Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Недвижимость "иностранца": продаем и покупаем (Зайцева С.Н.)

Недвижимость "иностранца": продаем и покупаем (Зайцева С.Н.)

Дата размещения статьи: 09.09.2014

Итак, иностранная компания продает на территории РФ свою недвижимость. Покупатели (будем моделировать так) - различные лица ("физики", российские и иностранные организации). Как компетентные органы комментируют данную ситуацию? Кому они отводят роль налогового агента? На эти вопросы постараемся дать ответы в настоящей статье.

Реализация недвижимости: облагаемая НДС операция

Иностранные юридические лица признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 11, ст. 143 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения, в частности, является реализация товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории РФ.

К сведению. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (кроме имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом (п. 2 ст. 38 НК РФ).

Если товар находится на территории РФ, не отгружается и не транспортируется, местом его реализации признается территория РФ (п. 1 ст. 147 НК РФ).
Таким образом, местом реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается территория РФ. Указанная операция (реализация недвижимости) облагается НДС.

Обратите внимание! Реализация на территории РФ жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Поэтому далее будем говорить об объектах недвижимости, реализация которых облагается НДС.
Стоит также отметить, что реализация земли (имеем в виду земельные участки, на которых расположена недвижимость) не признается объектом налогообложения в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Кто уплачивает НДС?

Как уже было отмечено, гл. 21 НК РФ установлены два способа уплаты НДС иностранными налогоплательщиками в зависимости от наличия постановки "иностранцев" на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика (или попросту - от учета в налоговом органе). Если "иностранец" состоит на налоговом учете - он платит НДС самостоятельно, если не состоит - удержанием (из его доходов) и перечислением налога в бюджет занимается тот, кто состоит на учете (то есть налоговый агент - п. п. 1, 2 ст. 161 и п. 3 ст. 166 НК РФ).

Обратите внимание! Налоговый агент исполняет обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и уплате в бюджет соответствующей суммы налога вне зависимости от того, исполняет ли он обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные гл. 21 НК РФ (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Кажущаяся (на первый взгляд) простой ситуация порой не так уж и проста, о чем свидетельствуют многочисленные вопросы по рассматриваемой теме. Какие при этом официальные органы дают ответы, расскажем ниже.

Если продавец имущества - иностранная компания, имеющая представительство на территории РФ

Допустим, речь идет о продавце - иностранной компании, имеющей представительство на территории РФ. В этом случае вопроса "Кому платить налог?" возникать не должно, ведь все очевидно: "иностранец" состоит на учете в качестве налогоплательщика, а значит, исчисляет и уплачивает НДС в бюджет самостоятельно.
Данный вывод подкреплен разъяснениями главного налогового ведомства страны. Так, в Письме от 21.03.2006 N ШТ-6-03/297@ ФНС России указала: иностранная компания, которая в целях осуществления деятельности на территории РФ встала на учет в налоговых органах, образовав при этом свое представительство, при получении денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимости с учетом ст. 146 НК РФ должна самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. При этом она (в силу п. 3 ст. 169 НК РФ) должна выставить покупателю недвижимости счет-фактуру - документ, на основании которого у покупателя (при соблюдении прочих условий) возникнет право на вычет НДС.

Обратите внимание! Представительство иностранной организации при осуществлении операций, подлежащих обложению НДС, имеет право применить налоговый вычет в порядке, предусмотренном ст. ст. 171 и 172 НК РФ.

Если продавец имущества - "непредставительный иностранец", а покупатель - российская организация

А если представительства на территории РФ у "иностранца" нет? Тогда (чтобы определиться, кому платить налог в бюджет) нужно смотреть, состоит ли на учете в налоговом органе "непредставительный иностранец". Причем речь в данном случае идет, как нам представляется, об учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества (см. статью "Рассуждения о понятиях" на с. 39 - 42).
Но налоговые органы (действуя "штампами", по всей видимости) дают для рассматриваемой ситуации такие рекомендации. В Письме от 07.06.2013 N ЕД-4-3/10454@, например, они отмечают: если иностранное лицо не состоит на учете в налоговом органе в качестве налогоплательщика, обязанность по исчислению и уплате в бюджет сумм налога возлагается на налоговых агентов. Если иностранная организация состоит на учете в налоговом органе в качестве налогоплательщика, при реализации на территории РФ недвижимого имущества, облагаемого НДС, она является плательщиком НДС (ей, соответственно, и представлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию).
Не знаю, как вас, уважаемый читатель, но меня - автора статьи - такие рекомендации почему-то запутывают (впрочем, об этом речь уже шла). И сомнения в первую очередь возникают, когда в роли покупателя выступает российская организация. Так быть ей налоговым агентом, покупая недвижимость у иностранного партнера, не имеющего представительства в РФ?
Посмотрим, как рассуждает Минфин.
В Письме от 10.04.2013 N 03-07-14/11907 ведомство указывает: иностранная организация, имеющая в Российской Федерации недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения, подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества на основании органов, осуществляющих кадастровый учет недвижимого имущества. При этом реализация иностранной организацией указанного имущества как физическому лицу - гражданину Российской Федерации, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, так и российской организации является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость в Российской Федерации и облагается налогом в порядке, определенном гл. 21 НК РФ. При этом уплата налога в бюджетную систему Российской Федерации должна осуществляться иностранной организацией по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества.
Представленный в Письме подход, как видим, уравнивает понятия "постановка на учет в налоговом органе по месту нахождения имущества" и "постановка на учет в качестве налогоплательщика". Иными словами, из данной рекомендации следует: иностранная организация, владеющая недвижимостью на территории РФ, в обязательном порядке становится на учет в налоговых органах и (видимо) самостоятельно должна начислить и уплатить в бюджет НДС.

Обратите внимание! Подтвердить факт постановки на учет можно, например, уведомлением (ф. 11УП-Учет) либо свидетельством (ф. 11СВ-Учет) о постановке на учет иностранной организации <1>.
--------------------------------
<1> Данные формы утверждены Приказом ФНС России от 13.02.2012 N ММВ-7-6/80@.

Впрочем, более ранние послания финансистов были иные. В Письме от 07.08.2008 N 03-07-08/196, например, они безоговорочно заявили: российская организация, приобретающая у иностранного лица на основании договора купли-продажи недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации, является налоговым агентом, обязанным исчислить и уплатить в бюджет Российской Федерации налог на добавленную стоимость. При этом указанная организация, уплатившая в бюджет в качестве налогового агента соответствующие суммы налога, имеет право на вычет данных сумм в порядке, предусмотренном ст. ст. 171, 172 и 174 НК РФ.
Полагаем, свою роль в рассуждениях сегодняшнего дня по данному вопросу сыграли правила, установленные Особенностями учета иностранных организаций <2> (начало действия документа - 24.12.2010), которые отменили заявительный, а ввели автоматический порядок постановки иностранной организации на учет.
--------------------------------
<2> Особенности учета в налоговых органах иностранных организаций, не являющихся инвесторами по соглашению о разделе продукции или операторами соглашения, утв. Приказом Минфина России от 30.09.2010 N 117н.

К сведению. Заявительная процедура постановки на учет предусматривает обязательное направление налогоплательщиком в адрес налогового органа письменного заявления с просьбой поставить его на учет. Автоматический порядок заключается в том, что постановка на налоговый учет осуществляется налоговым органом самостоятельно на основании сведений, сообщенных органами, указанными в ст. 85 НК РФ.

Если продавец имущества - "непредставительный иностранец", а покупатель - "физик"

В случае если в роли покупателя выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (таковое в соответствии с нормами налогового законодательства налоговым агентом не является), рекомендации компетентных органов сводятся к тому, что НДС в бюджет (при любых обстоятельствах) уплачивает иностранная организация, не осуществляющая деятельности в РФ через постоянное представительство (Письма Минфина России от 23.01.2014 N 03-08-05/2273, УФНС России по г. Москве от 11.11.2011 N 16-15/109734@).

Сделка между двумя "непредставительными иностранцами"

А если сделка купли-продажи недвижимости проводится между двумя иностранными лицами, не имеющими представительства на территории РФ? Разъясняя порядок исчисления НДС при продаже недвижимости иностранной компанией, состоящей на налоговом учете по месту нахождения принадлежащего ей объекта, другой иностранной компании, не состоявшей на учете в налоговом органе, главное налоговое ведомство в Письме от 07.11.2011 N ЕД-4-3/18476@ высказалось так: иностранная организация (продавец) при реализации недвижимого имущества иностранной организации (покупателю) должна исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость, при этом на основании п. 5 ст. 174 НК РФ иностранная организация (продавец) обязана представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

