Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Дата оценки наследства (Березин Д.А., Маркина М.В.)

Дата оценки наследства (Березин Д.А., Маркина М.В.)

Дата размещения статьи: 11.09.2014

Имущество, право на которое способно переходить от одного лица к другому, в том числе в порядке универсального правопреемства, имеет определенную стоимость. Виды стоимостей и порядок их установления определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности) и федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития РФ (далее - ФСО). Абзац 3 п. 1 ст. 1172 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает проведение оценки наследственного имущества с привлечением к участию в данной процедуре независимого оценщика.
Деятельность независимого оценщика связана со сбором информации, в процессе исследования которой формируются выводы, являющиеся основой результата оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки. Данные исследования подлежат описанию и должны содержаться в отчете об оценке, составление которого также относится к действию услуг оценщика.
Отчет об оценке объекта оценки регламентирован ст. 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3). Также отдельные элементы отчета об оценке определены другими ФСО.
Существенное требование, предъявляемое к любому документу (юридическому акту), - это его дата, что не обошло стороной и отчет об оценке. Отчет об оценке должен содержать две даты - дату оценки и дату составления отчета об оценке. Данное требование можно по аналогии рассматривать как, например, дату принятия нормативного правового акта и дату вступления его в силу. В нашем случае это дата определения стоимости объекта оценки и дата начала рекомендательного использования определенной стоимости в качестве цены сделки. Иными словами, это срок действия результата оценочной деятельности, содержащегося в отчете об оценке.
Дата [фр. date от лат. data - данные] - точное обозначение числа, месяца, когда составлен документ, бумага или совершена сделка <1>.
--------------------------------
<1> См.: Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 2-е изд. доп. М.: Институт новой экономики, 2008. С. 110.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (п. 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1)).
Таким образом, отчет содержит дату совершения сделки, число, месяц и год определения стоимости объекта оценки по состоянию объекта на данную дату, с датой его (отчета) составления о совершенной сделке - проведенной оценочной деятельности - и, соответственно, ее результат - итоговую величину стоимости объекта оценки. Стоимость, определенная оценщиком, содержащаяся в отчете, как и закон, опубликованный в средствах массовой информации, имеет действие во времени.
Как говорилось выше, от даты составления отчета начинается истечение срока действия результата оценочной деятельности. Иными словами, как определяет п. 26 ФСО N 1, от обсуждаемой даты итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой к совершению сделки в течение шести месяцев от даты составления отчета об оценке.
Можно предположить, что разработчики рассматриваемых правил (п. 26 ФСО N 1) руководствовались законодательными положениями о наследстве. Так, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (абз. 1 ст. 1112 ГК РФ) <2>. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости <3>, и, как следует понимать из содержания и наименования ст. 1115 ГК РФ, по месту открытия наследства, которое может быть принято наследниками в течение шести месяцев со дня его открытия (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Статьей 1115 ГК РФ к наследственному имуществу (в нашем случае - к объектам оценки), приурочен территориальный признак, из чего следует заключить, что стоимость, как и закон, имеет действие в пространстве. Например, объект оценки, находящийся и эксплуатирующийся в городе Москве, будет превышать стоимость своего аналога, так же используемого его владельцем, даже в Московской области.
--------------------------------
<2> См.: Блинков О.Е. Особые режимы наследования в законодательстве государств - участников СНГ и стран Балтии // Цивилист. 2007. N 2. С. 73.
<3> Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ч. 2 ст. 3 Федерального закона об оценочной деятельности).

Таким образом, датой оценки наследства следует считать дату открытия наследства, от наступления которой наследник в течение шести месяцев может быть наделен правами и обязанностями в отношении наследства, к которому он призывается. В течение указанного периода времени наследник вправе обратиться к оценщику с целью определения рыночной стоимости наследства на дату его открытия по месту его нахождения. Следовательно, в отчете об оценке - носителе информации об определенной рыночной стоимости наследства указывается: дата оценки - дата открытия наследства; дата составления отчета (это может быть, например, последний день принятия наследства); место проведения оценки - место открытия наследства. Как поясняет Л.Н. Тэпман о составлении отчета об оценке недвижимости: "При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки, соответствующую дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных" <4>.
--------------------------------
<4> См.: Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. С. 37.

