Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Сделки с недвижимостью Недвижимость в системе объектов гражданских прав (Суханов Е.А.)

Недвижимость в системе объектов гражданских прав (Суханов Е.А.)

Дата размещения статьи: 16.02.2021

В настоящее время российская цивилистика переживает важный исторический этап развития, который связан не с цифровизацией, пандемией и др., а с двумя важными событиями.

Первое. В декабре 2019 г. российское юридическое сообщество отметило 25-летие принятия первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, которому Президент РФ дал очень высокую оценку. С принятием части первой ГК РФ связано становление современного отечественного гражданского права как частного права. Возможно, мы еще не до конца осознали, что многие десятилетия в российской действительности складывались и развивались институты гражданского права, которые далеко не всегда основывались на ценностях частного права, иначе говоря, в советские времена у нас было гражданское право, которое не являлось частным. Такой исторический парадокс известен, наверное, только в нашей стране.

Второе. Весной 2020 г. скончался вдохновитель, созидатель и лидер кодификационной работы профессор А.Л. Маковский, и с этим печальным событием связано окончание важнейшего и самого сложного этапа становления принципов и системы частного права в новейшей истории российского права. Надеемся, что дальнейшее развитие современного гражданского права России будет основываться на фундаменте, заложенном Александром Львовичем.

А.Л. Маковский был не просто формальным руководителем рабочей группы по созданию Гражданского кодекса, а идейным лидером, вдохновителем и созидателем всей российской цивилистики. В творческом союзе с профессором В.Ф. Яковлевым он выступил инициатором создания Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее - Совет по кодификации). А.Л. Маковский организовал и направил дело научного развития гражданского права в постсоветской России. Благодаря его эрудиции, мировоззрению и творческим силам рабочая группа по созданию ГК РФ стремилась направить развитие гражданского права по продуманному пути, основанному на научной методологии и прогнозировании, а не строила его спонтанно, в угоду сиюминутным запросам политики, бизнеса и т.п. Таким образом, глубокая и всесторонняя проработка вопросов правового регулирования, составляющая профессиональный стиль А.Л. Маковского, позволила впервые в современной российской законотворческой практике поставить развитие гражданского законодательства на научную, концептуальную основу <1>.
--------------------------------
<1> См.: Маковский А.Л. О кодификации гражданского права. М., 2010. С. 12 - 15.

А.Л. Маковский возглавил работу над частью четвертой Гражданского кодекса, развив идеи профессора В.А. Дозорцева. Сегодня очевидно, что в современных условиях интеллектуальные права выходят на передний план развития гражданского права. Вместе с тем Александр Львович продуманно и аккуратно относился к новым явлениям. Так, при обсуждении на заседаниях Совета по кодификации законопроектов о цифровых правах А.Л. Маковский предлагал рассматривать их как особую форму имеющихся гражданских прав (обязательственных, корпоративных и др.), а не в качестве их новой разновидности, и настаивал на том, чтобы не форсировать их включение в число предусмотренных ГК РФ видов объектов гражданских прав.

Оценивая перспективы развития Гражданского кодекса, А.Л. Маковский сознавал необходимость и неизбежность его последовательного совершенствования. Как известно, часть четвертая ГК РФ была принята в 2006 г. и вступила в силу с 1 января 2008 г., а уже летом 2008 г. вышел президентский Указ о разработке Концепции развития гражданского законодательства <2>. Основная рабочая группа по созданию данной Концепции под руководством А.Л. Маковского и В.Ф. Яковлева быстро разработала ее проект, который был одобрен Президентом РФ в октябре 2009 г. Концепция должна была стать основой для последующего совершенствования не только ГК РФ, но и всего российского гражданского законодательства.
--------------------------------
<2> См.: Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации".

К сожалению, в части обязательственного и корпоративного права результаты законотворческой деятельности во многом оказались в противоречии с положениями Концепции <3>, а главное - до сих пор не реализована ее центральная часть - раздел о вещных правах. Примечательно, что первоначально рабочая группа не получила ни одного замечания по данному разделу, в то время как по поправкам, касающимся корпоративного права (юридических лиц), Минэкономразвития России высказало их сотни. Об этом приходится упоминать в связи с тем, что инициативу по работе над законодательством в сфере экономики надолго и прочно перехватило Минэкономразвития России и совершенно упустил Минюст России. В сфере гражданских правоотношений законопроекты, исходящие от Минюста России, крайне редки, а от экономических ведомств идет вал, которому нередко трудно противостоять. Очевидно, это положение придется когда-нибудь менять.
--------------------------------
<3> Подробнее см.: Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016.

