Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > Наемные дома (Куцина С.)

Наемные дома (Куцина С.)

Дата размещения статьи: 25.12.2014

Право граждан на жилище в Российской Федерации может быть реализовано путем предоставления или приобретения жилья. При этом правом на бесплатное получение социального жилья пользуются только малоимущие и иные указанные в законе граждане. Остальные должны решать свои жилищные проблемы за счет собственных средств. Но есть граждане РФ, не относящиеся к малоимущим, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность. Для них предусмотрено строительство наемных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам некоммерческого найма.

Что это такое

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ). Такие дома могут быть и в публичной, и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка (ч. ч. 1, 2 ст. 91.19 ЖК РФ) на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 91.19 ЖК РФ.
Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:
- жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;
- жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемых по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ).
Заключение иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает, так же как не допускает сдачи в наем комнат (части квартир) в наемных домах (ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ).

Кого принимают на квартирный учет

Кто может претендовать на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования? Российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить квартиру по рыночным ценам (даже с помощью льготных кредитов).
Определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к полномочиям органов государственной власти РФ (п. 6.1 ст. 12 ЖК РФ).
Обязательной стадией предоставления жилых помещений в наемных домах по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - договор некоммерческого найма) является учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ).
Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам некоммерческого найма, устанавливается нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ (ч. 4 ст. 91.13 ЖК РФ).
При этом наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, имеющихся у наймодателя. Это правило, установленное ч. 3 ст. 91.14 ЖК РФ, предусмотрено, чтобы не создавать новой очереди за квартирами по договорам некоммерческого найма. Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений некоммерческого найма, возможно по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и др. нормативными актами (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ). При этом обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размера, позволяющего такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.
Основания принятия на квартирный учет в настоящее время определены ст. 51 ЖК РФ. Очевидно, что для некоммерческого найма критерии некоторых оснований для принятия на квартирный учет должны быть повышены. Принятие на учет граждан для заключения договора некоммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов, подтверждающих условия и основания принятия на квартирный учет. Как правило, документы подаются по месту жительства гражданина, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, могут быть поданы и не по месту его жительства. Наймодатель вправе отказать в приеме заявления по основаниям, установленным ч. 1 ст. 91.14 ЖК РФ; такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Условия предоставления

По общему правилу жилые помещения по договорам некоммерческого найма предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и не подлежащими ремонту и реконструкции, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57, ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ).
Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления. Зависеть он будет от числа желающих заключить договор некоммерческого найма и количества построенных наемных домов в данной местности, но он не может быть менее нормы предоставления с учетом ст. 58 ЖК РФ. Согласно этой норме должны учитываться интересы граждан с точки зрения недопущения вселения в одну комнату разнополых граждан, за исключением супругов. Но если они согласны, такое вселение возможно. Гражданин может быть согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления (о чем он должен указать в заявлении), но предоставляемое жилье не должно быть менее учетной нормы (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).
Для заключения договора некоммерческого найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

Договор найма

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 91.1 ЖК РФ).
Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом.
Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить квартиру (дом).
Наравне с нанимателем право пользования жилым помещением имеют и члены его семьи. К ним относятся супруг нанимателя, его дети, родители, но при условии, что они постоянно (в отличие от ст. 69 ЖК РФ) совместно проживают с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи. Ведения общего хозяйства с нанимателем (как по договору социального найма) не требуется. Члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре, они имеют равные права и несут равные обязанности с нанимателем.
Права и обязанности сторон по договору определены главой 8 ЖК РФ "Социальный наем жилого помещения", за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91.7 ЖК РФ).
Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма, - обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора (п. 1.1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
- плату за коммунальные услуги.
В договоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсоснабжающим организациям (ч. 4.1 ст. 155 ЖК РФ).
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
Плата за наем жилого помещения в наемных домах включает в себя:
- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
- расходы, связанные с содержанием, текущим ремонтом дома, иные расходы.
Наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора. В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 156.1 ЖК РФ, предварительно уведомив об этом нанимателя.

