Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Дата размещения новости: 10 декабря 2021 г.

Законопроект внесен в Государственную Думу депутатами Л.Г.Аксаковым, К.М. Бахаревым, О.В. Савченко, А.Н. Свистуновым, О.Д. Димовым, В.С. Макаровым, Н.Г. Цедом и сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым, М.М. Ульбашевым.

Как указывается в пояснительной записке к законопроекту, он направлен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 304-ФЭ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был предусмотрен механизм использования счетов эскроу для привлечения средств участников долевого строительства, что должно было минимизировать риск нецелевого использования их средств недобросовестными застройщиками.

Федеральным законом от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" механизм использования счетов эскроу был значительно переработан, для всех новых объектов строительства (за некоторым исключением) использование счетов эскроу стало обязательным.

В соответствии с частью 4 статьи 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Таким образом, риск нецелевого использования денежных средств участников строительства застройщиком сведен к нулю.

Кроме того, указанные средства в размере до 10 млн. руб. подлежат страхованию в системе страхования вкладов.

Вместе с тем, остался неурегулированным вопрос, когда застройщик допускает просрочку исполнения обязательства, которая выходит за предусмотренные частью 4 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ сроки условного депонирования денежных средств. В таком случае, следуя букве закона, банк должен вернуть денежные средства депоненту. При этом договор участия в долевом строительстве не расторгнут (закон не содержит указаний на расторжение договора участия в долевом строительстве в указанном случае). В случае, если застройщик вовремя уведомил о просрочке исполнения обязательства и при согласии участника строительства подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, рассматриваемой ситуации не должно возникнуть, т.к. при подписании указанного соглашения стороны могут также поправить и договор счета эскроу.

В случае, если такое соглашение не подписано, застройщик может отказываться от продления договора счета эскроу. В итоге возникает патовая ситуация.

Участник строительства вправе понудить застройщика к заключению нового договора счета эскроу или продлить срок действующего. Но поскольку на стороне застройщика уже значительная просрочка по исполнению обязательства, застройщик будет настаивать на расторжении договора участия в долевом строительстве по причине закрытия счета эскроу, рассчитывая в том числе заключить новый договор по более высокой цене с новым участником строительства. И хотя расторжение старого договора и заключение нового не освобождает застройщика от ответственности перед участником строительства, заключение нового договора может позволить компенсировать возникшие в связи с неисполнением договора расходы. При этом Закон № 214-ФЗ не содержит таких оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе №214-ФЗ норму о сроке условного депонирования. Так, предлагается уточнить, что счет эскроу открывается на срок не менее срока ввода эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но не более чем на пять лет. Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, продление срока условного депонирования осуществляется без заявления сторон договора счета эскроу при условии, что участником долевого строительства в уполномоченный банк (эскроу-агент) не направлено уведомление о закрытии счета эскроу. При этом общий срок условного депонирования денежных средств не может превышать пяти лет с даты заключения договора счета эскроу. В свою очередь, гражданин всегда может расторгнуть договор участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным статьей 9 Закона № 214-ФЗ, и вернуть денежные средства со счета эскроу.

Переходные положения законопроекта (статья 2) уточняют порядок применения рассматриваемых норм в отношении договоров, заключенных до вступления в силу федерального закона. В этой связи очень важно, чтобы федеральный закон вступал в силу в день его официального опубликования.

Вернуться на предыдущую страницу



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.