Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Недвижимость: иностранный продавец и российский покупатель (Зайцева С.Н.)

Недвижимость: иностранный продавец и российский покупатель (Зайцева С.Н.)

Дата размещения статьи: 09.09.2014

Российская организация покупает на территории РФ недвижимость иностранного партнера (последний деятельности в России не вел, постоянного представительства не образовывал). По месту нахождения недвижимого имущества иностранная компания числится на учете, что подтверждено свидетельством о ее постановке на учет (ф. 11СВ-Учет).
Условиями договора прописано, что российская организация удержит из доходов "иностранца" сумму НДС и перечислит ее в бюджет.
Недвижимость оплачивается в два приема: в сумме 50% от цены договора - до подписания акта приема-передачи имущества и оставшиеся 50% - после.
Какие нюансы надо учесть покупателю - российской организации?

Общие нормы

Обязанности налогового агента. Выполняя роль налогового агента, российская организация (даже если она не является плательщиком НДС) обязана правильно и своевременно исчислить НДС, удержать налог из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику (иностранной компании), и перечислить в бюджетную систему РФ (п. 3 ст. 24, п. п. 1 и 2 ст. 161 НК РФ). А в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, нужно представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию (п. 5 ст. 174 НК РФ).
Налоговая база и ставка налога. При реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория РФ, налогоплательщиками - иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода, полученного от реализации этих товаров (работ, услуг), с учетом налога (абз. 1 п. 1 ст. 161 НК РФ). Налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (абз. 2).
Пунктом 4 ст. 164 НК РФ установлено, что при исчислении НДС налоговым агентом сумма налога определяется расчетным методом. При этом налоговая ставка рассчитывается как процентное отношение налоговой ставки 18%, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на размер указанной налоговой ставки (расчетная ставка 18/118). (При реализации льготного товара, понятно, будет применяться расчетная ставка 10/110.)
Если же контрактом с налогоплательщиком - иностранным лицом не установлена сумма НДС, подлежащая уплате в российский бюджет, российскому налогоплательщику - налоговому агенту следует самостоятельно определить налоговую базу для целей обложения НДС (доход, полученный от реализации), то есть увеличить стоимость, отраженную в договоре, на сумму налога. Таковая по существу является суммой налога, удержанной из возможных доходов налогоплательщика - иностранного лица. Соответственно, сумма налога, исчисленная и уплаченная в бюджет в указанном случае, должна приниматься к вычету у российского налогоплательщика (см., например, Письма Минфина России от 05.06.2013 N 03-03-06/2/20797, от 08.09.2011 N 03-07-08/276).
Исчисление и уплата налога в бюджет. Исчисление суммы налога производится налоговым агентом при оплате (в том числе предварительной оплате) недвижимости. На это указывает п. 15 Правил заполнения книги продаж <1>, согласно которому налоговые агенты, перечисленные в п. п. 2 и 3 ст. 161 НК РФ, регистрируют в книге продаж счета-фактуры, составленные при исчислении налога (при осуществлении оплаты или частичной оплаты, в том числе с применением безденежных форм расчетов, в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг или при приобретении товаров, работ, услуг) (см. также Письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@).
--------------------------------
<1> Приложение 5 к Постановлению Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137.

Порядок уплаты налога в бюджет налоговыми агентами поставлен в зависимость от вида покупки. Так, при приобретении товаров (а к ним приравнивается и недвижимое имущество <2>) НДС уплачивается в общеустановленном порядке: за истекший налоговый период (квартал) равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ).
--------------------------------
<2> Пункты 2 и 3 ст. 38 НК РФ.

К сведению. НДС при приобретении услуг (работ) подлежит перечислению в бюджет одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств иностранному лицу (п. 4 ст. 174 НК РФ).

Налоговые вычеты. Порядок применения вычетов НДС прописан в п. 3 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ. Для получения права на вычет российской организации необходимо:
- состоять на учете в налоговых органах и являться плательщиком НДС;
- иметь в наличии платежные документы, подтверждающие фактическую уплату НДС в бюджет, и надлежаще оформленный (в порядке, установленном п. п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ) счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ);
- приобретать товары (работы, услуги) для их использования в деятельности, облагаемой НДС.

Обратите внимание! По мнению компетентных органов, право на вычет у налогового агента возникает при одновременном соблюдении условий, перечисленных выше, и в случае, если приобретенные товары (работы, услуги) приняты к учету.

Счета-фактуры налоговые агенты составляют самостоятельно. Счета-фактуры регистрируют как в книге продаж, так и в книге покупок (п. 15 Правил ведения книги продаж, п. 23 Правил ведения книги покупок <3>).
--------------------------------
<3> Приложение 4 к Постановлению Правительства РФ N 1137.