Расторжение и прекращение договора

Договор некоммерческого найма - срочный, с правом на возобновление. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с прекращением всех прав и обязанностей по данному договору. Возможно расторжение договора и по воле нанимателя, но здесь требуется: а) согласие постоянно проживающих с нанимателем членов семьи; б) предупреждение об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.
Договор найма может быть расторгнут и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения и только в случаях, предусмотренных ЖК РФ (ч. 3 ст. 91.10, ст. 91.12 ЖК РФ).
Выселение по инициативе наймодателя возможно, если наниматель:
- не полностью или несвоевременно вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- передает жилое помещение по договорам поднайма или безвозмездного пользования жилым помещением;
- обеспечен жильем в данном населенном пункте и размер общей площади этого жилья в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму, но это необязательно, если на занимаемое нанимателем жилое помещение в наемном доме нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наемном доме;
- разрушает или повреждает жилое помещение или систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание (ст. 91.10 ЖК РФ).
Прекращение договора в наемном доме возможно в силу таких событий, как смерть одиноко проживающего нанимателя, утрата (разрушение) жилого помещения. Смерть нанимателя прекращает договор, поскольку выбывает субъект. Уничтожение жилого помещения (в результате, например, стихийного бедствия) также прекращает договор ввиду уничтожения его предмета. В обоих случаях договор прекращается без расторжения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
Таким образом, с появлением наемных домов для граждан с невысоким уровнем доходов становится возможным снимать жилье у публичного собственника по более доступной цене. По мнению экспертов, она будет ниже рыночной как минимум на одну треть. Да и наймодатель (публичный собственник) более надежен как сторона в договоре. Так что, заключая договор некоммерческого найма, наниматель может быть уверен, что с ним не будет досрочно расторгнут договор, потому что появился более выгодный претендент на некоммерческое жилье. Закон этого не позволяет.
Что касается нуждающихся в жилье малоимущих граждан, то для них остается возможность получить жилье по договору социального найма в порядке очередности (через 20 - 25 лет). Хотя и для них возможен некоммерческий наем при условии, что их доходы позволяют оплачивать такое жилье.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

27 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 133709-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Трудовой кодекс Российской Федерации"

Целью законопроекта является установление дополнительных гарантий по оплате труда работников, при банкротстве работодателя. В частности, предлагается обеспечивать погашение требования об оплате труда работников должника вне очереди за счет денежных средств, накопленных должником и размещенных на специальном счете эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), открытом в соответствии с проектируемой законопроектом ст. 130.1 ТК РФ ("Гарантия прав работников на вознаграждение за труд в случае прекращения деятельности работодателя и его неплатежеспособности").




17 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 124991-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Целью законопроекта является совершенствование законодательства, регулирующего туристскую деятельность. Законопроектом предлагается изложить в новой редакции определение понятия "туристский информационный центр" и предусмотреть в данном определении, что туристские информационные центры информируют об объектах туристской индустрии не только физических, но и юридических лиц.




10 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 120190-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации"

Законопроект направлен на совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере градостроительства и устранение несоответствия разграничения полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных районов и сельских поселений, а также повышение эффективности контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности.




4 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 114268-7 "Об альтернативных видах моторного топлива"

Законопроектом устанавливаются правовые основы производства и использования альтернативных видов моторного топлива в Российской Федерации. Принятие законопроекта будет способствовать развитию экономики России, сельскохозяйственного производства и наращиванию экспортного потенциала страны. Кроме того, это позволит снизить стоимость грузовых и пассажирских перевозок и улучшить экологическую обстановку в городах Российской Федерации.




28 февраля 2017 г.
Проект Федерального закона № 112351-7 "О внесении изменений в статью 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

Законопроект разработан в целях урегулирования вопросов, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также совершенствования применения норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".



В центре внимания:


НДФЛ и страховые взносы: "базовые" различия (Мухин В.)

Дата размещения статьи: 26.03.2017

подробнее>>

"Излишки" по НДФЛ, или Вернуть нельзя зачесть (Рогозина О.)

Дата размещения статьи: 26.03.2017

подробнее>>

Если контрагент ИП: как снизить "индивидуальные" риски (Ройтман А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2017

подробнее>>

Исчисление и уплата земельного налога. Участки, права на которые возникли не с начала года (Семенихин В.)

Дата размещения статьи: 26.03.2017

подробнее>>

Новый порядок обложения НДС электронных услуг (Хомич А.М.)

Дата размещения статьи: 26.03.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта