Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Отдельные проблемы, возникающие при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и предполагаемые пути их решения на законодательном уровне (Бажилин В.В.)

Отдельные проблемы, возникающие при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и предполагаемые пути их решения на законодательном уровне (Бажилин В.В.)

Дата размещения статьи: 16.09.2014

Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком многоквартирном доме. То есть судьба общего имущества собственников, определение порядка его содержания и ремонта и многие другие вопросы решаются самими собственниками, что вполне естественно укладывается в общую концепцию верховенства прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Естественно и безусловно все права в отношении имущества должны реализовываться самим собственником.
Вместе с тем практическая реализация данной нормы жилищного законодательства породила существенные трудности, неоднократно приводила к нарушению прав собственников и продолжает создавать проблемы для жильцов многоквартирного дома и иных лиц, владеющих помещениями в нем. Во многом это связано с недобросовестностью некоторых организаторов общих собраний, способных не только ввести собственников в заблуждение, но и попросту сфальсифицировать результаты голосования. С какими конкретно неправомерными действиями можно столкнуться на практике, каким видится путь решения существующей проблемы, мы попытаемся ответить в данной статье.
Итак, как мы отмечали выше, компетенция общего собрания собственников определена нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. В том числе к его компетенции относятся выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации, с которой будет заключен договор управления или содержания и ремонта общего имущества. Именно о таких решениях собственников пойдет речь в настоящей статье.
Анализ данных о нарушениях прав граждан в сфере жилищного законодательства говорит о том, что нередкими являются факты существенного искажения волеизъявления собственников при голосовании по вопросам, поставленным на общем собрании. Имеют место случаи подделки подписей собственников, случаи проведения общих собраний не по тем вопросам, которые доведены до голосовавших. Нередко сами жители вообще не имеют информации о том, что якобы на одном из собраний приняты какие-то существенные для управления домом вопросы.
Приведем несколько конкретных примеров.
Предметом рассмотрения одного из судов Хабаровского края были требования собственников квартир, которые сослались на то, что в декабре 2010 г., январе, феврале 2011 г. гражданами, представляющимися инициативной группой и не являющимися собственниками помещений в доме, путем поквартирного обхода были собраны подписи жильцов дома. Обход квартир осуществлялся выборочно. При этом инициативная группа, как указано истцами, путем введения в заблуждение жильцов, а именно представлением информации о том, что подписи жильцов необходимы для того, чтобы дом попал в программу проведения капитального ремонта, а также путем угроз в отказе проведения капитального ремонта подъездов, кровли в случае отказа подписать заявление, требовали подписать заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. В дальнейшем данное товарищество получило контроль над управлением жилым домом. Судом решение общего собрания признано незаконным (следует отметить, что произошло это через полгода после проведения общего собрания) <1>.
--------------------------------
<1> Информация о деле размещена в сети Интернет по адресу: http://actoscope.com/dvfo/habarovsk/amursky-hbr/gr/1/reshenie-o-priznanii-nedyaystv05092011-3571435/.

В своем вопросе, обращенном к юристу интернет-консультации, жительница г. Волгограда пишет: "Тогда сосед продемонстрировал мне копию протокола собрания жильцов о выборе управляющей компании двухгодичной давности, где я обнаружила, что председателем собрания являлась я!!! При этом я не только не была на этом собрании, но даже не знала о нем. Рядом с моей фамилией стояла как бы моя подпись. Но она не только не моя, но даже и не похожа на нее" <2>.
--------------------------------
<2> Вопрос размещен в сети Интернет по адресу http://megalaw.ru/question/118589-poddelka-dokumentov.html.

Неожиданным оказался выбор новой управляющей организации для жителей одного из домов в г. Первоуральске Свердловской области. Как отмечается на интернет-сайте "Городские вести.ру", жители части домов района Хромпик оказались в затруднительном положении. Получив квитанции об оплате коммунальных услуг за апрель, они обнаружили, что в графе "Исполнитель коммунальных услуг" числился не привычный им "ПервоуральскРемСервис", а некая управляющая организация "Жилищно-Эксплуатационная Компания". На дверях подъезда появилось объявление следующего содержания: "Уважаемые жильцы! Обращаем Ваше внимание, что в ваших домах появились квитанции от компании, которая хочет присвоить ваши деньги. Убедительная просьба быть осмотрительными и не поддаваться на их уловки. Деньги, уплаченные вами по данным квитанциям, не будут зачтены в оплату коммунальных услуг! Если вы уже оплатили по таким квитанциям - немедленно обращайтесь в милицию. Напоминаем, что ваши дома обслуживало МУП "ПервоуральскРемСервис". Квитанции на оплату вам будут высланы традиционной формы от МУП "ЕРЦ" в обычное время" <3>.
--------------------------------
<3> Информация взята с сайта "Городские вести" по адресу: http://www.gorodskievesti.ru/2010/05/28/pervouralcy-poluchayut-po-dve-kvitancii-za-uslugi-zhkx/.

На интернет-сервисе "Ответы@Mail.Ru" размещено обращение следующего содержания: "...собственник провел собрание в ТСЖ, кворума нет, а председатель собрания и секретарь подделали протокол. Без учредительных документов нотариус заверил форму для налоговой, новый председатель заказал себе новую печать и сейчас считает себя председателем правления" <4>. В описанном случае, видимо, имел место случай регистрации в налоговом органе новых сведений о юридическом лице, в том числе, например, о смене председателя товарищества собственников жилья. Как мы видим, жилищное законодательство в современном виде не ставит никаких существенных препятствий на пути такого "рейдерского" захвата, когда, представив в налоговой орган подделанный протокол общего собрания, любое лицо может получить контроль над товариществом, а соответственно, и над денежными средствами собственников, оплативших жилищно-коммунальные услуги.
--------------------------------
<4> Вопрос размещен на интернет-сервисе "Ответы@Mail.Ru" по адресу: http://otvet.mail.ru/question/96084616.

Необходимо отметить, что Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" не требует представлять в налоговые органы помимо протокола общего собрания еще и решения собственников (членов товарищества собственников жилья), а тем более не обязывает налоговый орган проверять достоверность принятых решений, выявлять факты подделки подписей. Таким образом, после проведенной регистрации собственники, чьи права нарушены, вынуждены обращаться в суд с требованием о признании регистрации незаконной. В период судебного разбирательства руководство товариществом собственников жилья будут осуществлять лица, фальсифицировавшие протокол общего собрания.
Нередко, не удовлетворившись решением проведенного общего собрания, собственники, самостоятельно или по наущению представителей оставшейся не у дел управляющей организации, инициируют и проводят новое общее собрание об отмене предыдущего решения. Расколовшиеся на два непримиримых лагеря жильцы могут проводить такие собрания одно за одним. Так, например, в г. Северске Томской области имел место случай проведения общего собрания собственников по вопросу отмены решения другого общего собрания, которое в этот момент все еще проводилось (в заочной форме). То есть жильцам было предложено голосовать за отмену решения, которое еще не было принято, а голосование по которому в этот момент еще не завершилось. Безусловно, подобные метания создают наилучшие условия для ненадлежащего обслуживания дома. В период проведения таких "взаимоотменяющих" общих собраний происходят конфликты между жилищно-эксплуатационными предприятиями, борющимися за управление домом, каждое из которых препятствует своему конкуренту в доступе к общему санитарно-техническому, тепловому и иному оборудованию, уклоняется от передачи технической документации на дом. Как правило, в это время обе противоборствующие управляющие организации рассылают собственникам помещений в доме платежные документы и с переменным успехом пытаются собирать с жителей платежи за жилищно-коммунальные услуги за одни и те же периоды времени.
Столкнувшись с описанными выше проблемами, собственники квартир и других помещений в доме обращаются за защитой своих прав в органы местного самоуправления и в органы государственной власти, в том числе в прокуратуру. Вместе с тем ни органы местного самоуправления, ни органы государственной власти не наделены компетенцией по проверке законности принятого общим собранием решения в части исследования фактов подделки подписей (если такая подделка, конечно, не является способом совершения мошенничества), в части введения голосовавших в заблуждение о вопросах, обсуждавшихся на собрании. Как правило, ответы на такие обращения граждан содержат разъяснение правовых норм, которые устанавливают, что все вопросы разрешаются собственниками на общем собрании самостоятельно, а при несогласии отдельных собственников с принятым решением оно может быть оспорено ими в судебном порядке.
Необходимо отметить, что и судебная процедура не в состоянии обеспечить должную защиту жителей дома от недобросовестных организаторов общего собрания. Так, решение суда о признании незаконным решения общего собрания собственников будет принято в лучшем случае по истечении двух - трех месяцев с момента проведения такого собрания и вступит в законную силу еще позднее (а с учетом процедур апелляционного обжалования - значительно позднее). За это время лица, способные подделать подписи собственников или само решение общего собрания, способные ввести людей в заблуждение относительно вопросов, за которые они голосуют, в таком же порядке "проведут" еще не одно общее собрание, на которых будут "приняты" решения, аналогичные оспоренным в судебном порядке. В результате после окончания длительной судебной процедуры собственники могут оказаться в ситуации, когда это оспаривание не имело никакого смысла и требуется признание незаконным уже нового аналогичного решения.
Во многих случаях граждане не обращаются в суд, не желая нести расходы на оплату услуг юриста либо не имея времени для сбора доказательств (может потребоваться и проведение опроса жителей дома о том, как именно они голосовали, может потребоваться установление местонахождения бюллетеней для голосования и их предварительное исследование и т.д.).
Таким образом, в настоящее время органы власти и местного самоуправления в большинстве случаев, из числа описанных выше, никак не могут помочь собственникам установить факт нарушения их прав при проведении общего собрания, а тем более восстановить их права.