В гл. 21 НК РФ не разъясняется, в каком периоде налоговый агент может воспользоваться вычетом - в периоде уплаты налога или следующем за ним. Рекомендации Минфина и ФНС по этому вопросу не совпадают. Финансисты считают, что при соблюдении условий, перечисленных выше, налоговый агент вправе применить вычет НДС в том налоговом периоде, в котором фактически произведена его уплата в бюджет (Письма от 23.10.2013 N 03-07-11/44418, от 13.01.2011 N 03-07-08/06, от 29.11.2010 N 03-07-08/334). Налоговики право на вычет отодвигают - по их мнению, этот момент возникает в налоговом периоде, следующем за налоговым периодом, за который предъявлена налоговая декларация с отраженной в ней суммой налога, подлежащей уплате в бюджет (Письма от 07.09.2009 N 3-1-10/712@, от 07.06.2008 N 3-1-10/81@). В то же время ФНС России заявляет, что при вынесении решений по результатам проверок необходимо руководствоваться сложившейся арбитражной практикой (Письмо от 14.09.2009 N 3-1-11/730), а она-то (в большинстве своем) признает правомерность отражения вычета в декларации того периода, в котором НДС был уплачен в бюджет (см., например, Постановления ФАС СЗО от 28.01.2013 N А56-71652/2011, ФАС МО от 29.03.2011 N КА-А40/1994-11 и др.).
Что касается вычета "авансового" НДС, то Минфин и ФНС говорят в унисон, заявляя, что таковой для налоговых агентов не предусмотрен (правда, обосновывают по-разному, хотя суть от этого не меняется). Вот, например, что по данному поводу сказала ФНС России (Письмо от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@): поскольку правила применения налоговых вычетов "по авансам выданным", регламентированные нормами п. 12 ст. 171 и п. 9 ст. 172 НК РФ, распространяются только на суммы налога, предъявленные продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав, и при наличии у налогоплательщика НДС - покупателя счета-фактуры, выставленного налогоплательщиком НДС - продавцом при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, то, соответственно, эти правила не распространяются на налоговых агентов - покупателей, исчисляющих и уплачивающих в бюджет налог с сумм предварительной оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) товаров (работ, услуг) до момента их принятия на учет, в связи с отсутствием у них счетов-фактур, выставленных продавцами. Таким образом, суммы налога, уплаченные в бюджет налоговыми агентами в установленном порядке, подлежат вычету в соответствии с п. 3 ст. 171 НК РФ при наличии счета-фактуры, составленного при предварительной оплате товаров (работ, услуг), только после принятия на учет товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов (подтверждающих факт их принятия на учет).
Специалисты финансового ведомства, ссылаясь лишь на нормы п. 3 ст. 171 и п. 2 ст. 172, придерживаются аналогичного подхода. Таким образом, принять к вычету начисленный с предоплаты налог можно только в том налоговом периоде, в котором товары, работы, услуги (а в нашем случае - недвижимость) будут приняты к учету (см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2013 N 03-07-08/23545). (Кстати, данный вывод подкреплен и Решением ВАС РФ от 12.09.2013 N 10992/13.)

Обратите внимание! Официальные органы считают, что воспользоваться вычетом по объекту ОС, не требующему монтажа, можно в тот момент, когда объект учтен на счете 01 "Основные средства" (см., например, Письма Минфина России от 24.01.2013 N 03-07-11/19, от 28.08.2012 N 03-07-11/330, от 28.10.2011 N 03-07-11/290). Однако арбитражная практика демонстрирует иной подход: счет, на котором оприходован объект, не имеет значения. То есть принять "входной" НДС можно тогда, когда затраты на приобретение основного средства отражены на счете 08 (см. Постановления ФАС СЗО от 27.01.2012 N А56-10457/2011, ФАС МО от 21.08.2013 N А40-134549/12-108-179 и др.).

Пересчет валюты. Если расчеты с иностранной компанией осуществляются в иностранной валюте, российская организация, применяя нормы п. 3 ст. 153 НК РФ, определяет налоговую базу в рублях как причитающуюся "иностранцу" сумму дохода (включая НДС) по курсу валюты, установленному Банком России на дату фактического осуществления расходов. В целях обложения НДС датой фактического осуществления расходов является дата оплаты товаров (работ, услуг) (Письмо от 01.11.2010 N 03-07-08/303).

В проводках и цифрах

Итак, российская организация покупает объект недвижимости (нежилое помещение) у иностранной компании и выполняет (по части уплаты НДС в бюджет) роль налогового агента.

Пример. Стоимость объекта недвижимости установлена в сумме 236 000 евро (в том числе НДС - 36 000 евро).
25.06.2014 российская организация предварительно (в размере 50%) оплатила покупку. Курс евро по отношению к российскому рублю по данным Банка России в этот день составлял 46,22 руб/евро.
28.07.2014 подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, тогда же произведена вторая половина платежа. Курс валюты Банка России - 47,22 руб/евро.
18.09.2014 зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, объект учтен в составе основных средств.

