Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

С 1 марта 2015 года определен новый порядок продажи права аренды муниципальных земельных участков, введенный положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в пункте 14 статьи 39.11 которого указано: "Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона...".

Напомним, что до этой даты действовало положение, согласно которому предметом торгов являлось просто право аренды земельного участка. Согласно сложившейся практике стоимость права аренды отличалась от рыночной стоимости участка на величину выкупа земельного участка в собственность. Это была понятная и простая схема - инвестор покупает право на заключение договора аренды (право аренды), а далее вносит арендную плату, рассчитанную в соответствии с правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования. При этом стоимость продажи такого права была приближена к рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из нового положения предметом торгов является право аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы. При этом срок аренды жестко регламентирован (см. пункты 8 и 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 года N 137/пр). Внешне как будто ничего не изменилось. Но если разобраться, то для инвестора схема стала плохо прогнозируемой в отношении арендной платы на весь период освоения участка, трудно рассчитываемой и более рискованной.

Понятно, что такие условия не стимулируют активность инвесторов, а наоборот, сдерживают ее. Это уменьшает конкуренцию, и, следовательно, снижаются цены на торгах. К тому же в торгах, как правило, участвует не так много инвесторов. Слабая и недостаточная конкуренция при продаже права аренды не способствует установлению рыночной стоимости на торгах. В результате муниципалитет недополучает средства от продажи земельных участков.

Но настоящая проблема возникает при продаже права аренды участков с разрешенными видами использования "для индивидуального жилищного строительства" и "для строительства многоквартирных домов". Срок аренды для первого вида - 20 лет, для второго - от 18 до 84 - 104 месяцев в зависимости от площади строительства. Не вдаваясь в расчеты арендной платы, можно сказать, что в среднем она составляет 10 - 15 процентов от рыночной стоимости участка.

А теперь представим, что индивидуальный жилой и многоквартирный дома строятся в среднем 2 года. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации после регистрации этих домов земельный участок автоматически переходит в собственность либо гражданина-застройщика, либо в долевую собственность владельцев квартир. При этом муниципалитет может только наблюдать, как земельный участок "уходит" из его собственности практически даром. Эту ситуацию еще можно было бы понять, если бы участки предлагались очередникам на улучшение жилищных условий. Но когда реализуется коммерческий проект по строительству многоквартирного дома, то странной выглядит ситуация, когда участок какое-то время (на период строительства) находится в аренде, а затем просто так переходит в собственность без выплаты его рыночной стоимости.

Для устранения такой ситуации необходимо законодательно прописать процедуру перехода участков из аренды в собственность с получением при этом муниципалитетом рыночной стоимости за передаваемый участок.

Муниципалитеты, как могут, борются с этой проблемой. Не всегда это полностью законные методы, не говоря о том, что такие ситуации - это прямое приглашение: "Коррупция, иди сюда".

Литература и информационные источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.
2. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 года N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений".
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.

19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.

11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".

1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.

18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.

В центре внимания:

Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора (Афанасьева Е.Д.)

Дата размещения статьи: 28.01.2019

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости (Мокроусов О.)

Дата размещения статьи: 14.03.2018

Аренда водных объектов (Казакова С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

Новый порядок продажи права аренды муниципальной земли (Сизоненко А.Г.)

Дата размещения статьи: 23.11.2016

Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя. Анализ судебной практики (Кустова Е.Д.)

Дата размещения статьи: 01.11.2016