Быстрая навигация: Каталог статей Отдельные виды предпринимательской деятельности Строительство Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве: новеллы судебной практики (Малис Ж.В.)

Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве: новеллы судебной практики (Малис Ж.В.)

Дата размещения статьи: 11.09.2020

Согласно действующему законодательству участник долевого строительства имеет возможность уступить свои права или их часть иному лицу по договору цессии.
Уступка участником прав требования по договору долевого участия в строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Такая уступка возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного аналогичного документа <1>.
--------------------------------
<1> Части 1, 2 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

Договор уступки прав требования по договору долевого участия, в силу положений п. 2 ст. 389 ГК РФ, требует государственной регистрации, так как сам договор долевого участия также требует регистрации <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

По общему правилу п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к новому участнику прав не требуется согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

Как разъяснил Верховный Суд, уступка требований по денежному обязательству, коим является уплата неустойки, в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки по общему правилу действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (п. 3 ст. 388 ГК РФ). Вместе с тем, если цедент и цессионарий, совершая уступку вопреки названному договорному запрету, действовали с намерением причинить вред должнику, такая уступка может быть признана недействительной (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).
Стоит отметить, что условия о необходимости получать письменное согласие застройщика часто включаются в договоры долевого участия в строительстве, причем нередко за получение такого согласия договором предусмотрено внесение платы. Однако данное условие видится не совсем законным, так как ущемляет права потребителей. Схожей позиции придерживается и судебная практика. Зачастую дольщики, получив отказ от застройщика на совершение уступки, идут в суд, оспаривая условия договора долевого участия о запрете на уступку прав требования, суды удовлетворяют такие иски и признают такие условия недействительными <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 N 15АП-20591/2014 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/511ff4e0-1ffe-4ab4-a890-74e6d45590a9/7e408b48-0b5f-4213-85a5-05d6169ae65d/A53-17100-2014_20141204_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf (дата обращения: 23.04.2019).

Как указал Верховный Суд, допускается уступка прав требования уплаты неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства как вместе с основным требованием, так и отдельно от него <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2018. N 3. Март.

Как уже было сказано, Законом предусмотрена возможность уступки какого-либо одного или нескольких прав, вытекающих из договора, а не всего объема, с сохранением при этом за уступающим обязанностей. Такие ситуации часто встречаются на практике, когда покупатели квартир уступают другим физическим или юридическим лицам право на взыскание неустойки за нарушение сроков передачи недвижимости и штрафа за неисполнение данного требования в добровольном порядке. При этом договором можно предусмотреть взыскание неустойки в размере, определенном на момент соглашения, так и будущего требования, которое перейдет к цессионарию непосредственно после момента его возникновения <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2018. N 3. Март.

Ранее некоторыми юристами ставился вопрос о возможности уступки права на неустойку, ввиду того, что ее размер точно определить невозможно, а вследствие этого нельзя считать, что предмет договора согласован, а следовательно, такой договор может быть признан незаключенным по требованию лица, обязанного уплатить неустойку. Данный вопрос однозначно решил Президиум ВАС в п. 16 информационного письма от 30 октября 2007 г. N 120, дав следующие разъяснения: "Уступка права, размер которого окончательно не определен, означает, что согласно ст. 384 ГК РФ соответствующее право переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, а размер неустойки будет определен судом по иску нового кредитора" <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1. Январь.

