арендуемого помещения, тем больше проблем может возникнуть.

При подписании договора имеет смысл обратить внимание на Перечень наиболее пострадавших отраслей российской экономики, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. Указание такого вида деятельности увеличит шансы на выигрыш дела в суде. В случае если конкретизация цели будет отсутствовать, то при инициировании судебного разбирательства арендатору необходимо будет дополнительно доказывать, что фактически на арендуемых площадях велась деятельность, относящаяся к перечню наиболее пострадавших отраслей экономики (например, Постановление 4 ААС от 12.03.2021 по делу N А19-15964/2020).

Указание целевого назначения арендуемого помещения избавит обе стороны от более широкого толкования условий договора:

- Формулировка в интересах арендатора: "Имущество предназначено для размещения и использования офиса арендатора, что включает в себя оборудование рабочего места и фактического использования N рабочих мест, соответствующих обязательным требованиям действующего законодательства".

- Формулировка в интересах арендодателя: "Имущество предназначено для использования в коммерческой деятельности арендатора".

Конкретизируя момент оплаты арендной платы в период вынужденного простоя, стороны снимут с себя вопрос определения наступления момента, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, то есть у обеих сторон в этом случае наступит вынужденный простой:

- Формулировка, комфортная для арендатора: "Арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы в перерасчете на каждый день вынужденного простоя арендованного имущества. При этом стороны определили, что вынужденным простоем арендованного имущества является невозможность, недопустимость или экономическая нецелесообразность использования имущества по назначению, вызванная действиями третьих лиц, за которые не отвечает арендатор, а также актами государственной власти (включая, но не исключая положения Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

- Формулировка, комфортная для арендодателя: "Арендатор несет риск вынужденного простоя арендованного имущества и не вправе требовать снижения арендной платы или освобождения от нее на период вынужденного простоя. При этом стороны определили, что вынужденным простоем арендованного имущества является невозможность, недопустимость или экономическая нецелесообразность использования имущества по назначению, вызванная действиями третьих лиц, за которые не отвечает арендатор, а также актами государственной власти (включая, но не исключая положения Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Когда имущество вынуждено простаивать, арендаторам это невыгодно. В связи с этим возникает необходимость в расторжении договора. В этом случае приемлемым вариантом для сторон будут следующие формулировки:

- Со стороны арендатора: "В случае если вынужденный простой арендованного имущества продлится более 30 календарных дней, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Действие договора считается прекратившимся со дня, следующего за днем получения арендодателем уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора".

- Со стороны арендодателя необходимо исключить из условий договора применение статьи 451 ГК РФ, дающей право арендатору расторгнуть договор в случае существенного изменения обстоятельств.

 

Включение условия об обязательности переговоров 

Пандемия, по сути, выявила большую дыру во взаимоотношениях сторон. В частности, речь идет об их неспособности изменить условия договоров, расторгнуть его или изменить условия по оплате арендной платы.

В связи с этим в договоры стоит включать условия об обязательности проведения переговоров при наступлении определенного перечня обстоятельств (например, пандемии). Текст оговорки может быть следующего содержания:

"В случае если наступает событие, в результате которого сторона договора не может исполнять принятые ранее на себя обязательства, то:

а) такая сторона (стороны) проводит переговоры об изменении договора, и (или)

б) у стороны, которая не может исполнить обязательство, появляется право на односторонний отказ от договора или на изменение договора в определенном порядке, и (или)

в) спор передается на рассмотрение в суд".

 

Судебная практика 

Дело N А40-77771/20: арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с арендодателя обеспечительного платежа. В качестве обоснования своих требований истец указал существенные изменения обстоятельств, вызванных пандемией. Как установлено в судебном процессе, арендатор воспользовался правом на расторжение договора. Арендатор сначала попросил арендодателя об уменьшении арендной платы, а затем направил письмо с отказом от договора. В сложившейся ситуации суд пришел к выводу, что следует отказать в удовлетворении требований и не возвращать обеспечительный платеж.

Дело N А45-11448/20: арендодатель обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор обратился со встречным исковым заявлением о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом под изменением существенных обстоятельств арендатор понимал, что его сфера бизнеса не должна платить арендную плату, так как находится в особо пострадавшей от коронавируса отрасли экономики. Суд, рассматривая спор, пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, так как арендатор использовал объект аренды для работы в предпринимательской деятельности, не относящейся к особо пострадавшим отраслям экономики. В удовлетворении встречного искового заявления было отказано, поскольку на дату рассмотрения дела арендодатель уже расторг договор.

Форс-мажор не дает автоматически стороне права не исполнять договор. Обязательно наличие причинно-следственной связи между конкретным обстоятельством и неисполнением (ненадлежащим исполнением) стороной своих обязательств по договору.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-46-28
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


21 октября 2021 г.
Проект Федерального закона № 4768-8 "О внесении изменений в статью 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" и статью 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

Целью законопроекта является защита жилищных прав граждан, проживающих в жилых помещениях (общежитиях или служебных жилых помещениях), принадлежащих ранее организациям, признанным несостоятельными (банкротами). Законопроектом предусматривается система гарантий по сохранению права пользования гражданами такими помещениями, а также их право на приватизацию указанных помещений.




12 октября 2021 г.
Проект федерального закона № 1263425-7 О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Цель законопроекта - комплексное реформирование института несостоятельности (банкротства). Законопроект направлен на расширение практики применения реабилитационных процедур в отношении юридических лиц, повышение гарантий независимости арбитражных управляющих, совершенствование проведения торгов и системы саморегулирования в сфере банкротства




8 октября 2021 г.
Проект Федерального закона № 1262116-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Законопроектом устанавливается правило, что денежные средства, включенные в состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, эмитентом которых является ипотечный агент, обязаны находиться на открытом (открытых) эмитентом залоговом счете (залоговых счетах), банковские реквизиты которого (которых) указаны в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При этом такие денежные средства входят в состав ипотечного покрытия в полном объеме.




28 сентября 2021 г.
Проект Федерального закона № 1256483-7 "О финансовых группах и финансовых холдингах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является повышение эффективности контроля рисков на финансовом рынке, обеспечение финансовой стабильности и защиты прав клиентов финансовых организаций. Законопроект предусматривает введение требований к деятельности объединений с участием некредитных финансовых организаций на основе принципов действующего регулирования банковских объединений.




22 сентября 2021 г.
Проект Федерального закона N 1254703-7 "О внесении изменений в статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ"

Цель законопроекта - повышение вовлечения пустующих земельных участков в хозяйственный оборот, поддержка инициативы субъектов, прежде всего, малого и среднего предпринимательства, привлечение инвестиций, а также увеличение налогооблагаемой базы за счет земельного налога.



В центре внимания:


До и после форс-мажора. Влияние пандемии на отношения по договору аренды (Клинова К.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

подробнее>>

Право на заключение договоров аренды лесных участков на новый срок без проведения торгов и основные принципы лесного законодательства (Кузнецова О.А., Шуплецова Ю.И.)

Дата размещения статьи: 19.02.2021

подробнее>>

Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Дата размещения статьи: 28.12.2020

подробнее>>

Выход из переговоров. Как избежать ответственности (Кучер А., Мовшович М., Семенов О.)

Дата размещения статьи: 22.06.2020

подробнее>>

Как проверить права на аренду земли для строительства объекта производства и не ошибиться? (Симич И.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2021
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.