Главная Новости Общие вопросы Формы деятельности Договоры Виды деятельности Вопрос-ответ Контакты

Быстрая навигация: Каталог статей > Предпринимательские договоры > Сделки с недвижимостью > Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества (Демкина А.В., Бадулина Е.В.)

Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества (Демкина А.В., Бадулина Е.В.)

Дата размещения статьи: 14.05.2016

Отправной точкой развития законодательства о государственной регистрации прав на имущество должны являться принципы, закрепленные в ГК РФ. Согласно положениям статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество должна осуществляться на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. На необходимость обеспечения данных принципов неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, по мнению которого государственная регистрация прав на имущество призвана создавать гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств, защищать добросовестных участников гражданского оборота и способствовать таким образом упрочению и стабильности гражданского оборота в целом <1>.

--------------------------------
<1> Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П, Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О.

13 июля 2015 года был принят Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), вступающий в силу с 1 января 2017 года.
Закон о государственной регистрации недвижимости предполагает создание Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в который войдут сведения о правах на недвижимость и правообладателях, содержащиеся в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведения об индивидуализирующих характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Закон предусматривает внедрение единой процедуры государственной регистрации права на объект недвижимости и государственного кадастрового учета объекта недвижимости.
В ходе принятия Закона о государственной регистрации недвижимости развернулась дискуссия по проблеме реализации в тексте будущего закона принципов, закрепленных в статье 8.1 ГК РФ. К сожалению, внесенный 3 сентября 2014 года Правительством Российской Федерации в Государственную Думу проект Федерального закона N 597863-6 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - законопроект) не содержал положений, позволяющих обеспечить достоверность сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, защиту интересов добросовестных приобретателей недвижимости. Более того, внесенный в Государственную Думу текст законопроекта даже ухудшал ситуацию с достоверностью реестра по сравнению с существующей.
В ходе доработки текста законопроекта в Государственной Думе и его подготовки к рассмотрению во втором чтении были предприняты меры по обеспечению достоверности реестра хотя бы на существующем уровне и намечены некоторые направления развития положений статьи 8.1 ГК РФ.
Во-первых, представленный в Государственную Думу текст законопроекта не содержал перечня основных сведений, которые в любом случае должны предоставляться из реестра. Определение состава общедоступных сведений, содержащихся в выписке из реестра, предлагалось передать на уровень подзаконных актов, что значительно ухудшало положение участников гражданского оборота. И это при том, что выписка из реестра должна стать единственным документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав, и заменить привычное для участников гражданского оборота свидетельство о государственной регистрации права.
В итоге статья 62 Закона о государственной регистрации недвижимости определяет состав сведений, которые обязательно должны содержаться в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Норма сформулирована по аналогии с действующей статьей 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Так, выписка из ЕГРН, содержащая общедоступные сведения, должна отражать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования.
Кроме того, статья 62 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит норму о том, что сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Представляется, что это очень важное уточнение, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться, и, соответственно, лицо, запрашивающее сведения, должно понимать, что на них не следует полагаться длительное время.
Во-вторых, проблемным вопросом явился вопрос о пределах правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию.
Согласно Закону о государственной регистрации недвижимости государственный регистратор осуществляет правовую экспертизу представленных документов на предмет выявления оснований для приостановления осуществления государственной регистрации и (или) государственного кадастрового учета. Статья 26 Закона закрепила достаточно широкий круг таких оснований (всего 51 основание). Они носят как материально-правовой, так и технический, процедурный характер. Таким образом, пределы проверки документов определены в Законе через выявление многочисленных оснований для приостановления, то есть достаточно широко. Такой подход заслуживает одобрения, поскольку существенно расширяет полномочия регистратора по сравнению с действующим законодательством и закладывает фундамент для разносторонней проверки государственным регистратором предоставляемых документов и сведений. Однако надо понимать, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы все равно будет ограничен законодательно установленными пределами проверки.
Следует отметить, что новеллой Закона о государственной регистрации недвижимости является то, что самостоятельных оснований для отказа в государственной регистрации и (или) кадастровом учете не будет. В осуществлении государственной регистрации и (или) кадастрового учета отказывается, если в течение установленного срока не устранены причины, послужившие основанием для приостановления соответствующих процедур <2>. Даже такое обстоятельство, как то, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом, будет являться основанием именно для приостановления государственной регистрации, а не для отказа в ней. По мнению авторов закона, такая конструкция призвана минимизировать возможность ошибки государственного регистратора и направлена на обеспечение прав заявителей. Однако данное мнение не бесспорно, поскольку при выявлении, например, признаков ничтожности сделки применение сначала процедуры приостановления, а только затем - отказа в государственной регистрации может стимулировать участников оборота на недобросовестные действия.
--------------------------------
<2> Если государственная регистрации и постановка на кадастровый учет осуществляются одновременно и если выявляется основание для приостановления, например, кадастрового учета, то приостанавливается вся единая процедура до устранения причин приостановления. Это обусловлено единством процедуры регистрации и учета, однако затягивает сроки регистрации, что нарушает права заявителей.

