Дата размещения статьи: 01.08.2014
Распространяется ли на правоотношения, связанные с выполнением УК обязанностей по содержанию общего имущества в МКД, законодательство о защите прав потребителей? На этот вопрос Президиум ВС РФ дал утвердительный ответ. Аргументы представлены в статье.
Позиция Президиума ВС РФ
Вопрос 3 из Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 г. <1> созвучен тому, который вынесен в преамбулу. При ответе на него судьи опирались на следующие нормы права:
- на преамбулу к Закону о защите прав потребителей <2>, согласно которой данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями <3> и изготовителями, исполнителями <4>, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг);
- на ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ, раскрывающие суть договора управления и объем обязательств УК при управлении МКД.
--------------------------------
<1> Утвержден Президиумом ВС РФ 04.06.2014.
<2> Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1.
<3> Гражданами, имеющими намерение заказать или приобрести либо заказывающими или приобретающими работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
<4> Организациями независимо от организационно-правовой формы, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору.
Исходя из содержания названных норм, судьи пришли к выводу, что граждане - собственники помещений в МКД являются потребителями услуг, оказываемых им УК по возмездному договору управления. Следовательно, на отношения, возникающие между собственниками и УК, Закон о защите прав потребителей распространяется в полной мере.
В качестве дополнения судьи напомнили, что Закон о защите прав потребителей также охватывает взаимоотношения ТСЖ (ЖСК и т.д.) и граждан, в том числе членов этих организаций, в части оказания (выполнения) платных услуг (работ).
Таким образом, можно смело утверждать, что в случае, когда договор управления заключен УК непосредственно с собственником помещения, взаимоотношения сторон по данному договору подлежат специальному регулированию не только со стороны ЖК РФ и отраслевых подзаконных актов, но и со стороны Закона о защите прав потребителей.
А что если УК привлечена к управлению домом не собственниками, а иными заинтересованными лицами? Как в этом случае определить, попадают ли договорные отношения в сферу действия названного Закона? Чтобы ответить на поставленный вопрос, необходимо рассмотреть каждый договор в отдельности. Для этого выделим два основных типа договоров, с применением которых УК осуществляет свою профессиональную деятельность. Первый - договор управления, второй - договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Договор управления МКД
Договор управления МКД в зависимости от конкретной ситуации может быть заключен между УК и (п. 2 ст. 162 ЖК РФ):
- собственниками помещений в МКД;
- органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива;
- лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
- застройщиком.
Независимо от того, кто из перечисленных лиц является заказчиком по договору управления, обязанностью УК по такому договору признается оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме.
Одновременно в силу п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, предусмотренных договором и законом.
Поговорим о каждом из таких договоров подробнее.
Договор с собственниками помещений в МКД
Договор управления между УК и собственниками помещений в МКД может быть заключен, когда:
- на общем собрании собственники помещений в МКД определили способ управления домом (управление управляющей организацией), выбрали УК и заключили с ней соответствующий договор;
- собственники не выбрали или не реализовали способ управления домом, поэтому орган местного самоуправления (ОМСУ) по результатам проведения открытого конкурса определил УК, заключение договора с которой обязательно для всех собственников (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Любопытный факт. По ряду причин мы не беремся утверждать, что заключение договора управления между собственниками и УК по инициативе ОМСУ можно считать выбором соответствующего способа управления. Ведь в п. 3 ст. 161 ЖК РФ прямо говорится о том, что способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений в доме. В данном случае таковое не проводится. Одновременно в п. 6 ст. 161 ЖК РФ сформулировано следующее правило: за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного собственниками с УК в результате проведения открытого конкурса, ОМСУ созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления МКД, если такое решение ранее не было принято в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ.
Несмотря на то что в первом случае собственники помещений в МКД заключают договор управления, реализуя свое право на выбор способа управления домом, а во втором - заключают договор с УК, подчиняясь требованию закона и ОМСУ, на сущности договорных отношений собственников и УК это никак не сказывается. Следовательно, даже если договор управления заключен собственниками "вынужденно" в силу требований п. 5 ст. 161 ЖК РФ, правоотношения по такому договору подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.
