Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Договор аренды и государственная регистрация (Белов В.А.)

Договор аренды и государственная регистрация (Белов В.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2016

Исходя из буквального толкования положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) <1> договор аренды относится к разновидности консенсуальных сделок <2>, возникновение прав и обязанностей по которым обусловлено моментом достижения сторонами сделки соглашения по всем ее существенным условиям. Между тем специальные нормы, посвященные отдельным видам договоров аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений <3>, предприятий, в связи с чем на протяжении длительного времени судебная практика исходила из того, что в случае если договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают с момента такой регистрации.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
<2> Более подробно см.: Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право и экономика. 2015. N 3. С. 54 - 57.
<3> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

Так, в одном из дел суд указал, что "...договор аренды от 23.05.2007 N 3/11 является незаключенным, поскольку подписан на срок более одного года и не прошел государственной регистрации; у общества отсутствуют правовые основания для нахождения в спорном помещении, поскольку договор аренды от 01.03.2006 N 3/11, на который также ссылается ответчик, является недействительным..." <4>.
--------------------------------
<4> Определение ВАС РФ от 08.11.2012 N ВАС-14896/12 по делу N А32-15675/2011 (официально не опубликовано) // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
Также, см.: Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-2014/13 по делу N А32-8654/2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.01.2004 N Ф08-5134/2003 (официально не опубликовано) // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

Такого рода тенденция в правоприменительной практике позволяла на протяжении длительного периода времени недобросовестной стороне незарегистрированного договора аренды признавать договор аренды недействительным, что ущемляло права добросовестного арендодателя. Для целей превенции такого рода злоупотреблений Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Пленум ВАС РФ) указал, что договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря на упущение с их стороны вопроса государственной регистрации <5>.
--------------------------------
<5> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1. Также см.: Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 N 04АП-2643/2015 по делу N А10-5811/2014 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

Между тем вопреки разъяснениям Пленума ВАС РФ некоторые суды все равно сохранили устоявшийся подход к признанию договора аренды незаключенным, в случае если стороны не осуществляли государственную регистрацию такового.
Так, в одном из дел уже после предоставления Пленумом ВАС РФ соответствующего разъяснения коллегия судей ВАС РФ указала следующее: "Для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым был признан договор от 11 августа 2000 г., действительно требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствовало о незаключенности договора. Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами" <6>.
--------------------------------
<6> Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2014 N 4-КГ14-18 (официально не опубликовано) // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

Представляется, что игнорирование указаний Пленума ВАС РФ сводится к тому, что указанное разъяснение осуществило подмену понятий и смысловой нагрузки, вкладываемой законодателем в процесс регистрации договора аренды, которая заключается в следующем: на законодательном уровне установлено правило регистрации договора аренды, имеющее правоустанавливающий характер (правообразующий, конструктивный). Смысл такой регистрации можно передать следующей фразой: "Есть регистрация - договор аренды заключен". Между тем Пленум ВАС РФ перевел статус указанной регистрации из правоустанавливающего в правоподтверждающий (деклараторный, учетный).
Однако существование разносторонней практики по разрешению аналогичных вопросов не могло сохраняться, поскольку такого рода практика сказывается на прочности (стойкости) гражданского оборота. В этом случае для целей легитимизации подхода, выработанного Пленумом ВАС РФ, и устранения возможности злоупотребления правом в целях признания договора аренды незаключенным, 1 июня 2015 года пункт 3 статьи 433 ГК РФ был изложен в новой редакции: "Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом" <7>.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 09.03.2015. N 10. Ст. 1412.

Однако полагаем, что закрепление в ГК РФ данного положения не позволило добиться в полной мере признания договора аренды консенсуальной сделкой. Дело в том, что данная статья указывает лишь на момент заключенности договора для третьих лиц, умалчивая о возникновении обязательственной связи непосредственно между арендодателем и арендатором.
Безусловно, можно использовать подход системного толкования пунктов 1 и 3 статьи 433 ГК РФ и принципа Lex posterior derogat priori (закон поздний отменяет закон более ранний) <8>, что позволяет утверждать, что обязательственная связь между сторонами договора аренды возникает, несмотря на упущения в государственной регистрации такого договора. Однако если руководствоваться пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 658 ГК РФ, принципом Lex specialis derogate generali <9>, а также иметь в виду, что прямой нормы, регламентирующей момент возникновения обязательственной связи в договорах, подлежащих государственной регистрации, нет, можно сделать вывод, что обязательственная связь из договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, возникает исключительно после таковой.
--------------------------------
<8> Братусь С.Н., Казанцев Н.Д., Кечекьян С.Ф., Кожевников Ф.И., Коток В.Ф., Кудрявцев П.И., Чхиквадзе В.М. Советский юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953. 753 с.
<9> Черданцев А.Ф. Толкование права и договора. М.: ЮНИТИ-ДАТА, 2003. С. 170.