Для обеспечения реализации презумпции достоверности реестра и защиты добросовестного приобретателя недвижимости Закон определяет полномочия государственного регистратора по проверке сделки на предмет наличия признаков ничтожности или оспоримости сделки.
В Закон о государственной регистрации недвижимости включено очень правильное положение о том, что государственный регистратор будет проверять сделку, подлежащую государственной регистрации или являющуюся основанием для государственной регистрации прав, на предмет наличия оснований ее ничтожности (подп. 13 п. 1 ст. 26 Закона).
Итогом дискуссии о том, должен ли государственный регистратор выявлять признаки оспоримости сделки и отказывать в государственной регистрации на этом основании, стал подход, основанный на общих положениях статьи 166 ГК РФ о сущности и последствиях оспоримых сделок и заключающийся в допуске в реестр сделок, потенциально оспоримых, при отражении в реестре отдельных значимых пороков такой сделки.
Исходя из подпункта 15 пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости сделка, совершенная без необходимого согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (если такая сделка не является в силу закона ничтожной) и подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, регистрируется в ЕГРН, но при этом в реестр вносится запись об отсутствии необходимого согласия при совершении сделки (ст. 9 Закона о государственной регистрации недвижимости). Таким образом, заинтересованное лицо будет считаться информированным о соответствующем пороке сделки. Эти сведения должны быть отражены в выписке из ЕГРН. В редакции текста законопроекта, подготовленного к первому чтению, права, возникающие на основании сделок, совершенных без необходимого согласия, предлагалось не регистрировать в принципе. Однако такой подход не соответствовал положениям ГК РФ, так как такие сделки могут влечь иные последствия, не связанные с недействительностью.
На защиту интересов добросовестных лиц направлена и норма ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН. Однако указанная статья вступает в силу только с 1 января 2020 года. Эта норма защищает только добросовестное физическое лицо.
Физическое лицо - собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по независящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеют право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение.
Однократная компенсация лицам производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:
1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;
2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц.
Такая однократная компенсация не может превышать один миллион рублей. Сразу отметим, что такая компенсация не во всех случаях покроет убытки добросовестного лица.
Кроме того, ст. 31.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уже предусматривает правила о компенсации: собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Однако порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством Российской Федерации. На сегодняшний день такой порядок не принят.
Закон о государственной регистрации недвижимости в отношении компенсации предусматривает более подробные правила, что должно обеспечить применение данной нормы на практике.
Таким образом, доработанный текст Закона о государственной регистрации недвижимости в части обеспечения достоверности данных ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя предусматривает уровень не ниже существующего в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и намечены некоторые направления развития положений статьи 8.1 ГК РФ.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных указанным Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Таким образом, в настоящее время регистрирующий орган проверяет только отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав и только в сделках, заключенных в простой письменной форме, за нотариально удостоверенные сделки отвечает нотариус.
Это свидетельствует о том, что регистрирующий орган не проводит в настоящее время полную правовую экспертизу правоустанавливающих документов и государственный регистратор при проведении правовой экспертизы все-таки ограничен законодательно установленными пределами проверки. Действительно, для полноты экспертизы необходимо установить личность обратившихся (в нашем случае, когда сделка может быть заключена в простой письменной форме, а на регистрацию поданы документы через представителя, это сделать невозможно), проверить волю сторон сделки (действительно ли они намерены заключить именно такую сделку), проверить соответствие содержания сделки законодательству РФ. Получается, что в связи с отменой двойной регистрации (регистрации сделки и перехода прав по сделке) провести полную правовую экспертизу представленных на регистрацию документов возможности нет. По сути, регистратор из перечисленных 3 пунктов может проверить только последний - соответствие содержания сделки законодательству РФ.
В связи с этим остро встает проблема защиты добросовестных лиц: добросовестного приобретателя и добросовестного собственника, который не отчуждал свою недвижимость, но лишился ее.
Интересна позиция Верховного Суда РФ. По мнению Верховного Суда РФ, обращение к реестру прав на недвижимое имущество само по себе не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости. Пока потенциальный покупатель не примет "разумных мер" для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения: принадлежность квартиры продавцу может быть проверена сотрудниками риелторского агентства, работниками банка при выдаче ипотечного кредита, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, - он не может считаться добросовестным <3>.
