Быстрая навигация: Каталог статей Отдельные виды предпринимательской деятельности Инвестиционная деятельность Инвестиции в "вечные ценности" (Булаев С.В.)

Инвестиции в "вечные ценности" (Булаев С.В.)

Дата размещения статьи: 04.01.2015

В течение года в связи с известными политическими событиями инфляция стала набирать обороты, что подтолкнуло инвесторов не откладывать с вложениями имеющихся финансовых и иных ресурсов. Это могут быть покупка бизнеса, сделки с драгоценными металлами, игра на валютных курсах или приобретение недвижимости. Причем речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о земельных участках, для покупки которых требуются меньшие средства, но возможности их последующего использования шире, чем у других, пусть и более ликвидных активов. Для отельеров - это перспективные вложения. Давайте о них и поговорим.

О праве на земельный участок

В общем случае Земельный кодекс выделяет несколько участников отношений, связанных с земельными участками. Так, землевладельцы обладают правом пожизненного наследуемого владения, землепользователи - правом постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования, арендаторы - правом срочного владения и пользования (аренды, субаренды), обладатели сервитута - правом ограниченного пользования земельными участками. Наибольшими правами обладают собственники, не только владеющие и пользующиеся землей, но и распоряжающиеся ей, то есть имеющие возможность отчуждать на данный объект имущественное право (ст. 5 ЗК РФ).
Как правило, самым дорогостоящим является право собственности, когда инвестор несет все риски и имеет все выгоды от использования приобретенного имущества. Вполне понятно, что если вкладывать деньги, то лучше приобрести землю в собственность, так как это открывает многие перспективы получения экономических выгод. Между тем даже покупка земли в собственность непрозрачна для целей бухгалтерского, да и налогового учета, хотя, казалось бы, неясностей здесь быть не должно.

Даем вводную

Представим ситуацию. Отельер решил вложить деньги, приобретя земельные участки. Причем нет конкретных инвестиционных проектов под строительство на этой земле средств размещения и проживания, а также необходимой инфраструктуры. Есть лишь желание не допустить обесценивания денег, вложив их в другие активы (землю). На каком счете отразить земельные участки, дальнейшее использование которых неизвестно? Как дать первоначальную и последующую оценки? Как списать с учета при выбытии? По сути, эти вопросы - основные решаемые бухгалтером задачи по отражению в учете и в финансовой отчетности любого объекта бухгалтерского учета. Но в описанной ситуации разбираться с данными вопросами особенно интересно.

Земля - это актив?

Понятие актива дано в Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике <1>.
--------------------------------
<1> Одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ России 29.12.1997.

Активами считаются хозяйственные средства, контроль над которыми организация получила в результате свершившихся фактов ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. Это понятие отражает экономическую характеристику, которую вполне можно применить к земельному участку. Почему бы и нет, ведь обладающий правом собственности покупатель получает полный контроль над имуществом, при условии, конечно, что оно не обременено (например, не находится в залоге у банка или иного кредитора). Однако только контроль над имуществом, которое не принесет экономические выгоды, не дает права считать такое имущество активом и отражать его в бухгалтерском балансе.
Специфика земельного участка в том, что это имущество, которое практически всегда имеет определенную ценность использования. Это могут быть выгоды от строительства на нем гостиниц и отелей и дальнейшего получения дохода от услуг по временному размещению и проживанию. Также получить выгоду можно от продажи земли другому инвестору, который найдет ей применение. Но даже без использования в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) земельные участки, как правило, растут в цене (например, в связи с инфляцией). Такой рост может тоже считаться экономической выгодой, обязывающей квалифицировать земельный участок как актив организации.
Отметим: в Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике подобная экономическая выгода не значится в списке ситуаций, когда можно говорить о потенциальной возможности актива прямо или косвенно способствовать притоку денежных средств. По нашему мнению, это просто пробел, обусловленный теми рыночными условиями, которые имели место на момент утверждения названной Концепции, не предполагающей квалификации прироста рыночной стоимости в качестве экономической выгоды. В действующих стандартах такая выгода описана, в частности, в ПБУ 6/01 "Основные средства". Переоценка есть не что иное, как прирост (уменьшение) рыночной стоимости, и квалифицируется она национальными методологами как дополнительный доход, относимый в добавочный капитал помимо основной прибыли от эксплуатации ОС. Но в данном случае земля - это не ОС. Почему?

На каком счете отразить неопределенный актив?

Напомним, что по условиям вводной отельер как инвестор приобрел землю без какой-либо определенной цели ее дальнейшего использования. Для признания имущества в составе ОС нужно, чтобы оно было предназначено для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если нет четких планов по строительству зданий и сооружений на участке, то нет и оснований говорить о производственном назначении в том смысле, который заложен в п. 4 ПБУ 6/01.
Предназначенность для сдачи в аренду также должна быть не голословной, а подтвержденной, например, контрактом или предварительной договоренностью с возможным арендатором, который получает на землю права для использования в определенной деятельности, а не для удержания с целью прироста стоимости (и дальнейших действий, что называется, по ходу пьесы). Поэтому нельзя говорить о выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01 для признания купленного земельного участка с туманными перспективами использования в составе объектов ОС. Здесь можно вспомнить: земли разделены на категории по видам разрешенного землепользования, что не говорит о том, как именно будет использоваться участок и будет ли использоваться вообще (когда речь идет о приросте стоимости).
Тогда, может быть, признать участок в составе МПЗ? В ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов" прямо не поименованы земельные участки в составе МПЗ. Тем не менее в Стандарте сказано, что товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц, и предназначены для продажи (абз. 6 п. 2 ПБУ 5/01). Земельный участок может стать товаром, если он приобретен для перепродажи. Товар - это оборотный актив, поэтому его реализация должна предполагаться в течение отчетного периода (года). В противном случае нет оснований считать покупку товаром, тем более применительно к нашей ситуации, когда земля куплена без намерения ее продать в самом ближайшем будущем. А вдруг она вырастет в цене, а затем упадет? Тогда несвоевременная продажа может обернуться убытками, в чем инвестор не заинтересован.
Предлагаем обратиться к такому нечасто упоминаемому документу, как Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций <2>. В нем приобретение земельных участков и объектов природопользования отнесено к долгосрочным инвестициям. Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете "Капитальные вложения". В терминологии сегодняшнего дня это счет 08 "Вложения во внеоборотные активы". К нему упомянутое Положение рекомендует открыть субсчета соответствующего наименования, в частности субсчет "Приобретение земельных участков". В дальнейшем участки зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав ОС по окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, в том числе при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг). Но как раз с этим действием спешить не стоит, так как земельный участок с неопределенным предназначением не может считаться объектом ОС.
--------------------------------
<2> Утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160.

Подведем итог. В рассматриваемой ситуации земельный участок может быть отражен на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Учет "инвестиционного" земельного участка в составе финансовых вложений на счете 58 некорректен (см. План счетов и Инструкцию по его применению), так как к финансовым вложениям не относятся вложения организации в недвижимое и иное имущество, имеющее материально-вещественную форму (п. 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений"). Исключение из этого правила может быть сделано в части инвестиций, которые принесут доход от передачи во временное владение и пользование, но с учетом материальной формы такие вложения более корректно рассматривать как формирующие первоначальную стоимость ОС, а не финансовые.

Как дать первоначальную и последующую оценку?

