Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Непосредственное управление в МКД: посредническая роль УК (Денисова М.О.)

Непосредственное управление в МКД: посредническая роль УК (Денисова М.О.)

Дата размещения статьи: 19.07.2014

В предыдущей статье мы выяснили, что при выборе НУС договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг, заключается между собственниками и РСО, при этом последняя приобретает статус исполнителя. Если говорить о заключении договора в письменной форме, то следует отметить, что собственники вправе взаимодействовать с РСО через своего представителя, которым вполне может быть УК, привлеченная по договору содержания и ремонта общего имущества. При этом возникает вопрос: могут ли собственники уполномочить УК не только на заключение от их имени необходимого договора, но и на выполнение иных действий (таких как сбор показаний ОПУ и ИПУ, формирование платежных документов, участие в расчетах с РСО)?

Зачем УК участвовать в процессе заключения договора между собственниками и РСО?

Этот вопрос вполне предсказуем, тем более что такой договор считается заключенным при совершении потребителями конклюдентных действий даже в отсутствие его письменной формы, а моментом заключения договора признается дата, указанная в решении общего собрания собственников помещений о выборе НУС. Однако, надо полагать, выступить с инициативой оформления договора в письменном виде все-таки придется, и в первую очередь в этом заинтересована УК, которая после смены способа управления домом кардинально меняет свой статус. Дело в том, что в ситуации, когда собственники отказываются от УУО в пользу НУС, но при этом привлекают прежнюю управляющую организацию для содержания общего имущества, УК остается частично встроенной в процесс управления домом и в ее интересах как можно раньше сообщить об этом РСО, сложив с себя обязанности исполнителя коммунальных услуг.

Зачем УК расторгать договор поставки коммунальных ресурсов, заключенный ранее РСО?

Это необходимо для того, чтобы грамотно сложить с себя полномочия исполнителя коммунальных услуг, перестать проводить обороты по "коммуналке" в учете УК, минимизировать убытки и налоговые обязательства, перестать быть обязанной перед РСО за невнесение платежей потребителями.
Итак, в силу п. 14 новых Правил предоставления коммунальных услуг УК прекращает предоставлять коммунальные услуги с даты расторжения договора управления МКД по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством РФ, или с даты расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключенного УК с РСО.
Вместе с тем изменение способа управления с УУО на НУС является основанием для расторжения договора управления с УК (см. Определение ВС РФ от 05.06.2012 N 59-В12-5 и статью С.Н. Козыревой "Расторжение договора управления при смене УК либо способа управления МКД" (N 11, 2012)). Таким образом, на дату, указанную в решении общего собрания о выборе НУС, следует считать:
- расторгнутым договор управления и, соответственно, прекращенной обязанность УК предоставлять потребителям в этом доме коммунальные услуги;
- заключенным договор между собственниками и РСО об оказании коммунальных услуг и возникшей обязанность РСО приступить к предоставлению собственникам помещений в данном доме соответствующих услуг.

К сведению. С озвученным выше утверждением корреспондирует положение пп. "б" п. 30 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг. Согласно ему в договоре энергоснабжения может быть предусмотрено право УК (ТСЖ) полностью отказаться от исполнения договора в случае прекращения обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Данное условие должно предусматривать оплату поставленного до момента расторжения договора коммунального ресурса в полном объеме и исполнение иных возникших ранее обязательств, в том числе вследствие принятия мер ответственности за нарушение договора.

В тот момент, когда УК перестает выступать в роли исполнителя коммунальных услуг, остаются без ответов множество вопросов технического характера, которые не могут разрешиться по умолчанию, без дополнительного их согласования сторонами нового договора энергоснабжения. К числу таких вопросов относится как минимум порядок:
- оплаты коммунальных услуг по новым реквизитам (ведь в силу п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, осуществляющие НУС, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно договорам, заключенным с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности);
- доставки потребителю счетов за потребленные коммунальные услуги;
- сбора показаний ИПУ от потребителей и т.д.

Изменение договорных обязательств в результате смены способа управления МКД

Анализ арбитражной практики показывает, что для УК крайне важно именно расторгнуть договор поставки коммунальных ресурсов и заключить (внимание!) от имени собственников договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг. Данное действие совершается в три этапа.

Первый этап - расторжение прежних договоров

Речь идет о договорах на поставку коммунальных ресурсов, заключенных ранее УК в целях предоставления потребителям коммунальных услуг. Уведомление РСО о намерении расторгнуть договор и причинах такого намерения (избрании собственниками способа управления в виде НУС) кроме прочего имеет стратегический характер, так как РСО будет поставлена перед необходимостью заключать новые договоры энергоснабжения с элементами предоставления коммунальных услуг с собственниками помещений в МКД и продумывать их условия.
Автор настаивает на том, что между собственниками и РСО при содействии УК должен быть заключен именно новый договор, а не изменен договор энергоснабжения, заключенный ранее между УК и РСО. Повторим, такой договор должен быть прекращен, что и является целью первого этапа.
Дело в том, что существует несколько судебных решений, согласно которым РСО успешно взыскивает с УК долги собственников по оплате коммунальных услуг, потребленных уже в период реализации НУС, когда управляющий не является исполнителем коммунальных услуг. Это происходит из-за некорректного прекращения договорных отношений с РСО. Например, в Постановлении ФАС ЗСО от 24.07.2013 по делу N А75-7464/2012 судьи признали справедливыми требования РСО об оплате коммунальных услуг к организации, которая, будучи уполномоченной собственниками, выбравшими НУС, на заключение договора от их имени, заключила договор энергоснабжения, вопреки поручению, от своего имени, назвавшись в договоре потребителем. Этого оказалось достаточно, чтобы суд признал организацию стороной договора и взыскал с нее стоимость потребленных в период реализации в доме НУС коммунальных услуг.