Интересным представляется вопрос о возможности уступки требования уплаты потребительского штрафа юридическому лицу, в практике можно встретить множество таких примеров, и почти во всех застройщики приводят аргумент, что данный штраф связан с личностью потребителя и не может быть уступлен, что представляется неверным, так как право на штраф возникает после отказа добровольно удовлетворить требования потребителя, а уступка не изменяет сторону договора долевого участия, ей по-прежнему остается цедент.
Также отказываясь удовлетворять уступленные требования добровольно и в последующем в суде застройщики руководствуются положениями о том, что договор уступки требует государственной регистрации, а при ее отсутствии влечет недействительность такого соглашения и не порождает у цессионария права предъявлять указанное требование.
Причем часто суды соглашались с указанными доводами, приводя в качестве доводов позицию Верховного Суда, выраженную в Определениях от 21.03.2017 по делу N 308-КГ16-19521 и от 12.04.2018 N 305-ЭС17-17670 <1>, согласно которой "договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом <2>", отказывая во взыскании неустойки, если договор цессии не был зарегистрирован. Интересным в данном контексте представляется дело А40-21062/2017 <3>, в котором Верховный Суд отошел от занимаемой ранее позиции и не принял указанные доводы ответчика, так как и цедент, и цессионарий отправили ответчику претензию, при этом застройщик был уведомлен цедентом о состоявшейся уступке. Суд посчитал такое поведение застройщика недобросовестным и имеющим цель уклониться от уплаты неустойки и штрафа, доказательств нарушения прав должника совершением уступки в суд не представлено, следовательно, суд не может отказать в иске цессионарию.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2017 N 308-КГ16-19521 // http://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-21032017-n-308-kg16-19521-po-delu-n-а32-301092015/ (дата обращения: 23.04.2019).
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2018 N 305-ЭС17-17670 // http://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-12042018-n-305-es17-17670-po-delu-n-а41-593082016/ (дата обращения: 23.04.2019).
<2> Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2018. N 3. Март (дата обращения: 23.04.2019).
<3> Определение Верховного Суда N 305-ЭС17-14583 от 28.05.2018. http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/fff9abac-40eb-4dad-a416-35613fd29d56/37a1853e-96dd-45ce-8bc2-de7b82aeeddd/A40-21062-2017_20180528_Opredelenie.pdf. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2018 по делу А40-21062/2017 // http://kad.arbitr.ru/Card/fff9abac-40eb-4dad-a416-35613fd29d56 (дата обращения: 18.04.2019).

Передачу требования по уплате потребительского штрафа суд также признал правомерной и возможной, ввиду того что к 214 Федеральному закону <1> субсидиарно применяется Закон "О защите прав потребителей" <2> и, как неоднократно указывал Верховный Суд <3>, так как порядок удовлетворения требований потребителей, вытекающих из договора долевого участия, Законом 214-ФЗ не установлен, данные отношения регулируются Законом "О защите прав потребителей". Однако размер заявленной к взысканию неустойки был снижен судом примерно в 2 раза, с учетом заявления ответчика и правового характера неустойки. При этом Верховный Суд неоднократно указывал, что размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства <4>.
--------------------------------
<1> Часть 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
<2> Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" // Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. N 3. Ст. 140.
<3> Определение ВС N 14-В09-12; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013); п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013); п. 1.3 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
<4> Пункт 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 9. Сентябрь (дата обращения: 23.04.2019).
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 01.12.2015 N 18-КГ15-177. URL: // https://www.vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1398312 (дата обращения: 23.04.2019). Пункт 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

В Определении от 24.12.2018 по делу N А65-31593/2017 <1> Верховный Суд поставил точку в еще одном неоднозначном вопросе, подтвердив правомерность включения в договор цессии условия об оплате в процентах от взысканной суммы неустойки. Ответчик же заявлял, что такое условие незаконно, с ним согласилась апелляция, поскольку оплата переуступленного права по основному договору поставлена в зависимость от результата рассмотрения спора в арбитражном суде, что фактически является гонораром успеха. С этой позицией не согласился Верховный Суд, указав, что цессионарий и цедент вправе договориться о цене в виде процента от взысканной по основному договору суммы, так как стороны договора не могли определить точный размер неустойки, которая будет взыскана судом, доводы ответчика о незаконности данного условия приняты не были <2>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда от 24.12.2018 по делу N 306-ЭС18-16762. http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/bf4209e0-5842-42a1-a4c8-d74382afbc77/65e34885-0896-48e7-ab71-f6b094666f15/A65-31593-2017_20181225_Opredelenie.pdf (дата обращения: 18.04.2019).
<2> Журнал "Юрист компании". 2019. N 2. Февраль. Ст. 3.