--------------------------------
<3> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, при возникновении спора Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать не только и не столько обращение к записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества (при этом государственная регистрация носит правоустанавливающий характер), а учитывать то, проявлена ли гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Представляется, что это противоречит правилам, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым не гражданин должен доказать и предпринять попытки выяснить и ознакомиться "со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость", выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности и т.д., а предполагается, что гражданин добросовестный, если не доказано, что он знал о недостоверности записи реестра. Необходимо отметить, что "порок" с документами может быть и не у последнего отчуждателя, а у кого-то из предыдущих собственников. Возможности ознакомиться "со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость" может и не быть.
Таким образом, исходя из складывающейся практики, можно заключить, что приобретатель недвижимости рискует в том случае, если он будет полагаться только на данные реестра прав. Можно сказать, что складывающаяся судебная практика перекладывает ответственность за невозможность обеспечения достоверности данных реестра прав на недвижимое имущество на участников гражданского оборота. Что ни в коей мере нельзя признать верным.
Законодателем уже внесены изменения в ГПК РФ, также направленные на защиту добросовестного приобретателя. Согласно новому пункту ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия (часть 5 ст. 61 ГПК РФ введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 457-ФЗ).
Данное правило направлено в том числе и на защиту добросовестного покупателя. Если сделка купли-продажи будет нотариально оформлена, за законность такой сделки несет ответственность нотариус. Получается, что покупатель, обратившийся к нотариусу, будет защищен в большей степени. Он может быть относительно спокоен в случае возникновения спора в отношении прав на недвижимое имущество, поскольку должен признаваться добросовестным, если только не оспорено само нотариальное действие.
Большим плюсом является введение единой информационной системы нотариата. Нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата сведения:
1) о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата;
2) об открытии наследства при поступлении заявлений, являющихся основанием для заведения наследственного дела;
3) об уведомлениях о залоге движимого имущества при их регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества;
4) иные сведения в соответствии с частью второй статьи 34.2 Основ, если их внесение не возложено на нотариальные палаты.
Однако и это представляется недостаточным. Единая информационная система нотариата позволит получить сведения о нотариальных действиях, но не доступ к самим документам (например, к нотариальной сделке). В приведенном случае необходимо обеспечить надлежащее хранение нотариальных документов. В настоящее время нет единого нотариального архива. При регистрации сделок с недвижимостью все документы и сведения о них были доступны регистраторам. Согласно ст. 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в случае отсутствия лица, замещающего временно отсутствующего нотариуса, другой нотариус того же нотариального округа по предложению нотариальной палаты наделяется территориальным органом юстиции полномочиями по совершению нотариальных действий, требующих использования нотариального архива временно отсутствующего нотариуса, а также нотариальных действий, совершение которых отнесено к исключительной компетенции временно отсутствующего нотариуса. Нотариус другого нотариального округа может наделяться этими полномочиями в порядке, установленном Основами для изменения территории деятельности нотариуса.
Представляется, что для решения сложившейся проблемы необходимо:
- либо законодательно обеспечить достоверность данных ЕГРН и не защищать лицо, которое ведет себя недобросовестно, а предоставлять защиту и приоритет лицу, добросовестно полагавшемуся на данные ЕГРН;
- либо, если государство не может гарантировать достоверность данных ЕГРН, предусмотреть выплату за счет государства полной компенсации лицам, добросовестно полагавшимся на данные ЕГРН.
Иначе смысла в государственной регистрации прав на недвижимое имущество нет.
Чтобы обеспечить достоверность данных ЕГРН, необходимо будет провести полную правовую экспертизу документов, являющихся основанием государственной регистрации. Это можно сделать, если установить личность обратившихся (в нашем случае, когда сделка может быть заключена в простой письменной форме, а на регистрацию поданы документы через представителя, это сделать невозможно), проверить волю сторон сделки (действительно ли они намерены заключить именно такую сделку), проверить соответствие содержания сделки законодательству РФ. Напрашивается предложение вернуться к обязательной нотариальной форме сделок с недвижимым имуществом, но это будет оправданным при соблюдении следующих условий:
- разумные тарифы за нотариальные действия;
- полная ответственность в случае причинения вреда;
- обеспечение ведения единого нотариального архива.
Введение компенсации уже предусмотрено законодательством, однако только с 1 января 2020 года и в ограниченном размере. Представляется возможным в будущем увеличить размер компенсации до полного возмещения убытков либо предусмотреть какой-то другой механизм, например государственное страхование ответственности органов регистрации.