Необходимость законодательного закрепления современного вещного права остается первоочередной насущной потребностью, поскольку оборот, как бы успешно он ни развивался и какие бы английские или американские конструкции ни вводились в ГК РФ, остается динамикой правоотношений, а отношения владения, собственности, особенно на земельные ресурсы, по-прежнему составляют основу оборота, его базис. Понятно, что менять привычное регулирование вещных прав опасно, но делать это придется, потому что "дом или здание" российского гражданского законодательства получилось довольно странным: английская крыша, немецкие стены, а фундамент советский. Вот с такой странной конструкцией теперь приходится работать.

Сегодня настало время улучшения "фундамента" - вещных прав, ядро которых составляет правовой режим недвижимости.

Категория недвижимости занимает центральное место в вещном праве. Во-первых, именно недвижимость определяет существование вещного права, ибо все ограниченные вещные права, кроме залога, могут иметь объектом только недвижимые вещи. Применительно к движимым вещам узуфрукты, сервитуты и застройка невозможны и бессмысленны. Во-вторых, сама категория недвижимости, ее наличие в законодательстве влияет практически на все институты гражданского (частного) права: на сделки (деление сделок на реальные и консенсуальные не всеобщее, потому что для сделок с недвижимостью оно значения не имеет), способы защиты гражданских прав (виндикация рассчитана только на истребование из чужого незаконного владения движимых вещей), режим регистрации прав и функции публичного реестра прав. Поэтому значение недвижимости не ограничивается предметом вещного права и распространяется на все сферы гражданско-правового регулирования, за исключением, пожалуй, только интеллектуальных прав. В-третьих, отечественный опыт показывает, что отсутствие недвижимости, исключение этой категории из закона (которое последовало в примечании к ст. 19 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.), по сути, означает отсутствие частного права. Ведь одновременно с национализацией земли и исчезновением недвижимости утратили смысл и значение ограниченные вещные права, а вместо них появились разные "виды и формы права собственности". В результате оборот стал строиться на базе не вещного права, а только на основе права собственности, к тому же понимаемого в политэкономических категориях.

Советская экономика и гражданское право, не будучи частными, могли существовать в системе таких координат, ставшей совершенно неприемлемой в современных условиях развития рынка и предпринимательства. Соответственно, без детального регулирования недвижимости и вещных прав в условиях современного оборота обойтись невозможно.

Интересно, что категория недвижимости и сегодня встречает непонимание и вызывает разногласия, а иногда даже рассматривается как предмет дискуссии в профессиональной юридической среде. Отчасти это связано с ее долгим забвением, отсутствием обстоятельных исследований ее юридической природы. Но сама жизнь вынуждает смотреть на недвижимость серьезно, а в правовом регулировании из-за отсутствия собственного опыта приходится использовать зарубежный, который не является однородным. Англо-американская real property совершенно не подходит как ориентир, потому что в common law нет частной собственности на землю. Кстати, для российских экономистов это было открытием, повергшим их в растерянность и недоумение, поскольку они привыкли некритически заимствовать законодательные решения из англо-американского права (например, разделение хозяйственных обществ на публичные и частные корпорации). Между тем англо-американская и континентально-правовая системы существенно различаются в регулировании имущественных отношений и прежде всего - прав на земельные участки <4>.
--------------------------------
<4> См.: Суханов Е.А. Вещное право. Научно-познавательный очерк. М., 2016. С. 15 - 32.

К сожалению, осознание этой особенности не явилось стимулом принятия обновленного раздела ГК РФ о вещных правах, как планировалось при подготовке Концепции развития гражданского законодательства, а вызвало волну изменений в Земельном кодексе РФ, основанном на советских образцах.

В результате в российском законодательстве появились разные режимы земель, притом что в Земельном кодексе принципиально отсутствует регулирование ограниченных вещных прав, за исключением сервитутов, причем предусмотренная им конструкция публичного сервитута на деле не составляет особого вида сервитута, а по сути оформляет косвенное, замаскированное изъятие земли у собственника в интересах крупных линейных компаний.