Анализ судебной практики по делам о взыскании неустойки с застройщиков при нарушении сроков передачи объекта строительства позволяет сделать вывод о том, что у судов общей юрисдикции и арбитражных судов различаются подходы к определению размера взыскиваемой неустойки, первые почти всегда снижают размер заявленной неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства <1>, в то время как арбитражные суды иногда полностью удовлетворяют требования и взыскивают неустойку в полном объеме, не снижая ее размер <2>, хотя постепенно тенденция на снижение размера неустойки переходит и на решения арбитражных судов <3>.
--------------------------------
<1> Решение Тушинского районного суда г. Москвы по делу N 02-1963/2019 от 12.04.2019. https://www.mos-gorsud.ru/rs/tushinskij/services/cases/civil/details/3a4386ef-ed45-47d8-a9a16a3805b3e276?participants=%D0%BC%D0%B5%D1%85%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%B2 (дата обращения: 18.04.2019). Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 25.09.2018 по делу N 02-2809/2018. https://www.mos-gorsud.ru/rs/dorogomilovskij/services/cases/civil/details/9e76a731-7773-46ff-ba64-839c4fd9a4f3?participants=%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B1%D0%B5%D0%B3%D0%B0%D0%B5%D0%B2. Дата обращения: 18.04.2019. Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 26.06.18 по делу N 02-5520/2018. https://www.mos-gorsud.ru/rs/meshchanskij/services/cases/civil/details/e2825bf4-9ad7-4406-b04b-f2660c03c56b?participants=%D0%A4%D0%A1%D0%9A+%D0%BB%D0%B8%D0%B4%D0%B5%(Ю1%80 (дата обращения: 23.04.2019).
<2> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2019 по делу N А40-285128/18-50-1740. http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/a6f24d46-8e35-4d33-a7ff-ddfe9f64f854/fd715c71-a63e-4ff7-9503-68c708f272db/A40-285128-2018_20190403_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата обращения: 18.04.2019). Решение Арбитражного суда Московской области от 20.08.2018 по делу N А41-49975/18. https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/1379c3bc-1542-4387-9f5c-b914af24bd1c/2ee56aef-c9b1-45ed-88b8-09376f74ab01/A41-49975-2018_20180820_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата обращения: 23.04.2019).
<3> Постановление 9 Арбитражного апелляционного суда по делу N А40-60448/18. https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/5032509d-d1e5-45c2-856a-77d9f1a3563a/9e68ecdd-8cad-482d-b9c8-5154b88b5f25/A40-60448-2018_20181123_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf (дата обращения: 23.04.2019).
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 января 2019 года по делу N А41-94404/18. https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/65acc2b6-880c-4ec6-ad6f-b78d5da9901a/b71a5a1c-3358-47d7-b584-8e5b51f45fea/A41-94404-2018_20190128_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата обращения: 23.04.2019).
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 февраля 2019 года по делу N А40-285134/18-127-2287. https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/6c4ddf87-e3df-420e-ae76-948d0d09ec0a/3678295a-a3b8-49bf-a617-76dcbb988357/A40-285134-2018_20190225_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата обращения: 23.04.2019).

Количество споров, связанных с взысканием неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, по-прежнему велико и вряд ли уменьшится в ближайшее время; существенную часть таких дел составляют споры, по которым права требования неустойки и уплаты потребительского штрафа уступлены по возмездному договору цессии. Судебная практика по данной категории дел становится все более единообразной, однородной и предсказуемой, за последнее время были решены такие важные и актуальные в судебной практике вопросы, как: возможность уступить право требования потребительского штрафа в пользу юридического лица или индивидуального предпринимателя; подтверждена законность требований цессионария к должнику, возникших по договору уступки, который не был зарегистрирован, при условии уведомления должника о состоявшейся уступке. В судебной практике продолжает сохраняться тенденция по учету прав и законных интересов сторон спора и как следствие, снижению размера неустойки, явно не соответствующего последствиям нарушения обязательства.

Список источников:

1. Журнал "Юрист компании". 2019. N 2. Февраль. Ст. 3.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
3. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" // Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. N 3. Ст. 140.
4. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
7 октября 2020 г.
Проект федерального закона № 1030414-7 "О внесении изменений в статью 12 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и в статью 23 Федерального закона "Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг"

Цель законопроекта - повышение прозрачности и доступности системы принудительного исполнения, уровня оперативности действий должностных лиц ФССП России в ходе принудительного исполнения судебных и иных актов, а также исключение случаев предъявления на принудительное исполнение в ФССП России поддельных исполнительных документов.

25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия  Правительства РФ в различных сферах деятельности.

19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.

15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".

2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.

В центре внимания:

Уступка требований из договора участия в долевом строительстве: Верховный Суд уточняет свою позицию. Комментарий к Определениям Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.05.2018 N 306-ЭС17-12245 и N 305-ЭС17-14583 (Латыев А.Н.)

Дата размещения статьи: 28.09.2020

К вопросу о компенсационных фондах саморегулируемых организаций в сфере строительства (Понамарев А.М.)

Дата размещения статьи: 25.09.2020

Классификация правовых средств обеспечения прав заказчика по договору строительного подряда (Шмалий О.В., Адамчук Е.Е.)

Дата размещения статьи: 23.09.2020

Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве: новеллы судебной практики (Малис Ж.В.)

Дата размещения статьи: 11.09.2020

К вопросу государственного регулирования производства строительных работ, которые подрядчик по государственному и (или) муниципальному контрактам обязан выполнять самостоятельно (Черникова Е.В., Синдеева И.Ю.)

Дата размещения статьи: 07.09.2020