Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Аренда при УСНО (Гришина О.П.)

Аренда при УСНО (Гришина О.П.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

Арендные платежи за пользование имуществом разрешены к учету при УСНО. Такие платежи обычно состоят из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная составляющая арендного платежа - это непосредственно арендная плата, которая определяется условиями соглашения (договора) между арендодателем (собственником имущества) и арендатором. Переменная составляющая арендного платежа - это, как правило, возмещаемые арендодателю суммы коммунальных расходов в виде оплаты электроэнергии, воды, теплоснабжения.

Учет таких расходов в рамках УСНО имеет некоторые особенности. Их мы и рассмотрим в рамках данного материала.

 

Арендные платежи - разрешенный расход для целей УСНО

 

На основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ "упрощенцы", исчисляющие налог с разницы между доходами и расходами, могут учесть при определении объекта налогообложения арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. Главное, чтобы это имущество использовалось в предпринимательской деятельности, а понесенные затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода (п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.03.2020 N 03-11-11/22261).

 

К сведению. Подтверждают расходы на аренду:

- договор аренды (подлежит обязательной государственной регистрации, если заключен на срок более года, - п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- акты приема-передачи имущества;

- платежные документы.

Если условиями договора аренды предусмотрено ежемесячное оформление акта оказанных услуг по аренде, то для подтверждения расходов необходим и этот документ. Но можно обойтись и без него (см. Письма Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410 и от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).

 

Таким образом, "упрощенцы", выбравшие в качестве объекта налогообложения "доходы минус расходы", при определении налоговой базы могут уменьшить полученные доходы на сумму арендных платежей (см. Письмо Минфина России от 20.08.2019 N 03-11-11/63548).

Отметим, что в Налоговом кодексе не содержится запрета на учет в составе расходов затрат по аренде нежилого помещения, находящегося за пределами Российской Федерации (например, на территории Республики Беларусь) и используемого в предпринимательской деятельности, при документальном их подтверждении. Этот момент отмечен в Письмах Минфина России от 23.09.2020 N 03-11-11/83735, от 13.01.2020 N 03-11-11/498.

 

Обратите внимание! Гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан (см. Письмо Минфина России от 28.03.2017 N 03-11-11/17851). Более того, сделка по предоставлению в аренду жилого помещения для производственных нужд признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона на основании ст. 168 ГК РФ.

Соответственно, арендные платежи по жилому помещению, используемому в предпринимательской деятельности, арендатор, применяющий УСНО, не вправе учесть в налоговой базе. Такого мнения по данному вопросу придерживается и Минфин (см., например, Письма от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93, от 29.09.2014 N 03-03-06-1/48504).

 

Также следует иметь в виду, что страховую премию, уплаченную в связи с добровольным страхованием полученного арендованного имущества, нельзя включить в состав расходов, учитываемых при расчете "упрощенного" налога. Дело в том, что к учету при УСНО разрешены расходы только на обязательное страхование имущества (пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, Письмо Минфина России от 10.05.2007 N 03-11-04/2/119).

 

К сведению. Если налогоплательщик совмещал спецрежим в виде ЕНВД и УСНО (что актуально до 2021 года), для корректного исчисления налогов ("вмененного" и "упрощенного") ему было необходимо распределять общие расходы, в том числе арендную плату. При этом методику распределения таких расходов он должен был определить самостоятельно.

 

Правила признания в расходах арендной платы

 

Расходы в налоговой базе при УСНО признаются в порядке, определенном п. 2 ст. 346.17 НК РФ, то есть после фактической оплаты. Одновременно стоит иметь в виду, что в целях гл. 26.2 НК РФ оплатой услуг признается прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя услуг перед продавцом, которое непосредственно связано с оказанием этих услуг.

Однако напомним, что порядок списания расходов на аренду при УСНО зависит от порядка внесения арендных платежей (это следует из п. 2 ст. 346.17 НК РФ):

- если арендный платеж уплачивается авансом - в состав расходов он включается на последнее число каждого месяца;

- при последующей оплате - платеж учитывается в расходах в день фактической оплаты арендодателю.

Таким образом, расходы на арендную плату арендатор на УСНО должен учитывать при расчете "упрощенного" налога по мере оказания ему услуг на последний день месяца, за который она внесена. Соответственно, арендную плату, внесенную за несколько месяцев вперед в счет предстоящего оказания услуг, при определении налоговой базы по УСНО учитывать не нужно (см. Письмо Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/18801). Эти расходы будут учитываться при определении объекта налогообложения после оказания услуг (то есть частями на последний день месяца, за который внесена плата).

 

Пример 1. Компания оплатила в сентябре 2020 года аренду помещения - 48 000 руб. - за следующие два месяца, октябрь и ноябрь. Ежемесячный арендный платеж составляет 24 000 руб.

В сентябре 2020 года компания не должна учитывать в состав расходов 48 000 руб., так как эта сумма является авансовым платежом.

Данный платеж компания должна признать в составе расходов (то есть отразить в графе 5 КУДиР) частями (по 24 000 руб.) на последний день месяца, за который она внесена, - на 31 октября и на 30 ноября.

 

НДС по аренде

 

Если арендодатель - плательщик НДС, то одновременно с арендным платежом он предъявляет к уплате и НДС, поскольку операции по оказанию услуг по аренде облагаются данным налогом в общеустановленном порядке.

В рамках УСНО сумма НДС, предъявленная к уплате по аренде, в силу пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ считается самостоятельным видом расхода.

Обычно у арендаторов на УСНО не возникает сложностей с учетом "входного" налога. В момент признания в составе расходов арендного платежа им нужно сделать две записи в КУДиР:

1) на сумму арендного платежа за вычетом "входного" НДС;

2) на сумму косвенного налога.

