Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Сделки с недвижимостью Регистрация прав на недвижимость и налог на прибыль (Мотылев А.)

Регистрация прав на недвижимость и налог на прибыль (Мотылев А.)

Дата размещения статьи: 10.08.2013

Поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу с начала текущего года, разрешили сразу два спорных момента относительно налогового учета операций с имуществом, права на которое подлежат госрегистрации. Однако при этом законодатели не определил каких-либо переходных положений по применению новых норм. Восполнить этот пробел попытались контролирующие органы.

По общему правилу начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода его в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК).
Однако представители Минфина всегда настаивали, что по основным средствам, права на которые подлежат госрегистрации, начисление амортизации возможно лишь при одновременном выполнении еще одного условия: документального подтверждения факта подачи документов на соответствующую госрегистрацию. Аргументировали свою позицию чиновники ссылкой на п. 11 ст. 258 Налогового кодекса, согласно которому лишь с этого момента основные средства, права на которые подлежат госрегистрации, включаются в состав амортизационной группы (Письма Минфина России от 17 августа 2012 г. N 03-03-06/1/421, от 8 июня 2012 г. N 03-05-05-01/31, от 4 марта 2011 г. N 03-03-06/1/116).
Однако Президиум ВАС РФ в Постановлении от 30 октября 2012 г. N 6909/12 пришел к выводу, что момент возникновения права на начисление амортизации связан только с моментом введения объекта в эксплуатацию и не зависит от факта подачи документов на регистрацию.
Но Законом от 29 ноября 2012 г. N 206-ФЗ (далее - Закон N 206-ФЗ) почва для дальнейших споров по этому поводу и вовсе была устранена. Во-первых, п. 11 ст. 258 Налогового кодекса с 1 января 2013 г. утратил силу. Во-вторых, п. 4 ст. 259 Налогового кодекса в новой редакции гласит, что начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по основным средствам, права на которые подлежат госрегистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода имущества в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистрации.
Кроме того, Законом N 206-ФЗ был разрешен и еще один вопрос, связанный с регистрацией прав на недвижимое имущество, а именно с моментом признания дохода от его продажи.
В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает у приобретателя лишь с момента таковой. Исходя из этого Президиум ВАС РФ в Постановлении от 8 ноября 2011 г. N 15726/10 указал, что при продаже недвижимости доход для целей налогообложения прибыли (при методе начисления) нужно признавать на дату госрегистрации перехода права собственности к покупателю. Ведь по общему правилу доходы от реализации при применении метода начисления признаются на дату реализации соответствующих товаров, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 Налогового кодекса (п. 3 ст. 271 НК). В свою очередь, согласно последнему под реализацией товаров следует понимать передачу прав собственности на них на возмездной основе, то есть в случае с недвижимостью - госрегистрацию таких прав.
И хотя в свое время Минфин России давал аналогичные разъяснения (Письма ведомства от 28 сентября 2006 г. N 07-05-06/241, от 26 октября 2004 г. N 03-03-01-04/1/85), впоследствии позиция финансистов менялась дважды. Сначала чиновники решили, что доход от продажи недвижимости следует учитывать с момента фактической передачи ОС по соответствующему акту и подачи документов на регистрацию прав (Письма Минфина России 28 апреля 2010 г. N 03-03-06/1/301, от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/78). Последние же разъяснения экспертов финансового ведомства гласят, что доход от реализации недвижимости в целях налога на прибыль возникает на дату исполнения обязательств продавца по его передаче покупателю по передаточному акту, то есть независимо от факта подачи документов на госрегистрацию (Письмо Минфина России от 7 сентября 2012 г. N 03-03-06/2/100).
Законом N 206-ФЗ с начала 2013 г. момент признания дохода от реализации недвижимости в Налоговом кодексе прямо прописан как дата ее передачи приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК).
Вместе с тем Закон N 206-ФЗ не содержит каких-либо переходных положений относительно недвижимости, введенной в эксплуатацию или реализованной до 1 января 2013 г., документы на госрегистрацию которой поданы уже после этой даты.

Порядок амортизации по "переходным" ОС

В Письме от 12 марта 2013 г. N 03-03-06/1/7285 представители Минфина России разъяснили, что поскольку изменения, внесенные в НК Законом N 206-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2013 г., то на основные средства, введенные в эксплуатацию до этой даты, они не распространяются. Таким образом, указали чиновники, по таким ОС следует применять прежний порядок начисления амортизации. Иными словами, если права на них подлежат государственной регистрации, момент начала начисления амортизации по ним необходимо определять с учетом документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию соответствующих прав.
Однако представители ФНС оказались в этом смысле не столько категоричны. В Письме от 31 мая 2013 г. N ЕД-4-3/9944@ они отметили, что при подходе, озвученном Минфином, амортизацию по недвижимому имуществу, принятому на учет и введенному в эксплуатацию в качестве ОС до 1 января 2013 г., по которому документы на госрегистрацию не подавались, налогоплательщики не смогут учесть ни по нормам Налогового кодекса, действовавшим до этой дат, ни по текущим нормам. В такой ситуации, посчитали они, толкование положения о возможности начисления амортизации по объектам основных средств, отраженным в бухгалтерском учете, введенным в эксплуатацию и используемым в производственной деятельности до 1 января 2013, скорее всего, сложится в пользу налогоплательщиков. Этому способствует, во-первых, отсутствие прямых указаний на сей счет в налоговом законодательстве, а во-вторых, Постановление Президиума ВАС РФ от 30 октября 2012 г. N 6909/12.
Правда, по существу, налоговики вовсе не дали добро на применение новой редакции п. 4 ст. 259 Налогового кодекса к "переходным" ОС. Судя по всему, Минфином и ФНС еще будет вырабатываться согласованная позиция по этому поводу. Однако в одном представители налоговой службы правы несомненно - поддержка судей налогоплательщикам в данном вопросе практически обеспечена.

Доход от продажи "переходных" ОС

С начала текущего года в том случае, когда недвижимость передана покупателю уже после 1 января 2013 г., доход от ее продажи признается в налоговом учете на дату передачи недвижимости ее приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Ну а как быть, если недвижимое имущество передано еще до начала текущего года? Очевидно, что здесь налогоплательщик снова сталкивается с проблемой выбора между позицией чиновников и судей. В Письме от 20 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21729@ эксперты ФНС России пришли к выводу, что до 1 января 2013 г. доходы от продажи недвижимого имущества признаются для целей налогообложения прибыли на дату госрегистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходит переход права собственности к покупателю. Иными словами, чиновники полностью согласились с точкой зрения Президиума ВАС РФ, высказанной в Постановлении от 8 ноября 2011 г. N 15726/10, на которое, собственно говоря, и сослались в подтверждение своих выводов. При этом немаловажен тот факт, что комментируемые разъяснения ФНС согласованы с Минфином и доведены до сведения нижестоящих налоговых органов для последующего применения в работе.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.

В центре внимания:

При помощи каких поддельных документов мошенники отбирают недвижимость (Павлов В.)

Дата размещения статьи: 01.12.2021

Наглое мошенничество с недвижимостью - суд вынес решение в пользу пенсионера, но это только усугубило его положение (Горелов А.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

Черные риелторы. Анализ судов и советы по защите (Алистархов В., Свирид Е.)

Дата размещения статьи: 20.08.2021

Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров (Родионова Д.)

Дата размещения статьи: 18.08.2021

Особенности договора продажи недвижимости, предприятия: конспект лекции (Долинская В.В., Слесарев В.Л.)

Дата размещения статьи: 20.03.2021