Арбитражная практика. А вот какая ситуация сложилась в Поволжском округе (см. Постановления ФАС ПО от 24.12.2013 по делам N N А55-34171/2012, А55-34167/2012, А55-34166/2012). Собственники выбрали способ управления домом в виде НУС и поручили обслуживающей организации, ранее выступавшей для них в качестве исполнителя коммунальных услуг и имевшей договоры на приобретение коммунальных ресурсов с соответствующими РСО, заключить от их имени необходимые сделки с РСО. Обслуживающая организация выбрала путь наименьшего сопротивления и подписала (как минимум с одной из таких РСО) дополнительное соглашение к имеющемуся договору энергоснабжения, изменяющее лишь преамбулу договора в части замены абонента с организации на собственников помещений в МКД. Суд расценил, что подписание подобного дополнительного соглашения само по себе не свидетельствует о фактическом принятии на себя собственниками функций абонента. На то были веские основания, так как другие условия спорного договора, согласованные между РСО и организацией при его изначальном заключении, предусматривающие права и обязанности организации как абонента, остались неизменными. Более того, организация продолжала исполнять эти условия как абонент, в том числе:
- регулярно направляла РСО сведения о количестве жильцов;
- участвовала в снятии показаний счетчиков, расположенных на границе эксплуатационной ответственности сторон, и подписывала расчетную книжку в качестве абонента;
- начисляла и предоставляла льготы отдельным категориям граждан;
- осуществляла сбор денежных средств за потребленные собственниками коммунальные услуги, а также сбор платы РСО за потребленные жителями коммунальные ресурсы (за исключением суммы по иску в связи с возникшими разногласиями о размере подлежащих уплате сумм) и т.д.
Доказательств того, что собственники помещений приняли на себя обязанности по спорному договору, оплачивали РСО потребленные коммунальные услуги и вступали в иные прямые отношения с РСО, как это должно быть при заключении сделок от имени и за счет представляемого, суд в материалах дела не усмотрел.
Напротив, несмотря на то что собственники дали организации поручение заключить договоры с РСО от их имени и за их счет (что влечет возникновение прав и обязанностей по этим договорам именно у собственников), в договоре на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД собственники и организация предусмотрели, что плату за потребленные коммунальные услуги собственники вносят организации (а не РСО).
Исходя из этого, суд усомнился в действительной воле собственников принять обязательства перед РСО по оплате именно ей потребленных коммунальных услуг. В результате арбитры приняли решение взыскать с организации в пользу РСО недополученные средства на оплату коммунальных услуг, предоставленных потребителям уже после выбора способа управления домом в виде НУС (цена вопроса - около 15 млн руб.). Справедливости ради отметим, что точка в этом споре не поставлена, так как одно из перечисленных дел (N А55-34167/2012) находится на рассмотрении Президиума ВАС. Однако прецедент создан и очевидно, что организация выбрала весьма рискованный способ изменения своих прав и обязанностей во взаимоотношениях с РСО.