Впрочем, указание арендной платы с включенной в нее суммой НДС в КУДиР одной суммой не повлечет за собой никаких негативных последствий для арендатора, хотя это и является методологической ошибкой. В любом случае налоговая база по данной операции будет определена верно, следовательно, санкция, предусмотренная п. 3 ст. 120 НК РФ, здесь неприменима.

И еще. Если аренда оплачивается вперед (авансом), то "входной" налог также следует признавать в составе расходов частями по мере включения платежей по аренде в налоговую базу.

 

Пример 2. Воспользуемся данными из предыдущего примера.

Ежемесячный арендный платеж по арендуемому помещению составляет 24 000 руб. (в том числе НДС (20%) - 4 000 руб.).

По состоянию на 31 октября и 30 ноября 2020 года компания сделала в графе 5 КУДиР по две записи:

- на стоимость аренды - 20 000 руб.;

- на сумму "входного" НДС - 4 000 руб.

 

Расходы на оплату коммунальных услуг

 

Порядок оплаты коммунальных услуг арендатором обычно определяется в договоре аренды. В зависимости от способа осуществления коммунальных платежей налоговые последствия для арендатора, применяющего УСНО, будут различаться.

 

Стоимость коммунальных услуг включена в состав арендной платы

 

Арендная плата может быть определена:

- либо в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг (то есть отдельно расходы на коммуналку не выделены ни в договоре, ни в первичных документах);

- либо в виде двух частей - постоянной и переменной (переменная часть - это стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг).

В этих случаях арендатор должен учитывать арендную плату в составе расходов (пп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ):

- на последнее число каждого месяца - если аренда оплачивается авансом;

- в день оплаты - если аренда оплачивается по истечении месяца или другого периода аренды.

 

Коммунальные расходы возмещаются сверх арендной платы

 

Предположим, стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в арендную плату не входит. Она уплачивается (возмещается) арендатором отдельно - на основании соответствующих счетов, выставляемых арендодателем.

В этом случае возмещение арендодателю стоимости коммунальных расходов арендатор может учесть в составе материальных расходов на день их возмещения (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

 

Коммунальные расходы оплачиваются на основании агентского договора

 

Арендодатель может выступать в роли посредника в расчетах между поставщиками коммунальных услуг и арендатором. То есть арендатор и арендодатель могут либо заключить отдельный агентский договор, либо внести соответствующее условие в договор аренды (ст. 421 ГК РФ). В этом случае арендодатель должен выставлять арендатору счета на оплату коммунальных расходов, составляемых на основании аналогичных счетов ресурсоснабжающих организаций (с приложением их копий), и предоставлять отчеты агента с указанием в них сумм агентских вознаграждений (ст. 1005, 1006 ГК РФ).

Арендатор, в свою очередь, вправе признать в расходах:

- арендную плату (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

- сумму агентского вознаграждения (пп. 24 п. 1 ст. 346.16);

- суммы оплаченных через арендодателя-агента коммунальных расходов (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16 НК РФ).

 

Затраты на ремонт арендуемого имущества

 

"Упрощенцы", исчисляющие налог с разницы между доходами и расходами, вправе учесть при определении объекта налогообложения расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных) (пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы принимаются при их соответствии критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Это следует из п. 2 ст. 346.16 НК РФ.

Таким образом, при применении УСНО налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения "доходы минус расходы", могут учесть в налоговой базе расходы на ремонт арендованного имущества (при условии соответствия этих расходов нормам п. 1 ст. 252 НК РФ) (см. также Письмо Минфина России от 20.08.2019 N 03-11-11/63548).

При этом если по договору аренды стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором за свой счет, возмещается арендодателем путем уменьшения арендной платы, то проведение арендатором ремонтных работ следует рассматривать в качестве формы внесения им арендной платы (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В связи с этим арендатор при расчете "упрощенного" налога вправе учесть расходы, связанные с текущим ремонтом арендуемого помещения, после их фактической оплаты и подписания акта выполненных работ. Датой признания расхода по договору аренды считается дата подписания акта о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы в сумме, относящейся к конкретному периоду, за который фактически оказаны услуги по договору аренды. При этом сумму, на которую арендодатель возмещает затраты на ремонт в виде зачета арендной платы, арендатору следует учесть в составе доходов (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

 

Пример 3. Договором аренды предусмотрено, что стоимость текущего ремонта арендуемого помещения, произведенного арендатором за свой счет, арендодатель засчитывает в счет арендной платы. Ежемесячный арендный платеж по договору составляет 20 000 руб.

В августе компания-арендатор произвела ремонт арендуемого помещения на сумму 38 000 руб. Зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы произведен (подписан соответствующий акт) 30 сентября.

По состоянию на 30 сентября компания отразила в КУДиР 20 000 руб.:

- в графе 4 - как доходы в виде возмещаемых арендодателем затрат на ремонт;

- в графе 5 - как расходы в виде засчитываемых в счет аренды затрат арендатора на ремонт.

Аналогичные записи компания сделала по состоянию на 31 октября на оставшуюся сумму - 18 000 руб.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.

В центре внимания:

Печаль для должников. Конституционный Суд разрешил изымать единственное жилье (Зеленая У.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

"Освободите квартиру, она уже не ваша": собственников ошеломили новой схемой отъема (Демидова И., Астапов М.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

Печаль для должников. Конституционный Суд разрешил изымать единственное жилье (Горелов А., Гладышева Е., Кучкаров А.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

Исполнительский иммунитет единственного жилья должника: новый вектор судебной практики (Джафаров И.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

Цифровизация в юридической практике (Горелов А.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022