Подводя итоги, необходимо отметить, что Закон о государственной регистрации недвижимости в части обеспечения достоверности данных ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя не ухудшает положение по сравнению с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но необходимо дальнейшее развитие принципиальных положений статьи 8.1 ГК РФ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

10 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 120190-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации"

Законопроект направлен на совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере градостроительства и устранение несоответствия разграничения полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных районов и сельских поселений, а также повышение эффективности контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности.




4 марта 2017 г.
Проект Федерального закона № 114268-7 "Об альтернативных видах моторного топлива"

Законопроектом устанавливаются правовые основы производства и использования альтернативных видов моторного топлива в Российской Федерации. Принятие законопроекта будет способствовать развитию экономики России, сельскохозяйственного производства и наращиванию экспортного потенциала страны. Кроме того, это позволит снизить стоимость грузовых и пассажирских перевозок и улучшить экологическую обстановку в городах Российской Федерации.




28 февраля 2017 г.
Проект Федерального закона № 112351-7 "О внесении изменений в статью 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

Законопроект разработан в целях урегулирования вопросов, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также совершенствования применения норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".




22 февраля 2017 г.
Проект федерального закона № 108659-7 "О внесении изменений в ФЗ "О лотереях" и ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российско

Законопроект направлен на ограничение кредитными организациями, банковскими платежными агентами, банковскими платежными субагентами, платежными агентами переводов и приема денежных средств в пользу лиц, осуществляющих деятельность по организации и проведению азартных игр, деятельность по организации и проведению лотерей с нарушением законодательства Российской Федерации.




11 февраля 2017 г.
Проект Федерального закона № 98787-7 "О внесении изменения в статью 16 Федерального закона "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития)

Основная цель законопроекта - защитить людей от воздействия рекламных и маркетинговых кампаний производителей и торговых сетей, направленных на повышение покупательского спроса на алкоголь. 



В центре внимания:


Новый Закон о регистрации недвижимости (Харламова И.)

Дата размещения статьи: 09.01.2017

подробнее>>

Юридические признаки недвижимых вещей в современном гражданском праве (Мотлохова Е.А.)

Дата размещения статьи: 09.12.2016

подробнее>>

Защита преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество: проблемы практической реализации (Суслова С.И., Хликова О.Г.)

Дата размещения статьи: 14.10.2016

подробнее>>

Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости (Пугина О.А., Захарцева Е.А.)

Дата размещения статьи: 05.10.2016

подробнее>>

Эта сложная доля... (Копина А.)

Дата размещения статьи: 23.09.2016

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2017
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.

Навигация

Статьи

Сопровождение сайта