Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Обременения застройщика многоквартирных жилых домов: учет и налогообложение (Знаменщиков С.А.)

Обременения застройщика многоквартирных жилых домов: учет и налогообложение (Знаменщиков С.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

На застройщиков нередко возлагаются обременения, например строительство или реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Как затраты на строительство таких объектов отражаются в учете? 

Многоквартирный жилой дом, как и любой другой объект недвижимости, возводится на земельном участке. Застройщик этого дома в обязательном порядке должен обладать правами на этот участок, зарегистрированными в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). В противном случае застройщик не может считаться таковым.

Земельный участок может быть у застройщика в собственности, а также в аренде или в субаренде. Чаще всего участок по договору о развитии застроенной территории передается муниципальными властями в собственность застройщика. По такому договору на застройщика, кроме обязанности передать городу (муниципальным властям) определенное количество квартир, могут быть возложены и другие обременения. Например, в договор может быть включено требование осуществить строительство либо реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. В этом случае в договоре между городской администрацией и застройщиком должен быть приведен перечень таких объектов, а также определены условия и сроки их передачи городу (подп. 2 п. 4 ст. 46.2 ГСК РФ).

При согласовании вопросов о подключении строящихся зданий к городским магистральным инженерным сетям эксплуатирующие организации могут напрямую либо через муниципальные власти обязать застройщика произвести модернизацию или реконструкцию существующих сетей либо профинансировать такие мероприятия.

По мнению Минфина России, затраты застройщика на возведение объектов инфраструктуры и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения непосредственно связаны с затратами по возведению жилого дома и подлежат включению в их состав.

Такая точка зрения выражена, в частности, в Письме от 05.07.2016 N 03-03-РЗ/39299. Кстати, не со всеми выводами, сделанными в данном Письме, на наш взгляд, можно согласиться. В первую очередь потому, что сложившаяся схема отношений между застройщиком и участниками долевого строительства безо всяких изменений переносится и на отношения между застройщиком и муниципальными властями, что, с нашей точки зрения, не вполне корректно.

Напомним, что порядок учета затрат застройщика при передаче квартир и других помещений по договору участия в долевом строительстве зависит от того, принимает или нет он участие в возведении жилого дома как подрядчик (генеральный подрядчик).

В первом случае Минфин России считает, что застройщик передает дольщику результат работ по возведению квартиры, который не подпадает под освобождение от НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Его доходом признается цена (без учета НДС), указанная в заключенном между ним и дольщиком договоре.

Если участие застройщика в возведении дома ограничивается перечислением денежных средств организациям, непосредственно возводящим данный объект, то он может быть признан агентом. Его доходом считается лишь разница между фактической стоимостью объекта долевого строительства и ценой по договору с дольщиком (так называемая экономия застройщика или услуги застройщика).

Если дольщику передается квартира (либо нежилое помещение непроизводственного назначения), то услуги застройщика освобождаются от НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Однако далеко не на все помещения в доме за период строительства могут быть заключены договоры об участии в долевом строительстве. Оставшиеся помещения переходят в собственность застройщика и в дальнейшем (если он только не переведет их в состав основных средств) будут продаваться по договорам купли-продажи (как готовая продукция). Здесь уже вне зависимости от того, сам ли застройщик возводил дом или только ограничивался финансированием строительства, реализация помещений пройдет по единой схеме: доход продавца - стоимость помещения по условиям договора. При этом льгота по НДС применяется в зависимости от того, что продается - квартира или нежилое помещение.

Заключение договора с муниципальными властями о предоставлении застройщику участка под строительство, на основании которого на него и будут возложены все обременения, никоим образом не зависит от того, как и кто будет строить дом (или квартал). Застройщик имеет право привлекать средства дольщиков (Закон N 214-ФЗ), однако никто не может запретить ему возвести дом только за счет собственных средств и банковских кредитов и лишь затем выставить все квартиры на продажу. Или, например, все квартиры в одном из домов (построенном за счет банковского кредита) могут быть предназначены только для сдачи в аренду.

В этих случаях требования Закона N 214-ФЗ на застройщика дома не распространяются и предложенная Минфином России схема учета затрат, на наш взгляд, применяться не должна. Условия договора с городской администрацией в любом случае будут одинаковыми.

Также вызывает недоумение попытка признать застройщика лицом, осуществляющим деятельность в качестве технического заказчика (в соответствии с терминами Градостроительного кодекса РФ).

Обратим внимание, что техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК РФ) признается организация, уполномоченная застройщиком на заключение от его имени договоров с остальными участниками строительства объекта недвижимости, на подписание (опять же от имени застройщика) документов, необходимых для получения разрешения на ввод построенного объекта и для исполнения других обязанностей застройщика, в рамках требований Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик имеет право взять на себя (полностью или частично) исполнение тех или иных функций технического заказчика. Однако договор с городским властями будет подписан застройщиком, обременения будут возложены на застройщика и передаваться построенные объекты инфраструктуры городу (или эксплуатирующим организациям) будут также им <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее о правах, обязанностях и особенностях учета у технического заказчика было рассказано в статье С.А. Николаева, опубликованной в N 2/2016. 

На наш взгляд, порядок учета затрат по возведению объектов инфраструктуры и передаче их городу будет в первую очередь зависеть от того, на чьей земле они строятся: принадлежащей (выделенной) застройщику либо принадлежащей городу. При этом не имеет значения сам застройщик, строит, например, трансформаторную подстанцию либо лишь финансирует ее возведение. Тем более не важно, за чей счет ведется строительство (на средства дольщиков, банковских кредитов и т.п.).

На практике возможны два варианта. Первый: объект строится на земельном участке, который по договору о развитии застроенной территории был передан застройщику в собственность. Второй: объект строится (или модернизируется) на муниципальной территории. При любом из них объект передается специализированной организации, которая и будет осуществлять его эксплуатацию.

При первом варианте разрешение на строительство объекта, равно как и разрешение на ввод его в эксплуатацию, будет получать застройщик как правообладатель земельного участка.

Такие объекты, как трансформаторные подстанции, зачастую передаются городу до завершения строительства дома (или первого из домов на застраиваемой территории). Соответственно, даже если разрешение на строительство было в общем пакете документов, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет выдано отдельно. Возникновение права собственности на построенную и признанную пригодной к эксплуатации подстанцию может быть зарегистрировано только на застройщика, далее он должен передать это право собственности.

Возведенный актив, изначально предназначенный для возмездной передачи другому лицу, в регистрах бухгалтерского учета должен быть признан готовой продукцией, для целей налогообложения прибыли - товаром. Затраты на изготовление готовой продукции первоначально подлежат отражению на счете 20 "Основное производство".

Строительство трансформаторной подстанции собственными силами должно быть отражено записями по дебету счета 20 и кредиту счетов 10 "Материалы", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" и пр.

Если работы по строительству объекта осуществляет генподрядчик (один из субподрядчиков) под контролем технического заказчика, то последний после окончания строительства подстанции передает ее на баланс застройщику.

Приемка объекта застройщиком должна быть отражена учетными записями:

Д-т сч. 20 "Основное производство"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

объект принят от технического заказчика;

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражена сумма НДС по построенному объекту;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

принят к вычету НДС по принятым работам.

Факт начисления и уплаты пошлины при регистрации права собственности на возведенный объект следует отразить записью:

Д-т сч. 43 "Готовая продукция"

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (68 "Расчеты по налогам и сборам")

начислена госпошлина за государственную регистрацию права собственности на объект;

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (68 "Расчеты по налогам и сборам")

К-т сч. 51 "Расчетные счета" (50 "Касса")

уплачена пошлина.

Далее будет полностью сформирована стоимость построенного и пригодного к передаче объекта. Производится запись:

Д-т сч. 43 "Готовая продукция"

К-т сч. 20 "Основное производство"

построенная подстанция признана готовой продукцией.

Возмездная передача права собственности на объект должна быть признана его реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Реализация СМР (п. 1 ст. 146 НК РФ) является объектом обложения НДС. Поэтому при подписании акта приема-передачи построенного объекта между застройщиком и муниципальными властями (эксплуатирующей организацией) следует выставить счет-фактуру и зарегистрировать ее в книге продаж текущего налогового периода.