К сведению. Схожий вывод по вопросу, на ком (продавце или покупателе - "непредставительных иностранцах") лежит обязанность уплаты налога в бюджет при продаже недвижимости, компетентные органы делают и по другому налогу. Так, из Письма Минфина России от 03.03.2014 N 03-08-05/8961 следует, что иностранная компания-продавец, зарегистрированная по месту учета недвижимости, уплачивает налог самостоятельно. Однако если на момент выплаты продавцу дохода свидетельство о постановке на учет в налоговых органах РФ им не представлено, удержать налог на прибыль организаций и перечислить его в бюджет обязан покупатель.

Принимая во внимание рекомендации ФНС (Письмо N ЕД-4-3/18476@) и разъяснения Минфина (Письмо N 03-08-05/8961), а также учитывая п. 30 Особенностей учета иностранных организаций (согласно ему иностранная компания подлежит снятию с учета в налоговом органе на основании сведений, сообщенных уполномоченными на то органами, в течение пяти рабочих дней со дня их получения), приходим к следующему выводу.
При совершении сделки купли-продажи недвижимости между двумя иностранными организациями, не имеющими постоянного представительства в РФ, на условиях предоплаты обязанность по исчислению и уплате суммы НДС в бюджет лежит на иностранной организации, отчуждающей недвижимое имущество на территории РФ.
В случае если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости после регистрации перехода права собственности, обязанность по исчислению и уплате суммы НДС в бюджет лежит на иностранной организации, приобретающей в собственность недвижимость.

К сведению. Соглашением об избежании двойного налогообложения между РФ и иностранным государством, на территории которого находится иностранная организация (приобретающая или отчуждающая), может быть предусмотрен иной порядок исчисления и уплаты НДС.

Если сделка осуществляется на территории Крыма

Организация, зарегистрированная на территории Украины, имеет в Крыму недвижимость. Вполне реальная, особо не настораживающая (до недавнего времени) ситуация сегодня приобрела новый оттенок. Теперь, когда Республика Крым признана субъектом Российской Федерации, такое имущество выступает в новом статусе - оно становится имуществом иностранной (украинской, в частности) организации, не имеющей (либо пока не имеющей) постоянного представительства на территории РФ. А обладатель этого имущества, соответственно, должен выполнить определенные правила: во-первых, встать на учет по месту расположения данного имущества, во-вторых, уплачивать имущественные налоги.
В случае продажи такого объекта недвижимости возникают новые нюансы - о некоторых из них мы пытались рассказать выше. Но есть и другие.
Итак, ситуация. Организация, созданная до 18.03.2014, местом нахождения которой является территория Республики Крым, приобретает после 18.03.2014 объекты недвижимости, расположенные на этой территории у юридического лица - резидента Украины. Сведения об организации не внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Крымская организация поинтересовалась: надо ли ей при покупке такой недвижимости исполнять обязанности налогового агента по НДС и налогу на прибыль?
В Письме ФНС России от 27.05.2014 N ГД-4-3/10160@ разъяснено: обязанностей налогового агента у организации не возникает. И вот почему.
До 01.01.2015 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов, в том числе по установлению налоговых льгот, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения, регулируются нормативными правовыми актами соответственно Автономной Республики Крым и г. Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
Таким нормативным актом (в частности, по Крыму) является Постановление Президиума Государственного Совета Республики Крым от 11.04.2014 N 2010-6/14. Согласно п. 21 данного документа на территории Республики Крым законодательство РФ о налогах и сборах (за исключением положений, регулирующих отношения по установлению, введению и взиманию земельного налога и взиманию государственной пошлины) применяется в отношении юридических лиц, местом нахождения которых является территория Республики Крым, сведения о которых внесены в ЕГРЮЛ, со дня внесения сведений в указанный государственный реестр.
Юридическим лицам, действовавшим в Крыму на момент его принятия в состав Российской Федерации, предоставлена возможность (с 01.07.2014 до 01.01.2015) привести свои учредительные документы в соответствие российскому законодательству и обратиться с заявлением о внесении сведений о них в ЕГРЮЛ (см. также Письмо ФНС России от 15.07.2014 N ГД-4-3/13563@). (Исключение предусмотрено для юридических лиц, чье имущество находится в собственности публично-правового образования или участником которых оно является.)

