Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Сделки с недвижимостью К вопросу о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом (Захарова О.Н., Беляев В.В.)

К вопросу о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом (Захарова О.Н., Беляев В.В.)

Дата размещения статьи: 17.12.2020

Сделки с недвижимостью представляют собой ту сферу, которая в наибольшей степени подвержена различного рода рискам мошенничества. Преимущественно жертвами преступников являются наиболее доверчивые граждане, которые осуществляют сделку с недвижимостью на крупную сумму денег самостоятельно. Риск признания такой сделки недействительной без участия нотариуса существенно повышается. При признании такого договора недействительным страдает покупатель, так как теряет и денежные средства, и недвижимость. Нотариусы играют ключевую роль в обеспечении безопасности на рынке недвижимого имущества. Отвечая за результаты своей работы материально, нотариусы прямо заинтересованы в том, чтобы сделка была неуязвимой с юридической точки зрения, стороны были защищены от недобросовестных действий, а нотариальная практика оставалась незапятнанной страховыми случаями <1>.
--------------------------------
<1> Вакулина Г.А. Договор добровольного страхования имущества граждан // Известия Байкальского государственного университета. 2016. Т. 26. N 4. С. 637.

Таким образом, для стабильного функционирования оборота недвижимости, соблюдения имущественных прав граждан и исключения риска мошенничества при осуществлении имущественных прав необходимо привлечение нотариуса.
Нотариат - это правовой институт, деятельность которого направлена на защиту бесспорных прав и законных интересов граждан и юридических лиц <2>. На сегодняшний день ряд сделок с недвижимым имуществом подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку вопросы приобретения и отчуждения имущества в условиях господства частной собственности являются жизненно важными, то понимание вопросов оформления сделок с недвижимостью крайне актуально. Защита жилищных прав требует особого внимания, так как в наибольшей степени подвержена рискам мошенничества <3>.
--------------------------------
<2> Корнакова С.В. Основы этики. Профессиональная этика юриста: Учеб. [для вузов]. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2012. С. 178; Чигрина Е.В., Корытова А.П. Вернемся к вопросу о расторжении брака в административном порядке // Актуальные вопросы правотворчества и правоприменения в Российской Федерации: Материалы науч.-практ. конф. (г. Иркутск, 9 сентября 2010 г.) Иркутск, 2010. С. 204 - 210.
<3> Илюшина М.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: новое в правовом регулировании // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 35.

Рассмотрим, какие же сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Во-первых, в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <4> предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей (в том числе при ипотеке долей) в праве общей собственности на недвижимое имущество. Тем самым законодатель последовательно развивает стратегию противодействия мошенничеству, в том числе так называемому квартирному рейдерству, с помощью нотариата.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) "О государственной регистрации недвижимости" // СПС "КонсультантПлюс".

Исключением из этого общего правила выступают сделки по отчуждению долей в том случае, если доли отчуждаются по одной сделке всеми участниками общей долевой собственности одновременно, а также сделки, связанные с имуществом паевого инвестиционного фонда, сделки по отчуждению земельных долей, сделки об ипотеке долей с кредитными организациями и сделки по отчуждению или приобретению долей на основании Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" <5>. Интересным, с нашей точки зрения, является исключение законодателя относительно сделок по отчуждению долей всеми участниками общей собственности. Нотариальное удостоверение не требуется, если отчуждение происходит по одной сделке. В чем смысл этого исключения? А если все участники общей долевой собственности отчуждают свои доли в один и тот же день, но разными договорами? Также непонятно, что делать, если в праве общей собственности на недвижимое имущество есть и участники совместной собственности (например супруги), и участники с долями (например дети, наделенные долей согласно требованиям по использованию маткапитала). Нужно ли в этом случае обращаться к нотариусу? По нашему мнению, здесь необходимы уточнения со стороны законодателя, так как на практике это исключение вызывает вопросы.
--------------------------------
<5> Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2019) "О статусе столицы Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Во-вторых, участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается опекуном, или если объект недвижимости находится в доверительном управлении. Кроме того, нотариальная форма сделки требуется при отчуждении объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему или взрослому, но ограниченно дееспособному гражданину <6>.
--------------------------------
<6> Батоева Э.В., Матвеев Н.К. Направления совершенствования риелторской деятельности / Под ред. М.А. Еремеева. Саратов: Академия бизнеса, 2019. С. 28.

В-третьих, закон сохранил обязательность нотариального удостоверения завещаний, договоров ипотеки, ренты, пожизненного содержания с иждивением, уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, соглашений об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора и не исключил из внимания нотариата брачные договоры <7>.
--------------------------------
<7> Хороших Н.Ю. Актуальные вопросы правового регулирования имущественных отношений супругов с помощью брачного договора // Теоретические аспекты современного российского права: Сб. науч. тр. Иркутск, 2003. С. 135.

В-четвертых, нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.
Таким образом, на сегодняшний день одной из основных задач нотариуса является обеспечение защиты прав участников сделки. Нотариус обязательно проверяет все документы, прежде чем поставить на них свою печать. Такая проверка существенно сокращает сроки государственной регистрации и повышает надежность совершения сделки. Проверка документов нотариусом существенно повышает надежность сделки и существенно минимизирует риски при совершении сделок с недвижимостью <8>.
--------------------------------
<8> Илюшина М.Н. Указ. соч. С. 33.

К нотариусу обращаются и в тех случаях, когда это не является обязательным, так как нотариус в полной мере обеспечивает защиту сделки и гарантирует ее достоверность. Отсутствие квалифицированной помощи нотариуса, обязанного разъяснить правовые последствия заключаемого сторонами договора, может привести к тому, что под влиянием заблуждения, обмана заключается не тот договор, на заключение которого было направлено истинное волеизъявление продавца. Подтверждением служит следующий пример из судебной практики.
Так, К. обратилась в суд с иском к Л. о признании сделки недействительной и выселении. Как установил суд, между истицей и Л. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в простой письменной форме. Договор был зарегистрирован в представительстве МОРП. По условиям договора земельный участок и дом продаются за X руб., из которых к моменту подписания договора уплачено X руб., а оставшиеся X руб. покупатель обязался выплачивать равными частями в течение пяти месяцев. Стороны знакомы около 10 лет - с того времени, как Л. приехали из г. Икс как вынужденные переселенцы, истица некоторое время сдавала им квартиру, помогала в разрешении других проблем, между ними сложились доверительные отношения. Как установил суд, ответчица Л. уговорила истицу подписать договор, ссылаясь на то, что для получения гражданства и паспорта гражданина РФ ей необходимо иметь постоянную регистрацию, при этом она утверждала, что ничего не изменится, что истица будет пользоваться домом и земельным участком, что за пользование домом и участком она обещает ежемесячно выплачивать истице по X долларов США. Сомнения в договоре у истицы появились, когда ее сын поселился в спорном доме и ответчики попросили его уйти.
Со слов истицы, у нее никогда не было намерений продавать свой дом. Полученные же до подписания договора X руб. она считала платой за проживание ответчиков в доме до этого в течение длительного времени. Ответчица Л. пояснила, что после возникших разногласий, согласно условиям договора, она пыталась отдать истице X руб. Однако истица отказалась брать деньги, заявив, что она не продает дом. После чего Л. послала указанную сумму переводом, который через некоторое время возвратился. Свидетели доводы истицы подтвердили, со слов Л. знают о том, что ответчица должна была платить по X долларов США К. за "ипотеку". Кроме того, судом было установлено, что между сторонами не составлялся акт передачи жилого дома и земельного участка. Суд пришел к выводу о том, что К. была введена в заблуждение ответчицей, кроме того, она сама существенно заблуждалась относительно природы совершаемой сделки - договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, и поэтому иск удовлетворил.
Любые спорные и неточные моменты целесообразно оформлять у нотариуса в целях исключения последующих судебных споров и разногласий.
В настоящее время регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводятся в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде - в течение одного рабочего дня.
По нашему мнению, действующая система государственной регистрации права на недвижимое имущество не может в полной мере гарантировать защиту прав граждан в обороте недвижимости. Государственный регистратор не общается со сторонами сделки, не проверяет осознанность их действий, не разъясняет правовые последствия сделки. Заключенные в простой письменной форме сделки впоследствии часто оспариваются и признаются судами недействительными. Реестры недвижимости нередко формируются на основе недостоверных сведений, и участники гражданского оборота не всегда могут на них полагаться. В таких условиях важно, чтобы нотариус стал полноценным обязательным участником рынка недвижимости <9>.
--------------------------------
<9> Маады А.И. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью // Научные труды Тувинского государственного университета: Сб. науч. статей. Кызыл, 2018. Вып. XVII. С. 156.

На текущем этапе актуальным является введение обязательной нотариальной формы на рынке жилой недвижимости: именно нотариус обеспечивает достоверность государственных реестров, что подтверждается ведением Единого государственного реестра юридических лиц, куда значительную часть сведений, касающихся собственников долей ООО, вносят нотариусы. Сегодня обращение к нотариусу стало более доступным и максимально удобным. За последнее время тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью снизились почти в три раза, усовершенствовалась и система расчета стоимости услуг правового и технического характера.
Существенно изменился формат предоставления нотариальных услуг, поскольку каждый нотариус может получить необходимые сведения из государственных реестров, удостоверить сделку и направить ее в регистрирующий орган. Срок регистрации прав по сделке, удостоверенной нотариусом, сократился до одного рабочего дня при подаче документов в электронном виде.
Полагаем, что в настоящий момент необходимо принятие законопроекта, предусматривающего перевод всех процедур в рамках взаимодействия с Росреестром в электронный формат, что сделает обращение граждан к нотариусам по вопросам недвижимости гораздо эффективнее и абсолютно минимизирует риски мошенничества в данной сфере, минимизирует риск признания сделки недействительной.
Современная практика работы нотариусов в области сделок с недвижимым имуществом свидетельствует о необходимости внедрения следующих мер.
Во-первых, целесообразно внедрение экстерриториального принципа удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Основываясь на опыте европейских государств, следует признать обоснованным введение в практику дистанционного удостоверения договора: стороны сделки могут находиться в разных концах страны, общение происходит по цифровому каналу связи, а договор удостоверяется двумя нотариусами.
Во-вторых, целесообразно упорядочить и привести к единому стандарту все этапы работы нотариуса, направленные на освоение новых полномочий нотариусами и обеспечение единства правоприменительной нотариальной практики. В этом плане необходимо совершенствование нормативно-правовой базы, регламентирующей нотариальную деятельность. За последние годы был разработан и принят ряд новых важных нормативных актов, в числе которых Кодекс профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации <10> и Регламент совершения нотариусами нотариальных действий <11>, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования.
--------------------------------
<10> Кодекс профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации (утв. Минюстом России 12.08.2019, 19.01.2016) (ред. от 23.04.2019) // СПС "КонсультантПлюс".
<11> Приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. N 156 (ред. от 05.07.2019) "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" (вместе с "Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования", утв. решением Правления ФНП от 28.08.2017 N 10/17, Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156) (зарегистрировано в Минюсте России 06.09.2017 N 48092) // СПС "КонсультантПлюс".

И наконец, немаловажным аспектом является необходимость защиты прав нотариуса как честного независимого юриста, минимизации рисков оспаривания нотариальных действий. В данном сегменте определенной доработки требуют Правила нотариального делопроизводства <12>, необходимо разрешить ряд вопросов с правовым регулированием формирования и функционирования нотариальных архивов.
--------------------------------
<12> Приказ Минюста России от 16 апреля 2014 г. N 78 (ред. от 05.07.2019) "Об утверждении Правил нотариального делопроизводства" (вместе с "Правилами нотариального делопроизводства", утв. решением Правления ФНП от 17.12.2012, Приказом Минюста России от 16.04.2014 N 78) (зарегистрировано в Минюсте России 23.04.2014 N 32095) // СПС "КонсультантПлюс".

С учетом вышесказанного полагаем, что российский нотариат был, остается и будет незаменимым правовым институтом, отвечающим актуальным запросам общества и государства. И в эпоху цифровых коммуникаций нотариальная деятельность будет активно развиваться, оставаться востребованной обществом и выступать гарантом стабильности и законности гражданского оборота в Российской Федерации.

