Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > О нюансах исчисления земельного налога (Фролова М.В.)

О нюансах исчисления земельного налога (Фролова М.В.)

Дата размещения статьи: 12.04.2016

Законодательство закрепляет порядок и сроки уплаты земельного налога. Однако существуют различные нюансы, которые не урегулированы законом. В частности, налоговое законодательство не разъясняет вопросы расчета налога в случае признания договора купли-продажи земли недействительным, изменения кадастровой стоимости или вида разрешенного использования земельного участка. Кстати, смена вида разрешенного использования земли в гостиничной отрасли сопряжена с оптимизацией платежей по налогу на имущество, так что данный вопрос наиболее актуален для отельеров.

Основания возникновения обязанности по уплате налога

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Объектами налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земельный налог (п. 1 ст. 389 НК РФ). Не признаются объектами налогообложения земельные участки, перечисленные в п. 2 ст. 389. Налоговый период - календарный год, отчетные периоды - кварталы (I, II, III) (ст. 393 НК РФ).
Плательщиками земельного налога считаются организации и физические лица, владеющие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). При этом право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок возникает у организации с момента государственной регистрации земельного участка (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Датой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, организация признается плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на этот земельный участок и прекращает им быть со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54). Если покупатель уклоняется от регистрации перехода прав собственности, продавец может подать в суд и потребовать зарегистрировать переход права собственности и возместить убытки, связанные с уплатой земельного налога за период уклонения покупателя от оформления права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Организация-покупатель становится плательщиком земельного налога, даже если договор купли-продажи признан недействительным. Уплатить такой налог необходимо за период, в течение которого организация значилась в реестре как лицо, обладающее правом собственности на земельный участок. Признание судом договора купли-продажи земельного участка недействительным не позволяет вернуть и уплаченный покупателем земли авансовый платеж по земельному налогу (Письма ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263, Минфина России от 26.03.2013 N 03-05-05-02/9523, Постановления Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 12992/12, ФАС МО от 17.06.2013 по делу N А40-55994/12-90-320 <1>).
--------------------------------
<1> Определением ВАС РФ от 03.10.2013 N ВАС-10324/13 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Если земельный участок перешел в собственность организации при универсальном правопреемстве (реорганизации юридических лиц (за исключением выделения), а также наследовании), правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54).

Расчет налоговой базы

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. В отношении земельных участков, образованных в течение налогового периода, налоговая база в данном периоде устанавливается как кадастровая стоимость такого земельного участка на дату его постановки на кадастровый учет (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

Изменение кадастровой стоимости

Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах (абз. 4 п. 1 ст. 391 НК РФ), кроме случаев:
- изменения кадастровой стоимости вследствие исправления технической ошибки. В таком случае изменение кадастровой стоимости учитывается при установлении налоговой базы начиная с того налогового периода, в котором была допущена данная техническая ошибка (абз. 5 п. 1 ст. 391 НК РФ);
- изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда. В таком случае измененная кадастровая стоимость учитывается с налогового периода, в котором подано заявление о ее пересмотре, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 6 п. 1 ст. 391 НК РФ). Аналогичные условия прописаны в ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ <2>, которая вступила в силу с 22.07.2014.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Иллюстрация сказанного. Заявление об изменении кадастровой стоимости подано до 22.07.2014, но не рассмотрено на эту дату. Решение суда вступило в силу в 2015 г. Регистрирующие органы внесли изменения в кадастр по состоянию на 01.01.2014 в 2015 г. При таких вводных организация вправе подать уточненную декларацию по земельному налогу за 2014 г.

Согласно разъяснениям чиновников продемонстрированный подход к расчету налога применятся при разборе заявлений об изменении кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014 и поданных ранее, но не рассмотренных на указанную дату (Письмо Минфина России от 29.09.2014 N 03-05-РЗ/48574). В силу Письма Минфина России от 06.07.2015 N 03-05-04-02/38796 (направлено по системе налоговых органов Письмом ФНС России от 15.07.2015 N БС-4-11/12494) налогообложение земельным налогом в 2014 г. должно было производиться с учетом норм ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ. Если заявление об изменении кадастровой стоимости подано и рассмотрено до 22.07.2014 и до указанной даты принято соответствующее решение, то новая кадастровая стоимость земельного участка должна применяться в качестве базы для исчисления земельного налога с 2015 г.
Если измененная по решению суда или комиссии кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 01.01.2014, исчисление земельного налога должно осуществляться с применением указанной кадастровой стоимости за 2014 г. (Письмо Минфина России от 07.09.2015 N 03-05-05-02/51466).
Суды поддерживают налогоплательщиков, настаивающих на том, что если заявление в суд об изменении кадастровой стоимости было подано после 22.07.2014 либо раньше, но на указанную дату еще не рассмотрено судом, новая кадастровая стоимость должна применяться для целей исчисления земельного налога с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление об изменении кадастровой стоимости (Постановления АС МО от 27.03.2015 N Ф05-1032/2015, от 06.04.2015 N Ф05-2657/2015).
Правда, было и совместное Письмо ФНС, Минфина России от 14.04.2015 N БС-4-11/6355@, согласно которому если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 г. на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены эти изменения в кадастр, то есть с 01.01.2015. По мнению автора, такие рекомендации нарушают действующее законодательство и ущемляют права налогоплательщиков. Как показывает практика, если заявление об изменении кадастровой стоимости земельного участка было подано в 2014 г. и рассмотрено после 22.07.2014, налоговая инспекция принимает уточненные декларации за 2014 г. и налогоплательщики успешно проходят камеральные проверки после представления данных уточнений.

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а изменение кадастровой стоимости возможно только в двух случаях: при исправлении технической ошибки и по решению суда. В связи с этим считаем, что пересмотр в течение налогового периода кадастровой стоимости земельного участка, произошедший в результате изменения его ВРИ, должен учитываться при установлении базы по земельному налогу уже в следующем налоговом периоде (Письмо Минфина России от 17.08.2015 N 03-05-05-02/47450).
Расчет земельного налога с применением разных кадастровых стоимостей в одном налоговом периоде (до и после изменения ВРИ) законодательством не предусмотрен. Однако, как показывает практика, налогоплательщики делают это и выигрывают споры с налоговиками. Так, судьи поддержали организацию, которая с января по июль принимала к расчету одну кадастровую стоимость, а с августа по декабрь - другую, с учетом изменения ВРИ. Причем кадастровая стоимость после изменения ВРИ была уменьшена и налогоплательщик выиграл, применяя данный метод расчета (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 7701/12).
Этот метод попытались применить и налоговики, когда изменение ВРИ произошло в сторону увеличения, а налогоплательщик использовал новую кадастровую стоимость в налоговом периоде, следующем за тем, в котором такое изменение было произведено. Однако судьи Верховного Суда в Определении от 21.09.2015 N 304-КГ15-5375 отметили, что изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода подлежит учету при определении налоговой базы в следующем налоговом периоде применительно к положениям ст. 5 НК РФ, и поддержали налогоплательщика. Судьи указали, что вывод о наличии у организации обязанности определить базу по земельному налогу с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного ВРИ, основан на неверном толковании Постановления Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 7701/2012. Оно касалось ситуации, при которой отсутствие у налогоплательщика установленных законом препятствий для исчисления базы по земельному налогу с применением разной кадастровой стоимости в одном налоговом периоде повлекло улучшение его положения.
Несмотря на изложенное, исчислять земельный налог, используя разную кадастровую стоимость в одном налоговом периоде, опасно, даже если это улучшает положение налогоплательщика, поскольку Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ в ст. 391 НК РФ были внесены дополнения относительно того, что изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в указанном и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено названным пунктом.

Ставки и коэффициенты

Налоговые ставки устанавливаются местными властями, но эти ставки не могут превышать утвержденные НК РФ (п. 1 ст. 394 НК РФ). Если налоговые ставки не определены местным законодательством, налогообложение необходимо производить по налоговым ставкам, указанным в НК РФ (п. 3 ст. 394 НК РФ).
В случае изменения в течение налогового периода категории земли или вида разрешенного использования земельного участка применять новую ставку, новую кадастровую стоимость при исчислении земельного налога нужно только в следующем году (Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-05-05-02/91, от 18.08.2010 N 03-05-05-02/66).
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а также от места нахождения объекта налогообложения относительно муниципальных образований, включенных в состав внутригородской территории города федерального значения Москвы в результате изменения его границ, если в соответствии с законом города федерального значения Москвы земельный налог отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований (Письмо Минфина России от 07.12.2015 N 03-05-06-02/71302).
Право самостоятельно устанавливать налоговые ставки, льготы, основания и порядок их применения, включая определение размера не облагаемой земельным налогом суммы для налогоплательщиков отдельных категорий, тоже предоставлено местным властям (п. 2 ст. 387 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.09.2015 N 03-05-06-02/53160).
При этом НК РФ не предусмотрено право местных властей дифференцировать налоговые ставки по земельному налогу для налогоплательщиков отдельных категорий (Письмо Минфина России от 06.10.2015 N 03-05-04-02/57016).
Применять пониженные налоговые ставки нужно очень осторожно. Как следует из норм НК РФ, для применения налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3%, необходимо соблюсти одновременно два условия: земельный участок должен принадлежать к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах) и эксплуатироваться для сельскохозяйственного производства (Письмо Минфина России от 16.07.2014 N 03-05-04-02/34879).
Также коммерческая организация не вправе применить пониженную ставку в отношении участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием "для дачного строительства" (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 305-КГ14-9101).
Ставка не выше 0,3% утверждена в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ. В Москве <3> для земельных участков данных категорий налоговая ставка - 0,1%. При этом неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога (Постановление ФАС ВВО от 03.03.2011 по делу N А11-5347/2010).
--------------------------------
<3> Закон г. Москвы от 24.11.2004 N 74 "О земельном налоге".

Однако, получая земельный участок под жилищное строительство, организация должна применять не только пониженную ставку, но и повышающие коэффициенты, предусмотренные п. 15 ст. 396 НК РФ.