В случаях, предусмотренных ст. 1155 ГК РФ, возможно принятие наследства по истечении установленного срока. Если оценка наследства проводится в период восстановленного судом срока принятия наследства, по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, естественно, дата определения стоимости (проведения оценки) будет другой. Практика не исключает случаев оценки наследства после истечения срока, установленного законом для принятия наследства. Однако дату открытия наследства изменить нельзя, как и наследство, со дня его открытия, невозможно уменьшить или увеличить. В связи с этим стоимость наследства в период срока его принятия и после не должна измениться.
Следовательно, возможность использования определенной рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, проведенной с целью принятия наследства, бессрочна. Свидетельство о праве на наследство наследник может получить в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ). Исключение может составлять стоимость долгов наследодателя. Срок предъявления требований со стороны кредиторов наследодателя к наследникам не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению (абз. 2 п. 3 ст. 1175 ГК РФ).
Таким образом, рыночная стоимость наследства, содержащаяся в отчете об оценке наследства, за исключением долгов наследодателя, входящих в состав данной "наследственной массы", не имеет срока действия (гарантийного срока использования стоимости - результата оценочной деятельности). Дата оценки объекта, представляющего собой совокупность наследственного имущества, должна соответствовать дате открытия наследства.
Среди недвижимого имущества в составе наследства могут быть неделимые вещи, например, жилое помещение в виде квартиры. Закон, в частности, говорит об этом следующее: "В соответствии с п. 3 ст. 1168 ГК наследники, проживавшие в жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.... если речь идет о жилом помещении, которое получает наследник при осуществлении преимущественного права, стоимость его, естественно, будет превышать наследственную долю наследника, и, соответственно, у такого наследника возникают обязательства перед другими наследниками, не получившими имущество, приходящееся на их наследственную долю" <5>.
--------------------------------
<5> Березин Д.А. Наследование жилого помещения, обремененного ипотекой // Наследственное право. 2013. N 3. С. 28; Березин Д.А. Наследование жилого помещения, обремененного ипотекой // Нотариус. 2013. N 3. С. 18 - 19. Об этом также см.: Никольский С.Е., Блинков О.Е. Наследование пая в жилищном кооперативе: теоретические и практические проблемы конкуренции общих и специальных норм // Нотариус. 2007. N 3. С. 11 - 12.

Не исключены случаи, как предусматривают нормы раздела V ГК РФ, внезапного появления так называемого "опоздавшего наследника", которому суд восстанавливает срок принятия наследства и определяет доли всех наследников в наследственном имуществе. Так, наследник, принявший имущество наследодателя в соответствии с завещанием последнего, при признании такого завещания недействительным станет неосновательным приобретателем, поскольку первоначально существовавшее основание его имущественных приобретений - завещание - отпало <6>.
--------------------------------
<6> См.: Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 1143 - 1144.

Таким образом, наследник, своевременно принявший наследство, являясь уже собственником имущества, перешедшего к нему в порядке универсального правопреемства, при появлении наследника, пропустившего срок принятия наследства, становится приобретателем неосновательного обогащения.
Согласно данному примеру, в составе наследства есть жилое помещение, представляющее собой неделимую вещь, в связи с чем наследник, имеющий на нее преимущественное право, обязан выплатить денежную компенсацию остальным наследникам, а также в соответствии с п. 1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. В рассматриваемом случае - на дату открытия наследства.
Определить стоимость обсуждаемого наследственного имущества в том состоянии, в котором оно было когда-то, очень нелегко, а порой и не представляется возможным. Причиной этому служит ничем не подтвержденная информация об объекте оценки, со слов его владельца, отсутствие достоверной информации, также нестабильное положение российского рынка, к которому относится объект оценки, например, изменение цен на аналогичные товары (объекты), в силу инфляции, кризиса и т.п., что приходилось переживать российской экономике за последние 20 лет. И, как показывает практика, в подобных случаях датой оценки становится дата последнего посещения и осмотра объекта оценки оценщиком, когда стоимость объекта значительно изменилась, т.к. в нем, например, произведены неотделимые улучшения, при наличии которых на дату открытия наследства стоимость была бы значительно выше, чем являлась тогда. Не исключены обратные ситуации: например, утрата потребительских свойств объекта оценки ко дню восстановления срока принятия наследства опоздавшим наследником, вследствие чего стоимость наследства уменьшилась по сравнению со стоимостью на дату открытия наследства.
Таким образом, положение ГК РФ, например, о неосновательном обогащении и ряд других положений устанавливают обязанность участников правоотношений исполнить их обязательства исходя из стоимости имущества "в прошедшем времени", когда состояние объекта оценки, а соответственно, и его достоверную стоимость на дату оценки, в прошедшем времени определить невозможно.
Положения ГК РФ о наследстве предусматривают проведение оценки наследства как одну из мер по охране наследства (ст. 1172). Статья 1115 ГК РФ определяет место проведения оценки и устанавливает требование об определении рыночной стоимости в отношении наследства. Данные статьи адресованы наследникам и носят диспозитивный характер, за исключением правила об установлении рыночной стоимости наследства, и могут применяться лишь в случаях возникновения споров между адресатами-наследниками.
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (абз. 1 п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Статья 5 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11 февраля 1993 г. N 4462-1) (ред. от 21 декабря 2013 г.) (далее - Основы о нотариате) предусматривала оформление справок о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, которые передавались нотариусом в налоговый орган, и как следует понимать, в целях налогообложения. В соответствии с п. 4 ст. 1 Федерального закона от 1 июля 2005 г. N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" обсуждаемая норма Основ о нотариате признана утратившей силу. Однако согласно ч. 6 ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, занимающиеся частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения в налоговые органы. Таким образом, в соответствии с налоговым законодательством РФ нотариус и лица, имеющие определенные полномочия нотариуса, от обсуждаемой обязанности не освобождены.
В целях налогообложения определяется кадастровая стоимость <7> в отношении объектов недвижимости. Заказчиком государственной кадастровой оценки может быть исключительно орган исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления, на территории которого расположен объект оценки в виде недвижимого имущества. Гражданин - наследник по запросу нотариуса сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, входящего в состав наследства, может получить в территориальном подразделении Росреестра, которые содержатся в кадастровом паспорте объекта, для представления нотариусу.
--------------------------------
<7> Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508).

Однако положениями ГК РФ о наследовании в отношении наследственного имущества установлено требование об определении рыночной стоимости по состоянию на дату открытия наследства, по месту открытия наследства. Как известно, последний нормативный правовой акт имеет наибольшую силу, в отличие от других федеральных законов. Кроме того, участниками гражданского оборота, например, при разделе наследства между наследниками, используются цены, основанные на рыночной стоимости. Также в составе наследства могут быть движимые вещи, иное имущество, в отношении которых кадастровая или иная стоимость, за исключением рыночной, не устанавливается. Таким образом, в отношении наследственного имущества должна определяться рыночная стоимость независимым оценщиком, отчет о которой должен храниться в делах нотариуса или лица, имеющего определенные полномочия нотариуса, и экземпляр у наследника, принявшего наследство в установленном законом порядке.
В связи с вышеизложенным представляется целесообразным в ст. 8 Федерального закона об оценочной деятельности, устанавливающую обязательность проведения оценки объектов оценки, в положения ГК РФ о наследовании и в Основы о нотариате ввести императивные правила об оценке наследства и о хранении отчета об оценке обсуждаемого имущества: а) норму ст. 8 Федерального закона об оценочной деятельности предлагается изложить в следующей редакции: "Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях <...>, а также при переходе имущества к лицам, в порядке универсального правопреемства (наследования), <...>."; б) норму ст. 1115 ГК РФ изложить в следующей редакции: "Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости на дату открытия наследства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Имущество, принятое наследником в порядке универсального правопреемства (наследования), подлежит оценке независимым оценщиком в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона, о чем независимым оценщиком представляется нотариусу или лицу, уполномоченному совершать нотариальные действия, отчет об оценке наследства. Один экземпляр отчета об оценке хранится в делах нотариуса или лица, уполномоченного совершать нотариальные действия, другие экземпляры отчета об оценке, согласно числу наследников, принявших наследство, выдаются наследникам вместе со свидетельством о праве на наследство"; в) ст. 5 Основ о нотариате изложить следующим образом: "Справки о совершенных нотариальных действиях, сведения о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, содержащиеся в отчетах об оценке, составленных независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", хранящиеся в делах нотариуса или лица, уполномоченного совершать нотариальные действия, выдаются по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами, а также по требованию судебных приставов-исполнителей в связи с находящимися в их производстве материалами по исполнению исполнительных документов".
Предложенные нововведения в случае возникновения споров, связанных со стоимостью имущества, перешедшего в порядке правопреемства или на основании других гражданско-правовых сделок, удостоверенных нотариусом, будут служить гарантией защиты прав и законных интересов субъектов правоотношений, сохранения сведений о стоимости объекта правоотношений, которая была установлена на определенную дату возникновения юридического факта, порождающего определенные права и обязанности участников правоотношений, реализация которых впоследствии не привела бы, например, к неосновательному обогащению или причинению убытков какой-нибудь из сторон. Рыночная стоимость объекта оценки, из которой исходит цена правоотношений, должна быть достоверной и справедливой, условием соблюдения этого может служить своевременное ее определение и сохранение о ней сведений, содержащихся в отчете об оценке.

Литература

1. Березин Д.А. Наследование жилого помещения, обремененного ипотекой // Наследственное право. 2013. N 3. С. 27 - 29.
2. Березин Д.А. Наследование жилого помещения, обремененного ипотекой // Нотариус. 2013. N 3. С. 17 - 19.
3. Блинков О.Е. Особые режимы наследования в законодательстве государств - участников СНГ и стран Балтии // Цивилист. 2007. N 2. С. 73 - 77.
4. Никольский С.Е., Блинков О.Е. Наследование пая в жилищном кооперативе: теоретические и практические проблемы конкуренции общих и специальных норм // Нотариус. 2007. N 3. С. 11 - 14.
5. Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 2-е изд. доп. М.: Институт новой экономики, 2008. 1152 с.
6. Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. 1208 с.
7. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 303 с.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
28 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 996066-7 "О внесении изменения в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности"

Цель законопроекта - повышение информированности вкладчика об условиях привлечения денежных средств физических лиц во вклады, а также снижение рисков вкладчиков при принятии решения о выборе конкретного вклада и кредитной организации, привлекающей денежные средства во вклады. Изложение условий договора банковского вклада в стандартной табличной форме и информирование вкладчика о минимальной гарантированной процентной ставке по вкладу позволит потребителю сравнивать условия разных банков

20 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 992248-7 "О внесении изменений в КоАП РФ по вопросам защиты прав и законных интересов физических лиц при совершении действий, направленных на возврат просроченной задолженности"

Законопроект направлен на усовершенствование механизма защиты прав граждан от недобросовестных действий при осуществлении возврата просроченной задолженности. Помимо этого, предлагаемое законопроектом изменение компетенции рассмотрения статьи 14.57 КоАП снизит нагрузку на судебные органы.

14 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 988027-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом устанавливается возможность использования системы налогообложения в виде ЕНВД и патентной системы налогообложения для субъектов предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли маркированной продукцией на период с 1 сентября 2020 г. по 31 декабря 2021 г. включительно.

7 июля 2020 г.
Проект Федерального закона № 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Цель законопроекта - обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика. Также он призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов.

28 июня 2020 г.
Проект Федерального закона № 979423-7 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ"

Законопроектом предлагается ввести гуманитарный сбор в размере 5 процентов от средств полученных рекламораспространителями за предоставление своих услуг. Цель данного сбора - оказание помощи гражданам России, оказавшимся в трудной жизненной ситуации и нуждающимся в лечении.

В центре внимания:

Пределы ускорения гражданского и административного судопроизводства (Михеев П.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Судебное примирение: кто виноват и что делать? (Борисова Е.А.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Целесообразно ли исключение преступлений тяжкой категории из особого порядка судебного разбирательства, предусмотренного главой 40 УПК РФ? (Азаренок Н.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Нормативное и организационное обеспечение судебно-исковой работы органов военного управления войск национальной гвардии Российской Федерации (Абакумова Е.Б.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020

Современный уголовный процесс и основные направления его совершенствования (Дорошков В.В.)

Дата размещения статьи: 03.08.2020