Содержание операции		Дебет	Кредит	Сумма, руб.
На момент перечисления предоплаты за недвижимость (25.06.2014)
Перечислена предоплата иностранной компании (продавцу имущества) в размере 50% без НДС 100 000 евро x 46,22 руб/евро		60-ав.	52	4 622 000
Исчислен "авансовый" НДС, удержанный из доходов (исполнение обязанностей налогового агента) <1> 18 000 евро x 46,22 руб/евро		60-ав.	76-НДС	831 960
Сформирована задолженность налогового агента перед бюджетом по НДС		76-НДС	68-НДС	831 960
20.07.2014, 20.08.2014, 20.09.2014 <2>
Перечислены в каждом из названных месяцев по 1/3 суммы исчисленного и удержанного из доходов иностранной компании НДС 831 960 руб. x 1/3		68-НДС	51	277 320
На момент подписания акта приема-передачи и окончательного расчета с продавцом недвижимости (28.07.2014)
Зачтена сумма перечисленной предоплаты (с учетом НДС) в счет оплаты недвижимого имущества	60-р.		60-ав.	5 453 960
Отражены капитальные вложения в объект недвижимости 4 622 000 руб. + 100 000 евро x 47,22 руб/евро	08		60-р.	9 344 000
Отражена сумма НДС (налог, удерживаемый из доходов иностранной компании) 831 960 руб. + 18 000 евро x 47,22 руб/евро	19		60-р.	1 681 920
Произведен окончательный расчет с продавцом недвижимости 100 000 евро x 47,22 руб/евро	60-р.		52	4 722 000
Исчислен НДС, удержанный из доходов иностранного продавца 18 000 евро x 47,22 руб/евро	60-р.		76-НДС	849 960
Сформирована задолженность налогового агента перед бюджетом по НДС	76-НДС		68-НДС	849 960
18.09.2014
Отражено принятие объекта недвижимости в составе основных средств	01		08	9 334 000
22.09.2014
Предъявлен к вычету "авансовый" НДС <3>	68-НДС		19	831 960
20.10.2014, 20.11.2014, 22.12.2014
Перечислены в каждом из названных месяцев по 1/3 суммы исчисленного и удержанного из доходов иностранной компании НДС 849 960 руб. x 1/3	68-НДС		51	283 320
22.12.2014
Предъявлена к вычету исчисленная, удержанная и уплаченная в бюджет сумма НДС <4>	68-НДС		19	849 960

--------------------------------
<1> Налоговая база при исчислении "агентского" НДС, как было отмечено, определяется как сумма дохода, полученного от реализации объекта недвижимости, с учетом налога; сумма налога рассчитывается с применением расчетной ставки НДС. Продавцу недвижимости (иностранной компании) подлежит перечислению сумма 118 000 евро; в пересчете на российскую валюту - 5 453 960 руб. (118 000 евро x 46,22 руб/евро). Это налоговая база. Сумма НДС при расчете составляет 831 960 руб. (5 453 960 руб. x 18/118).
<2> С учетом того, что крайние дни уплаты налога в этом году приходятся на выходные (воскресный - в июле и субботний - в августе), окончанием срока уплаты НДС (в соответствии с п. 7 ст. 6.1 НК РФ) считается ближайший следующий за ним рабочий день. Таким образом, налог уплачивается не позднее 21.07.2014, 20.08.2014, 22.09.2014.
<3> Следуя рекомендациям Минфина, налоговый агент решил воспользоваться вычетом НДС в периоде уплаты налога (а не в следующем за ним периоде). Объект недвижимости при этим принят к учету (по данным примера даже числится на счете 01). Указанная сумма налога будет отражена в декларации по НДС за III квартал 2014 г., которая представляется в налоговый орган по месту учета российской организации не позднее 20.10.2014.
<4> Данная сумма будет отражена в декларации по НДС за IV квартал 2014 г., которая представляется в налоговый орган по месту учета российской организации не позднее 20.01.2015.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

Москва, Московская область
+7 (499) 703-47-96
Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (812) 309-56-72
Федеральный номер
8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

28 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 996066-7 "О внесении изменения в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности"

Цель законопроекта - повышение информированности вкладчика об условиях привлечения денежных средств физических лиц во вклады, а также снижение рисков вкладчиков при принятии решения о выборе конкретного вклада и кредитной организации, привлекающей денежные средства во вклады. Изложение условий договора банковского вклада в стандартной табличной форме и информирование вкладчика о минимальной гарантированной процентной ставке по вкладу позволит потребителю сравнивать условия разных банков

20 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 992248-7 "О внесении изменений в КоАП РФ по вопросам защиты прав и законных интересов физических лиц при совершении действий, направленных на возврат просроченной задолженности"

Законопроект направлен на усовершенствование механизма защиты прав граждан от недобросовестных действий при осуществлении возврата просроченной задолженности. Помимо этого, предлагаемое законопроектом изменение компетенции рассмотрения статьи 14.57 КоАП снизит нагрузку на судебные органы.

14 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 988027-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом устанавливается возможность использования системы налогообложения в виде ЕНВД и патентной системы налогообложения для субъектов предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли маркированной продукцией на период с 1 сентября 2020 г. по 31 декабря 2021 г. включительно.

7 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Цель законопроекта - обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика. Также он призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов.

28 июня 2020 г.
Проект Федерального закона № 979423-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом предлагается ввести гуманитарный сбор в размере 5 процентов от средств полученных рекламораспространителями за предоставление своих услуг. Цель данного сбора - оказание помощи гражданам России, оказавшимся в трудной жизненной ситуации и нуждающимся в лечении.