Второй этап - переговоры с РСО от имени собственников

От результативности данных переговоров во многом зависит успешность дальнейших действий, направленных на реализацию собственниками НУС и достижение УК поставленных целей в части отказа от оборотов по коммунальным платежам. В статье "Непосредственное управление в МКД: особенности предоставления коммунальных услуг" (см. с. 15) четко сформулировано, что при выборе НУС в отношения с РСО должен вступить каждый собственник лично либо через представителя. Представителем может быть как один из собственников (например, председатель совета МКД), так и иное лицо (например, УК, на которую возложены обязанности по содержанию и ремонту общего имущества). Представитель совершает необходимые действия на основании доверенности.
К таким правоотношениям применимы положения гл. 49 "Поручение" ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В силу п. 1 ст. 975 ГК РФ на совершение юридических действий доверитель обязан выдать поверенному доверенность. В нашем случае под юридическими действиями следует понимать заключение договора с РСО от имени собственников помещений в МКД.
Когда договор поручения связан с осуществлением обеими сторонами или одной из них предпринимательской деятельности, доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 972 ГК РФ). Поскольку чаще всего УК заключает договоры с РСО в рамках осуществления предпринимательской деятельности (предоставление коммунальных услуг потребителям), за ней остается право требовать с собственников уплаты вознаграждения за совершение необходимых действий. Важно, что согласно ст. 977 ГК РФ договор поручения может быть прекращен вследствие отмены поручения доверителем. Вместе с тем доверитель вправе отменить поручение, а поверенный - отказаться от него в любое время.
Необходимо отметить, что спектр поручений, которые собственники, реализующие НУС, могут выдать УК, в контексте рассматриваемого вопроса неширок. Все они сопряжены с основной задачей - заключением договора с РСО (например, согласование определенных условий договора, сбор информации и копий документов, необходимых для подачи заявления о заключении договора, и т.д.).
Представляется, что собственники не могут требовать заключения договора с РСО на таких условиях, согласно которым снимать показания ОПУ и ИПУ, осуществлять расчет объемов потребления и сбор платы за коммунальные услуги по-прежнему будет УК. Во-первых, это поставит ее под удар, о чем свидетельствуют примеры из арбитражной практики, приведенные выше. Во-вторых, такое поручение следует считать нелегитимным. Дело в том, что все перечисленные функции присущи исключительно исполнителю коммунальных услуг, которым в отношении собственников, выбравших НУС, является РСО. Значит, только РСО вправе передать эти функции третьим лицам, о чем, собственно, отчасти свидетельствует содержание п. 32 новых Правил предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, автор приходит к выводу, что поручение собственников заключить договор с РСО от их имени следует считать выполненным УК в момент подписания соответствующего договора.

Третий этап - заключение с РСО необходимых договоров

Вначале обратим внимание, что РСО может быть не против передачи некоторых своих функций исполнителя УК. Сделать это можно в рамках заключения между РСО и УК отдельного договора о возмездном оказании услуг. Речь не идет об агентировании, поскольку суть агентского договора - совершение одной стороной (агентом) за вознаграждение по поручению другой стороны (принципала) юридических и иных действий от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ) - не соответствует реальным потребностям сторон. Потребность РСО заключается в передаче УК права совершать ряд действий, не являющихся юридически значимыми событиями, изменяющими состав прав и обязанностей РСО в отношениях с собственниками помещений по договору энергоснабжения. Кроме того, заключение с УК агентского договора порождает факт двойного представительства (когда одно лицо заключает сделку, одновременно являясь представителем обеих ее сторон), что в общем случае запрещено законом (см. п. 3 ст. 182 ГК РФ). То есть УК не вправе одновременно быть поверенным собственников и агентом РСО.
Отдельного внимания заслуживает тот факт, что участие УК в расчетах между РСО и собственниками фактически превращает управляющего в платежного агента. Это следует из определения такового (см. ст. 2 Закона о платежных агентах <1>).
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами".

Определение. Платежный агент - юридическое лицо, за исключением кредитной организации, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц.

Статус платежного агента налагает на УК дополнительные обязательства, сформулированные в Законе о платежных агентах (подробнее об этом читайте в статье Д.В. Дурново "Прием платежей через третьих лиц" (N 9, 2013)). Поэтому следует поставить под сомнение целесообразность участия в расчетах между РСО и собственниками УК. Тем более что вывод управляющего из цепочки движения средств от потребителя до поставщика вполне соответствует интересам РСО, которые даже защищает специальный документ в случае реализации в доме УУО - Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг <2>. При осуществлении собственниками НУС и оформлении договорных отношений в соответствии с приведенными в статье рекомендациями действие данных Требований не распространяется на УК, привлеченную собственниками помещений лишь по договору содержания и ремонта общего имущества.
--------------------------------
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 N 253.

Таким образом, на третьем этапе УК заключает с РСО, во-первых, договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления от имени собственников, а во-вторых - договоры возмездного оказания услуг (на выполнение части функций исполнителя коммунальных услуг по сбору показаний приборов учета, формированию и доставке платежных документов и т.д.) от собственного имени на стороне исполнителя.

* * *

Для того чтобы минимизировать собственные риски при смене способа управления домом с УУО на НУС, управляющей организации выгодно выступить в роли посредника (в широком смысле) между РСО и собственниками. Во-первых, нужно корректно прекратить собственные взаимоотношения с РСО в части договора поставки коммунальных ресурсов, во-вторых, заключить от имени собственников новые договоры энергоснабжения, сторонами которых будут являться РСО и сами собственники, а в-третьих, принять на себя часть функций исполнителя коммунальных услуг по работе с приборами учета и платежными документами при согласии всех заинтересованных сторон, включая УК.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

Москва, Московская область
+7 (499) 703-47-96
Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (812) 309-56-72
Федеральный номер
8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия Правительства РФ в различных сферах деятельности.

19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.

15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".

2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.

25 августа 2020 г.
Проект Федерального закона № 1013075-7 "О внесении изменений в статью 21 Федерального закона "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается сокращение срока аккредитации филиала, представительства иностранного юр. лица; введение ограничения на назначение руководителем филиала (представительства) иностранного юр. лица на определенный срок для физических лиц, ранее задействованных в создании и деятельности юр. лиц с признаками фиктивной деятельности; установление запрета на аккредитацию нового филиала (представительства) иностранному юр. лицу, имеющему задолженность перед бюджетной системой РФ.