На основании сказанного ФНС делает вывод: налогоплательщик Республики Крым не вправе до дня внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц или в случае, если заявление о внесении сведений не было подано, до 1 января 2015 г. применять законодательство Российской Федерации о налогах и сборах, в том числе в части исполнения обязанности налогового агента по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость.

Вместо заключения

Мы постарались рассмотреть различные ситуации, связанные со сделкой купли-продажи иностранной недвижимости, расположенной на территории РФ, которые так или иначе сопровождались (в последнее время) разъяснениями компетентных органов. Какой (в целом) напрашивается вывод? Похоже, что с внедрением новых информационных технологий институт налогового агентства постепенно утрачивает свое значение. Имея полную информацию, налоговики в состоянии проконтролировать уплату налога самим налогоплательщиком, а не перекладывать это бремя на налоговых агентов. Однако считать архаизмом понятие "налоговый агент" явно рано. При этом (в первую очередь) мы заостряем внимание российских покупателей.
С одной стороны, если факт учета в налоговом органе иностранным продавцом имущества будет подтвержден, обязанностей выполнять роль налогового агента у российской организации не возникает. Но и в этом случае рекомендуем ей подстраховаться: во-первых, четко прописать в договоре, что НДС с совершаемой сделки перечисляет иностранная компания - продавец имущества, во-вторых, напомнить продавцу об его обязанности составления счета-фактуры - документа, необходимого для осуществления налогового вычета (возможно, чтобы получить его наверняка, стоит "завязаться" на окончательный расчет с продавцом недвижимости).
Если же соответствующие документы, подтверждающие его учет в налоговом органе, "иностранец" не представит, российскому покупателю нужно исчислить, удержать из доходов, перечисляемых иностранной компании, и уплатить в бюджет НДС.
Впрочем, порой стороны изначально договариваются о том, что перечислять в бюджет НДС будет российская организация. Почему нет, ведь бюджет от этого не пострадает. Более того, так гораздо удобнее обеим сторонам договора, в частности российскому налогоплательщику (он выпишет себе безупречный счет-фактуру, по которому и примет НДС в зачет). А о том, какие нюансы при этом учесть, мы расскажем в следующем материале (см. статью "Недвижимость: иностранный продавец и российский покупатель" этого номера журнала).

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
28 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 996066-7 "О внесении изменения в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности"

Цель законопроекта - повышение информированности вкладчика об условиях привлечения денежных средств физических лиц во вклады, а также снижение рисков вкладчиков при принятии решения о выборе конкретного вклада и кредитной организации, привлекающей денежные средства во вклады. Изложение условий договора банковского вклада в стандартной табличной форме и информирование вкладчика о минимальной гарантированной процентной ставке по вкладу позволит потребителю сравнивать условия разных банков

20 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 992248-7 "О внесении изменений в КоАП РФ по вопросам защиты прав и законных интересов физических лиц при совершении действий, направленных на возврат просроченной задолженности"

Законопроект направлен на усовершенствование механизма защиты прав граждан от недобросовестных действий при осуществлении возврата просроченной задолженности. Помимо этого, предлагаемое законопроектом изменение компетенции рассмотрения статьи 14.57 КоАП снизит нагрузку на судебные органы.

14 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 988027-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом устанавливается возможность использования системы налогообложения в виде ЕНВД и патентной системы налогообложения для субъектов предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли маркированной продукцией на период с 1 сентября 2020 г. по 31 декабря 2021 г. включительно.

7 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Цель законопроекта - обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика. Также он призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов.

28 июня 2020 г.
Проект Федерального закона № 979423-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом предлагается ввести гуманитарный сбор в размере 5 процентов от средств полученных рекламораспространителями за предоставление своих услуг. Цель данного сбора - оказание помощи гражданам России, оказавшимся в трудной жизненной ситуации и нуждающимся в лечении.

В центре внимания:

Пределы ускорения гражданского и административного судопроизводства (Михеев П.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Судебное примирение: кто виноват и что делать? (Борисова Е.А.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Целесообразно ли исключение преступлений тяжкой категории из особого порядка судебного разбирательства, предусмотренного главой 40 УПК РФ? (Азаренок Н.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Нормативное и организационное обеспечение судебно-исковой работы органов военного управления войск национальной гвардии Российской Федерации (Абакумова Е.Б.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Современный уголовный процесс и основные направления его совершенствования (Дорошков В.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020