Литература

1. Батоева Э.В. Направления совершенствования риелторской деятельности / Э.В. Батоева, Н.К. Матвеев; Под редакцией М.А. Еремеева. Саратов: Академия бизнеса, 2019. 85 с.
2. Вакулина Г.А. Договор добровольного страхования имущества граждан / Г.А. Вакулина // Известия Байкальского государственного университета. 2016. Т. 26. N 4. С. 635 - 642.
3. Илюшина М.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: новое в правовом регулировании / М.Н. Илюшина // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 32 - 36.
4. Корнакова С.В. Основы этики. Профессиональная этика юриста: Учебник для вузов / С.В. Корнакова. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2012. 307 с.
5. Маады А.И. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью / А.И. Маады // Научные труды Тувинского государственного университета: Материалы ежегодной научно-практической конференции преподавателей, сотрудников и аспирантов ТувГУ (г. Кызыл, 20 октября 2018 г. - 20 октября 2019 г.): Сборник научных статей. Кызыл: Тувинский государственный университет, 2018. Вып. XVII. С. 155 - 157.
6. Хороших Н.Ю. Актуальные вопросы правового регулирования имущественных отношений супругов с помощью брачного договора / Н.Ю. Хороших // Теоретические аспекты современного российского права: Сборник научных трудов / Редколлегия: Е.Г. Белькова [и др.]. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2003. С. 132 - 140.
7. Чигрина Е.В. Вернемся к вопросу о расторжении брака в административном порядке / Е.В. Чигрина, А.П. Корытова // Актуальные вопросы правотворчества и правоприменения в Российской Федерации: Материалы научно-практической конференции (г. Иркутск, 9 сентября 2010 г.): Сборник научных трудов / Научный редактор Е.Е. Фролова. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2010. С. 204 - 210.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
21 октября 2021 г.
Проект Федерального закона № 4768-8 "О внесении изменений в статью 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" и статью 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

Целью законопроекта является защита жилищных прав граждан, проживающих в жилых помещениях (общежитиях или служебных жилых помещениях), принадлежащих ранее организациям, признанным несостоятельными (банкротами). Законопроектом предусматривается система гарантий по сохранению права пользования гражданами такими помещениями, а также их право на приватизацию указанных помещений.

12 октября 2021 г.
Проект федерального закона № 1263425-7 О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Цель законопроекта - комплексное реформирование института несостоятельности (банкротства). Законопроект направлен на расширение практики применения реабилитационных процедур в отношении юридических лиц, повышение гарантий независимости арбитражных управляющих, совершенствование проведения торгов и системы саморегулирования в сфере банкротства

8 октября 2021 г.
Проект Федерального закона № 1262116-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Законопроектом устанавливается правило, что денежные средства, включенные в состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, эмитентом которых является ипотечный агент, обязаны находиться на открытом (открытых) эмитентом залоговом счете (залоговых счетах), банковские реквизиты которого (которых) указаны в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При этом такие денежные средства входят в состав ипотечного покрытия в полном объеме.

28 сентября 2021 г.
Проект Федерального закона № 1256483-7 "О финансовых группах и финансовых холдингах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является повышение эффективности контроля рисков на финансовом рынке, обеспечение финансовой стабильности и защиты прав клиентов финансовых организаций. Законопроект предусматривает введение требований к деятельности объединений с участием некредитных финансовых организаций на основе принципов действующего регулирования банковских объединений.

22 сентября 2021 г.
Проект Федерального закона N 1254703-7 "О внесении изменений в статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ"

Цель законопроекта - повышение вовлечения пустующих земельных участков в хозяйственный оборот, поддержка инициативы субъектов, прежде всего, малого и среднего предпринимательства, привлечение инвестиций, а также увеличение налогооблагаемой базы за счет земельного налога.

В центре внимания:

Наглое мошенничество с недвижимостью - суд вынес решение в пользу пенсионера, но это только усугубило его положение (Горелов А.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

Черные риелторы. Анализ судов и советы по защите (Алистархов В., Свирид Е.)

Дата размещения статьи: 20.08.2021

Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров (Родионова Д.)

Дата размещения статьи: 18.08.2021

Особенности договора продажи недвижимости, предприятия: конспект лекции (Долинская В.В., Слесарев В.Л.)

Дата размещения статьи: 20.03.2021

Четыре мошеннические схемы при продаже вторичного жилья риелторами (лишитесь и денег, и квартиры) (Тархов А., Медовщикова Е., Дубинин О., Дячук М., Томилин И.)

Дата размещения статьи: 09.03.2021