Вместе с объектом (в рассматриваемом случае - трансформаторной подстанцией) застройщик должен передать и ту часть земельного участка (в собственность или в аренду), на котором она расположена. Объект, равно как и земельный участок, передается по документально подтвержденным фактическим затратам.

После подписания акта застройщик производит запись:

Д-т сч. 45 "Товары отгруженные"

К-т сч. 43 "Готовая продукция"

списаны фактические затраты.

На эту дату застройщик должен начислить НДС (п. 16 ст. 167 НК РФ). Производится запись:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

начислен налог.

Выставленный счет-фактура регистрируется в книге продаж текущего налогового периода.

Также возникает налогооблагаемый доход (п. 3 ст. 271 НК РФ), равный стоимости переданного объекта, который застройщик вправе уменьшить на затраты по его возведению. В связи с этим у застройщика (как у продавца объекта) возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы (п. 11, 12 ПБУ 18/02). От их сумм следует начислить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство (п. 14, 15 ПБУ 18/02). В регистрах бухгалтерского учета при этом производятся записи:

Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

начислен ОНА;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

начислено ОНО.

Если доход от передачи (продажи) объекта равен расходу, то налогооблагаемая база не увеличивается.

После регистрации перехода права собственности застройщик обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом НДС. Производится запись:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Выручка",

начислена выручка (с учетом НДС);

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "НДС",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

отражена сумма НДС по переданному объекту;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

зачтена сумма НДС, начисленная при подписании приемо-передаточного акта;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Себестоимость продаж",

К-т сч. 45 "Товары отгруженные"

списана стоимость объекта.

Кроме того, необходимо погасить ОНА и ОНО, начисленные на дату подписания приемо-передаточного акта (на дату признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли). Производятся записи:

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

списан ОНА;

Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

погашено ОНО.

Передача земельного участка, на котором расположен построенный объект (в данном случае - трансформаторная подстанция), должна быть отражена записями:

Д-т сч. 45 "Товары отгруженные"

К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

подписан акт приема-передачи участка;

Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

начислен ОНА;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

начислено ОНО.

Напомним, что реализация земельных участков не облагается НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

После регистрации перехода права собственности на переданный участок записи будут следующими:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",

отражена выручка от передачи участка;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 45 "Товары отгруженные"

списана стоимость участка;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

списан ОНА;

Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

начислено ОНО.

Затраты по строительству и передаче объекта - трансформаторной подстанции подлежат включению в затраты по возведению жилого дома (группы домов). Производятся записи:

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

К-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

отражены взаиморасчеты;

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражены затраты по возведению жилого дома (домов).

При втором варианте застройщику вменяют в обязанность модернизировать уже существующую подстанцию, поскольку ее действующей мощности не достаточно для обеспечения строящегося микрорайона.

На наш взгляд, в данной ситуации заключаемый с городской администрацией договор можно признать договором подряда, поскольку есть сторона, для которой модернизируется принадлежащий ей объект недвижимости, - муниципальные власти (либо эксплуатирующая организация), т.е. заказчик, и есть сторона, которую обязуют модернизировать для заказчика этот объект - застройщик, в данной ситуации признаваемый подрядчиком (если он будет строить сам) или генподрядчиком (если строить будут другие).

В договоре следует указывать: предмет договора - трансформаторная подстанция, срок начала работ и срок передачи подстанции заказчику. Цена договора - стоимость фактических затрат по возведению этого объекта по данным учета подрядчика (то бишь застройщика).

Затраты на модернизацию объекта у застройщика (как подрядчика или генподрядчика) подлежат отражению на счете 20. Производятся учетные записи:

Д-т сч. 20 "Основное производство"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

приняты от технического заказчика затраты по модернизации объекта;

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражена сумма НДС по модернизации объекта;

Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

принят к вычету НДС по модернизации объекта.

Передача модернизированной подстанции (т.е. результата работ) должна быть отражена записями:

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

К-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Выручка",

отражена передача городу (энергетикам) затрат по модернизации подстанции;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "НДС",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",

отражена сумма НДС от передачи результата работ;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсч. "Себестоимость продаж",

К-т сч. 20 "Основное производство"

списаны затраты по модернизации объекта.