Договор с органами управления ТСЖ
Договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен, если в доме реализован способ управления в виде управления товариществом, но при этом принято решение <5> о необходимости привлечения УК в целях надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Подчеркиваем, что даже после заключения договора с УК способ управления таким домом не меняется. Этот вопрос решен на уровне Президиума ВАС РФ еще три года назад (Постановление от 22.03.2011 N 11333/10).
--------------------------------
<5> Правлением или председателем правления, общим собранием членов ТСЖ или общим собранием собственников - вопрос дискуссионный (см. Постановление ФАС ПО от 14.01.2014 по делу N А72-7929/2012).
В этой ситуации заказчиком по договору является юридическое лицо - ТСЖ (ЖСК и т.д.), а не граждане, приобретающие соответствующие работы и услуги для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Вместе с тем согласно п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) последнее осуществляет контроль за выполнением УК своих обязательств, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за предоставлением коммунальных услуг.
На уровне нормативных актов особенности правоотношений в случае заключения договора между ТСЖ и УК описываются несколько подробнее.
Так, согласно п. 16 Правил содержания общего имущества надлежащее содержание общего имущества в доме обеспечивается в зависимости от способа управления МКД:
- собственниками помещений путем заключения договора с УК;
- ТСЖ (ЖСК и т.д.) (при управлении МКД) путем членства собственников помещений в товариществе, а также путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ.
Ремарка "при управлении МКД" наводит на мысль, что товарищество может и не управлять домом, а лишь контролировать того, кто в действительности этим занимается (например, УК). Поэтому осмелимся предположить, что в данной ситуации правоотношения УК и ТСЖ в рамках договора управления тоже подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.
Пункт 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг (далее - новые Правила) также взаимоувязывает предоставление коммунальных услуг со способом управления домом. Так, условия предоставления коммунальных услуг определяются:
- в договоре управления МКД, в том числе заключаемом органом управления ТСЖ (ЖСК и т.д.) с УК, выбранной для управления домом;
- в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом ТСЖ (ЖСК и т.д.) с собственниками помещений в доме, в котором создано товарищество (кооператив);
- в договорах энергоснабжения, заключаемых собственниками помещений в МКД с соответствующей РСО.
В 2007 г. Минрегион России при разъяснении положений прежних Правил предоставления коммунальных услуг (см. Письмо от 03.05.2007 N 8326-РМ/07) отметил, что в случае если ТСЖ (ЖСК и т.д.) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с УК договор управления МКД, то заключение им договоров ресурсоснабжения с РСО не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.
Важное дополнение. Согласно п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения ТСЖ (ЖСК и т.д.) договора управления МКД потребители коммунальных услуг в этом доме вносят плату за них управляющей организации, если, конечно, собственники не перешли на прямые расчеты с РСО.
Мы находим эти разъяснения актуальными до сих пор.
В свою очередь, в силу п. 13 новых Правил предоставление коммунальных услуг обеспечивается посредством заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям. Таким образом, в домах, где созданы ТСЖ (ЖСК и т.д.), которые привлекают УК по договору управления, исполнителем коммунальных услуг следует считать именно управляющую организацию. Это подтверждается и содержанием п. 15 новых Правил о начале и прекращении предоставления коммунальных услуг потребителям со стороны ТСЖ.
Таким образом, и в части предоставления коммунальных услуг договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) находится в сфере действия Закона о защите прав потребителей.
Договор с застройщиком и лицами, принявшими от него помещения в доме
Что касается заключения УК договоров управления с застройщиком или лицом, принявшим от него помещения в доме по передаточному акту (иному документу), необходимо отметить следующее.