В воспринятой рядом европейских правопорядков (Германия, Швейцария) пандектной системе недвижимость является чисто научным понятием, догматическим, закон его вообще не знает, используя понятие "земельный участок", права на который подлежат регистрации в поземельной книге. Но континентальное европейское право в этом вопросе не отличается единообразным подходом. Другие континентально-европейские правопорядки (французский, австрийский и даже современный Гражданский кодекс Нидерландов) пошли по пути, пройденному и российским дореволюционным правом, признавая различные виды объектов недвижимости, не ограничиваясь земельным участком. Первоначально этот подход восприняли и разработчики ГК РФ, опиравшиеся на традиции дореволюционного русского права, правда, при этом не понимая до конца значения недвижимости. Впервые после ГК РСФСР 1922 г. термин "недвижимость" появился в Основах гражданского законодательства 1991 г. (абз. 1 п. 2 ст. 4). К слову, А.Л. Маковский в своих последних статьях подчеркивал, что указанные Основы - это предшественник ГК РФ <5>.
--------------------------------
<5> См. выступление А.Л. Маковского на ежегодной конференции Центра частного права 24 декабря 2019 г. (Вестник гражданского права. 2020. N 1. С. 16 - 17).

Негативное влияние на развитие категории "недвижимость" в российском праве оказала и судебно-арбитражная практика. Для начала ею было инициировано включение в разновидность недвижимости "объектов незавершенного строительства", хотя аналогов такому решению нигде в мире нет. А в российской действительности незавершенное строительство рассматривается как недвижимость, хотя, конечно, интерес участников оборота сконцентрирован не на яме или котловане, а именно на земельном участке. Российский правопорядок обязан судебной практике и тем, что нежилые помещения были отнесены к самостоятельным объектам недвижимости, притом что жилые помещения еще раньше были признаны в этом качестве жилищным законодательством. И вот уже десятки лет не теряет актуальности вопрос: собственником чего стал гражданин, приватизировав квартиру, например, на третьем этаже многоэтажного жилого дома, если пол в его квартире для кого-то - потолок, его потолок для кого-то - пол, а стены квартиры и трубы - общие? Ответ на этот вопрос дала судебная практика, в том числе Высший Арбитражный Суд РФ и подготовленный его работниками раздел Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, в котором недвижимостью признаны отдельные помещения дома как части "трехмерного пространства". Позднее эти подходы получили неудачное развитие при дополнении ГК РФ новым видом недвижимости - машино-местами, права на которые теперь тоже подлежат государственной регистрации. Дальнейшая инициатива Минэкономразвития России об отнесении к недвижимости еще и "площадок" (крыш и стен домов), к счастью, не была реализована в законодательстве. Однако в результате множественность объектов недвижимости в российских условиях доведена до абсурда. Очевидно, пора возвращаться к истокам и думать, что же такое недвижимость как юридическая (гражданско-правовая), а не техническая (физическая) или экономическая категория.

Недвижимость - это, конечно, все-таки земельный участок. А все, что на нем, как это ни удивительно, лишь его составная часть, причем в отличие от принадлежности составная часть вещи лишена качеств отдельной, самостоятельной вещи.

По сути, по этому вопросу все было сказано давно, еще во времена Гая, и лучше, чем принцип superficies solo cedit, трудно придумать. Весьма своеобразна конструкция единого объекта недвижимости (подп. 5 ст. 1 ЗК РФ). Но и здесь, по сути, все опять поставлено с ног на голову: не строение следует за землей, а земля за строением. Поэтому в последней редакции законопроектов о внесении изменений в разд. II и ст. 130 ГК РФ, подготовленных рабочей группой под руководством профессора В.В. Витрянского, предложен постепенный переход к пандектному пониманию недвижимости как к земельному участку. Принцип "единого объекта" может считаться переходной ступенью к такому классическому пониманию недвижимости.

Собственник строения в идеале должен быть собственником земельного участка, на котором оно находится. Без этого не будет нормального оборота, и не только недвижимости - вообще нормального гражданского оборота, и никакие индемнити, эстоппели здесь не помогут. Однако реализация этой идеи связана с множеством проблем, преимущественно неюридических. Прежде всего классическое понимание и регулирование недвижимости рассчитано на развитые отношения частной собственности. А сегодня в России ситуация другая, у нас, как известно, 90% земельных ресурсов находятся в публичной собственности, а не в частной. И, к сожалению, случай, когда собственник земли и собственник строения, находящегося на ней, не совпадают, - не исключение, как в развитых правопорядках, а правило. Возникает вопрос о развитии законодательства в этих условиях.

Рабочая группа долго спорила по этому поводу, и в результате было предложено соломоново решение: сохранить сложившееся регулирование, поскольку его невозможно изменить одномоментно. Но по мере того, как в результате нормального развития гражданского оборота будут совпадать в одном лице собственники строений и собственники земли, разумно запретить дальнейшее разделение права собственности на земельный участок и находящееся на нем строение. Так постепенно придется идти к пониманию того, что недвижимость - это только земельный участок и согласиться с действием принципа superficies solo cedit.

Судьба разработанного рабочей группой Совета по кодификации законопроекта о новой редакции разд. II ГК РФ пока неизвестна. Законодатель сейчас озабочен принятием законов, которые обусловлены поправками в Конституцию, далее на очереди другие вопросы: цифровая экономика, инновации... А между тем законопроект о вещных правах уже более восьми лет находится в Государственной Думе, хотя возвращение к нему, думается, неизбежно.

Конечно, эти 90% земельных ресурсов, находящиеся в публичной собственности, было бы проще и легче вывести из оборота, сделать res extra commercium, как было в советское время, но ведь они фактически широко используются в хозяйственных целях, сдаются в аренду, предоставляются под застройку и т.д. А это уже гражданский оборот, значит, нужны гражданско-правовые институты, необходимо соответствующее гражданско-правовое оформление, а следовательно, обойтись без правового регулирования недвижимости и вещных прав российской правовой системе все-таки не удастся. В конце концов все равно придется вводить нормальные ограниченные вещные права, в том числе право застройки, которое у нас было до 1948 г. Получается, что система ограниченных вещных прав, опирающаяся на адекватное регулирование недвижимости, объективно востребована оборотом.

Конечно, это задача на несколько лет: не только в развитии новых правовых институтов, связанных с появлением цифровой экономики и новых объектов, но и в регулировании недвижимости мы все еще плетемся в хвосте истории. Не случайно Президент РФ неоднократно повторял, что экономика у нас переходная и еще не вполне рыночная. И она не станет полноценной рыночной до тех пор, пока законодательство не обеспечит адекватного понимания и регулирования недвижимости и системы вещных прав.

Да, в упомянутом законопроекте о новой редакции разд. II ГК РФ есть много спорных моментов, например нормы о жилых и нежилых помещениях как отдельных объектах вещных прав. В действительности многоквартирный жилой дом - это единая и юридически неделимая вещь. А как быть в ситуации, когда у вещи много собственников: два, сто, тысяча? Ответ на этот вопрос дал Публий Ювентий Цельс - сын (около 67 - 130 гг. н.э.), разъяснивший, что при долевой собственности возникает доля в праве, а не в вещи <6>. На долю в праве выделяется часть какой-то вещи в пользование, но на часть вещи не возникает право собственности (как произошло у нас) (с этим, между прочим, связано давно известное понятие идеальных и реальных долей). Следуя по этому классическому пути, надо было бы признать долевое право собственности на многоквартирный жилой дом, при котором квартиры (жилые помещения) находятся в пользовании (или ограниченном вещном праве) у отдельных сособственников, как это, например, имеет место в австрийском гражданском праве. При этом каждый из них несет свою долю расходов по содержанию общей вещи (дома), что снимает вопрос о том, почему проживающие на первом или втором этаже дома должны участвовать в расходах по ремонту крыши, лифтов и т.п.
--------------------------------
<6> По его утверждению, "не может быть собственность или владение двоих в полном объеме, но они имеют собственность в части на все тело нераздельно". D.XIII.VI.5.15 (Дигесты Юстиниана. Пер. с лат. / отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III. М., 2003. С. 191).

Суммируя изложенное, необходимо признать насущную необходимость завершения реформирования отечественного гражданского права путем скорейшего принятия новой редакции разд. II ГК РФ о вещном праве, ключевое место в котором должно занять понимание недвижимости как земельного участка. После этого можно переходить к дальнейшему изучению и развитию сферы интеллектуальных прав и гражданско-правовому оформлению цифровых технологий и объектов.

Список литературы

1. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016.
2. Дигесты Юстиниана. Пер. с лат. / отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III. М., 2003.
3. Маковский А.Л. О кодификации гражданского права. М., 2010.
4. Суханов Е.А. Вещное право. Научно-познавательный очерк. М., 2016.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.

В центре внимания:

При помощи каких поддельных документов мошенники отбирают недвижимость (Павлов В.)

Дата размещения статьи: 01.12.2021

Наглое мошенничество с недвижимостью - суд вынес решение в пользу пенсионера, но это только усугубило его положение (Горелов А.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

Черные риелторы. Анализ судов и советы по защите (Алистархов В., Свирид Е.)

Дата размещения статьи: 20.08.2021

Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров (Родионова Д.)

Дата размещения статьи: 18.08.2021

Особенности договора продажи недвижимости, предприятия: конспект лекции (Долинская В.В., Слесарев В.Л.)

Дата размещения статьи: 20.03.2021