Начальная оценка большинства активов дается по фактическим затратам, и земельный участок, отраженный во вложениях во внеоборотные активы, не исключение. Согласно п. 2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций учет таких инвестиций ведется по фактическим расходам:
- в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него;
- по приобретаемым отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.
Инвентарная стоимость земельных участков и объектов природопользования слагается из расходов по их приобретению, включая затраты по улучшению их качественного состояния, комиссионных вознаграждений и других платежей (см. п. 5.2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). На этом указания названного Положения для инвесторов, можно сказать, заканчиваются и начинаются рекомендации для застройщиков по оценке стоимости объекта строительства. В частности, затраты по строительству на приобретенных земельных участках различных сооружений учитываются отдельно от стоимости названных участков, и по завершении работ по строительству сооружений определяется их стоимость при зачислении сооружений как отдельных объектов в состав основных средств.
Отельер не застройщик, а инвестор, и ему, помимо первоначальной стоимости, важно определить последующую стоимость своего вложения. А здесь и существует пробел национального законодательства, так как счет учета вложений во внеоборотные активы (08) является скорее собирательным, на котором аккумулируются затраты, формирующие в дальнейшем первоначальную стоимость ОС. Использование счета 08 для основной балансовой оценки актива в течение всего его срока службы в российском бухгалтерском учете не практикуется. А зря: в рассматриваемой в статье ситуации данный счет как раз является базовым для учета земельного участка, приобретенного в качестве вложения денежных средств без определенной цели.
Что же получается? Для отражения стоимости земли, представляющей собой вложение денежных средств, счет учета есть (08), а четких указаний по оценке актива нет. Когда на поставленный вопрос нет ответа в национальном законодательстве, бухгалтер вправе обратиться к международной практике, обобщенной в международных стандартах финансовой отчетности. Один из них, МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество", посвящен таким активам, как:
- земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
- земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено.
Как раз наш случай. В Стандарте даны указания как по первоначальной, так и по последующей оценке названных земельных активов.
Итак, по мнению международных методологов, в состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Последние включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции. Налог на передачу недвижимости в трактовке российского законодательства - это, возможно, государственная пошлина (иные сборы) за государственную регистрацию имущественных прав на землю. В отличие от отражения ОС, первоначальная стоимость которых не меняется за отдельным исключением, отражение земельного участка на счете учета вложений во внеоборотные активы позволяет не торопясь учесть в его первоначальной стоимости сборы за регистрацию имущественных прав на земельный участок.
Перейдем к последующей оценке земли, выступающей в качестве инвестиционного имущества (оценке после признания). Она может быть дана по амортизируемой или по справедливой стоимости. Напомним, что ПБУ 6/01 прямо запрещает амортизировать объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (земельные участки, объекты природопользования). В МСФО (IAS) 40 подобного прямого и категоричного запрета нет. Тем не менее применять модель затрат по амортизируемой балансовой стоимости к земельным участкам нет достаточных оснований. Это можно сделать в части зданий и сооружений, которые предоставляются в аренду и изнашиваются в процессе своей эксплуатации.
В связи с тем что потребительские свойства земли не теряются, для нее более приемлем второй вариант, когда последующая оценка производится по справедливой стоимости. Применительно к земельному участку, использование которого еще не определено, справедливой стоимостью можно считать его рыночную оценку, что следует из правил МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости". В процессе нахождения в распоряжении отельера-инвестора стоимость участка может отличаться от его рыночной (справедливой) оценки как в большую, так и в меньшую сторону. Положения МСФО (IAS) 40 допускают и увеличение, и снижение стоимости инвестиционного имущества, оцениваемого по модели учета по справедливой стоимости. Сами изменения признаются в прочих доходах или расходах, что также можно взять на вооружение и менять при помощи соответствующего корреспондирующего счета оценку земельного участка, отраженного в составе вложений во внеоборотные активы.

Пример. Отельер решил инвестировать деньги в приобретение в собственность земельного участка, который будет либо использован под строительство средств размещения, либо продан через неопределенное время. На момент приобретения предназначение участка и его использование не конкретизированы. Стоимость покупки с учетом уплаты государственной пошлины при регистрации сделки отчуждения земли - 500 000 руб. Через пару лет в результате инфляции стоимость участка возросла на 10%.
В бухгалтерском учете отельера будут сделаны следующие проводки:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Отражено приобретение участка как вложение средств	08	60, 68	500 000
Произведены расчеты за земельный участок	60, 68	51	500 000
Отражен прирост 10% стоимости земельного участка	08	91	50 000

По сути, рассмотренная в примере операция является дооценкой земельного участка, которая отражалась бы в увеличение добавочного капитала, если бы участок был отражен в составе объектов ОС. Но в том-то и дело, что земельный участок в примере учтен как вложение во внеоборотные активы, которые не регулируются нормами ПБУ 6/01, а правила Международного стандарта предписывают отражать изменение справедливой стоимости инвестиционного имущества за счет прочих прибылей и убытков. Исходя из невысокой существенности дооценки вряд ли следует менять данный порядок и использовать счета учета капитала (в частности, добавочного) для отражения изменения оценки земли.