Для устранения такого рода коллизий представляется необходимым исключить из пункта 2 статьи 651 и пункта 3 статьи 658 ГК РФ следующее положение: "и считается заключенным с момента такой регистрации". Такого рода действия позволят добиться распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной в Постановлении N 73 в полном объеме. Между тем до момента осуществления указанного нововведения утверждение о том, что моментом возникновения прав и обязанностей по договору аренды, подлежащего государственной регистрации, является достижение сторонами сделки соглашения по всем ее существенным условиям, может иметь несколько вариантов рассмотрения/толкования.
Помимо этого нельзя не отметить, что статья 8.1 ГК РФ также предусматривает государственную регистрацию, но уже прав арендатора на объект аренды. Таким образом, на практике возникает ситуация, при которой наблюдается обязательный "двойной" порядок государственной регистрации:
1) регистрация договора аренды;
2) регистрация прав арендатора на объект аренды.
Такого рода подход является основанием для утверждения о возможном существовании на практике следующей парадоксальной ситуации: предположим, что договор аренды недвижимости был заключен 01.08.2014, а факт распоряжения имуществом был поставлен под условие, что передача осуществляется по истечении 30 дней с момента заключения договора. Исходя из сохранившегося правила государственной регистрации договора аренды и прав арендатора, можно прийти к выводу, что стороны должны были "пойти" в регистрирующий орган 01.08.2014 и подать документы на регистрацию договора аренды. Исключительно после такой государственной регистрации договора аренды возникает сама обязательственная связь, т.е. договор считался бы заключенным. Соответственно, с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав сведений о регистрации договора начинает течь тридцатидневный срок, по истечении которого наступит обязанность арендодателя по совершению акта распоряжения объектом аренды. Затем по истечении указанного тридцатидневного срока стороны вновь должны обращаться в регистрирующий орган и регистрировать акт распоряжения, который свидетельствует уже о смене фактического владельца вещи <10>, т.е. о совершении акта оглашения прав арендатора на объект аренды.
--------------------------------
<10> Приведенный пример наглядно демонстрирует фактический разрыв по времени моментов заключения договора и подписания акта приема-передачи объекта аренды, в связи с чем рекомендация Садретдинова А.А. по обеспечению исполнения обязательств по договору аренды, связанных с единовременным подписанием акта приема-передачи объекта аренды и договора аренды, не является универсальной, так как указанные мероприятия могут иметь разрыв во времени. См.: Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений. Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2002. С. 91.

Однако описанная многоступенчатая процедура регистрации не может способствовать эффективному гражданскому обороту, поскольку она не только усложняет взаимоотношения между субъектами права, но и вносит сумятицу в сферу правоприменения. Следовательно, предложенный пересмотр положений, закрепленных в статьях 651 и 658 ГК РФ, выглядит весьма убедительным.
Кроме того, следует указать, что договор является основанием для возникновения обязательства. Однако факт регистрации договора не может и не должен являться основанием для возникновения соответствующего обязательственного правоотношения. Только своей волей участники гражданского оборота могут приобретать те или иные права и обязанности. Следовательно, договор аренды порождает обязанности у его субъектов с момента достижения ими согласия по всем его существенным условиям вне зависимости от государственной регистрации такового. Между тем акт распоряжения <11> арендодателем объектом аренды в пользу арендатора является основанием для оглашения права последнего перед третьими лицами. В свою очередь оглашение или регистрация права арендатора на объект аренды, т.е. доведение сведений о праве арендатора на вещь перед неопределенным кругом лиц, позволяет третьим лицам сделать вывод, что право на вещь принадлежит как арендодателю, так и арендатору <12>. В некоторой степени сказанное подтверждается размышлениями А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, которые указывают, что вещные права возникают у арендатора с момента приобретения им статуса титульного владельца арендуемого имущества <13>.
--------------------------------
<11> Кроме того, осмысление и действительность описанной конструкции, а также ее доказательная база характеризуются существующей дифференциацией сделок на обязательственные и распорядительные. См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005. С. 56.
Также см.: Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. N 9. С. 80 - 99. Церковников М.А. Основание ответственности продавца за изъятие товара у покупателя // Вестник ВАС РФ. 2013. N 11. С. 4 - 37; Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 112 - 114; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013. С. 496.
<12> Аналогичный вывод следует из пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 140. 30.06.2015.
<13> Гражданское право. В 3-х томах. Том II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005. С. 169.