Затраты на модернизацию подстанции включаются в затраты на возведение дома (домов). Производятся записи:

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

К-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

отражены взаиморасчеты;

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражены затраты по возведению жилого дома (домов).

Итак, порядок учета затрат по возникающим у застройщика обременениям не зависит от того, сам ли он непосредственно принимает участие в возведении жилой недвижимости либо является так называемым чистым застройщиком и только финансирует возведение объектов.

Кроме того, передача городу объектов инфраструктуры происходит по фактическим затратам. Следовательно, никакого увеличения финансового результата, равно как и налогооблагаемой прибыли, так же как и убытков, у застройщика не возникнет.

Литература

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс" [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс" [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 31 октября 2000 г. N 94н // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс" [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 114н // Российская газета. 2003. N 4, 14 января.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
25 октября 2017 г.
Проект Федерального закона №296412-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части противодействия хищению денежных средств)"

Целью Законопроекта является закрепление механизма по противодействию несанкционированным переводам денежных средств, не требующего существенных временных и финансовых трудовых затрат, как первый шаг на пути создания унифицированной и комплексной системы противодействия любым несанкционированным операциям на финансовом рынке, которая в дальнейшем может быть распространена и на другие сектора финансового рынка (рынок ценных бумаг, страховой рынок и т.д.).

17 октября 2017 г.
Проект Федерального закона №287844-7 "О внесении изменений в статью 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)"

Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что по действующему законодательству очередность погашения требований, предусмотренная ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" и подлежащая применению к отношениям по договорам потребительского кредита (займа), ставит граждан-потребителей в худшее положение по сравнению с предпринимателями, к которым применим общий порядок, предусмотренный статьей 319 ГК РФ, которая не допускает установления более высокого приоритета требований по уплате неустойки перед требованиями по погашению основного долга и процентов на него.

15 сентября 2017 г.
Проект Федерального закона №266932-7 "О внесении изменений в статью 59 Федерального закона "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

В рамках законопроекта предлагается изменить редакцию части 3 статьи 59 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ, чтобы не допустить проведения электронного аукциона при осуществлении закупок товаров, работ, услуг, не включенных в указанные в ч. 2 ст. 59 перечни. Законопроект направлен на поддержание баланса в правоотношениях заказчиков и исполнителей с целью обеспечения качества приобретаемых товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

1 сентября 2017 г.
Вступила в силу ст. 2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 281-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О средствах массовой информации" и статьи 5 и 38 Федерального закона "О рекламе"

Указанной  статьей предусматривается, что в случае размещения рекламы на телеканале на основании данных, полученных по результатам исследования объема зрительской аудитории телеканалов, рекламодатели, рекламораспространители и их представители и посредники обязаны использовать указанные данные в соответствии с договорами, заключенными указанными лицами или их объединениями с организациями, уполномоченными на проведение указанных исследований Роскомнадзором.

15 августа 2017 г.
Проект Федерального закона № 249505-7 "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - увеличение эффективности налогового стимулирования, снижение административной нагрузки на бизнес и обеспечение стабильности и предсказуемости системы налогообложения. Так законопроектом предлагается сократить сроки проведения камеральной проверки, учитывая современные системы контроля финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщиков. Кроме того, предметом повторной выездной налоговой проверки на основании уточненной налоговой декларации с уменьшением исчисленной суммы налога может быть только обоснованность уменьшения налога на основании измененных в уточненной декларации сведений.

В центре внимания:

Финансовое планирование в процессе исполнения бюджета (Парасоцкая Н.Н., Зубрицкая А.В.)

Дата размещения статьи: 30.10.2017

Правила покупки облигаций федерального займа. Зачем они нужны и кому выгодны (Абидуева Е.)

Дата размещения статьи: 30.10.2017

Сделка РЕПО. Как рассчитывать налоговую базу по НДФЛ, если сделки осуществлены через брокера (Илларионов А.)

Дата размещения статьи: 30.10.2017

Обеспечительные меры должны быть соразмерны задолженности налогоплательщика (Лермонтов Ю.М.)

Дата размещения статьи: 30.10.2017

К обороне будьте готовы! (Лобанова О.Л.)

Дата размещения статьи: 30.10.2017