Использование и выбытие инвестиционного имущества

Продолжим рассматривать ситуацию и предположим, что получено разрешение на строительство на земельном участке зданий и сооружений, предназначенных для осуществления приносящей доход деятельности (в частности, оказания гостиничных услуг). Это означает: неопределенность с предназначением земельного участка снята, что дает основание включить его в состав объектов ОС (Дебет 01 Кредит 08) при соблюдении всех иных условий, сформулированных в п. 4 ПБУ 6/01. Очевидно, что бухгалтерская запись делается на сумму, по которой земельный участок отражен в составе вложений во внеоборотные активы, то есть исходя из справедливой (рыночной) стоимости, если бухгалтер воспользовался рекомендациями МСФО (IFRS) 13 и 40. В дальнейшем учет земельного участка в составе основных средств ведется не по международным стандартам, а по правилам национального ПБУ 6/01, которые традиционны, за исключением того, что начисление амортизации по земельным участками как объектам ОС не предусмотрено. Означает ли это, что после переклассификации оценка земли останется неизменной? Вовсе нет. Национальный стандарт не запрещает проводить переоценку ОС, в составе которых могут быть земельные участки. А значит, оценку производственной земли можно приблизить к оценке инвестиционного аналога - разница будет только в счетах учета.
Допустим иное развитие событий. После приобретения участка через несколько лет принято решение его продать. Нужно ли переводить перед продажей землю со счета учета вложений во внеоборотные активы на счет учета товаров? Для такой ситуации международные методологи предусмотрели отдельный стандарт - МСФО (IFRS) 5 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность". Он требует, чтобы долгосрочные активы, которые отвечают критериям квалификации в качестве предназначенных для продажи, оценивались по наименьшей (балансовой или справедливой) стоимости за вычетом расходов на продажу и чтобы начисление амортизации на такие активы было прекращено. По инвестиционному участку, оцениваемому по справедливой стоимости в составе вложений во внеоборотные активы, начисление амортизации не производится. Значит, оценка инвестиционного земельного участка по правилам МСФО (IAS) 40 в составе вложений во внеоборотные активы будет близка к оценке земельного участка как товара и перевод из одной категории в другую может разве что сменить характеристику актива с внеоборотного (предполагаемого к использованию больше года) на оборотный (меньше года). Это можно отразить в отчетности и без смены счетов бухгалтерского учета. А если продажа земли состоялась в отчетном периоде, рациональнее списать ее без промежуточных записей, тем более если это не влияет на качество и достоверность отчетной информации.

* * *

Итак, автор с помощью национальных и международных стандартов представил методологию учета одного из инвестиционных активов отельеров. Отсутствие в российской методологии подобных указаний не означает, что их нельзя применять. Согласно п. 10 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации" если разработанный способ улучшит оценку актива, предполагая более достоверное представление фактов хозяйственной деятельности в учете и отчетности, то хозяйствующий субъект может принять новый способ на вооружение в учетной политике.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
7 октября 2020 г.
Проект федерального закона № 1030414-7 "О внесении изменений в статью 12 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и в статью 23 Федерального закона "Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг"

Цель законопроекта - повышение прозрачности и доступности системы принудительного исполнения, уровня оперативности действий должностных лиц ФССП России в ходе принудительного исполнения судебных и иных актов, а также исключение случаев предъявления на принудительное исполнение в ФССП России поддельных исполнительных документов.

25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия  Правительства РФ в различных сферах деятельности.

19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.

15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".

2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.

В центре внимания:

О международно-правовых основах привлечения иностранных инвестиций в энергетический сектор (Шиянов А.В.)

Дата размещения статьи: 28.09.2020

Толкование инвестиций в практике урегулирования споров в рамках МЦУИС (Оганезова С Р.)

Дата размещения статьи: 18.09.2020

Привлечение инвестиций: понятие и правовые формы (Беломестная Л.А.)

Дата размещения статьи: 18.09.2020

Обеспечение прокурором законности нормативных правовых актов в сфере инвестиционной деятельности (Исламова Э.Р.)

Дата размещения статьи: 07.07.2020

Значение двусторонних соглашений о защите капиталовложений и перспективы их совершенствования (Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г.)

Дата размещения статьи: 16.01.2018