Необходимо признать, что общая тенденция ухода государства из определенных сфер регулирования общественных отношений, начало которой дали либеральные власти 90-х гг. XX в., во многом была ошибочной. Оставить без должного государственного контроля вопросы управления жилым фондом значит неизбежно поставить под угрозу права жителей дома, в том числе в результате ненадлежащего содержания и разрушения общего имущества. Данный вопрос касается не только порядка избрания способа управления домом и избрания управляющих компаний. Также неверным было и перекладывание на плечи собственников проблем, связанных со сбором средств на проведение капитального ремонта дома, в результате чего жители нижних этажей ни при каких обстоятельствах не соглашаются финансировать капитальный ремонт кровли или лифтового оборудования, поскольку эта проблема их напрямую не затрагивает. В настоящее время на государственном уровне принято решение об обязательном внесении собственниками помещений дома платы в счет предстоящего капитального ремонта. Особая значимость этого вопроса заставила органы государственной власти отказаться от приоритета свободы прав собственника и принять решение о понуждении собственников платить за ремонт своего имущества. Представляется, что таким же образом, путем установления государственного вмешательства, требуется решать и проблему защиты прав жителей при проведении "недобросовестных" общих собраний собственников. Порядок проведения общих собраний должен быть поставлен под контроль государства или уполномоченных органов местного самоуправления.
Так, например, представляется возможным, в большей или меньшей степени, распространить на проведение общих собраний собственников помещений многоквартирных домов процедуру выборов органов власти и местного самоуправления. Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации должно быть установлено, что, помимо определенных исключительных случаев (например, подтвержденное решением органа государственного, муниципального контроля или суда ненадлежащее исполнение управляющей организацией своих обязанностей), выборы способа управления, выборы управляющей организации должны проводиться не чаще 1 раза в год. При этом сама процедура выборов должна проходить под контролем уполномоченных должностных лиц. Наиболее обоснованным было бы наделение такими полномочиями должностных лиц органов местного самоуправления. Для этой цели возможно и незначительное увеличение штатов местных администраций.
Представляется правильным нормами Жилищного кодекса Российской Федерации установить процедуру голосования при проведении общего собрания по вопросам выбора способа управления, избрания управляющей организации, создания товарищества собственников жилья, установления тарифов и по иным наиболее значимым вопросам в следующем порядке.
Голосование в заочной форме должно проводиться в течение 14 рабочих дней путем заполнения бюллетеней для голосования, изготовленных по заказу муниципального образования либо изготовленных иными лицами (в том числе инициаторами собрания) и переданных до начала голосования в орган местного самоуправления. Бюллетени должны быть пронумерованы и учтены в соответствующей ведомости. При получении бюллетеня собственник должен предъявить уполномоченному должностному лицу органа местного самоуправления паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и расписаться в получении бюллетеня. Бюллетени для голосования в течение срока проведения голосования должны быть сданы уполномоченному лицу органа местного самоуправления и помещены в предварительно опечатанный ящик для голосования. Ящик для голосования должен быть размещен в помещении органа местного самоуправления. Возможно предусмотреть размещение ящика для голосования в ином помещении, определенном с учетом доступности для жителей дома, а также предусмотреть обход жителей дома в определенные дни голосования для сбора заполненных бюллетеней. Представляется правильным допустить до участия в подсчете голосов любого собственника помещений в многоквартирном доме, который изъявил такое желание, а также ввести процедуры наблюдения при сборе бюллетеней и подсчете голосов.
Наличие подобных правил во многом позволит исключить случаи подделки решений собственников, упростит процедуру проверки правильности подсчета голосов, позволит органам регистрации, банкам и иным организациям получать достоверные сведения о выборе управляющей организации, о создании товариществ собственников жилья, смене их руководителей и так далее. Однозначно понятным для жителей домов будет определение управляющей организации, которой следует оплачивать счета за жилищно-коммунальные услуги, поскольку сведения о такой организации будут в открытом доступе в органе местного самоуправления. Без риска ошибиться можно будет определить управляющую организацию, претендующую на получение субсидии для целей капитального ремонта дома или для иных целей. Любой собственник сможет ознакомиться с бюллетенями для голосования, провести проверку подсчета голосов (нужно учесть, что в настоящее время нередки случаи, когда инициаторы собрания скрывают письменные решения собственников, которые не могут ознакомиться даже с собственным решением и проверить, чья подпись в нем стоит).
Безусловно, такие нововведения повлекут дополнительные расходы местного бюджета на изготовление бюллетеней (впрочем, данный вид расходов можно исключить, обязав изготавливать бюллетени инициаторов собрания), на содержание штатных единиц уполномоченных сотрудников. Однако представляется, что данные расходы будут невелики, а социальный эффект от упорядочения процедур голосования на общих собраниях собственников многоквартирных домов значительно большим.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

Вся Россия

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.