На наш взгляд, отказ от предусмотренного ныне порядка государственной регистрации договора аренды является наиболее предпочтительным вариантом развития событий. Как указывалось ранее, в случае признания договора аренды заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям необходимость совершения мероприятий по государственной регистрации договора отпадает вовсе. Между тем после того, как арендодатель совершит акт распоряжения объектом аренды, т.е. исполнит свою обязанность по договору, в том случае если арендатор осознает ценность приобретенных им прав на объект аренды (вещную ценность), он будет вправе огласить приобретенные им права перед неопределенным кругом лиц. В описанной конструкции основанием для оглашения будет предоставление регистрирующему органу акта распоряжения, на практике также именуемого актом приема-передачи, составление и подписание которого ставилось бы под условие исполнения обязанности арендодателя по передаче арендатору объекта аренды. Представляется, что схожий подход хотел имплементировать законодатель при принятии Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ в первой редакции <14>. При этом, несмотря на то что отмена обязанности по государственной регистрации договора аренды просуществовала непродолжительный период времени <15>, полагаем, что основанием для оглашения прав арендатора может являться исключительно акт распоряжения объектом аренды, поскольку задачей регистрирующего органа является лишь оглашение соответствующих прав лица, а не изучение коммерческих составляющих договора.
--------------------------------
<14> Пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.
<15> Статья 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ (с изм. от 30.12.2015) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 04.03.2013. N 9. Ст. 873.

Подытоживая, необходимо сделать следующие выводы:
- момент возникновения прав и обязанностей по договору аренды не может отождествляться с актом государственной регистрации указанного соглашения. Факт достижения сторонами договора аренды соглашения по всем его существенным условиям является единственным условием для возникновения обязательственной связи между арендодателем и арендатором;
- акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота;
- существующий "двойной" порядок регистрации договора аренды и прав арендатора не отражает в себе тенденции законодательной и судебной практики, что приводит к развитию фактов злоупотребления правом со стороны недобросовестных участников гражданских правоотношений.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право и экономика. 2015. N 3.
2. Братусь С.Н., Казанцев Н.Д., Кечекьян С.Ф., Кожевников Ф.И., Коток В.Ф., Кудрявцев П.И., Чхиквадзе В.М. Советский юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953.
3. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). М.: Инфотропик Медиа, 2012.
4. Гражданское право. В 3-х томах. Том II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2005.
5. Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4.
6. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013.
7. Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений. Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2002.
8. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005.
9. Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. N 9.
10. Токаева А.С. Гражданско-правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Автореф. дис. канд. юрид. наук. 12.00.03. 2005.
11. Черданцев А.Ф. Толкование права и договора. М.: ЮНИТИ-ДАТА, 2003.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
11 января 2018 г.
Проект Федерального закона № 356734-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части установления статуса земельных участков необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами"

Внесение данного законопроекта обусловлено тем, что несмотря на социально-экономическую и экологическую значимость участков недр, отмечена правовая неопределённость статуса земель, под которыми такие участки расположены и необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Такая неопределённость приводит к спорным ситуациям, а также является коррупциогенным фактором.

1 января 2018 г.
Вступает в силу Федеральный закон от 27 ноября 2017 г. N 351-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 170 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

Данным законом устанавливается, что передача на безвозмездной основе имущества, созданного в целях реализации соглашений о создании особых экономических зон, не облагается НДС. Имеется ввиду передача имущества акционерным обществом, созданным в целях реализации таких соглашений, 100% акций которого принадлежит РФ, а также созданными с его участием хозяйственными обществами, являющимися управляющими компаниями особых экономических зон. Кроме того, исключается обязанность восстановления акционерным обществом и управляющими компаниями ОЭЗ сумм НДС, ранее принятых к вычету в отношении такого имущества.

26 декабря 2017 г.
Проект Федерального закона № 350175-7 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части уточнения понятия "иностранный инвестор")"

Данный законопроект направлен на создание эффективного механизма пресечения получения российскими юридическими лицами и гражданами необоснованных преимуществ, предусмотренных для иностранных инвесторов, а также совершенствование норм инвестиционного законодательства.

19 декабря 2017 г.
Проект Федерального закона № 344476-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольно

Законопроект вносит запрет на производство так называемого "сухого алкоголя", который представляет собой порошкообразное вещество, которое при добавлении воды в определенной пропорции преобразуется в алкогольный напиток. Исследованиями выявлено, что данное вещество является смертельно опасным если существенно увеличить концентрацию "сухого алкоголя" на количество жидкости.

1 декабря 2017 г.
Проект Федерального закона № 329665-7 "О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в части уточнения обстоятельств непреодолимой силы в отношении договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке)"

Законопроект предусматривает защиту прав залогодателей-физических лиц при заключении ими договора ипотеки жилого дома или квартиры в случае, если расчет по такому договору осуществлялся в иностранной валюте, изменение курса которой привело к существенному повышению цены договора в рублевом эквиваленте в результате финансово-экономического кризиса, изменения валютного курса, девальвации национальной валюты и других не зависящих от воли сторон договора о залоге недвижимого имущества обстоятельств. 

В центре внимания:

Аренда водных объектов (Казакова С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Дата размещения статьи: 01.11.2016

К вопросу о правовой природе субъективных прав арендатора (Богданов Е.В., Богданова Е.Е., Богданов Д.Е.)

Дата размещения статьи: 08.09.2016

Договор аренды и государственная регистрация (Белов В.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2016