Управление новостройками регулируется отдельными положениями ЖК РФ. Согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ по факту ввода МКД в эксплуатацию (в течение 20 дней) ОМСУ инициирует проведение открытого конкурса по отбору УК для этого дома. Лица, принявшие помещения в доме, уведомляются о результатах конкурса, так как они обязаны заключить с УК - победительницей конкурса договор управления.
Очевидно, что данная ситуация аналогична той, которая имеет место при заключении договора управления между собственниками помещений и УК в результате проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющего для МКД. Путь, который привел каждую из сторон договора управления к его заключению, никакой роли не играет. Важно лишь то, что в указанных правоотношениях заказчик является гражданином, приобретающим у профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг работы и услуги для личных нужд. Это означает, что договор управления и в этом случае подпадает под действие Закона о защите потребителей.
Любопытный факт. В ситуации, которая описана в данном разделе статьи, также преждевременно говорить о том, что в построенном доме выбран в порядке, установленном п. 3 ст. 161 ЖК РФ, какой-либо способ управления из трех возможных.
До заключения обозначенных выше договоров управление домом осуществляет либо сам застройщик, либо УК, с которой он в течение пяти дней с момента ввода МКД в эксплуатацию заключил договор управления (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). При этом плату за жилое помещение и коммунальные услуги потребители (лица, принявшие помещения по акту) вносят в полном объеме именно управляющей организации (п. 7.4 ст. 155 ЖК РФ).
Срок действия такого договора не может превышать трех месяцев (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Предполагается, что за это время ОМСУ проведет все необходимые мероприятия по отбору УК для нового дома, и в итоге будет заключен "прямой" договор между УК и лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту (иному документу).
Озвученные законоположения позволяют предположить, что и в этой системе правоотношений УК обязана руководствоваться требованиями Закона о защите прав потребителей.
Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД
Такой договор заключается между УК и (ст. 164 и пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ):
- собственниками помещений в МКД;
- органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива.
Уделим внимание каждому из этих двух случаев.
Договор с собственниками помещений в МКД
Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и собственниками помещений в МКД может иметь место, если:
- на общем собрании собственники помещений в МКД (с количеством квартир, превышающим 12) в качестве способа управления домом выбрали непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что обязательно в силу п. 1.1 ст. 164 ЖК РФ;
- на общем собрании собственники помещений в доме (с количеством квартир, не превышающим 12) выбрали в качестве способа управления непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что необязательно в силу ЖК РФ, но возможно с учетом положений о свободе договора (ст. 421 ГК РФ).
Совершенно очевидно, что на правоотношения данного рода в полной мере распространяются положения Закона о защите прав потребителей.
Договор с органами управления ТСЖ
Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен в силу пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, как и договор управления. Однако в данном случае ТСЖ (ЖСК и т.д.) не только воплощает выбранный способ управления домом, но и выступает в качестве полноценного управляющего МКД, который исполняет свои отдельные функции путем привлечения третьих лиц. Полагаем, что в этой ситуации отношения сторон договора между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) не подчинены законодательству о защите прав потребителей.
* * *
В статье рассмотрены два правовых основания, по которым УК может быть причастна к управлению МКД, - это договор управления домом и договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Положения ЖК РФ и нормативных актов, изданных в его исполнение, по мнению автора, дают основания полагать, что при осуществлении деятельности по договору управления УК всегда находится в поле действия Закона о защите прав потребителей (независимо от того, кто является заказчиком по договору). Деятельность, связанная исключительно с оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества, осуществляемая по одноименному соглашению, подпадает под действие Закона о защите прав потребителей только в случае заключения такого договора с собственниками помещений в МКД в рамках реализации ими непосредственного управления домом.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Звонки бесплатны.
Работаем без выходных
Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.
В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.
Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.
Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.
Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.
Дата размещения статьи: 12.01.2022
Дата размещения статьи: 12.01.2022
Дата размещения статьи: 12.01.2022
Дата размещения статьи: 12.01.2022
Дата размещения статьи: 12.01.2022
Навигация