Иллюстрация сказанного. Организация в январе 2015 г. приобрела в г. Москве земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения производственных зданий". Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2015 - 10 млн руб. В июне 2015 г. ВРИ изменен на "под жилую застройку". Кадастровая стоимость тоже изменилась и составила 149 млн руб. В 2015 г. при расчете земельного налога организация должна применить кадастровую стоимость 10 млн руб. и налоговую ставку 1,5%. С 2016 г. необходимо применять кадастровую стоимость 149 млн руб., ставку 0,1% и коэффициент 2.

Следует помнить, что положения о повышающих коэффициентах, установленные п. п. 15 и 16 ст. 396 НК РФ, не применяются, если:
- участки были получены в постоянное (бессрочное) пользование;
- в отношении земельного участка с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", права на который зарегистрированы до 01.01.2008, а после 01.01.2008 в отношении этого земельного участка изменен вид разрешенного использования на "для жилищного строительства" без смены правообладателя (Письмо ФНС России от 02.06.2014 N БС-4-11/10478@).
В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права на налоговую льготу исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. При этом месяц возникновения права на налоговую льготу и месяц прекращения указанного права принимаются за полные месяцы (п. 10 ст. 396 НК РФ).

* * *

Согласно многочисленным разъяснениям чиновников и судебным решениям земельный налог уплачивается по участкам даже тогда, когда договор об их приобретении признан недействительным (вплоть до изменения в реестре записи о законном собственнике земли). Базой для исчисления налога служит кадастровая стоимость земельного участка. В общем случае ее изменение не оказывает влияния на расчет налога за тот период, в котором произошел пересмотр стоимости земли, если, конечно, это не результат исправления технической ошибки или принятия судебного решения. В силу закона смена вида разрешенного использования земли влияет на расчет налога перспективно.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

31 мая 2017 г.
Проект Федерального закона № 189113-7 "О внесении изменения в статью 36 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)"

Данным законопроектом предусматривается внесение изменений в правовые и организационно-экономические особенности лизинга в части обеспечения роста поголовья специализированного мясного крупного рогатого скота. Законопроект разработан Минсельхозом России с учетом предложений АО "Росагролизинг" в целях усиления государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей в приобретении и передаче им в лизинг крупного рогатого скота специализированных мясных пород.




16 мая 2017 г.
Проект федерального закона "О признании утратившей силу части 4 статьи 8.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Законопроект направлен на устранение избыточности правового регулирования в части установления ответственности за нарушение условий гражданско-правовых договоров, заключаемых в соответствии с требованиями лесного законодательства. Во избежание возникновения временного разрыва, в течение которого лица, нарушающие условия договора безвозмездного пользования лесным участком, будут освобождены от какой-либо ответственности, часть 4 статьи 8.25 КоАП предлагается признать утратившей силу с 1 марта 2018 года.




27 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 162019-7 "О внесении изменений в статьи 4 и 5 Федерального закона "О транспортно-экспедиционной деятельности" и статью 11.14.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Законопроект разработан в целях принятия дополнительных мер противодействия актам незаконного вмешательства и обеспечения общественной безопасности, а также устранения противоречий положений статьи 12 Федерального закона от 6 июля 2016 года № 374-Ф3 отдельным нормам законодательства Российской Федерации. Статьей 12 федерального закона № 374-Ф3 внесены изменения в Федеральный закон от 30 июня 2003 года №87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности". 




13 апреля 2017 г.
Проект Федерального закона № 148799-7 "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Целями законопроекта являются расширение сферы применения электронного документооборота и установление единого порядка электронного страхования для физических и юридических лиц; привлечение к реализации услуг страховых посредников (агентов и брокеров); устранение неопределенности в части обязанности медицинских учреждений предоставлять информацию о специальной категории персональных данных пациентов при наличии соответствующего разрешения субъекта персональных данных либо его законного представителя/наследника). 




4 апреля 2017 г.
Президентом РФ подписан Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О национальной платежной системе"

Основная цель данного Федерального закона - совершенствование регулирования осуществления трансграничных переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов. Кроме этого, Федеральный закон от 3 апреля 2017 г. № 59 ФЗ  направлен на устранение негативных последствий запрета на деятельность российских платежных систем на территории Украины, введенного 17 октября 2016 г.



В центре внимания:


Нормы служебной нагрузки судей: статистический метод или показатель качества правосудия? (Бурдина Е.В.)

Дата размещения статьи: 28.04.2017

подробнее>>

Под покровом тайны: запрет разглашать результаты голосования в Конституционном Суде Российской Федерации (Кряжкова О.Н.)

Дата размещения статьи: 28.04.2017

подробнее>>

Проблемы реализации конституционного права на охрану здоровья лиц, осужденных к лишению свободы (Климова Д.В.)

Дата размещения статьи: 28.04.2017

подробнее>>

Проблемы закрепления антикоррупционных стандартов в области государственной и муниципальной службы (Антонова Н.А.)

Дата размещения статьи: 28.04.2017

подробнее>>

Борьба с коррупцией в спорте: международный и внутригосударственный опыт (Пешин Н.Л.)

Дата размещения статьи: 28.04.2017

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта